土地基础知识一土地估价师考试复习.docx

1、土地基础知识一土地估价师考试复习第一节 土地的概念一、考试目的和考试大纲变化情况测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解及掌握程度。考试大纲变化情况：删去了“不同学科对土地的定义”内容，增加了“土地的产权特性”内容。二、考试基本要求掌握：土地的内涵，土地的特性；熟悉：土地的功能；了解：我国土地资源的特点。三、章节框架1土地的内涵2土地的特性3土地的功能4我国土地资源的特点内容辅导一、土地的定义1土地的基本内涵（掌握）土地既是一种自然资源，又是一种重要的生产要素，是人类生产生活所必需的。土地依其广义、狭义解释程度的不同，可区分为下面3种：(1)狭义的土地：指地球表面的陆地，包括土地表面，地

2、表以下及其垂直空间。(2)广义的土地：指地球表面的陆地和被水覆盖的部分。水覆盖的部分指海洋、江、河、湖泊、池塘等。(3)最广义的土地：指自然资源，除包括地球表面的陆地和被水覆盖的部分外，还包括日光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。经济学家对土地所做的解释多采用最广义的概念。英国经济学家马歇尔(Alfred Marshall)在其著作经济学原理(principles of economics)一书中明确表示：土地是指自然赋予人类的水陆、空气、光线、热能等。美国的享利乔治(Henry George)说：土地一词，并非仅指区别于水及空气的地面而言，其实含有人工以外的全部物

3、质在内。而政治学家把土地及人民、主权并列称为国家组成的要素，当然不只局限于陆地，应包含水、陆、空及地下蕴藏的各种天然资源在内，而且更含有领海和领空。从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。土地是地球表层的特定地域，有固定的位置和一定的水平、垂直范围；土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体，并受人类活动的影响，兼有自然和社会经济双重属性；土地的特性是随着时间发展变化的。土地基本术语（GB/T192312003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，

4、是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。例题：土地包括地下层、地表层以及地上空间。( )（2008年土地管理基础及法规试题）答案：解析：土地基本术语（GB/T192312003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。例题2：在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的

5、人类活动结果。因此，在有人类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。（）（2007年土地管理基础及法规试题）答案：解析：基础考核点。从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。3容易混淆的几个概念（了解）土地和土壤。土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。土地及国土。土地及国土也不是同一概念，国土是指一个国家主权管辖的地域空间：领土、领空、领海，是一个国家主权范围内的所有地域空间的总称。土地的概念要狭窄一些，尽管土地也包括陆地上的水面即江河、湖泊、水库、滩涂等，但海洋不

6、包括在土地范围之内。并且，土地是一个学术上的概念，国土是一个政治概念，二者是在不同层面上作出的不同定义。土地资源及土地概念。土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地，是在一定的技术经济条件下，可以被人类利用的土地，它是土地的一部分。由此可见两者之间有差别，但这种差别又是比较模糊的，土地资源的范围随着科学技术的进步正在不断扩大，目前国内外都是泛用这两个名词，并不做出严格的区分。国土、土地、土地资源关系：国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土包括土地，土地包括土地资源。4土地关系土地基本术语（GB/T192312003）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人及自然之间的相互关系。

7、土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人及人之间的资源利用和财产关系。例题1：土地关系是指社会发展到某一阶段人们在利用土地过程中所发生的( )之间的关系。（2008年土地管理基础及法规试题）A人及人 B人及地C地及地 D土地使用者及土地所有者答案：A解析：土地基本术语（GB/T192312003）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人及自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人及人之间的资源利用和财产关系。例题2：土地关系是指社会发展的某一阶段中，人们在利用土地过程中所发生的( )之间的关系。（2007年土地管理基础及法规试题）A人及人 B人及地C地及地 D土地使用权

