西单华峰大厦可行性研究报告.docx

1、西单华峰大厦可行性研究报告西单华峰大厦可行性研究报告二零零三年三月一、项目背景和概况:1、项目名称:西单华峰大厦2、项目位置:华峰大厦处于西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。项目所处位置如右：3、项目周围环境西单地区作为北京乃至全国的重点商业区之一，其区位优势和价值是显而易见的，每天3050万人次的客流量，使西单成为经商、宣传促销、形象展示等各类商业活动的首选地点。尤其是其本地化居民为主的居民构成，更是各商家产品进入北京的战略地带。从近距离来看，西单除了大家所知道的西西核心区域及西单北部以外，实际上还有一个西单南延的

2、概念。换句话说，西单实际上分为南北两个部分，即西单北大街和西单南大街。 从中距离来看，在不远的将来，西单地区和金融街地区，也必将会进行一体化的发展。因为，从北京目前各大功能街区看，西单地区和金融街地区，是距离最近的两大城市功能区。根据城市发展的墨渍效应任何两个功能过近的城市功能区，就像两个相互邻近由不断扩大的墨渍一样，最终将连成一个整体。所以，今后的西单是一个为金融街服务的西单，而今后的金融街也是一个有西单作依托的金融街，从而实现“金融街西单一体化”发展这就是大西单的概念。从远距离来看，西单还将与中关村共同构筑更加广泛的空间范畴。从纵向来看，随着地铁4号线的修通，将有一条贯穿西单南北大街的地铁

3、线与北京西北部的中关村高科技产业园区相连，成为中关村与市中心沟通的真正的南大门。根据北京市政府的发展计划，到2008年，北京城市居民将有60%主要依靠公共交通，其中主要是轨道交通来解决出行问题。所以，4号线的建设也将大大加快。相信，随着4号线的建成通车，一个真正的大西单空间体系将最终形成。就如同当年日本经济快速增长时期，顺势而生的银座商业街一样，北京也一定会出现一条面向国民消费的商展街。无论从目前的街区形态，还是从消费群结构来看，西单都能成为中国首都的“第一橱窗”，一座真正的“时尚风向标”。同时，西单将作为未来北京城的一个标志性地段，又将彰显出来此休闲购物的人群的身份，随着北京人的白领一族数量

4、的急速增长，他们正在成为一个新的社会阶层新北京人。青春、活力、时尚、有文化、有教养，而且他们的生活非常都市化，非常休闲化，因此，他们在选择休闲购物场所时，愿意选择一个非常都市、非常时尚、非常北京的地方，他们最应当属于的就是西单因此，西单将成为“白领的西单”，而他们也将成为“西单一族、西单新人类”。这样，西单就拥有了一个最广阔、最稳定的客户群。而要抓住这个客户群，最关键的秘诀就在于，将西单的购物模式完全按照体验经济的模式进行塑造换句话说，应当将来西单购物转化为来西单体验休闲的乐趣，都市的乐趣，时尚的乐趣，购物的乐趣。随着时代的进步，广大城市居民出行购物的目的已经发生了深刻的转变。消费者在购物的过

5、程中， 不仅仅要买到称心如意的商品，还必须能够体验到这一街区独有的逛街的乐趣。 二、项目规划设计及简介：1、 位置与环境：工程地点在西单宣武门内大街东侧，油坊胡同西侧，北侧为马哥孛罗酒店，南侧是规划中的G1区绿地广场，占地1.13公顷，地下四层，地上十五层，规划建筑面积为12万平方米。 2、 建设周期：项目预计在2003年上半年开工，2004年底或2005年初完工，总施工工期控制在18个月至20个月。3、项目楼层面积分布：序号楼层楼面面积用途1地下四层9639 m2车库2地下三层9622 m2车库、设备3地下二层9622 m2车库、设备4地下一层9530m2商场5地下合计38413 m26地上

