某住宅小区可行性研究报告.docx

1、某住宅小区可行性研究报告第一章 项目概况一、 项目概况（一）项目名称：*住宅小区项目（二）建设单位：*中兴房地产开发有限责任公司单位法人：* （三）建设单位简介：*房地产开发有限责任公司成立于2006年11月8日,公司地址位于*新兴北路*号。法定代表人*,公司注册资本金为人民币壹佰万元,注册号为*,经营范围：房地产开发与经营；商品房销售。（四）建设性质：新建（五）建设地点：*新兴北路*号（六）项目建设内容及规模：拟建*住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等。规划建设用地面积为27957.48m2,实际建设用地面积23380.25,道路建设用地面积4577.23 m2。容积率为3.7,总建筑面

2、积为105347.23m2,其中住宅建筑面积69742.15 m2,商业及配套建筑面积16764.77 m2,地下车库18427.99 m2,架空层面积412.32 m2。项目共建设9栋住宅楼房和6个商业区,其中4栋为32层的高层住宅楼,4栋为18层的高层住宅楼,1栋为10层的小高层住宅楼,并建地下人防工程和停车库。项目总投资15056.37万元。二、设计依据（一）有关法律法规中华人民共和国城乡规划法（2007年）中华人民共和国土地管理法（2004.8）中华人民共和国环境保护法（1989年）中华人民共和国环境影响评价法（2002年）中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）（2004年）中华人民

3、共和国环境噪音污染防治法（1996年）中华人民共和国水污染防治法（修订）（2008年）建设项目环境保护管理条例（1998年）（二）有关规范、规程及标准民用建筑设计通则(GB50352-2005)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)(2006版)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008年版)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）民用建筑电气设计规范(JGJl6-2008)采暖通风与空气调节设计规范(GB500

4、19-2003)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）广西居住建筑节能标准*市城市总体规划（2008-2025）。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划（一）*自然概况*位于*中部,素有“桂中”之称。地理位置在东经1082411028,北纬23162429之间。市域东西横距202.1公里,南北纵距134.3公里,总面积1.34万平方公里,总人口252.74万,境内壮、汉、瑶等10多个民族和睦相处,少数民族人口占74.8。*是大西南出海通道重要枢纽,区位条件、交通条件、资源条件配合良好,有着较好的产业基础,将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造

5、业基地。*市的建立是桂中发展史上新的里程碑,是桂中改革新的起点,有着重要的现实意义和深远的历史意义。合理划分桂中地区的行政区域,促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。*市政府驻*内,位于桂中平原,湘桂走廊尾部。*东西横距84km,南北纵距87.5km,土地面积为4364.2k,人口96.14万人。工业生产已形成规模经营,制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为*主要工业支柱产业,主要企业有*冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。2002年地级*市成立以后,*发展较快,城市布局趋于合理,逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工

6、业相对集中区。*城区交通运输比较发达。*火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。国道322（南柳线）县境路段长34km,南柳高速公路通过区域。全市已形成以市区为中心,通向各限时、乡镇的公路网。水路交通以红水河为主,枯水期可航行120t级驳船,成为*内煤矿外运的一大通道。华侨投资区作为一个全新的城区,已纳入*市总体规划,区域面积55平方公里；总人口1.498万人,同世界上34个国家、地区有着广泛的亲缘关系,海外侨胞5456人。按照规划,*华侨投资区将建成商贸物流、金融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区,是*市对外开放的窗口,项目附近区域

7、没有大型的污染企业。*市主要历史文物为“麒麟山人”古遗址,位于*桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞,于1958年公布为广西文物保护单位。该古遗址距项目约15km。本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。 随着地级市*市的设立,在*市党委和政府的管理统筹下,全市经济快速发展,各级领导干部、专业人才大量引进。设市后大量引进的人才,对*市的发展做出了应有的贡献,今后*市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。居住,是职工基本的生活需求,为了稳定现有的队伍,进一步引进优秀人才,加速*市的经济建设,建设本项目是非常必要的,同时也能改变*市人民居住条件。 本项目正是在这样的背景下被提出来的。本项目由广西*市中兴房

8、地产开发有限责任公司建设,销售采取面向社会销售方式实施。该项目建成后,有效的解决*市人们及周边县市人们的住房需求,对整个*市的社会经济发展具有重要的意义。从规划到建设都是为了满足*市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。（二）产业政策分析房地产产业政策是房地产发展的指导性政策,对区域的房地产业进行宏观调控：房地产产业政策的运行包括政策制订、实施 评价、反馈和调整5个阶段,必须尊循一定的的规律。在分析房地产业和产业政策特征的基础上,探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑、基本要求和发展趋势。 近几年,我国房地产产业发展迅速,产品产出持续扩张,国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品

