物业服务招标投标评标实施方案.docx

1、物业服务招标投标评标实施方案物业服务项目招标投标评标实 施方案第一条 为进 一步规范物业服务招标投标活动，保护招标人、投标 人合 法权益，根据中华 人民共和国招 标投标法、江苏 省招标投标条例、评 标委员会和评标方法暂行规定（国家七部委 12 号令）以及相关法律、法规、 规章的规定，结合我市 实际，制定本方案。第二条 本方案适用于本市行政区域内 进行物 业服务招标投标的各类 物业服务项目的评标活动。第三条 招标人或其委托的招 标代理机构（以下简称招 标人）制定和实 施评标、定标办 法时，应当遵循公开、公平、公正、科学、合理、择优 的原则， 不得含有 倾 向性或者排斥潜在投 标人的内容，不得妨碍

2、或者限制投 标人之 间的竞争。第四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标 委员会由招 标人或其委托的招 标代理机构熟悉相关 业务的代表，以及有关技术、经济 等 方面的专家组成，成员人数为 5人以上的单数，其中招标人代表 1名，其余 为技术、经济等方面的 评标专家。评标专 家在开标前半小时由招标人在盐城 市物业服务评标专 家库中按程序随机抽取确定。第五条 评标可以采用经评审的最低合理投 标价法、综 合评估法以及 法律法 规允 许的其他 评标方法。经评审 的最低合理投 标 价法一般适用于具 有通用技术、性能标 准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。 不宜采用经评审的最低投标价法

3、的招 标项目，一般应当采取综合评估法进 行评审。第六条 招标人在制 订招标文件过程中，可根据物业项目的实际情况， 选择以上较为合适的一种 评标方式，经物业服务招投标管理部门备案后写 入招 标文件。招标 文件中所确定的 评标方法，不得随意修改。第七条 评标委员会应当根据招 标文件规定的评标标准和方法，对投 标文件进行系统的评审和比较。招标 文件中没有 规定的标准和方法不得作 为评标的依据。第八条 采用经评审 的最低合理投 标价法 进行评标 的，评标 委员会不 仅要审查投标是否能 够最大限度地 满足招标文件中 规定的各 项综合评价标 准；是否能够满足招标文件的实质性要求，而且还要审查投标报价是否存

4、在 漏项或者缺项，是否明显低于市 场价格，是否符合招标文件规定的安全、质 量标准；同时，还要从技 术和经济相结合的角度，听取投标项目经理的现场 陈述。对物业服务项目内容是否完整，服务方法是否正确，服务方案和技 术 措施是否合理、可行，单 价和费用的 组成、工料机消耗及费用、利润 的确定 是否合理，主要服务质量是否合理，有无具有 说服力的证明材料、投标 人及 项目负责人业绩、社会信誉等方面进 行重点 评审。在充分发挥 招标投标机制 实现社会资源合理分配的同 时，要更加注重防止 恶意的、不理性的 “低价抢 标”行为，维护正当的 竞争秩序。第九条 采用综合评估法进行评标时，必须按照先评技术标、后评

5、商务 标、再现场 答辩的顺 序进行。技术标是指： 对招标文件提出的 实质性要求和条件的响 应性、服务 方 案以及对招标文件中特殊技 术性内容的承 诺内容。技术标可以暗 标的方式 进行评审 ，暗标标书 的具体编制方法应在招标 文件中予以明确。商务标是指： 除技术标 内容以外的其他所有投 标文件部分。商务标 中 的 报价评标 可采用下列方式中的其中一种 进行：（一）经评审 的合理最低投 标价法；（二）加权平均 标价固定下浮率法 ;（三）加权平均标价随机抽取下浮率法；（四）法律、法规 所规定的 评标办法。现场答辩是指： 要求投标的项目负责人就技 术标和商务标的有关 问 题进行现场答辩。企业和项目经理

6、业绩是指： 经市以上物 业行政主管部 门或者其委托物 业管理行业协会所评的各种奖项。第十条 评标委员会应当按照下列要求和程序 进行评标 ：（一）熟悉招标文件的各 项要求和规定：评标委员会在评标前应了解招 标文件的全部内容（包括物 业项目的详细情况），学习评标 方案及相关 规定。（二）初步评审：评标委员会审查各投标文件是否 对招标文件提出的所 有实质性要求和条件做出响 应，并逐项列出各投 标文件的全部投 标偏差。对 符合招 标文件实质性要求，但在个别地方存在 遗漏或者提供的技 术信息、数 据等方面有 细微偏差的投 标文件，书面要求投标人提供不会 对其他投标人 造成不公平 结果的书面补正；对于重大

