金科集团质量管理制度.docx

1、金科集团质量管理制度质量管理制度第一章 总则第二章 第一条目的：本制度流程的制定是为了适应集团新的管理模式，进一步明确集团内部各单位对工程施工质量的责任，强化工程质量管理，满足“工程质量全面符合设计及国家有关技术规程、规范的要求；努力创建省级（相当于省级）以上的建筑工程奖项；单位（个、项）工程建设行政主管部门一次验收合格率达到100%；产品维修率不大于5%；顾客满意率达到95%以上”的目标而设置。第三章 分则第四章 第二条职责一、集团工程管理部：在集团工程分管领导的指导下，负责全集团各建设项目工程质量管理。包括：定期或不定期对各项目工程质量进行检查；参与地产公司组织的开盘、交房验收点评；制定质

2、量管理相关制度条文等。二、设计管理部门：负责与设计单位、工程部等部门对设计图纸等相关资料的联络；负责督促设计单位将项目的构造作法落实到图纸中；为图纸会审和设计技术交底、样板效果点评、示范区和交房区验收点评等提供技术支持。三、各地产公司工程部（含质量管理组）和质量督导员在工程分管领导的领导下，全面负责本公司各建设项目施工图及技术资料的管理和工程施工质量的控制，确保工程施工质量满足国家、地方相关规范和施工合同要求。工程系统（含工程部、成本控制部）共同维护承包商数据库和材料（设备）样品库，从源头上确保工程质量的达成。四、物业管理公司：按照制度规定对交房物业提前介入管理，对竣工物业完成验收接管和后期管

3、理，并定期向地产公司提供客户分析报告和物业质量情况报告。第三条术语项目工程质量管理控制：是指对整个项目各施工阶段质量进行的分阶段控制和全面实施，以达到各施工阶段计划施工质量目标。维修：接业主报事后的第一次维修。维修率：上年度7月1日至本年度6月30日接房业主在上年度7月1日至本年度6月30日所维修的户数除以上年度7月1日至本年度6月30日接房的户数。返修：维修完成经验收合格后在同一部位发生同一质量问题。返修率（一次性维修不合格者）：返修次数/维修次数设计管理机构（部门）：指集团规划设计部；集团工程管理部室内装饰、园林设计处；重庆区域公司设计管理部和营销体验中心室内装饰设计；无锡区域设计管理部。

4、监理机构：指社会监理和工程部下属的质量管理组。第五章 细则第六章 第四条质量管理机制一、 技术标准修订二、 集团规划设计部、工程管理部负责组织集团标准部品（件）、构造作法、质量通病防治措施、工程管理案例等各种技术标准的收集、整理、编制及发布；负责地产公司对应报送的以上相关文件的审核。地产公司工程分管领导负责组织工程部、监理机构和设计部等相关部门，在集团版本的基础上，修编完成各地产公司或项目的相关技术标准，并报集团审批备案。三、 项目工程建设大纲编审四、 地产公司各项目负责人组织相关人员按照标准目录（详附件）编制，并报集团工程管理部审批后实施。五、 图纸预审、图纸会审和设计交底六、 设计部门和工

5、程部对施工图纸的质量把关负主要责任，目的在于有效减少施工过程中的变更和整改，降低返工损失，保证包干价计算的准确性和成本控制水平。各工程项目负责人必须负责组织招标前的图纸预审、招标时的答疑和招标后的图纸会审和设计交底。七、 二次设计管理八、 地产公司工程部负责项目园林、装饰等设计图纸完成后的专项和深化设计，即二次设计。工程部在施工图收到后15日内排出二次设计的需求计划，再分阶段组织选择有资质的专业公司进行设计（或自主设计后由有资质的设计单位审核盖章），并负责设计合同的签订管理。九、 管理及技术交底一十、 为了使施工单位对我司的工程管理体系及技术要求等有深刻的理解，便于今后顺利地合作，在施工单位进

