强烈推荐西安某国际中心可研报告终稿.docx

1、强烈推荐西安某国际中心可研报告终稿*国际中心可行性研究报告目 录第一章总论 - 2 -1.1 项目概况 - 2 -1.2 项目提出的背景及建设必要性 - 3 -1.3 项目主要技术经济指标 - 5 -第二章市场前景分析 - 5 -2.1 项目功能分析 - 6 -2.2 项目功能布局、绿化与交通 - 7 -2.3 项目市场分析 - 9 -第三章项目定位 - 13 -3.1 主题定位：引领都市新生活，打造西安新地标 - 13 -3.2 功能定位 - 13 -3.3 市场定位 - 14 -第四章投资估算和资金筹措 - 15 -4.1 投资估算 - 15 -4.2 资金筹措 - 18 -第五章财务评价

2、与社会效益分析 - 18 -5.1 项目经济效益分析 - 18 -5.2 项目投资风险分析 - 20 -第六章结论 - 20 -*国际中心可行性研究报告第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目说明建设内容：将现状*饭店进行增值改造，建设为一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦*国际中心。*国际中心主要包括：20,000平方米左右的商业、特色餐饮中心和商务会所，分布于建筑的一八层；50,000平方米左右的酒店式公寓，分布于建筑的九二十八层，以实用简约的小户型公寓为主，面积在3070平米左右，可满足居住，商务及酒店经营等多种需求。1.1.2 项目位置（参见图1）*国

3、际中心地处*中心，紧邻*桥，现址原为*饭店。交通便利，周围旅游景点、名胜古迹众多，大专院校林立，商业网点遍布。1.1.3 用地现状（参见图2）：原址为*饭店，占地12.43亩，现有建筑面积14700平方米，现有建筑大部分建于70年代。拟将对现有建筑进行增值改造，建设*国际中心。1.1.4 周边现状（参见图3）：西侧为长安路，北侧为规划路及长安大学附小的实验楼，东侧为西安市育才中学的校园，南侧紧临即将改造的*俱乐部，*俱乐部规划为26层。1.1.5 环境介绍 *：*距钟楼约3公里，是以“*十字”为中心的区域，北至南二环路，南到纬二街，东迄翠华路，西至朱雀大街。 *位于南部文教科研区，地理位置优越

4、 ，大专院校云集，亦是西安重要的商业圈。 根据西安城市建设规划，*将位于旧城和长安区新城之间，为整个西安市的商业地理中心,具有极高的发展和升值潜力。 根据史书记载及周易卦相的风水学说，*在历史上位于西安地区的“九五至尊，飞龙之位”，西安古城的中轴线南侧，是最尊贵的地区。 *所在的中轴线两侧东西对称地建有两座规模宏伟的寺观，西面是道教的玄都观，东面是佛教的兴善寺。有极高的历史重要性及房地产市场卖点。 *地区大专院校及科研机构林立，具有浓厚的人文气息。1.2 项目提出的背景及建设必要性*饭店始建于1972年，位于西安市南郊文化、旅游、商贸中心，北临西安市南二环路，环境优美、交通便利。自建店以来一直

5、是接待全国大中型业务会议和市、区人代、政协会议的主要饭店之一，为西安的经济建设，为陕西的旅游文化交流事业，对外宣传陕西、宣传西安做出了巨大的贡献。但随着人们生活水平的提高，消费观念的转变和消费群体的演变，*饭店陈旧落后的设备、设施、不尽合理的结构、布局，日益成为*饭店发展和参与旅游服务市场竞争的严重障碍。首先，*饭店受原有建筑结构、布局所困，造成1700平方米的餐厅和大礼堂长期闲置，没有发挥其应有的作用。其二，饭店客房是1970年代左右建成的不带卫生间的普通客房，虽多次改造，用两间改一间、三间改两间的形式变成标准客房。但与市场需求相比其装修、装潢陈旧、房间布局不尽合理等问题仍十分突出，影响饭店