9、方向发展。国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见,支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测等等,以促进房地产市场的健康发展。 *省房地产起步较晚,近几年投资处于稳定增长状态,同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。虽然增速有所下降,但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。从商品住宅的投资类型结构看,商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡,投资增带波动较小。 居住面积的改善,再加上我区城镇化进程的加速城市化年递增的比率大于1.1%,城镇人口的不断增加,以及每年GDP以高于10%的速度增长,这些因素必然会

10、促使我区对房地产的需求持续增加。（三）*市房地产市场分析及预测1、*市房地产的发展及现状 *市是2002成立的新的地级市,房地产开发起步较晚,商品房小区配套设施不够完善,小区建设的环境品质不如人意,住宅商品房建设标准不高,在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光,通风和建筑的美学效果,未能真正体现以人为本的理念。但随着中国东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施,全市经济发展迅猛,国民生产总值呈快速上升趋势,城市发展稳中有进,尤其是市政府加大城市建设力度,进行大规模的旧城改造,极大地推动*市房地产的蓬勃发展,2009年*市房地产业健康发展,完成增加值9. 07亿元,比上年增长16.2%,商品房

11、竣工面积43.77万平方米,增长18.3%,商品房销售面积51.56万平方米,增长31.4%,商品房销售额7.31亿元,增长21.7%。目前,*市房地产市场运行具有如下特点：（1）房地产发展迅猛,投资额逐年递增,占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。 （2）商品房供需两旺,空置率低。2002年以来,*市商品房竣工面积和销售面积不断攀升,商品房销售仍是以预售房形式强售。2009年,*市商品房年空置面积较低,空置2.85%,远低于10%15%的国际警戒线,房地产市场泡沫成分较少。（3）*住宅销售价格呈逐年上升趋势,价格走势稳中有升。（4）近年来,随着*市房地产业的飞速发展,楼宇外形设计、颜

12、色搭配和园区绿化设计等细部特征,已逐渐在*市房地产市场上得到关注,随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟,市民对生活质量的要求也越来越高,这也迫使开发商必须不断提高产品品质,以适应消费者由居住型和舒适型发展。2、*市的市场需求预测*市作为新兴的地级市,在市委、市政府领导及*市人民的努力拼搏下,*市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩,城镇居民收入进一步增长,人民生活质量不断提高,人口不断增长,给*市的房地产带来了前所未有的机遇,大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房,不仅如此,随着人们对居住条件要求越来越高,良好的居住环境,经济实用的户型结构,价格适中的住房,能够极大地刺激消费者的购买欲望。开

13、发舒适、美观,具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区,具有广阔市场前景。（1）新建商品房供求结构情况 2009年,*市的房地产开发投资保持快速增长,商品房销售面积大幅增长,销售价格上扬较快,全市商品销售面积51.56万平方米,每平方米综合销售价格2650元,同比增长45.7%,究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期,2008年同期基数小,房地产投资增幅大。（2）新建商品住宅购买对象情况随着*市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快,*市市区的居住和投资环境不断改善,特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资,外地居民购房的比重逐年上升。从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年

14、上升。3、*市商品房价格的趋势2001年以来,*市商品房开发与上年相比,销售面积逐渐增长,房价稳中有升,交易价格曲线持续走高。5、*市房地产发展的有利条件城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间,*市现有人口250.15万人,其中城区人口约28万人。成立地级市以来,外地涌入*市经商的人口不断增加,随着城乡居民可支配收入的提高,人们的居住观开始由“有房住”向“住得宽,环境好”的方向发展。从总体上看,*市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期。2011年,*市房地产市场将会延续上年的发展势态。第三章 建设用地分析一、场址选择该地块位于*市新兴北路246号,用地四周建筑几乎均为建筑质量

15、低劣的天地房民宅,环境不佳。但此地段由于老汽车站的存在,人口密集。用地南侧的新兴北路为城市主要干道,交通便捷。东侧为柳来路延伸区域,现状为土路,但随着城市道路的改造完善,交通便捷程度将进一步提升。项目北侧紧邻草鞋沟,拥有230米滨水带,滨水绿化面积超过8100平方米,可先做滨水景观设计,共同成为“草鞋沟景观整治”的重要组成部分。随着景观环境的改造,地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升。二、项目建设条件（一）地形、地貌、地质*市位于广西中部,北纬2319-2604,东经10824-11028,北面环抱广西工业重镇柳州市,东北与湘西南交界,西北与黔东南接壤,东临桂林市、梧州市,西毗河池