7、偏差，应严格按照评标 委员会和 评 标方法暂行规定判定为 无效标书。对 于被判定 为无效标书的投标人，评标 委员会应充分听取投 标人关于无效 标书的陈述和解 释，并让投标人签字认 可，投标人拒不签字的，应由评标委员会记录到评标报告中。（三）详细评审：评标委员会应根据招标文件所确定的 评标办法和评标 标准，对投标人技术标、商务标 做出详细评审 和比较。对投标文件中含 义不明确的内容 应要求投 标人做出澄清或者 说明，但 不得超出投 标文件的范 围或者改 变投标文件的 实质性内容；也可以通过陈 述的方式，对投标文件不清楚的地方 进行澄清，其陈述内容必 须由投 标人签 字确认。（四）向招标人提出书面

8、评标报告：评标报 告由评标委员会负责人书写， 评标委员会所有成 员签名。评标 委员会成员拒绝在打分汇总表或评标报告 上签字且不以 书面阐述不同意见和理由的，应视为同意评标结论 ，评标委员 会应当对此做出 书面说明并记录在案。（五）推荐中标候选人与定标：评标委员会完成 评标后，应当向招 标人提 出书面评标报告，推荐中标候选人。招标 人应当在 15 日内确定排名第一的 中标候选人为中标人，并在30 日订立书面合同。（六）中标结果应在盐 城市公共 资源交易网、盐城市住房保障和房 产 管理局网站上公示三个工作日。第十一条 本方案自 2018年 1月 1日开始执行。附一:物业服务项目招标公告（范本）一、

9、 根据中华人民共和国政府采购法等有关法律规定， （招标单位名称）决定对 （项目名称） 进行公开招标。（招标代理机构名称） 受 （招标单位名称） 的委托，具体负责本项目的招标事宜。二、 项目概况（1） 项目名称： （2） 项目编号： （3） 项目地点： （4） 招标方式： （5） 采购内容： （6） 资金来源： （7） 招标范围： （8） 项目投资金额： 万元/年（9） 服务期限：服务期 年三、 申请人应当具备的主要资格条件及要求：1、 投标申请人须在中国境内工商行政管理机关注册的从事物业管理服务的独立法 人资格，具有独立订立合同的能力，近三年内没有严重违约和重大质量问题，未处于 被责令停业、财

10、产被接管、冻结、破产等状态；2、 投标申请人资质要求（依法须经批准的项目，按相关部门批准或文件要求执行） 及业绩要求，下列可选：1在项目所在地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会备案；2在投标申请人注册地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会的年度测 评要求；3物业项目类型管理经验要求；4项目规模要求；5经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求。6财务盈利能力的要求；7其他法律法规允许的要求。3、 项目拟任负责人的要求，下列可选：1必须为投标人本单位正式职工，持有本单位的社保证明；2学历要求；3年龄及身高要求；4技术证书要求；5管理经历要求；6经市以上物业行政

11、主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求 ；7其他法律法规允许的要求。4、 项目拟任主要技术管理人员要求，下列可选：1必须为投标人本单位正式职工，持有本单位的社保证明；2学历要求；3年龄及身高要求；4技术类别及证书要求：土建工程类、高压电工、低压电工、消防安全、绿化等 技术职称或技术证书；5管理经历要求；6经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求 ；7其他法律法规允许的要求。5、 由投标申请人单位需要出具（所在地检察机关预防职务犯罪部门出具无行贿犯 罪档案查询结果证明）。6、 投标申请人应当满足政府采购法第 22条之规定的各项条件。7、 本次招标一律不接受联合体

12、投标。四、 投标保证金五、 投标保证金交纳帐户信息六、 报名及招标文件的获取：七、 本项目对投标申请人的资格审查采用（资格审查方式 ）,必须提供下列资料 原件及复印件：八、 本招标项目采用的评标方法：九、 投标时间、开标时间和地点：1投标时间段：2、开标时间：3、投标文件提交地点： 十、投标前请关注事项： 十一、联系方式（1）招标人：联系人：联系电话：联系地址：（2）招标代理机构：联 系 人：联系电话：联系地址：（3）集中采购机构：联系电话：联系地址：综合评估法评标评分标准一、分值设定（一）技术标 50 分（二）商务标： 45 分（1）投标报价： 35 分（2）投标人及项目经理业绩 10 分其

13、中违规、违纪 按县以上行政主管部 门或者其委托物 业管理行业协会 的认定扣分（三）项目经理陈述及答辩： 5 分。如有设计或方案参与评标，则以上分值可作相应调整。但商务标最低不 得少于 60 分。二、评分方案（一）技术标评 分标准：（1）标书中确定的服务质量高于招标文件要求的物 业服务等级，内容详 细具体、科学合理、措施可靠，组织严谨、针对 性强，内容完整的，可得该项 分 值的 95%以上；（2）标书中确定的服务质量符合招标文件要求的物 业服务等级内容较 好、针对性较强的，可得该项分值的 90-95%；（3）标书确定的服务质量目标低于招标文件要求的物 业服务等级的应 按废标处理。（如出现此情况，