6、场后，工程部需组织相关部门和施工单位召开技术交底专题会，对施工单位进行管理交底，开工后还需结合施工进度和工艺要求等对施工单位进行技术交底。一十一、 施工组织设计和专项施工方案编审一十二、 为确保项目施工进度、质量、安全文明的顺利达成，同时合理控制成本，要求施工单位必须在项目建设伊始编制施工组织设计，并报项目监理机构和建设单位审批合格后执行。开工后，施工单位还需结合施工进度和工艺要求等编制各种专项施工方案，报项目监理机构和建设单位审批合格后执行。一十三、 监理规划和专项监理实施细则编审一十四、 监理机构在工程开工前根据项目的实际情况编制建设工程监理规划，并在施工图设计交底完成后20日内结合项目工

7、程实际情况编制完成监理实施细则，经审批合格后用以指导监理工作。一十五、 材料、设备检验及管理一十六、 成本控制部必须对主要和涉及观感的材料（设备）和部品部件实施样品管理。监理机构会同工程部专业工程师对进场材料设备按照样板标准检查接收。每种需按样品验收的材料，必须保障样品库和工程部现场各有一套样品。监理机构必须组织对进场材料、设备和半成品进行严格的验收，并按照国家现行要求进行取、送样检测。若为甲供材料、设备和半成品，则成本控制部必须到场参与首次验收。一十七、 “四新”技术推广应用一十八、 集团规划设计部、工程管理部和所属地产公司相关部门在“四新”技术（即新材料、新技术、新工艺、新设备）的推广和应

8、用上，必须遵循“慎重选择、少量试用、评估决策”的原则，对“四新”技术进行充分的分析论证后再做试点，实施后对试用效果进行评估，最后才能做出否定或推广应用的决定。一十九、 样板带路和样板点评二十、 分部（项）工程在大面积施工之前，工程部应根据国家（地方）现行规范和强制性标准、施工图和金科集团的技术标准和管理要求，督促施工单位必须实施样板工程，组织监理机构和质量督导员进行样板点评和验收，验收合格后才能大面积施工。二十一、 工序交接和施工成果保护二十二、 项目参建各方应在施工过程中合理安排施工顺序，并采取有效措施对正在施工和已经完成的工程成果进行保护。对于重要分项工程要求总分包单位在交叉施工和工序交接

9、时办理书面交接手续,后续施工单位在施工前应对前面施工成果的质量标准和自身所需的施工条件提出具体要求,并在工序交接时进行确认。二十三、 工程变更（洽商）核定（含客户房屋修改）二十四、 在施工过程中凡涉及设计更改、施工技术变化、质量或效果整改、用户要求以及合理化建议等等，都必须按照集团规定的程序出具工程变更单进行审批（凡涉及结构安全和建筑外形、功能等的变更，还应该通过设计单位审查批准），并办理相应的手续。二十五、 质量事故处理二十六、 重（特）大的质量事故工程部、监理机构应迅速组织处理，防止事态扩大或造成负面影响。事故处理报告须在规定时限内按照权责报送地产公司工程部经理、工程分管领导、集团工程管理

10、部和相关领导进行审核、备案。二十七、 竣工技术档案二十八、 施工单位必须做好隐蔽工程验收记录和各项质量检验记录，及时绘制竣工图，基础分部工程竣工验收合格后30日历天内完成基础竣工图绘制并且各方签字完善；单位工程竣工预验收前，收集、整理完成各种工程竣工技术资料，形成真实、完整、规范的工程竣工技术档案，提交监理机构及工程部审查后，报请城建档案馆进行验收。二十九、 工程质量检查、验收三十、 包括：施工质量检查、施工质量日常监控、隐蔽验收、外墙淋水试验、分户检验、专项验收、竣工验收、示范区及交房区验收点评等。(一) 施工质量检查(二) (三) 施工质量日常监控(四) 施工过程中监理机构应第一时间对质量

11、动态做好记录和收集，并定期向建设单位汇报，地产公司工程部应编制工程月报于每月25日前报集团工程管理部备案，工程管理部定期进行汇总编制工程简报于OA上公布，以使各级部门掌控和了解工程质量动态并采取控制措施。(五) 隐蔽验收(六) 隐蔽工程施工单位应在自检合格的基础上，提前24小时书面通知监理工程师，同时将隐蔽记录及自检资料交监理工程师审核。监理机构在接到隐蔽验收申请后，12小时内派专业工程师进行隐蔽验收，监理工程师应在隐蔽验收记录表上签字，（其中防水、消防、智能化、门窗在各转序验收和分项验收时必须拍摄照片作为验收附件）未进行隐蔽验收不能进行下一工序的作业。(七) 外墙淋水试验(八) 单位工程竣工