6、的经营，令住店旅客不很满意，顾客回头率下降，使饭店声誉大受影响，经营也因此受困。其三，饭店除住宿、餐饮外，没有其它与住宿、餐饮相配套的旅游娱乐、健身、商务中心等服务项设施，服务功能单纯，服务项目单一的局面，制约了*饭店的市场竞争能力，也制约了公司更进一步的发展。另外，从西安市酒店业的整体环境来看，西安市目前旅游酒店数量过剩、酒店客房出租率下降，许多饭店相互压价竞争，出现了靠为酒店拉客源以从中牟取差价的“二房东”，削价恶性竞争、行业利润率下降，使整个行业进入一个无序竞争的恶性循环之中。设备设施陈旧、客房结构布局不尽合理、酒店整体服务功能单一、西安市酒店业竞争的日益加剧，使*饭店目前的现状难于适应

7、发展的需要，必须投入资金对其进行改造。西安市商业中心的南移，*商圈的逐步成熟，则为投资改造提供了商机。*饭店所在地区商业发达、毗邻高新技术开发区。南有好又多超级市场、*国贸大楼，北邻南二环路、工业品展览馆、陕西国际展览中心，西有*综合商贸楼、日用品批发市场、百盛*店，*处于长安大学、西安音乐学院、西北建筑工程学院等几所名牌大专院校环抱之中，交通便利、客源充足。随着西安市商业中心逐渐南移，客流量渐增，*地区日趋繁华，已形成了独特的消费群体，发展商业及旅游服务的大气候已形成。根据西安市商业网点发展规划（2004年2020年），西安市将大力建设以*地区为首的12个区域商业中心，*商业中心区除具备一般

8、区域商业中心的特点外，还将结合会展业和大雁塔及曲江文化旅游区的特点，目标顾客为会展人流、旅游人口及本地区居民、大专院校学生等。根据*饭店的现实，结合*地区乃至西安市的发展趋势，对其增值改造，通过公司增值改造现有*饭店，投资建设*国际中心，利用其优越的地理位置，本着“引领都市新生活，打造西安新地标”思想，把*饭店建设成一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦*国际中心，开发适合市场需求的购物中心、商务会所、酒店式公寓将是一个可行的措施。风行欧美的酒店式公寓，实行“酒店式管理、家居式服务”，吸收了传统酒店和传统公寓的长处，十分适合于商务、会展人员。购物中心、商务会所的建

9、设符合*地区西安市区域商业中心龙头的发展趋势。投资对*饭店进行增值改造，发挥其地理位置优势，改变其现状，既避开了目前酒店业竞争的焦点，又找到了新的利润增长点，符合公司长远发展目标和发展战略，也符合西安市总体城市规划和商业网点发展规划。1.3 项目主要技术经济指标用地面积：7,200平方米建筑面积：96,742平方米其中：地上建筑面积：79,730平方米 地下建筑面积： 17,012平方米商场面积：20,038平方米餐饮面积：11,098平方米公寓面积：51,694平方米建筑密度：48.9容 积 率：11.07绿 地 率：33.7总停车数量：217辆（其中地上停车位共10，地下停车位共207,地

10、上停车位主要为大客车服务）建筑高度：99.6米建筑层数：地上28层（裙房8层），地下三层外形设计：时尚、新颖，具有视觉冲击力第二章市场前景分析本着“引领都市新生活，打造西安新地标”的思想，面向会展人流、旅游人口及本地区居民、大专院校师生，把*饭店改造建设成一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦*国际中心，具有广阔的市场前景和发展空间。2.1 项目功能分析2.1.1 酒店式公寓酒店式公寓，拥有独立产权、统一初装修、配备包括厨卫在内的综合套间。整个中心提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以用于投资，购买后交由*

11、国际中心以酒店的形式出租经营，获得投资回报。游客、商务人士可以当作酒店入住、获得酒店式的服务、家一般的温馨和享受。2.1.2 高级休闲会所高级休闲会所，招收会员，收取一定金额的会费，为会员应酬会客、用餐、休憩、娱乐等商务活动提供场所和其它便利。主要包含西餐厅、中餐厅、咖啡厅、茶馆、CEO会馆、SPA中心等商务休闲功能，采取会员制经营，吸纳中心的业主、入住的游客、企业法人、社会成功人士为会员，收取固定的会费，为会员提供星级服务。2.1.3 商业购物中心商业购物中心，统一规划、统一建设、统一管理，为商户提供黄金地段的超值商业设施。大型的核心店、多样化的商品街、宽广的停车场、个性化的娱乐休憩广场，能