6、7首层7941 m2商场8二层7951 m2商场9三层7951 m2餐饮、娱乐10四十一层6368*8=50944 m2办公11十一十五层2380*4=9520 m2办公12机房及水箱间780 m213地上合计85087 m214总建筑面积123500 m24、各层方案图纸附后：5、建筑标准、技术说明：（1）、设计依据是2002年10月31日通过审定的设计方案通知书2002规审字1048号的设计精神设计的，华峰大厦所处西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。本楼采用西方现代都市风格设计，建筑风格上依据BBG公司规划方案，

7、采用玻璃幕墙与石材交映的虚实对比手法，和错落有秩的体形组合方式，造就一种简洁而不失内涵，壮观又不乏精致的建筑形象。结构设计：采用框筒结构，中央交通和隔墙做钢筋混凝土墙。抵抗风荷载及水平地震力，周边结合建筑立面布置梁柱，与中部钢筋混凝土墙共同承受竖向荷载及竖向地震力并辅助中部钢筋混凝土墙抗风及抗水平地震力。楼板采用大格网预应力砼梁板结构或普通砼梁板结构。（2） 给、排水专业 给水系统：全楼冷水给水分高、中、低三个区，其中二层以下为低区，由市政管网直接供水，三层至九层为中区，十层以上为为高区，中、高区分别由地下三层变频给水泵组供水，热水给水分区同冷水系统，地下三层设200立方生活储水池及生活给水泵

8、房。 排水系统：全楼分污水排水分两部分，二层以上通过排水管以重力流排出，首层及地下各层通过设在地下四层的集水坑及潜水泵以压力流排出，污水经化粪池处理后排入市政管道。雨水均直接排入市政雨水管道。（3） 消防系统 全楼消防采用设消火栓及自动喷水灭火系统。发电机房设水喷雾灭火系统，配电机房及计算机主机房设气体灭火系统。（4）采暖空调系统采用风机盘管加新风系统。冷源拟采用4台冷水机组设于地下。热源由城市热网提供一次水。（5）电气专业 供电由市10kv供电网引入两路独立的10kv高压电源，变电所设在地下一层，设高压室，高压系统采用单母线分段接线方式，建筑内配电均采用TN-S系统，采用放射式与树干式相结合

9、的配电方式。防雷接地系统：本建筑按二类防雷建筑设计，电气系统的工作接地、保护接地与防雷接地合为一体，组成综合接地，（6）消防：本建筑属一级保护对象，设消防控制中心，内部设有火灾自动报警及联动系统、火灾紧急广播系统。（7）通讯系统：楼内设有综合布线系统，按五类信息考虑，垂直主干采用光纤传输，水平及工作区子系统采用超五类非屏蔽双绞线。借助综合布线系统可实现计算机经营管理、各种局域网的功能。（8）楼宇自控系统：本楼楼宇自控系统由中央控制工作站、现场控制器、各种传感器、各种执行机构组成，监控包括：变配电系统、发电机、给排水、各电梯、制冷、供热、空调、照明系统等。（9）卫星电视及共用天线系统：建筑顶层设

10、电视接收机房，系统采用分支分配传输网络。（10）广播系统：建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切换功能。（11）防盗、保安监控系统：本建筑设电视监控、防盗报警、巡更、紧急报警开关等。（12）车库管理系统：地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备、收费系统等。三、市场分析：1、市场的供应情况分析:本项目位于西单商业区，该地区虽然有一定的写字楼项目供应，但能够达到甲级写字楼水平的数量有限。其中西单大街西侧的“西西工程”规划建设48万平方米的物业，商用和办公面积为42平方米。其中部分甲级写字楼已被整栋购买，西单大街的东侧也可提供约4万平方米的写字楼面积，除此之外，1999年底完工的首都时代广场

11、是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供5万平方米的写字楼面积。西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业街经过几年的重新规划建设，目前已建成并投入使用的大型商业设施有西单商场、华威大厦、华南大厦、北京图书大厦、高登购物中心、西单赛特商厦、首都时代广场等。西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行、中国电信和中国联通等，其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了一些中小型商业公司在此办公；同时一