12、交物管公司之前，必须按要求进行外墙淋水试验，确保外墙及外墙门、窗不渗漏。在进行淋水试验时，地产公司工程部、监理机构会同物管公司现场检查并做好记录备查。(九) 分户检验(一十) 分户检验，即“一户一验”，由监理机构在工程竣工验收前，组织施工单位对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后形成验收会议记录。避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，也就避免了交付使用后的“扯皮”现象。在国家及地方现行相关规范、标准、强制性条文的基础上，结合我司项目工程特点，并站在业主的角度，将相关施工质量、观感质量及使用功能的验收标准予以整合、补充和完善。(一十一) 专项验收(一十二) 地产公司工程部于竣

13、工前至少90天组织相关部门召开竣工协调会，落实相关验收工作，并负责配合开发部对各分项工程进行验收（包括：消防、规划、节能、环保、人防、档案）(一十三) 竣工验收(一十四) 工程相关专项验收和检测完成，分户检验完成后，由施工单位和所辖地产公司工程部申请质量监督站验收。质量监督站验收合格后，所辖地产公司工程部负责与施工单位配合质量监督站形成验收监督报告。验收监督报告转建设质量管理部门后，由所辖地产公司工程部协助开发部办理竣工备案手续。(一十五) 示范区及交房区验收点评(一十六) 为有效控制示范区和交房项目的质量品质，由集团工程管理部组织验收小组在示范区对外展示前和交房项目交房前进行验收，地产公司安

14、排施工单位按要求整改，以确保展示和交房的效果。除验收工程质量外，还需重点针对观感、使用功能和相关资料进行检查验收。三十一、 物业移交及维保三十二、 (一) 物业移交(二) 为了明确物业维修责任，履行维保协议地产公司在完成工程竣工验收后交业主前，应按集团要求向物管完成移交，并填写完善单位（项）工程验收接管交接表（详见附件），物管接管后开始计算质保期，并开始履行维保承诺。关于物管用房的移交：在项目通过规划验收，并且物管公司提供设计方案或设计要求后3个月内，工程部将装修完成的物管用房交付物管公司使用。(三) 物业维保、维修(四) 质保范围内由物管公司督促施工单位维保，质保范围外由物管公司负责维保。（

15、物管公司建立质保维修台帐，接受地产公司的定期检查）(五) 业主投诉、报事统计分析(六) 物业管理公司必须从物业管理、业主需求和社区服务角度，对集团各开发物业的规划、设计、施工质量控制等方面存在的问题于每年的6月25日或12月25日之前提出合理化建议及改进意见，形成物业质量情况报告，以促进新建物业使用功能合理、建造良好质量。地产公司每季度对物业管理方面的问题以督促报告形式发集团营销管理部。地产公司客服部每月5日前编制完成业主投诉分析报告，并按专用流程经物管公司确认后报集团工程管理部备案。三十三、 项目工程后评估三十四、 项目完工后交房后对工程部整个项目工程管理的全过程进行系统地、客观的评价总结，

16、对比过程中计划目标和达成的结果，从而总结和提炼管理和技术经验，为后期的工程管理提供思路。第五条流程及条文说明一、 技术标准修订二、 (一) 构造做法(二) 地产公司工程部必须结合具体项目的实际情况和新项目的第一套施工图认真修订构造作法，设计负责人必须负责将修订后的构造作法直接反映到施工图纸中。构造做法需包含土建、安装、装饰、园林各个专业，在集团版本发布后一月内（新项目在施工图出图后一月内）按项目报送，经地产公司工程分管领导、设计分管领导、集团规划设计部和工程管理部审批后执行。(三) 其他技术标准(四) 地产公司需配合集团技术标准资料的收集，并组织对集团版本技术标准的学习；可结合自身条件编制本公