12、满足消费者多样化的购买需求与日常活动。实行商业型公司管理，购物中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、娱乐为一体，商业购物中心可实行卖场租赁制。2.1.4 高档餐厅高档餐厅，统一规划、统一建设、统一管理，为商户提供黄金地段的超值餐饮经营场所和设施。发挥公司和集团公司在餐饮经营方面的优势，引进大型品牌餐饮、特色餐饮，构建适舒的、地方民族风味小吃美食广场和高档次的餐饮招待场所。餐厅、餐饮场所和设施可实行租赁制。商业购物中心、高档餐厅、高级休闲会所及酒店式公寓，相互

13、依托、相互配合，共同构成设施豪华、功能齐全、店堂典雅、宽敞明亮，引领都市新生活，打造西安新地标的*国际中心。2.2 项目功能布局、绿化与交通项目建筑物外形精致古典的立面构图手法，彰显建筑典雅人文气质，打造端庄大气，挺拔高耸，具有活力韵味的新时代地标建筑。设计手法采用整体设计、均衡设计和细节设计相结合的原则，突出视觉冲击力，保证比例尺度的均衡，强化建筑的垂直感；屋面的玻璃体、顶部带有发光体的金属光槽高低错落，使得建筑更为高耸挺拔，精致典雅。2.2.1 项目的立体功能布局（参见图4）项目由四大功能构成：现代大型商业购物中心、高档餐厅、高级休闲会所及酒店式公寓。大型商业购物中心位于建筑的1-5层裙房

14、内，含地下一层局部。其首层西侧临长安路设置商场主要出入口，北侧临城市规划路设置次要出入口；第六层为美食城，七层为贵宾餐厅，八层为演艺餐厅，餐饮出入口位于首层商场主要出入口的南侧，可独立经营； 9-28层为酒店式公寓，其入口位于建筑的南侧，分东西两个门厅，有各自独立的交通系统；后勤服务入口位于建筑的东南部。A、现代购物中心商业裙楼：按照现代购物中心商场的统一标准进行内部设计。B、高级商务会所：按照五星级商务会所的标准设计。C、酒店式公寓：1）主力户型：“以人为本”与“城市新生活”的设计理念，以采光好、方正、通透、简约、实用的中户型城市生活空间为主；兼顾以投资及可能转换为“酒店经营性质”的小户型，

15、满足都市新贵对于栖身之地的品质要求。2）弹性组合原则：突破一般设计概念，在设计中注重演变和发展的可能性，单房可演变为一房一厅，一房一厅可演变为二房一厅，功能多样，灵活巧妙。让正在为梦想打拼的年轻人实现在“城市中心”置业安家的愿望，打造城市新生活。 3）建筑朝向：应尽量尊重“向阳的建筑朝向”的生活和气候条件。当景观与朝向相矛盾时，景观服从朝向。4）户型设计及配比单房户型（主要分布于A栋-靠东北面的9-17层间），单房面积在2030平方米，约占总建筑面积的20，便于可能改变性质为“酒店”而预留的发展空间。一房一厅户型（主要分布于A的局部单位、B栋的中间楼层）在3045平方米，约占总建筑面积的50，

16、坚持弹性组合设计原则。两房一厅户型（主要分布于B栋的高楼层）在6178平方米，约占总建筑面积的30，坚持弹性组合设计原则。2.2.2 项目平面功能布局（参见图5）首层平面设置建筑各功能的出入口，建筑的交通核位于矩形的四个角端，临近入口处设置3层通高的中厅，自动扶梯交替上升，构成流动，富有生机的中厅空间。地下一层局部为商场，通过中庭自动扶梯和楼梯与地面商场由直接的联系，同时本层设有自行车库，管理办公用房和设备用房。地下二至三层主要为停车库，共停车212辆，局部设置设备用房。二至五层为商场营业厅，紧凑集中的商业空间，使得店铺的布置更为经济有效。六层为美食城，汇聚各地的风味美食，提供更为个性自由的空

