土地管理制度.docx

1、土地管理制度农村集体土地征用程序根据法律法规规定，农用地转为建设用地时所办理的土地征用程序分以下几个步骤。【第一步】预选符合规划的农用地。征用农村土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，否则，不得使用该土地。用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，首先应向国土资源、建设、规划等部门咨询是否符合该农用地的各项规划。【第二步】编制建设项目可行性报告。确认农用地可用于建设后，应根据建设部门的要求，编制建设项目可行性报告，并向建设部门提交用地申请，由建设部门审查，符合的，由用地单位按规定缴纳选址规费，建设部门颁发建设项目选址意见书。【第三步】提交用地预审申请。农用地转用或土

2、地征收经依法批准后，用地单位应持选址意见书两年内向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发建设项目用地预审报告书。 【第四步】办理立项等手续。用地单位凭建设项目用地预审报告书向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用； 【第五步】提交用地正式申请。用地单位再持以上各项审批文件，向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 【第六步】办理审批手续，批准用地。由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。基本农田,或者基本农田之外的耕地,如超过了3

3、5公顷,必须另行报经国务院办理征地审批手续。【第七步】土地征用。征收土地方案经依法批准后,由市、县人民政府将批准征地机关、批准文号和征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人和使用权人,即当地的农村集体组织和原承包耕种土地的农民,在公告之日起15日内,持土地权属证书或者其他有效证明(如承包合同),到市、县人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的

4、农村集体经济组织和农民的意见,征询意见期限为15日。对补偿标准有争议的,由县以上人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，办理征地手续。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。以上各项补偿，应在征地补偿安

5、置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。对于征收农民承包的土地的,应当依法办理土地承包合同变更或解除手续。用地单位未按期全额支付到位的，政府应拒绝发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。 【第八步】领取用地批准文件。国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和建设用地批准书。 【第九步】缴纳出让费，获得土地适用权。土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订国有土地有偿使用合同出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。【第十步】办理建设项目审批手续，开始建设适用土地。签订合同并按约缴纳费用

6、后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。征收集体土地与土地招拍挂的关系土地法规定，征收集体土地的前提是必须有建设项目，而建设项目是计划、规划等部门根据某个具体建设单位的申请确定的，也好是先有建设单位才能确定建设项目。但国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定，必须通过招拍挂的方式确定建设单位，也即是征地在前，确定建设单位在后。两个规定相互冲突。应该如何从法律上解决这种困境？1、从效力上分析，全国人大常委会制定的土地管理法的效力高于国土资源部的“招拍挂规定”。当上位法与下位法的规定相互冲突时，应当以上位法的规定为准。因此，在土地管理法未

7、作相应修改之前，仍然应当以土地管理法的规定为准。可以理解为，招拍挂规定不适用于征收集体土地的情况。如若需保持两者的统一，则有必要通过立法途径对于土地管理法予以适当的修改。由于政府宏观调控的方向是以招拍挂作为主流的出让方式，因此，提供如下模式供相关部门参考：对于某一集体土地先不办理征地手续，在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下，公布一个暂定的规划指标（或规划设计方案），由各投标方在此基础上进行投标。 同时，招标文件中应当明确告知，中标单位须向政府有关部门办理征收集体土地的申请手续，若审批通过则可按照中标通知办理后续手续，若审批未能通过则中标通知自行失效。2、建议设立“预征地程序”，即对于原计

8、划采用土地储备的形式来征收的集体土地，参照正式征收集体土地的程序，拟定征地方案、补偿标准，进行预听证，但并不正式办理征用审批手续，而是由村民委员会与土地储备中心签署协议书确认上述预征收内容在某一确定的时间段内有效。如若在该确定的时间段内，按照上述问题1中建议的模式进行了招拍挂，则可按照协议内容办理征收手续土地挂牌出让工作程序1、制订工作方案：制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。 2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。 3、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。 4、出售挂牌文件：在挂牌公