8、及土地所有者答案：A解析：基础考核点。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人及人之间的资源利用和财产关系。二、土地的主要特性（掌握）土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。 (一)土地的自然特性土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。1土地面积的有限性。我们虽然能开山填海，扩展陆地面积；或者通过围湖造田，增加耕地面积，但这只是土地用途的转换，并没有真正增加土地面积。2土地位置的固定性。土

9、地最大的自然特性是地理位置的固定性，也就是土地位置不能互换，不能移动。此特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时，该特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。3土地质量的差异性(多样性)。不同地域，不同位置，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的土壤、气候、水文、地貌、植被等要素的自然性状不同，而且受人类活动的影响也不同，导致土地的结构和功能不同，最终表现在土地质量的差异上。4土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)。土地作为一种生产要素，“只要处理得当，土地就会不断

10、改良。”在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。土地的这一自然特性，为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求及可能。土地是一种非消耗性资源，它不会随着人们的使用而消失，相对于消耗性资源而言，土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性包括两层含义：一是作为自然的产物，它及地球共存亡，具有永不消失性。二是作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。例题：土地的自然特性包括( )。A土地面积的无限性 B土地位置的固定性C土地质量的差异性 D土地永续利用的绝对性E土地面积的有限性答案：BCE解析：应是土地面积的有限性、土地永续利用的相对性。(二)土地的

11、经济特性 土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。1土地供给的稀缺性。土地供给是指人类社会可利用的土地资源的数量。土地自然供给是指自然界提供给人类社会可利用的土地资源的数量。土地经济供给是指土地自然供给总量中，在当时、当地的技术经济条件下，可以开发利用并能获得一定效益的土地数量。此特性有两层含义：（1）土地面积的供给是有限的。对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。（2）特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全

12、满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。2土地用途的多样性。土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。例题：由于( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。（2009年土地管理基础及法规试题）A土地经济供给稀缺性

13、B土地用途多样性C土地用途变更困难性 D土地增值性答案：B解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。3土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。 4土地增值性。一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧到报废，土地则不一样，在土地上追加投资的效益具有持续性，并且随着人口增加和社会经济的

14、发展，对土地的投资具有显著的增值性。5土地报酬递减的可能性。由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象。6土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。即使在非农产业中，土地利用方式可以相对集中，但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散

15、的。土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。7土地利用后果的社会性。土地是自然生态系统的基础因子，土地互相联结在一起，不能移动和分割。因此，每块土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理；监督和调控。例题1：按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有( )。（2008年土地管理基础及法规试题）A土地用途的多样性 B土

16、地数量的有限性C土地用途变更的困难性 D土地经济供给的稀缺性E土地报酬递减的可能性答案：ACDE 解析：土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。例题2：下列土地的特征中，我国建设用地的经济特征是( )。（2006年土地管理基础及法规试题）A土地利用逆转相对困难 B土地质量的差异较大C土地利用的集约性 D区位选择的意义重大

17、E土地功能具有永久性答案：ACD解析：土地质量的差异性，土地功能具有永久性，属于土地的自然特性。例题3：对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。（）（2007年土地管理基础及法规试题）答案：解析：基础考核点。土地的供应量是固定的，供应完全无弹性。它不受任何人为因素或社会经济因素的影响，数量固定不变，因而是无弹性供给。(三)土地的产权特性我国在实行土地使用制度改革以后，土地所有权及使用权分离，构成了比较特殊的产权结构，并规定城市土地属于国家所有，城市郊区和农村土地除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，土地使用权可以同所有权分离，通过出让方式获得的城镇国有土地使用

18、权可依法进行转让、出租、抵押和继承等。因此，物权法规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。随着我国土地使用制度改革不断深化，土地的产权特性日趋充分显现。由于土地具有位置固定性、资产保值增值的特点，土地使用权被金融机构、企业和个人普遍的用于贷款融资和抵押担保活动，这既盘活了土地资产，使固定的土地资产变成了流动的资金，也使金融机构贷出的资金以土地产权的形式得到担保，有效地增强了金融安全。土地产权是指以土地所有权为核心的土