12、些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。由于这些租户与西单商业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在20%左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。首都时代广场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在25美元/月/平方米建筑面积（含物业管理费）左右；售价报价为3200美元/平方米。物业名称写字楼面积（平方米）租金（US$建筑面积/平方米/月）通港大厦10000024华威大厦100021西单国际大厦1000019首都时代广场5500025-35建威大厦4000025

13、-302001年至2003年的北京写字楼供应量呈递减趋势。2001年北京写字楼的供应量为957，620平方米。在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减，分别为2002年的638，000平方米和2003年的500，000平方米。估计北京甲级写字楼租金可望于2003年随世界经济的复苏回升。而对甲级写字楼的需求量，在参照自1997年到2000年的北京甲级写字楼租金及空置率的变化趋势后（见附件八），我们推断在未来的两三年内北京写字楼市场可消化80%的供应量即约1，670，000平方米。目前西单商业用房的营业面积为23.6万平方米，占西单各类物业总建筑面积的26.4%，预计未来35年西单商业新增各类

14、物业的总量为36.3万平方米，根据北京“十五”时期商业发展规划中西单商业街的营业面积控制在40万平方米左右的规划，西单未来5年的商业用房供应将不少于16万平方米。西单商业街商业用房供应表项目名称总建筑面积商业营业面积现状供应西单商场65，00030，000西单购物中心82，00034，000华威大厦57，00037，000西单赛特51，00021，000北京图书大厦60，00035，000高登大厦57，00040，000华南大厦78，00040，000西单文化广场39，19027，000首都时代广场120，00040，000民族大世界6，5006，500特别特2，6002，600广州大厦31，

15、446-华恒大厦14，400-中银大厦174，869-通港大厦38，732-电话局18，066-总计895，803236，243未来供应：西西工程1号地31，947西西工程2号地73，2000西西工程9号地29，904西西工程10号地20，000中国联通大厦97，100西单图书大厦二期48，000总计363，1512、市场的需求情况分析:写字楼客户主要来自于电信公司和金融机构。除此之外还有一些国企业在北京的分支机构或办事处。这些公司/机构主要看重西单地区的商业氛围，树立企业形象和销售自己的产品。西单地区可开发土地已基本开发完成。未来甲级写字楼竞争主来自周边地区，尤其是金融街地区。随着中国将于近

16、期加入WTO，内需市场不断成熟及呈强劲增长，北京在这一市场环境下，不断吸引外资公司入驻北京，使得北京的甲级写字楼近年来租赁市场基调良好。总体看来，近五年来一些知名跨国公司成为北京甲级写字楼的市场的主要承租力量。这些公司虽然在入驻中国初期，并没有显现出对写字楼的强烈需求，但在近两年，由于在中国的业务量不断扩大，使得其在原有的单位面积上不断扩租，而且他们对甲级写字楼的面积需求都是惊人的。有些公司甚至还在京租下了整栋写字楼并因此拿下了大厦命名权，如惠普大厦、摩托罗拉大厦、王府井新东安市场北京电讯大楼等。 “九五”期间，西单商业区社会消费零售额从1996年的208亿元增至2000年的336亿元，年均增

17、长12.4%，销售总额从1996年的225亿元增至2000年的445亿元，年均增长205%。社会消费品零售额占西成区消费品零售总额的31%。由此可见西单商业的经济实力在西成区的重要地位。尽管西单商业街的某些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本维持在3080美元每平方米每月之间，平均租金为40美元/平方米/月。该地区的商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区的商铺具有其他地区无可比拟的优势，该地区的租金基本能按月收取，即使在商家租约到期也会很快有其他商家签约。这比起那些因出租率长期达不到理想状况，为挽留商家不得不提供长期的免租期的物业来讲，具有良好的投资收益。