17、司的技术标准和数据库。三、 项目工程建设大纲编审四、 各项目负责人组织相关人员，根据建设项目前期调研和市场定位，结合经审批的项目目标成本，选择适合产品档次和品牌形象的配置标准，按照标准目录进行编制。重点关注“第三章项目部署及准备”中的总平面布署图、分期情况、临时用水用电、道路、项目特点难点等内容。项目工程建设大纲在工程规划方案及初步设计报批后一月内编制完成，由地产公司工程分管领导、总经理、集团工程管理部审批后执行。五、 图纸预审、图纸会审和设计交底六、 图纸预审，即工程部拿到施工图纸后，应先组织各专业工程师采用集中封闭读图或其他形式对图纸进行预审，并通过设计部门与设计院沟通解答，工程部整理形成

18、读图纪要，经设计确认后提交成本控制部组织招标（若读图发现图纸问题较多，可要求设计院重新出图）。工程部在读图时除了发现错漏空缺，还应重点从使用功能、外立面效果等方面进行审图。招标答疑时，招标文件中需约定投标人最迟提交需要答疑问题的时间，工程部在收到成本控制部汇总的问题后，必须在2天内将完整的答疑文件提供给成本控制部，由成本控制部负责答疑文件的网络审批，并在截标前1天将书面的答疑文件提供给投标人。中标单位进场后，所属地产公司工程部组织设计部门、设计单位、施工单位、项目监理机构等相关部门进行图纸会审和设计交底（包括设计意图交底），并形成施工图会审及交底纪要，签字盖章等手续完善后方可作为结算依据。设计

19、交底时发现图纸中有较大错误或不完整的，设计单位需出具设计变更单进行修改和完善。施工单位收到设计施工图后，10天内进行基础设计施工图交底，30天内完成所有图纸的交底工作。七、 二次设计管理八、 园林二次设计的范围：（1）植物设计由设计管理部门完成施工图，各所属公司自选设计单位进行植物施工图深化二次设计。（2）低于3米的花架廊柱的结构、低于4米的独立景墙和低于8米的挡土墙、游泳池、生化池、堤坝、因销售需要增加的临时绿化和异地样板房周边的景观、除园林外的灯饰工程。（3）体育运动设施、老年、儿童游乐设施由设计管理部提供参考图片，由工程部负责设计。装饰二次设计的范围：除销售大厅、样板房、会所、门厅样板、

20、电梯前室样板设计外的同一楼盘、相同物业形态、同等档次定位的其它门厅装饰、电梯前室的装饰、室外广告牌、室内外钢结构等。九、 管理及技术交底一十、 施工单位进场后，工程部需组织监理机构、成本控制部和施工单位召开管理交底专题会，对施工单位进行详细的管理交底：工程部主要讲解甲方在整个工程管理中各项管理要求、流程及质量标准等内容；监理机构主要监理管理要求和流程，讲解材料和工序报验手续等内容；成本控制部主要讲解合同条款和收方签证办理等内容（交底形式以保证交底效果为目的，可多方位多方式多次数的开展）。交底时，建设单位需发施工单位一套完整的（根据公司流程管理体系文件及相关标准整理的）相关要求及样表等。管理交底

21、专题会召开后，需形成各方签字盖章的正式会议纪要。开工后，工程部还需结合施工进度和工艺要求等对施工单位进行技术交底。其中以下内容必须进行交底：构造做法、监理工作管理、安全、砼、钢筋、模板、砌体、抹灰、地坪、给排水、强电、弱电、防水、外墙保温、外墙涂料、外墙砖、干挂石材、门窗栏杆和百叶、消防、装饰工程、景观硬质铺贴和软景施工。工程部、监理机构、成控部在组织管理、合同、技术交底时必须进行录音存底。并定期进行总结和整理以提升交底的质量。一十一、 施工组织设计和专项施工方案编审一十二、 施工单位进场收到图纸后，需在30天以内编制施工组织设计并报审，若遇时间较紧,可先报基础方案、总平面布置图、临时用水和用

