房地产经营与管理模拟题目.docx

1、房地产经营与管理模拟题目2013-2014 第一学期模拟试题一、单项选择题1、根据不同标准，房地产开发可以分为（）A）按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；B）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。C）按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发D）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；2、利润最大时，边际成本MC与边际收益MR之间的关系是（）A）MCMRB）MRMCC）MC=MRD）MC与MR没有关系3、项目工程质量管理的主要途径不包括（）A）加强人员培训B）审核有关技术文件、报告或报

2、表C）现场质量检验D）现场质量监督4、房地产营销中的直接渠道营销策略比较可行的场合有（）A）对产品信息的需求高B）对产品顾客化的要求高C）采购的批量大小很重要D）产品门类众多是几本特征5、房地产交易的管理机构不包括（）A）质监部门B）建设行政主管部门C）土地管理部门D）房地产管理部门6、不确定型决策问题的决策准则不包括（）A）乐观准则B）最大可能准则C）后悔准则D）等可能性准则7、面值为100元、1年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按（）元出售该国债。A）109.297B）104.76C）110D）1058、房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（

3、）A）单项开发和综合开发B）地产经营和房产经营C）房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营D）专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等9、完全竞争型市场的特点（）A）市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。B）市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、 信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。C）一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。D）一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。10、房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审

4、批制度。下列哪种说法不正确（）A）一级资质由国务院建设行政主管部门审批。B）二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。C）二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。D）二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。11、军产土地归口于（）管理A）当地政府B）中国人民解放军总后勤部C）中国共产党中央军事委员会D）中国人民解放军总政治部12、划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是（）A）利益关系B）行政关系C）上下级关系D）没有关系13、数据类型不包括（）A）数值型B）序号型C）文字型D）图像型14、房地产项目

5、风险分析方法不包括（）A）盈亏平衡分析B）项目安全率C）财务分析D）概率分析15、与普通商品交易相比，房地产交易具有下列特性（）A）标的物位置的可变性B）房地分离的特性C）房地产交易标的价值金额大、专业性强D）房地产交易标的供给的充足性16、房地产债券按发行主体分类，可以分为（）A）实物债券B）凭证式债券C）记账式债券D）国际债券17、有一项目寿命期为5年，其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元，项目从第3年开始获得收益，第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少？（）A）27.1%B）5.4%C）27.1%D）5.4%18、

6、定性分析方法包括（）A）归纳分析法B）演绎分析法C）聚类分析D）比较分析法19、通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有（）A）地方政府B）中央政府C）城市居民D）农民20、SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析（）A）优势B）劣势C）机会D）目标21、房地产企业是依法设立，以（）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。A）赢利B）追求房屋质量C）兴建住房D）国家利益二、判断题1、房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等

7、活动。 （）2、房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。（）3、市场环境可分为宏观环境、中观环境和微观环境。（）4、地方地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它包括中央在当地的机构用地和军队在当地的军事管理用地。（）5、招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。（）6、房地产市场调研主要是对消费者行为与市场需求容量等微观环境进行调研，不需要考虑宏观环境。（）7、静态投资回收期是指项

8、目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（）8、一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过1年与选定的物业管理企业签订的。（）9、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照平等原则在债权人之间平均清偿。（）10、房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。（）11、工程项目质量的特点是单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性、风险性、影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。（）12、房地产融资的主要方式包

9、括银行贷款融资、股票融资、房地产债券融资等，其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。（）13、国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。（）14、抽样调查法是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。（）15、开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。（）16、定性分析通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更

10、深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。（）17、股份有限公司是依法设立的、有2人以上50以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。（）18、普通商品住房是指户型最大面积不超过规定面积，容积率在1.0以下的商品住房。（）19、房地产市场调研报告撰写原则包括以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则。（）20、敏感度分析是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。（）21、我国房地产融资中的主要风险包括市场和经营风

11、险、财务风险、道德和信用风险，但不包括政治风险。（）三、简答题1、什么是房地产经营？房地产开发与经营决策程序是什么？2、什么是企业战略？3、直线制组织结构有什么优缺点？4、土地开发阶段转让的项目的基本特点是什么？5、开发的含义是什么？房地产开发与经营的含义是什么？6、构成决策问题的基本条件有哪些？7、房地产开发企业资质等级管理办法是什么？8、请简述什么是工业地产商模式？9、物业管理的含义是什么？居住物业管理的内容包括哪些？10、如何确定国有土地使用权出让价格？11、房地产市场营销策划的“六个注意”是什么？12、请比较房地产债券的公募发行与私募发行。四、论述题1、经营与管理的关系是什么？房地产开

12、发与经营的关系是什么？ 五、计算题1、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按109.297元出售国债是否合适？2、某工厂要制定下年度产品的生产批量计划，根据市场调查和市场预测的结果，得到产品市场销路好、中、差三种自然状态的概率分别为0.3、0.5、0.2，如果工厂采用生产可能得到收益值，在市场销量好时，可得到的收益为16；在市场销量中时，可得到的收益为16，在市场销量差时，可得到的收益为10，请问工厂的期望收益为多少？3、某人向银行借入10万元贷款，年利率为8，期限为5年，到期一次还本付息。求他5年后应向银行归还多少元？参考答案一.