18、西单地区商业用房租金表项目名称租金/使用平方米/月空置率%租金收入高登大厦（明珠商厦）308014%特别特260%首都时代广场306054%民族大世界30450%电子科技广场274325%华威大厦0%平均40.221.6%西单商业街商业用房的经营方式可以分为两种，第一种是由商业集团自己经营并管理，第二种是由房地产业主或商业管理者出租店铺，由承租者自己经营并接受房主或商业管理者的管理，一第一种方式经营的商场有西单商场、西单购物中心、西单赛特和中友百货，商厦的运营状况完全通过营业额得以体现。出租柜台或店铺的商家因为西单良好的商业条件而获益非浅，目前西单商业街商铺的平均空置率为21.6%，除首都时代

19、广场的出租率较低外，特别特、华威大厦、民族大世界长年出租率维持在100%。3、项目开发建议：（1）项目定位建议：从本项目所处的区位、规划体量、资金预算分析，本项目具有成为地标性顶级写字楼的先天条件。基于对北京市写字楼市场未来竞争分析，普通甲级写字楼的市场竞争最为激烈，在相对高端写字楼市场出租率在相对高价位的前提下依然保持着95%以上的出租率，同时由于承租客户租用面积相对较大，前期装修成本较高，客户基本稳定。基于以上情况建议：充分利用相关联区域内已形成的客户基础，力争将项目建设成为区域内顶级写字楼。在未来市场竞争中占领相关联收益最高、回报最为稳定的高端客户群。（2）产品面积配比建议：在产品设计上

20、取消大型商场拟建规划，其商业配套作为专为写字楼提供服务，例如：餐饮、银行、健身中心等，面积不宜超过总体规划的10%。银行对写字楼的需求是最大的，同时其稳定性最高，作为顶级写字楼而言，银行的进入同时也是最重要的。（3）项目功能建议：作为单一功能的写字楼，其目标客户群明确、办公氛围浓厚，在产品设计上以单一写字楼为中心，主力塑造顶级写字楼的市场形象。（4）项目分析：通过区域可参考项目分析，项目所在区域写字楼呈现以下特征：大型中资机构、金融业及其产业炼、网络科技、跨国公司驻京机构是本区域主导的客户群本区域写字楼市场供给以甲级写字楼为主，市场租金基本稳定，空置率在北京整体写字楼市场中是最低的。单一功能的

21、写字楼因为其功能的专一性，其市场出租率远远高于综合型写字楼。3、市场预测：（1）市场容量及饱和率：（2）预计未来的市场变化情况：（3）预期市场占有率：4、销售策划：（1）销售对象：（2）销售价格分析：（3）销售方式：（4）销售计划：（5）销售宣传：（6）未来市场变化预测及风险分析：四、项目的成本估算：单位：万元阶段划分项目名称金额前期准备土地出让金21000拆迁费用 23000合计44000施工阶段大市政配套7200建安成本51000合计58200销售阶段销售费用2500管理费用1000不可预见费用2500总计108200五、项目的开竣工日期和进度的初步安排：项目分项时间安排开始时间结束时间华

22、元公司注资成立20034建安施工降水护坡、基础处理20034202003525土方工程20035102003620基础工程20036252003720地下结构20037212003922首层-三层200392320031024四-十七层200310252004110十八-二十五层20042152004415机房水箱20044162004430二次结构20042202004510室内初装20045112004815外装200451020041010室内精装修200481620041130市政绿化200491120041220竣工交付使用2004122120041230销售写字楼200451200

23、5101商业部分20041012005101六、销售方式：销售原则：销售为主，租赁为辅，加快资金流通。销售情况假定：1、 写字楼部分80%于2004年5月1日到2005年10月1日销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为3294平米，销售单价1.5万元/平米，其余20%（面积为14000平米）出租，租金为210元/平米*月；商业部分全部出租,租费为260元/月/平米。2、 写字楼部分100%于2004年5月1日到2005年10月1日销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为4118平米，销售单价1.5万元/平米；商业部分于2004年10月1日到2005年10月1日销售完毕,销售单价为