22、电计划进行审批，再报送完整的施工组织设计进行审批。施工单位编制项目施工组织设计和专项施工方案后，需经过公司的技术负责人或总工程师、项目负责人审核，再报送监理机构（7个工作日内审毕）和建设单位（工程部5个、成本控制部5个工作日内审毕）进行审核。监理机构和建设单位的项目负责人在审核时，要通过科学的分析和论证，从技术角度对整个项目各阶段施工质量、进度、安全等进行全面审核。成本控制部负责审核其中涉及经济部分的内容。重大工程或工艺要求较高的工程，或者涉及增加费用在5万元以上的工程，项目负责人还需组织召开施工组织设计和专项施工方案专家评审会（建设单位审批时间可延至14个工作日审毕），汇总并提出修订意见。施

23、工单位根据监理机构和建设单位提出的问题和意见进行修订，修订完毕后重新报审时原有报审表格保留并加报施工组织设计（方案）变更报审表。完成纸质会签后，工程部将方案报审表、费用增加表和评审纪要扫描上传专用流程实施网上会签。应编制专项施工方案的工程包含但不限于：园林的游泳池施工、生化池施工、4m以上挡土墙施工方案；土建的桩基工程、地下室围护工程、土石方工程、高边坡工程、塔吊基础及设备安拆施工、大体积混凝土施工、预应力施工、钢结构和设备吊装、转换层施工、施工电梯、外脚手架搭设、卸料平台施工、防水施工、冬雨季施工、外装饰施工、节能施工、门窗施工、栏杆施工、屋面施工、电梯安装、分户验收方案等。即对施工技术复杂

24、、难度大，容易造成重大安全质量事故或对建筑效果和功能起决定影响因素的工程施工项目，以及各所属公司当地建设主管部门要求的都应编制专项施工方案。施工组织设计审查时重点注意以下几方面：a)施工组织设计内容是否齐全，必须包括总平面布置图、检验批划分、临时用水用电、试件的留置方法与数量等。b)重点审核总平面布置图，主要包括：在场地内的已建和拟建的建筑物、构筑物；各管线的平面位置及尺寸；垂直运输设施的平面位置和工作幅度；工具房、钢筋加工、木工加工房、总配电间、砼养护间、临时医务间、食堂、办公室、会议室、卫生间等为施工服务的各种生产、生活临时设施的位置、大小及相互关系；钢管、模板等周转材料的堆场，主要建筑材

25、料的堆场位置、大小及相互关系；现场施工、生活排水的处理，现场围墙、围护的布置及方式；施工大门的设置位置；出入口冲洗设施及截水沟、沉砂池的设置等。c)审查施工现场平面与施工组织设计的协调性,施工现场总体布置是否合理，是否有利于保证施工的正常、顺利地进行，是否有利于保证质量，特别是要对场区的道路、防洪排水、器材存放、给水及供电、混凝土供应及主要垂直机械设备布置等。d)施工组织设计的针对性：施工单位是否了解并掌握了本工程的特点及难点，施工条件是否充分，是否充分对应我司构造作法的要求，质量保证措施是否健全且切实可行，是否有质量控制点、质量难点的控制措施。e)技术方案的先进性：采用的技术方案和措施是否先

26、进适用，技术成熟，是否有目前建委明令限制或禁止使用的施工工艺及技术；审查施工机械设备的数量是否合理。f)要求施工单位，依据放线办给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点，建立施工测量控制网，并将结果填报工程定位（放线）测量记录由监理工程师审核复测，经复核后施工承包单位才能进行施工。g)施工方案与施工进度计划的一致性：施工进度计划是否满足合同工期要求，特别时是能否满足我司相关开盘、销售的具体节点工期要求；是否正确体现施工的总体部署、流向顺序及工艺关系等，在施工顺序上是否符合先地下、后地上；先土建、后设备；先主体、后围护的基本规律；h)安全、文明施工、环保、消防措施是否切实可行并符合有关规定。一

27、十三、 监理规划和专项监理实施细则编审一十四、 所属地产公司工程部对项目监理机构编制的建设工程监理规划和监理实施细则进行审核并监督执行。要求监理规划、监理实施细则编制时除按建设工程监理规范所要求的内容外，还需在以下几方面加以详细阐述：a)金科集团及所属公司编制的各种工程管理制度流程的要求或文件的引用；b)项目监理机构组织编制的各项规范；c)质量、安全文明施工的控制措施；d)质量控制中，对施工质量控制点、停止点的设置。一十五、 材料、设备检验及管理一十六、 所有进场材料必须进行验收，包括检查报验单、出厂合格证明、检验试验报告，并对进场的实物按采取平行检验或见证取样方式进行抽检。若为甲供材料、设备