13、 选择题答案：题号123456789101112131415161718192021答案CCADABBDBDBBDCCDBCADA 二. 判断题答案：题号123456789101112131415161718192021答案三、简答题(每题5分，共30分)1、房地产开发与经营决策程序是什么？答：房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。发现问题；确定目标；拟制方案；分析评价；选择方案；实施追踪2、什么是企业战略？答：是企业为自己确定的长远发展目标和任务，以及为实现这一目标而制定的行为路线、方针政策和方法。3、直线制组织结构有什么优

14、缺点？答：直线制是一种最先出现也是最简单的组织形式。企业各级行政单位从上到下实行垂直领导，下属部门只接受一个上级的指令，各级主管负责人对所属单位的一切问题负责。优点:结构比较简单，责任分明，命令统一。缺点:它要求行政负责人通晓多种知识和技能，亲自处理各种业务。4、土地开发阶段转让的项目的基本特点是什么？答：1）转让的土地使用权必须是出让土地使用权2）土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件3）土地使用权转让后也有限制条件（1）新的受让人不得改变出让合同所载明的权利和义务（2）土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。（3）转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规

15、定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限5、开发的含义是什么？房地产开发与经营的含义是什么？答：广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。6、构成决策问题的基本条件有哪些？答：有明确的目标；有两个以上可供选择比较的方案；有评价方案优劣的标准；有真实地反映客观实际的数据资料。7、房地产开发企业资质等级管理办法是什么？答：房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，并实行分级审批制度其中一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

16、一级资质企业可以在全国范围承揽房地产开发项目，承担房地产项目的建设规模不受限制。二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。二级及二级以下资质企业承揽业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。可承担建筑面积在25万平米以下的开发建设项目。8、请简述什么是工业地产商模式？答：工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租凭、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取最大合理的地产开发利润。9、物业管理的含义是什么？居

17、住物业管理的内容包括哪些？答：物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建筑物及其设备设施的维护与修缮管理；小区环境维护管理；开展多种形式的便民有偿服务；住宅小区的社会主义精神文明建设10、如何确定国有土地使用权出让价格？答：主要有两种方法，一种是以基准地价为基础确定土地出让价格；一种是以市场资料为基础确定土地出让价格。其中以市场资料为基础确定土地出让价格包括市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法11、房地产市场营销策划的“六个注意”是什么？答：注意各种资源的整合利

18、用；注意做到实事求是；注意营销策划方案的切实可行；注意把握好营销策划的整体效果；注意在营销策划中体现人文精神；注意在营销策划中的灵活应变12、请比较房地产债券的公募发行与私募发行。答：公募发行是指面向广大的不特定的投资者发行债券的一种方式。私募发行是指仅向特定投资者发行债券，也称内部发行。公募发行费用高、难度大、手续繁杂，风险也较大，发行所耗时间长。但筹资量大，社会影响力大。私募发行费用低、难度小、手续简便，风险也较小。四、论述题(每题10分，共10分)1、经营与管理的关系是什么？房地产开发与经营的关系是什么？答：（以下为答案的要点。考试答题时需要详细展开）经营与管理两个概念，因为不同的学者对

19、概念的内涵和外延有不同看法，因此两个概念存在不同的关系1、管理学科将经营看成是管理学的一部分。2、经营管理学派将工业企业从事的活动划分为：技术、商业、财务、安全、会计、管理等六项活动，总称为“经营”，管理活动只是经营活动的一部分。2、成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，请阐述它们之间的关系。答：（以下为答案的要点。考试答题时需要详细展开）三大核心之间的关系是既对立又统一的整体。三大管理目标之间的对立关系：一般如果对工程质量有较高要求，就会影响进度管理和成本管理；如果希望以较短时间完成项目，就会增加成本，影响工程质量；如果过于强调成本节约，就会降低项目的质量三大管理目标之

20、间的统一关系：一般适当增加投资数量，则有利于加快项目建设进度，使投资尽早回收，最终提高项目全寿命周期经济效益；适当提高项目质量，能节约项目动用后的延期费、周转费和维修费，从而提高项目经济效益；如果项目进度安排合理，不但可以缩短建设工期，且可能获得较好的施工质量和较低的工程费用五、计算题 (每题10分，共20分)1、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按109.297元出售国债是否合适？答： 初始状态 期末状态 最终投资收益 卖国债109.3元货币109.3*（1+5%）2120.5不卖国债100元国债10*（1+5%）+110120.5根据比较，无论卖与不卖国债所得到的最终收益相等，因此按109.297元卖国债适合。2、某工厂要制定下年度产品的生产批量计划，根据市场调查和市场预测的结果，得到产品市场销路好、中、差三种自然状态的概率分别为0.3、0.5、0.2，如果工厂采用生产可能得到收益值，在市场销量好时，可得到的收益为20；在市场销量中时，可得到的收益为12，在市场销量差时，可得到的收益为8，请问工厂的期望收益为多少？答：13.63、某人向银行借入10万元贷款，年利率为8，期限为5年，到期一次还本付息。求他5年后应向银行归还多少元？答：F10（18）514.7（万元）