17、间，更好的满足消费者的需求。七层为高档贵宾餐厅，可独立营业，也可分散经营，满足高端消费者的消费需求。八层部分为演艺餐厅，提供更为开阔，自由的空间，充分满足消费者的精神需求。九至二十八层为酒店式公寓，主力户型有：80-90平米的A型三室一厅每层4户，50-70平米的B型两室一厅每层22户；30-40平米的C型一室一厅每层10户；20-30平米的D型大单间每层12户。约20平米的E型小单间每层4户。每层总计52户。户型布局紧凑，功能分区明确，流线清晰合理，最大限度的满足采光通风需求。2.2.3 绿地景观系统（参见图6）项目容积率较高，建筑密度达48.9，使得地面绿化相对较少，在建设中采用集中式和立

18、体式绿化，地面西北侧设置绿化广场，商场主次入口处形成景观节点；裙房屋顶开辟为屋顶花园，设置喷泉水池，草坪，灌木，花卉，这样点线面结合的立体绿化体系，争取在有限的条件下创造更好的居住环境。2.2.4 道路交通系统分析用地西临城市主干道长安路，主要车流方向为从北至南，北侧临城市规划路。建筑东南侧开辟L型车行道，与城市道路连接，形成环路。主要车流由城市主干道经规划路至用地内部道路，可由北侧坡道入地下停车库，也可到达南侧的公寓入口和餐饮入口，地下车库出口位于用地东南部。建筑东南部为后勤服务入口，入口预留足够的货车停留回转空间。停车位共计217个，其中地面停车10辆（含旅游车停车位5个，小汽车停车位5个

19、）， 地下停车207辆。人流经人行道可达商场的主次出入口，经用地内部道路可达餐饮及公寓入口。整个车行环路很好的满足建筑各功能的使用需求，并充分满足安全疏散，消防扑救的要求。2.3 项目市场分析2.3.1 商业购物中心的建设，填补了*大型商业购物中心的空白，发展前景广阔。项目所在地地区*地区作为区域商业中心之一，位于西安市12个区域商业中心之首，其周边环境的特点决定了对*饭店进行增值改造，构建两万平米左右，停车、休憩、餐饮娱乐等配套设施齐全的商业购物中心，势必具有广阔的前景：人口密度大，消费水平高*地区现有居民40万人，*所在地区雁塔区的职工平均工资、人均可支配收入均居西安市资第一，*商圈内的消

20、费者人均消费能力、消费水平较高。2003年，据统计西安市城区人口按区域人均收入以此为雁塔区17,452元；新城区11,287元；莲湖区：11,444元；灞桥区：12,474元；碑林区：12,689元；未央区：15,471元。大专院校密集，具有活跃的消费趋向和极强的集团采购能力*地区集中了几十所大专院校：长安大学、音乐学院、交通大学医学院和财经学院、陕西师范大学、西安外国语学院、西安邮电学院、西北政法学院、西安石油大学、陕西经贸学院、西安统计学院等。在校的学生和教职工超过二十万，其中教职工的平均工资为每年18891元，远远高于当年度西安市单位从业人员的平均工资水平，而近二十万人的学生群体具有强烈

21、的消费倾向。商业布局不完善，购物环境急需改善*地区的商业网点布局不完善，缺少具有良好购物环境的大型商业，*地区现有的较大的商业只有*国贸、百盛*店和好又多，除此之外只有一些临街的小商铺。*国贸、百盛*店的商业类型是综合百货，规模较小，单层面积不足一千平方米：好又多的经营模式有效营业面积只有四千平方米左右，远远不能满足*地区的消费需要。*国际中心利用先进的经营理念，优越的购物环境及极具特色的商品结构填补中、高档消费市场的空白。*商圈偶然性消费*地区作为西安市的第二商业区，其消费群体覆盖了整个西安市区，因此其偶然性消费在整体销售额中也占非常高的比率，约为24。*国际齐全的功能、高档的设施、现代化的