28、和半成品，则成本控制部必须到场参与验收。样品管理：成本控制部应建立材料（设备）样品库；项目监理机构会同所辖地产公司工程部专业工程师对进场设备材料，对照样板检查接收。具体详见材料管理制度。样板的来源：成本控制部根据设计要求寻找和提供可选产品，组织设计及工程部共同认样，确定所选样品后，共同签字封样，所确定的样品分别交成本控制部和工程部封样并纳入样品库管理。一十七、 “四新”技术推广应用一十八、 所属地产公司在准备选择“四新”技术时，都必须先组织经验丰富的工程人员对“四新”技术进行严格而谨慎的考察和分析论证，包括“四新”技术的性能、品质、优劣势、技术指标、成本情况、服务质量、综合实力等。论证合格后需

29、报集团规划设计部和工程管理部备案，再在小范围内试用。地产公司在实施后对试用效果进行评估，最后才能做出否定或推广应用的决定。每项得到推广的“四新”技术都应该有一套完整的前期考察分析报告、备案文件、试用评估报告，各报告均需工程分管领导等相关责任人签字认可。对集团规划设计部或工程管理部推荐的“四新”技术，所属地产公司也需要督促其完善相应的手续。一十九、 样板带路和样板点评二十、 （1）分部分项工程：其中砌体、抹灰、防水、保温、钢结构、转换层、铝合金门窗、幕墙、外立面装饰、工法标准、公共部位装修等（包括其他需要建立样板的项目），必须要求施工单位先做现场施工样板，报所辖地产公司工程部、监理机构验收，对样

30、板不符合要求的必须重做达到标准和要求后才准许大面积施工。（2）对涉及建筑效果的外立面装饰等分项工程，还应提前1-3日通知项目监理机构、工程部、销售部、设计管理部门和设计单位验收后方可施工。（3）样板点评参加单位必须对样板点评做好书面记录，并做好实测部分数据记录，各方确认签字后作为跟样施工和验收的标准。（4）样板点评地产公司工程部和监理机构必须留设照片，以作为跟样验收的依据，同时接受集团检查。二十一、 工序交接和施工成果保护二十二、 以下分项工程在转续施工前监理机构必须组织工序交接的施工单进行工序交接验收并办理工序交接手续：土石方、防水、外墙保温（涂料）、门窗、栏杆、电梯、园林场地同时监理机构应

31、督促施工单位拍摄照片，并将其作为交接资料附件。二十三、 工程变更（洽商）核定（含客户房屋修改）二十四、 在施工过程中发现的设计问题、或与设计有关的施工技术问题、或工程质量问题处理、用户要求以及合理化建议等等，都必须按照集团规定的程序出具工程变更单进行审批（凡涉及结构安全和建筑外形、功能等的变更，还应该通过设计单位审查批准），并办理相应的手续。（一） 变更的签发（二） （1）设计变更：各参建单位提出的关于设计修改的意见均需先由设计单位出具正规的设计变更通知单，地产公司工程部专业工程师收到资料后按变更实施前会签流程进行办理。（2）技术变更（洽商）单：各参建单位提出的变更均由地产公司工程部专业工程师编写，再按变更实施前会签流程进行办理。（3）流程审批时，按单项变更内容金额绝对值最大的金额选择对应的审批流程(当变更金额为负值时，选择流程时选绝对值，在流程说明中注明是节约)。属于其他变更范畴的开发原因、销售配合需求等，无论金额大小，流程审批时均需由经办人先将变更知会给变更提出部门的负责人对变更内容及其影响进行确认。（4）针对目前普遍存在为配合销售，提高待售物业附加值而发生的变更，资料若存到档案馆会带来验收风险等的情况，特要求按照“工程变更会签及实施结果核查表其它类”和“技术核定单其他类”的标准格式进行办理，此资料