19、地财产权利的总和，包括土地所有权及及其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。土地担保物权包括土地抵押权等。1、土地产权的法定性。物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这是物权法关于物权法的基本原则的法律规定。物权

20、是法定的，物权的设定采用法定主义。土地产权的种类、内容、效力、取得、丧失、变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。同样，土地登记办法明确了各类土地产权，如划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有建设用地使用权初始登记、租赁国有建设用地使用权初始登记、作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记、授权经营国有建设用地使用权初始登记、集体土地所有权初始登记、集体建设用地使用权初始登记、集体农用地使用权初始登记、土地使用权抵押登记、国有建设用地使用权变更登记、土地使用权变更登记、土地抵押权变更登记、地役权变更登记等项登记。2、土地产权的抵押担保性。根据物权法、担保法、城市房地产管

21、理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、最高人民法院有关司法解释和国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知等法律法规和政策的规定，目前我国可用于抵押担保的土地产权类型有：出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权、集体建设用地使用权、依法承包的荒滩、荒沟等荒地的集体土地使用权。同时对其必须进行登记。如进行土地使用权抵押登记、土地抵押权变更登记等项登记。3、土地产权的登记性。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地

22、登记簿公示的行为。依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。4、土地产权的完备性。土地产权的完备性主要指排他的使用权、收入的独享权和自由的转让权。土地完备的产权应该包括土地资源利用的整个“权利束”。残缺的产权必然降低甚至失去土地的交易价值，阻碍土地流转的可交易性。5、土地产权的稳定性、支配性和排他性。土地产权具有不容他人侵犯的性质，这种属性也被称为土地产权的排他性效力。土地产权的支配性和排他性源自物的权利归属，即法律确认某物归某人所有，使其对物的利益享有独占的支配并排他的权利。6、土地产权的可分割性、转让性。土地产权作为一组

23、或一束权利，通常包括占有权、使用权、收益权和支配权。土地产权的可分割性使产权更容易流动和交换，从而大大地提高了产权的资源配置功能，降低了集体产权运作的成本。三、土地的功能（熟悉）土地基本术语（GB/T192312003）规定，土地功能是土地具有的满足人类生产、生活等方面需求的能力。土地是人类生存的物质基础，是人类生产生活的场所，具体地说，土地具有以下三个基本功能：1、承载功能土地由于其物理性质，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的场所和空间，成为人类进行房屋、道路等建设的地基。马克思指出，土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生条件。2、生产功能在土地

24、的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。土壤中含有各种营养物质以及水分、空气，还可以接受太阳照射的光、热等，这些是地球上一切生物生长、繁殖的基本条件。没有这些环境及条件及其功能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也就无法生存和发展。3、资源（非生物）功能土地是人类赖以生存和发展的重要物质基础，是不可再生的有限资源和宝贵财富。土地资源是人类生存不可脱离的物质基础。人类要进行物质生产，除生物资源外，还需用要大量非生物资源，如建筑材料、矿产资源、动力资源等，这些自然资源都有蕴藏在土地之中。我国自改革开放以来，十分重视对土地资源的利用和保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加强人民珍惜土地，合理利

25、用土地的国情教育；同时，还运用法律手段加强、规范土地管理。当今人类社会面临的人口、资源、环境等重大问题无不及土地有关。我国自改革开放以来，十分重视对土地资源的利用和保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加强人民珍惜土地，合理利用土地的国情教育；同时，还运用法律手段加强、规范土地管理。例题：土地的功能不包括( )。A承载功能 B生产功能 C资源功能 D生物功能答案：D解析：土地具有的三个基本功能包括：承载功能、生产功能、资源（非生物）功能。四、我国土地资源的特点（了解）(一)土地面积绝对数量大，相对数量小。虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有土地而积只有117亩，相当于世界平均水平的13。而且