24、2万元/平米。七、华元公司的融资方案：经过三方的多次洽谈，基本确定以下融资方案：三方融资31000万元，林洲出资13000万元，分红比利为38.5，出资超额部分作为干股由中平与华峰按6：4的比例分配，并且林洲与中平的出资比例相同。三方按照融资比例追加投资至45000万元，追加投资不再考虑干股问题。按照上述融资方案有以下结论： 林洲华峰中平合计实际出资1300080001000031000配股出资1193571301193531000分红比例38.50%23.00%38.50%100%已经投资08000960017600满足配股追加13000-1296169613400增股出资539032205

25、39014000实际出资总额1839099241668645000投资分红14736 8803 14736 38275投资回报率80.13%88.71%88.31%85.06%八、财务分析1、现金流量分析：（1） 现金流出：单位：万元阶段分项月份金额备注土地开发土地出让金2003421000假定土地出让金一次交齐，4月具备开工条件拆迁费用2003423000拆迁费用一次支付房屋建设降水、护坡2003594假定降水护坡费用为470万元，付款为当月支付20%，剩余待结构完成后支付。20045376土方20036150假定土方的费用为750万元，付款为当月支付20%，剩余待结构完成后支付。20045

26、600主体结构2004513120主体结构工程款封顶后支付80%，剩余20%按月均付，降水、护坡及土方支付80%，假定主体结构的造价为1.64亿元。2004611547/月装修工程20045113847.14/月每月支付80%，剩余20%待交工三个月后支付费用共计26930万元。设计、监理、招投标费、绿化费2003.5_2004.11315.79/月此费用共计6000万元，分19个月按月均付。市政配套费2003.52004.1137895/月此费用共计7200万元，分19个月按月均付。保修金200512450保修金共计450万元，工程交付使用后一年付清。销售阶段销售费用2004.5_2005.

27、10333.33/月销售费用及不可预见费用共计6000万元按18个月平均分配。（2） 现金流入：销售假定情况一：单位：万元时间金额备注2004.5_2005.104667/月(收入)4410/月(税后)18个月销售写字楼的80%，即3111平米/月，销售单价1.5万元/平米2005.5_2073.43528/年(收入)3334/年(税后)20%的写字楼出租，出租时间68年，租赁单价210元/平米*月，面积14000平米2005.5_2073.47800/年(收入)7371/年(税后)商业部分出租，出租时间68年，租赁单价260元/平米*月，面积25000平米。销售假定情况二：单位：万元时间金额

28、备注2004.5_2005.105834/月(收入)5513/月(税后)18个月销售写字楼的100%，即3889平米/月，销售单价1.5万元/平米。2004.10_2005.103846/月(收入)3634/月(税后)商业部分2005年10月销售完毕，销售单价2万元/平米，面积25000平米。（3） 现金流量表(见附件一销售假定一的现金流量表及附件二销售假定二的现金流量表)A、销售假定一的静态投资回收期：投资回收时间为:2007年|-276|/10705=2008年1月10日投资回收期为:2008年1月-2003年4月=5.83年B、销售假定二的静态投资回收期：投资回收时间为:2005年5月|

29、-5346|/8814=2005年6月19日投资回收期为:2005年6月-2003年4月=2.17年2、投资收益率：A、销售假定一的投资收益率： 投资收益率699117/108200746B、销售假定二的投资收益率：投资收益率146476/108200135.4九、风险分析： 1、销售假定存在的风险：我们根据销售假定情况一分析投资回收期及投资收益率是基于这样的假设前提：（1）现实情况必然存在80的写字楼在2005年10月前销售完毕；（2）20的写字楼与底商可以全部租赁，空置率为0；（3）租赁部分可以满年租赁；（4）租赁部分可以租满68年。显然现实情况下这四个假设前提难以100满足，即存在上述4种风险，对此，我们分为“较好、一般、较差”三种市场状况分析收益的期望值。(因