16、地区,南与南宁地区、贵港市相连,居于西南、华中各省与华南沿海的连接带上,是建设大西南出海通道不可缺的有机整体。*市城区在*境内,*境内以石山峰林过渡到平原为主,北、西部多为岩溶峰林洼地,南部为峰林谷地,东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地,是典型的岩溶溶蚀地貌。大部分地区地势在海拔200m以下,一般丘陵海拔在100m左右,河谷阶地海拔在70100米。（二）气候*市属南亚热带季风气候区,北回归线从南缘经过,具有典型的亚热带季风气候特征。其气候特点是气候温暖,雨量充沛,太阳辐射强、日照充足,雨热同季、干湿季节分明、无霜期长。全地区年均日照1325-1734小时,年平均气温在18度至21度左右,年降雨量1

17、225-1942毫米之间,年均无霜期为332天,58月以东南或偏南风为,其余月份以北风或东北风为主,由于无霜期长对本项目施工有利,但夏季多暴雨,天气炎热给施工造成一些影响。（三）地震*市地处较为稳定的华南地区,至今地震震级小于5.5级,本区域构造运动相对较为微弱,周边地区的地基相对稳定。据中国地震烈度区划图（GB18306-2001）柳江地震动峰加速分区小于0.05g,地震烈度为6度。根据城市道路设计规范（CJJ37-90）及建筑抗震设计规范（GB50011-2001）可不考虑地震设防。根据场地地形、地貌和岩石土特征,对建筑抗震的影响综合评价,本拟建工程场地属于可进行抗震建设的一般场地。（四）

18、给排水1、给水系统：商业与生活用水由*市市政给水管道提供,整个小区分两路DN200引入,在小区成环状布置,保障供水的安全性。室内给水直接由*市市政供水管网统一供水,采用分区供水方式。市政供水压力按0.3Mpa考虑。2、排水系统：项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流制排放体制,分别排入市政污水和雨水管网。一层以上采用重力排水。污水经化粪池处理后,最终排入市政污水管网,雨水经收集后排入市政雨水管网。供电负荷等级：一级负荷：疏散照明、消防水泵、消防控制室设备、消防电梯等；二级负荷：生活水泵、普通电梯；三级负荷：住宅用电、商铺用电。供电电源及电压等级：本工程采用10KV电源环网供电,由市政10KV

19、电网引来一路电源,经变电所变换成380/220V供住户使用。（五）场地条件拟建场地四周地形平坦开阔、平缓,不存在滑坡、崩塌等不良地质作用；该场地属于覆盖型岩溶平原区,北临草鞋沟,南接新兴北路,西侧500米为维林大道,东侧临来华路。本项目场地相对较为平坦,有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料,施工队伍的用地也很容易解决。（六）建材本项目所需的材料均可在本地解决,水泥可在柳州市、合山市、*直接从厂家购入,钢材可由柳州钢铁厂直供,木材可通过本地木材公司或木材供应站购买。本地沙石资源丰富,可通过由当地企业组织人员开采供应。（七）通迅电信网络及移动通迅信号已覆盖项目区,项目建设所需出口信号可由本市信部

20、门提供。第四章 工程技术方案一、建筑设计方案建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流,是经济发展的标志,它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。（一）地块概况本项目用地使用性质为：城镇住宅兼批发零售用地。本地块位于新兴北路246号,南临新兴北路,东面50米为柳来路,西面500米为维林大道,周围民房低矮。该地块地势平坦规整,交通便利,紧邻*市近期将启动的“引河入城”工程的景观河草鞋沟,区域位置极其优越。（二）规划理念如今人们都向往绿树成荫、高山流水,单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要。崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态,这种平衡是高尚生活所追求的一种境界。本项目地理位置优越,紧

21、邻草鞋沟,拥有230米滨水带,滨水绿化面积超过8100平方米,这一优秀的亲水自然景观,为打造本项目成为一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性社区,提供了充分的条件。项目地处*市老城区,人口密度大,打造市民广场,为市民提供一个休闲活动场,回馈城市空间。通过社区景观、文化、生活空间,营造和谐健康的社区氛围,使居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的氛围中,使生活更闲逸、更幸福、更健康。（三）总平规划合理划分功能分区,组织好不同的交通流线,使建筑与景观资源相互融合,是整个规划设计的重点。在规划中,建筑以点式高层建筑为主,在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商