22、经营服务理念、优越的地理位置，将引领西安市的购物时尚，吸引西安市其它商区的消费者到*购物消费。2.3.2 酒店式公寓，适应市场需求，具有较强的增长潜力。集“住”、“商”、“家”三种功能于一身的酒店式公寓在西安现身以来，至今热度不减。尽管新盘不断上市，但却一直保持畅销的势头，即使在商铺、写字楼等市场低迷的情况下，依然价格不菲。作为世界上最古老的城市之一，西安在具有浓厚的历史文化底蕴的同时，日益呈现出现代化大都市的风采，商业贸易往来频繁，文化交流广泛。曲江论坛、欧亚经济论坛在西安相继举办，使海内外更多的人了解了西安，也使西安加快了与国际接轨的步伐。这种开放的环境为酒店式公寓营造了快速发展的氛围。西

23、安市已推出的部分酒店式公寓项目详细情况如下：位置项目名称开发商均价项目概况城内壹朵莲花新趋势置业5,500项目位于西安市碑林区南院门竹笆市119号,距离鼓楼约50米,距离钟楼200米,精装小户型，面积36平方米70平方米，全家电配备。城内宏城国际公寓宏府地产4,350项目位于北大街中央金融商务区，市政府东侧。占地10亩，有A、B、C三栋高层建筑合理组合而成，公共部分全部高档材料精装修。城南骊马豪城阳光集团4,900精致标准酒店式户型，精装修，酒店式物业管理与经营模式，时尚一族的个性空间，满足外埠商务人士的居住需求。城东新兴24G新兴地产4,800新兴24G位于城东商贸版块核心，总建筑面积5万平

24、方米，融合西北超大时尚家品博览中心、城东罕有星级酒店式公寓为一体。城东海景国际海汇实业4,200项目位于西安市兴庆北路219号，是纯复式国际商务公寓。411层为高档酒店，12层为写字间，13层以上为复式商务公寓。城东简爱十六楼文宇地产4,000项目位于交大商场路中段西侧，独栋16层精装酒店式公寓，而4670纯南向阳光户型，使其成为小户型投资的首选。高新摩登BOBO文华地产4,700摩登bobo秉承文华地产的摩登系列的优良品质，整体设计为德式风格，简约，大方。装修选用德国品牌建材，确保社区的精品风范。高新金桥国际广场陕国投鸿业地产4,500项目位于科技路核心地段，90000平方米建筑综合体，A栋

25、为公寓写字楼，B栋为酒店公寓，C栋为5A级写字楼，11000平方米公共服务配套裙楼。高新海佳云顶海佳地产3,800项目坐落于南二环与高新四路黄金交汇点，楼高共29层，大气豪华。两梯四设计，落地大玻璃观景窗，都体现了海派住宅的风韵。高新紫薇龙腾新世界紫薇地产3,700项目位于高新区科技路和太白南路交汇处，由A座写字楼与B、C座高层公寓楼（优格公寓）组成，公寓楼面积在36154平米之间。根据调查，目前西安市场酒店式公寓的月租一般在10003000元之间，市场上的酒店式公寓多为39平方米95平方米精装户型，均价接近5000元平方米，各个区域均有分布，以西安高新区居多。伴随中建世纪领域、汤姆公寓、骊马

26、公寓、裕朗国际、时光2000等项目在西安的不俗表现，汉杰枫尚、海景国际、上海城等楼盘也纷纷跟进。精致的酒店式装修、完善的物业管理及全新的经营模式，最大限度地满足了都市精英与时尚一族的个性居住需求。酒店式公寓因其具有小面积、低总价、易于转让出租等明显优势，具有一定的超值回报空间，成为异地置业者的首选。目前西安成熟的酒店式公寓大多集中在市区、明德门、西高新等繁华地段，*商圈特别是其核心地段酒店式公寓项目较少。改造*饭店、开发以中小户型为主力、面积可以自由组合、多种套型结合，商业、商务、会所、餐饮、娱乐、停车场等配套服务设施齐全的酒店式公寓，顺应市场需求，具有较强的增长潜力。2.3.3 项目与其他项