9、告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。 5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。 6、受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。 7、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给竞买人资格确认通知书，通知其参加挂牌活动。 8、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受

10、新的报价、更新显示挂牌报价。在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写竞价申请书，并通过传真的形式将竞价申请书传真到挂牌文件规定的地点。 9、揭牌：在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。 10、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，并退还竞买保证金。 11、签订出让合同：竞得人于签订成交确认书之日起10日内与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。土地出让金收支管理办法

11、为进一步加强全县国有土地使用权出让金收支管理，根据国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）精神，结合实际情况，特作如下规定： 一、土地出让金收取 1、土地出让金，由市/县国土局开票收取，在宗地未收齐全部出让金前暂存入土地出让金专户。 2、意向用地者为取得土地而交的预付款或定金，由市/县国土局开票收取，存入土地出让金专户。 3、土地竞买保证金或履约保证金，由市/县国土局开票收取，存入国土局帐户。未竞得土地的，按土地出让公告规定及时退回报名者。竞得土地的，待土地出让金缴纳数额加上保证金达到宗地出让金总额时，保证金转为出让金，存入土地出让金专户。宗地出让金交齐后

12、，全额存入国库，纳入预算管理。 二、土地出让金的支出 （一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费，安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费（毛地出让的不含拆迁补偿费）。由被征地所在乡镇人民政府报告县人民政府，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户中拨付。其中涉及被征地农民基本生活保障范围的土地补偿费和安置补助费，由县国土资源局计算金额，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户划入预缴征地款专户，然后再转入被征地农民基本生活保障专户。 （二）报批规费和土地出让业务支出。报批规费包括耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、农业重点开发资金、用途变更费、土地管理费、征地包干

13、业务费、测量费等。土地出让支出包括出让金省集中部分、土地出让业务费、宣传费、公告费、土地评估费、测量费、交易服务费等。由县国土资源局报告县人民政府，经县分管领导批准后，从土地出让金专户支出。其中涉及耕地开垦费的由县国土资源局计算金额，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户划入预缴征地款专户，然后再上缴。 （三）土地开发支出、支农支出和城市建设支出。土地开发支出包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。支农支出包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。城市建设支出包括完善国有土地使用功能的配

14、套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。由县财政局计提，从土地出让金专户划入各自相关帐户。其中涉及保持被征地农民原有生活水平补贴支出，由被征地所在乡镇人民政府报告县人民政府，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户中拨付。其中涉及执行出让金计提每亩8000元进入县被征地农民基本生活保障帐户的，经县分管领导批准后，县财政局从土地出让金专户中拨付进入预缴征地款专户，然后再转入被征地农民基本生活保障专户。 （四）其他支出。包括计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出、依法对原土地使用者的补偿等。其中计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、由县财政局计提

15、、从土地出让金专户划入各自相关帐户。支付破产或改制国有企业职工安置费支出、依法对原土地使用者的补偿等，由相关企业主管部门或者原土地使用者报告县人民政府，经县分管领导批准后，由县财政局从土地出让金专户中拨付。国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发2006100号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，加强土地调控的一项重要举措。根据国民经济和

16、社会发展第十一个五年规划纲要、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）以及国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）的规定，经国务院同意，现就有关事项通知如下：一、明确国有土地使用权出让收入范围，加强国有土地使用权出让收入征收管理国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款

17、；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。

18、土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由国土资源管理部门负责具体征收。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，确保土地出让收支数据准确无误。对未按照合同约定足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。要完善制度规定，对违规核发国有土地使用证的，收回土地使用证，并依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。已经实施政府非税收入收缴管理制度改革的地方，土地出让收入纳入政府非税收入收缴管理制度改革范围，统一收缴票据，规范收缴程序

19、，提高收缴效率。任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。二、将土地出让收支全额纳入预算，实行“收支两条线”管理从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。每年第三季度，有关部门要严格按照财政部门规定编制下一年度土地出让收支预算；每年年度终