22、业区,其退后用地红线近40米形成尺度舒适的活动广场,既可作为商业推广宣传等活动的场所,也是老城区市民公共交往与公共生活的绝佳场所。用地北侧布置32层的高层住宅,而东南部分和中部则布置1018层的住宅,较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲切的空间尺度。小区景观节点独立于商业网络之外,营造出静谧的居住环境。滨水景观、小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线,站在小区主入口,内部景观一览无余。设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系、互不干扰的格局。整个小区的规划结构完整,建筑布局合理,充分利用土地,交通流线顺畅,小区居住品质良好。（四）交通规划本项目采用人车分流的交通流线方式。小区的主入口设置在临新

23、兴北路民房的北侧,次入口设置在用地西侧,均具有一定的私密性。商业入口设置在新兴北路的临街面和用地东北角靠来华路的部分。尽量使住宅区入口和商业入口相对独立,闹中取静。基地内设环形消防车道,消防车可从新兴北路和用地北面进入小区内部,消防道路坡道均小于或等于8%。小区停车通过地上、地下结合,以便捷安全为原则进行设计,合理提供了足够的停车设施。 车行流线环用地设置,并沿车行道设置三处地下车库出入口,出入口设计也充分考虑了管理方便,使用便捷等基本要求。（五）立面设计基地周边建筑老旧,本项目作为该区域旧城改造的试验田,为了激活老区活力,成为旧城区改造样板,立面风格力求做到差异化,设计感强,塑造区域标志。立

24、面风格设计以简约欧式风格为蓝本,以简约的线条、明快清晰的颜色,既保留了古典欧式的典雅和豪华,又更适应了现代生活的休闲和舒适。追求深沉中显露尊贵、典雅中浸透豪华。简约欧式风格能够完整的体现出居住人对品质。典雅生活的追求,视生活为艺术的人生态度,是古典美的现代演绎。（五） 户型设计本案规划中,住宅部分设计了一梯三户、一梯四户户型,酒店式公寓设计为一梯八户。其中住宅每户户型均结合景观方向和日照朝向,设置了朝南向或朝向小区景观的客厅和主卧室,使住户更有效的享受景观资源,同时又享有良好的通风和采光。户型设计中保证各户型都具备双阳台,以满足现代居家生活的各种需求。酒店式公寓设计四户东向及四户南向由开敞的外

25、廊连接,采光及通风良好。在充分考虑住宅的均好性后,在细节上也进行了精心设计,公共空间,入口大堂、电梯厅的尺度、品质感、空间趣味性等。总体来说,户型平面布局紧凑,方正实用,采光方面基本上做到所有的功能用房全明设计,合理组织穿堂风,尽可能做到最好的通风、采光效果。建筑单体在满足建筑间距的前提下,尽量最大化地利用土地,并使得每户都有良好的景观视野（具体户型祥见标准户型表）。标准层户型表1#1、2单元3-30层标准户型（注：1、2层为商业,31及32层为复式）编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D1三房二厅二卫96.72119

26、.3716.044.883.158.01396.8581.02%B1二房二厅一卫64.0579.057.523.653.872#、3#楼3-30层标准户型（注：1、2层为商业,31及32层为复式,3#与2#楼为左右镜像关系）编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率E1三房二厅二卫116.76144.8817.695.763.528.41373.6980.59%D5三房二厅二卫96.96120.3216.034.563.308.17D6三房二厅二卫87.43108.499.073.595.484#、5#楼3-16层标准户型（

27、注：1、2层为商业,17及18层为复式）编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D7三房二厅二卫97.69119.1815.044.043.157.85345.0281.97%D8三房二厅二卫87.43106.669.063.695.486#楼3-18层标准户型（注：1、2层为商业）编号户 型套内面积建筑面积标准层建筑面积实用率A1型一房一厅一卫30.0438.63358.4277.76%A2型一房一厅一卫31.4840.48A3型一房一厅一卫42.9055.17A4型一房一厅一卫32.4041.67A5型一房一厅一卫31

28、.4840.48A6型一房一厅一卫32.9242.34A7型一房一厅一卫46.0059.167#楼3-16层标准户型（注：1、2层为商业,17及18层为复式）编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D9三房二厅二卫96.69116.4416.374.853.158.37387.1583.04%B2二房二厅一卫64.0577.137.523.653.878#楼3-8层标准户型（注：1、2层为商业,9及10层为复式）编号户 型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D10三房二厅二卫99.06114.8816.034.873.158.01378.3186.23%B3二房二厅一卫64.0574.287.523.653.87（六） 主要技术经济指标技术经济指标建设用地面积23380.25m2总建筑面积105347.23m2建筑面积（计入容积率部分）86506.92m2A商业及配套建筑面积16764.77m2B住宅建筑面积69742.15m2建筑面积（不计入容积率部分）18840.31m2A地下车库面积18427.99m2B架空层面积412.32m2建筑占地面积