27、目相比较优劣势分析项目位于城南*成熟区域，一直是西安区域房地产、商业、餐饮投资发展的热点，与其它区域相比，该区域文教优势强，居住氛围浓厚，社区生活配套成熟。它们包括长安大学公路学院及建筑学院、西安音乐学院、好又多超市、百盛、军人服务社、省图书馆、省体育场等。在房产品的品质、售价和销售量等方面，均位于全市各区域行业发展的前列。目前住宅、公寓、商铺等物业的销售均价均高于其它区域，城南*区域已成为仅次于高新区及城内的黄金地段。发挥*饭店现有地理位置优势，建设现代购物中心、高级商务会所、高档餐厅、酒店式公寓，以其优越的地理位置、独特的设计、现代化的服务经营理念，必然有广阔的市场前景。首先，项目位于南二

28、环*商圈，坐落于成熟商贸商务区，服务设施齐全，受到中心区域土地增值效应的影响，无论是公寓还是商业实施，其升值潜力大、租金回报率高。第二、建筑本身内外结构设计合理，与周边环境应基本协调。具有星级酒店式的豪华大堂，商务中心、生活中心与娱乐中心，楼内功能划分明晰合理，户型布局分割适合于小公司办公与居住应用。第三、智能化配置高档领先，商务服务齐全完善，集“住”、“商”、“家”三种功能于一身，对那些已经有一定的经济实力和规模，但还不愿购买租用写字间的公司，或者是从事休闲流动办公的SOHU一族具有极强的吸引力。在西安，从事创意、贸易、信息咨询、电脑网络、商业艺术、媒体、软件开发业等所谓“卖脑”行业的中小型

29、公司数以万计，这些公司多具有机动性和强劲的成长性，这种便捷舒适的酒店式公寓，更适合他们灵活机动的生活格调和工作性质。第四、项目集现代购物中心、高级商务会所、高档餐厅、酒店式公寓于一体，功能齐全，拥有庞大的人流和客户市场。第三章项目定位3.1 主题定位：引领都市新生活，打造西安新地标以超越性的现代商业购物中心及高档次的五星级休闲商务会所为引导，建设高品位，高品质的购物中心、休闲会所和酒店式公寓。3.1.1 西安新地标 “城市副中心的城市象征”：以“新型的居住及商业功能为主，以提升区域品质、充分发挥土地增值效益” 为*国际中心的增值改造目标；使*国际中心成为西安重要的“新地标”，达到以“*饭店”的

30、增值改造升级带动整个“*城市副中心”的整体升级，引领*区域迈向城市级商业街区，进一步树立*作为“次中心”发展的都会形象。3.1.2 城市新生活 “新贵阶层新生活领域”：以国际化、人性化的设计理念，创造“新*”的次中心价值区域的“现代风范”，*国际中心的增值改造不但是对旧区域进行“填补”和“升级”，更是尊重历史、融合未来，将目前未能充分利用、缺乏生机的地块转变为一个以高品质、富有特性的城市空间、成就高端居住与现代商业价值的“城市新生活”区域。同时坚持用探索城市生活的价值意义，坚持用创新的建筑去实现城市生活的人文关怀。*国际中心正是在对“城市新生活”思考下而展开的新探索坚持打造“精品物业”与“作品

31、工程”，关注新贵阶层的城市生活需求，致力建造市中心地段内适用、舒适而具有更高品质的居住产品，成为代表“新贵阶层的新生活领域”。3.2 功能定位*国际中心将建设西安地区具有超越性的“城市新生活”，充分体现“区位决定地位”的价值，项目区别于现实市场已经上市的现代购物中心商场、五星级商务会所及酒店式公寓的产品风格，将“新地标”和“新生活”的开发理念完全融入项目中。在“西安新地标”与“城市新生活”的开发理念及定位基础上：1）将*国际中心的商业部分，打造成为“中档为主的现代购物中心及地标性新商业空间”；2）将*国际中心的住宅部分，打造成为“引领城市新生活与共享城市优越的高品质酒店式公寓”。3）将*国际中心的商务会所部分，打造成为“都市商务休闲中心”。4）将*国际中心的餐饮部分，打造成为集地方风味、民族风味、文化表演和高档餐饮于一体的“餐饮美食中心”3.3 市场定位3.3.1