14、评标委员会所有成 员应统 一认定，并作出说明。 ）物业服务方案各 项内容评审，由评标委员会成员独立打分，评委所打投 标人之间同项分值相差过大的，评委应说明评审及打分理由。（二）商务标评分标准：（1）投标报价：35分 开标三个工作日前，招标人公示标底价及最高限价，所有高于最高限 价的投 标人将不再参与 评标，作无效标书处理。投标 人如对标 底价或最高限 价有异议，应在收到标底价和最高限价一个工作日内，以 书面形式向招 标人 提出异 议。最高限价 为标 底价下浮一定幅度，具体根据物 业项目特性而定。1投标报价采用经评审 的合理最低投 标价法： 投标人的投标能够满足招标文件的 实质性要求，并且经评审

15、的投标价 格最低，得 35分，其他各投标人的投标报价与经评审 的最低投 标价格相比， 每高 1%扣 0.21分；投标人的投标报价低于经评审的最低投 标价的，不再 参与评标，作无效标书处理。2平均 标价固定下浮率法。以有效投标文件的评标价算术平均值为A （若有效投示文件7家时， 去掉其中的一个最高价和一个最低价后取算 术平均值为A;若有效投标文 件1（家时，去掉其中的二个最高价和二个最低价后取算 术平均值为A）;然后将有效投标文件的评标价算术平均值为A下浮1-5%（招标文件中 注明）做为评标基准价。3平均标价随机抽取下浮率法。以有效投标文件的评标价算术平均值为A （若有效投标文件7家时， 去掉其

16、中的一个最高价和一个最低价后取算 术平均值为A;若有效投标文 件1（家时，去掉其中的二个最高价和二个最低价后取算 术平均值为A）;然后以招标人在开标现场随机抽取的有效投 标文件的评标价算术平均 值为 A 下浮率 15%（招标文件中注明 ）作为评标基准价。各投标报价与评标基准价相比较：每低1%，扣（.2-1 分 ;每高1%，扣 （ .4-2分。不足 1%的，按照插入法计算;当有效投标人报价中有 6（%以上的 报价趋于一致时（相差在+-3%之内），经评标委员会全体成员同意并报招标投标监管部门后，可以改用经评审的合理最低投标价法招标人在制订招标文件时，应将商务标评标办法在招标文件中明确并 报招标投标

17、管理机构备案。2）投人及项目经理业绩：0分1、 分值设定：a、 投标人的业绩 5分b、 项目经理的业绩 5分2、 评分标准：由评标委员会成员依据下列证明材料予以打分：a、 投标人的企业业绩，下列可选：1投标人行政主管部门或者其委托物业管理行业协会优质项目；2物业项目类型（例如：住毯、政府办公场所、公益性军事文化健身 活动场所、商业类、城市综 合体）管理经验要求；3财务状况-可以直接用税收来 评定4投标人在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市重点物业项 目中, 表现突出，受盐城市建设行政主管部门书面嘉奖或认定的，每次加 分， 满分 分满分不超过1分）。以上累计总得分最高5分。b、 所报项目经理的

18、个人业绩：1所报项目经理获得行政主管部门或者其委托物业管理行业协会优 质项目；2所报项目经理在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市重点物业项目中，表现突出，受市物业行政主管部门书面嘉奖或认定的，每次加 0.2 分，满分 0.6 分。以上累计总得分最高 5 分。3、业绩证 明材料要求投标人、项 目经理业绩认 定依据是以下 证明材料：1各项获奖证书 原件或其 证明文件原件 ,各项证明材料的有效期是指 从发证 或发文之日起至开 标之日止。2针对该项目经理的获得奖项以其获奖证书及文件中注明的 项目经理 为准。3同一项目的奖项只计取最高级别奖项 得分，不得重复计分。（4）违规、违纪 及不良行 为记录扣分

19、 投标人或其所报的项目经理一年内有 违反有关规定，受到物业行政主 管部 门通报批评、行政处罚 或发生死亡事故的予以扣分。具体扣分 标准如下：1建设部行文，每项对其扣：通报批评0.30 分，行政处罚 0.35分；2省建设厅、建管局行文，每项对其扣：通报批评0.20分，行政处罚0.25分；3市级物业行政部门行文，每项对其扣：通报批评 0.10分，行政处罚 0.20分，不良行为记录 0.10分；4一年内投 标人发生死亡事故且物 业行政部门发文的每起加扣 1 分。5一年内投 标人发生因拖欠 员工工 资等引 发集访造成不良影响， 经市 物业行政主管部 门认定的，每起扣 1分。具体扣分时效如下：各项违规、违纪 等行为文件有效期，是指从发文之日起至开 标之日止。 以上（一）、 （二）、 （三）项合计分数为投标人最终得分，计算时精确到小数 点后两位。