20、了，有关部门要严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算。同时，按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制；其中，属于政府采购范围的，应当按照规定编制政府采购预算。三、规范土地出让收入使用范围，重点向新农村建设倾斜土地出让收入使用范围：（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补

21、偿费。（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。（三）支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。（五）其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被

22、征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。用于农村基础设施建设的资金，要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。为加强土地调控，由财政

23、部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。四、切实保障被征地农民和被拆迁居民利益，建立被征地农民生活保障的长效机制各地在征地过程中，要认真执行国发200428号和国发200631号文件中有关征地补偿费的规定，切实保障被征地农民利益。各省、自治区、直辖市要尽快制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，依法提高征地补偿标准。出让城市国有土地使用权过程中，要严格依照城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）、有关法律法

24、规和省、自治区、直辖市及计划单列市有关规定支付相关补偿费用，有效保障被拆迁居民、搬迁企业及其职工的合法权益。建立对被征地农民发放土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公示制度，改革对被征地农民征地补偿费的发放方式。有条件的地方，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当支付给被征地农民的部分，可以根据征地补偿方案，由集体经济组织提供具体名单，通过发放记名银行卡或者存折方式直接发放给被征地农民，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。被征地农民参加有关社会保障所需的个人缴费，可以从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳。地方人民政府可以从

25、土地出让收入中安排一部分资金用于补助被征地农民社会保障支出，逐步建立被征地农民生活保障的长效机制。五、加强国有土地储备管理，建立土地储备资金财务会计核算制度国土资源部、财政部要抓紧研究制订土地储备管理办法，对土地储备的目标、原则、范围、方式和期限等作出统一规定，防止各地盲目储备土地。要合理控制土地储备规模，降低土地储备成本。土地储备实行项目预决算管理，国土资源管理部门应当于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算，报财政部门审核；每年年度终了，要按照规定向财政部门报送土地储备资金收支决算。财政部要会同国土资源部抓紧研究制订土地储备资金财务管理办法、会计核算办法，建立健

26、全土地储备成本核算制度。财政部门要加强对土地储备资金使用的监督管理，规范运行机制，严禁挤占、挪用土地储备资金。六、加强部门间协作与配合，建立土地出让收支信息共享制度国土资源管理部门与财政部门要加强协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间等相关资料及时抄送财政部门，财政部门应当及时将土地出让收支情况反馈给国土资源管理部门。财政部门、国土资源管理部门要与地方国库建立土地出让收入定期对账制度，对应缴国库、已缴国库和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据准确无误。

27、财政部门要会同国土资源管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表以及分季收支统计明细报表体系，统一土地出让收支统计口径，确保土地出让收支统计数据及时、准确、真实，为加强土地出让收支管理提供必要的基础数据。土地出让收支统计报表体系由财政部会同国土资源部、人民银行研究制订。七、强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流失财政部门、国土资源管理部门、人民银行机构以及审计机关要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理的规定执行。土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳

28、土地出让收入的，按日加收违约金额1的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、财政违法行为处罚处分条例（国务院令第427号）和金融违法行为处罚办法（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。规范土地出让收支管理，不仅有利于促进节约集约用地，而且有利于促进经济社会可持续发展，对于保持社会稳定，推进社会主义和谐社会建设，以及加强党风廉政建设都具有十分重要的意义。各

29、地区、各部门必须高度重视，坚决把思想统一到党中央、国务院决策部署上来，采取积极有效措施，确保规范土地出让收支管理政策的贯彻落实。国务院办公厅 二六年十二月十七日中华人民共和国土地管理法实施条例第一章 总则第一条 根据中华人民共和国土地管理法（以下简称土地管理法），制定本条例。第二章 土地的所有权和使用权第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组

30、织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用

31、者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。第五条 单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。第七条 依照土地管理法的有关规定，收回用地单位的土