26、耕地、林地和草地的人均占有量都远低于世界平均数，分别为世界平均数的424，116和13强。 (二)后备土地资源有限。宜农荒地只有5亿亩，其中可开垦为耕地的仅有1亿亩，而且这1亿亩土地大多分布在边远地区，存在着不同程度的障碍因素，需要较多的投资方能作为农业用地。(三)土地类型多样，山地多于平地。全国山地占33，高原占26，丘陵地占10，三项合计占全国土地面积的69；盆地占19，平原占12，两项合计占全国土地的31，海拔3000m以上的高山、高原占我国土地面积的25，不宜于发展农林牧业。 (四)农地分布不均匀。我国有90以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区(该区土地面积，及全国的32

27、2)，其余10的耕地、林地和水域分布于全国其它678的地区。这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。 (五)森林覆盖率低。我国森林覆盖率为127，美国为34，原苏联为36，日本为68，瑞典为57，德国为30，世界平均为22；人均森林面积我国为18亩，美国为22亩，原苏联为50亩，日本为4亩，瑞典为45亩，德国为2亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。 (六)土地质量较差。在现有的耕地中，有13以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失

28、面积为116万k(174亿亩)，虽然至今已治理了40万K(6亿亩)，但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达150万山(X5亿亩)，仍在不断扩大。目前，全国有13的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的200kg减少到50100 kg。我国约有沙漠化土地17万k，其中：历史上形成的为12万k，近半个世纪以来形成的为5万k，还有潜在沙漠化土地158万k，两者共328万k，占全国土地总面积的34。我国盐碱地估计有5亿亩，农作物单产不足百斤。此外，还有大量的“三废”污染地。 (七)水土资源不平衡。我国水资源总量约为28000多亿。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水量占全国总水量的823，而这些地

29、区的耕地，仅占全国耕地的36；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量约占全国总水量的17，而耕地却占全国的637。例题1：我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。（）（2007年土地管理基础及法规试题）答案：解析：基础考核点。我国土地资源中，土地面积绝对数量大，相对数量小。例题2：我国土地资源的特点包括( )等。A后备土地资源有限 B土地类型多样，平地多于山地C土地质量较差 D水土资源不平衡E土地面积绝对数量大，相对数量小答案：ACDE解析：应是“山地多于平地”。 第二节 土地的分类一、考试目的和考试大纲变化情况测试应考人员对土地类型及其特点的理解及掌握程度。考

30、试大纲变化情况：（1）将“土地的基本类别”，改为“土地利用的基本类型”；凡过去称为“类别”，统一改为“类型”，这是一个突出变化。（2）“主要类别土地的特征”中，将“工业用地的特征”改为“工业、仓储用地的特征”；将“农用地的特征”改为“农用地(耕地、园地、林地、草地)的特征”；增加了“公共管理及公共服务用地的特征”内容。（3）将“我国主要类型土地的利用方式”改为“我国主要类型土地的利用”。二、考试基本要求掌握：土地的基本类型及我国土地的分类；熟悉：主要类型土地的特征；了解：我国主要类型土地的利用。三、章节框架1土地利用的基本类型2主要类型土地的特征3我国主要类型土地的利用内容辅导一、土地利用的基

31、本类型掌握）（一）概述土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型。土地分类成果可直接用于生产和土地科学的研究。土地分类的目的，主要是为了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。土地不仅具有自然特性，还具有社会经济特性。根据土地的特性及人们对土地利用的目的和要求不同，形成了不同的土地分类系统。按照不同的目的和要求，有不同的土地分类。我国的土地目前大致有三种分类：（1）依据土地的自然属性分类，如地貌、植被、土壤等。这种分类体系称为土地自然分类系统,又可称为土地类型分类体系。（2）依据土地的经济属性分类，如生产力水平、土地质量、权属等。这种分类体系称为土地评价分类系统，又称土地生产潜力分类体系。（3）依据综合特性分类，包括自然属性、经济属性和其他因素。这种分类体系称为土地利用分类系统。从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，土地管理法科学地将我国土地分为三大类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。土地管理法定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水