智能立体车库行业市场调研分析报告.docx

1、智能立体车库行业市场调研分析报告2017年智能立体车库行业市场调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。图表目录表格目录第一节 智能立体车库空间几何？时机已至？我国机动车保有量基数庞大且持续增长，2015年达2.79亿辆，同比增长5.88%，由此衍生巨量车位需求。然而受制诸多因素，城市停车难痼疾不断恶化。立体车库由于具有空间利用率高、土地节约、低成本及智能化等特点，相对传统停车场替代优势明显，并逐步受到市场关注及青睐。2015年，我国立体车库完成量、泊车位供应量分别达2079个、61.74万个，同比分别增长5.32%

2、和5.23%。行业虽持续增长，但与巨大车位需求相比，立体车库行业当前规模仍较有限，行业发展差强人意。不过，伴随15年来国家和地方层面停车产业政策密集出台，行业发展积极信号逐步显现，由此引发投资者较多关注。为此，本篇报告通过分析行业自身发展逻辑并借鉴国外经验，力图解答以下核心问题：一是空间，智能立体车库行业市场空间如何，行业发展掣肘因素何在？二是时机，行业潜伏多年却未成大器，政策发力之下，行业崛起时机是否来临?三是未来趋势，行业格局未来将如何演绎？图表1：行业逻辑结构图资料来源：北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表2：2015年中国机械式车库完成量达2079个，同增5.32%资料来源：Wind

3、,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表3：2015年中国机械式泊车位供应量达61.74万个，同增5.23%资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库表格1：15年来，国家和地方层面停车产业政策密集出台资料来源：政府官网，中国停车网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库第二节 供需错配：刚需开启智能立体车库蓝海市场立体车库属于专用设备制造业，行业发展仍逃不开经济学供需基本规律影响，故我们主要从供需两端来对行业展开分析。一、需求端：庞大机动车数量引致巨大车位需求伴随经济增长和城市化率不断提升，我国城市机动车保有量迅速增长。2015年机动车保有量和汽车保有量分别达2.79亿辆、1.72亿

4、辆，同比分别增长5.88%和11.35%。庞大机动车保有量催生了对车位的巨大需求，停车产业需求空间无限。图表4：2015年，我国机动车、汽车保有量分别为2.79、1.72亿辆，同比增长5.88%、11.35%资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库对比世界主要国家来看，截止2011年，我国千人汽车保有量仅为54辆，低于主要发达国家如德国、日本、英国、美国、韩国水平，仅为德国的约1/10、韩国的约1/5。由此来看，我国汽车保有量仍有较大增长空间，由此衍生的车位需求也将持续增长。总的来说，无论从汽车保有量存量规模还是未来增量空间来看，车位需求空间均十分广阔，停产产业极具潜力。图表5：

5、截止2011年，中国千人汽车保有量低于世界主要发达国家水平资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表6：2007年-2011年，中国千人汽车保有量增速保持在20%以上资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库二、供给端：多因素叠加，供给长期滞后需求增长相对于庞大汽车保有量所衍生的车位需求，目前，由于土地资源约束、原有规划设计滞后、停车场投资收益不理想等方面因素，国内停车产业发展滞后，车位供给增速远远滞后于需求增长，停车难成为城市一大痼疾。1、土地资源刚性约束相对于汽车保有量的持续增长，城市土地资源始终是一个刚性约束。从国有建设用地供应情况来看：规模及增速方面，201

6、3年后，全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积规模持续萎缩，呈负增长趋势，2015年全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积分别降至5.97亿平米、11.40亿平米，同比下降11.05%、12.60%。供应结构方面，从全国土地供应面积占比来看，2016年至今，工业用地占比最大为51.1%，住宅用地、商服用地占比稍小，分别为33.2%、12.0%。从规划建筑面积占比来看，住宅用地占比最大为43.9%，工业用地次之为39.2%，商服用地为14.2%。图表7：2015年，全国土地供应面积达5.97亿平米，同降11.05%资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表8：2015年全国供应土

7、地规划建筑面积达11.40亿平米，同降12.60%资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表9：2016年至今，全国供应土地数量占比情况资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表10：2016年至今，全国供应土地面积占比情况资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表11：2016年至今，全国供应土地规划建筑面积占比情况资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库城市土地资源日益紧缺对停车场建设形成制约，尤其是在一线城市，且这一约束边界日益明显。以北京市为例，2014年，北京机动车保有量达559.1万辆，且这一规模仍呈继续增长趋势，即便按

8、当前规模计算，按照国际通行的每辆车需要1.2个车位计算，北京共需要670.8万个车位，但截止2014年底，北京市登记备案的经营性车位仅为约180万个，非经营性车位约110万个，缺口达380.8万个（不考虑未备案车位）。若按传统每个停车位30平米计算，则需新增1.14亿平米面积来建设停车场，而2014年北京市国有建设用地供应面积仅为2074万平米。图表12：北京市国有建设用地供应面积与传统停车场建设需要面积之间缺口巨大资料来源：Wind，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库窥一斑而知全豹，根据2014年北京土地供应面积和停车场建设需要面积对比情况，我们可进一步推知，全国其他主要城市的停车场建设也面

9、临着土地资源的刚性约束问题。2、规划滞后需求增长车位配建指标落后、布局不合理是造成停车难问题的又一重要原因。我国大部分城市原有停车位配建标准制定于上世纪末期，但随着城市汽车保有量快速增长，这一指标逐渐滞后实际需求且在实建设过程中并未得到严格贯彻，由此造成目前主要城市中“一位难求”问题突出。根据国家发改委公布数据，目前我国大城市中汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，而发达国家约为1：1.3。近年来，部分城市制定了新的停车位配建标准，相比原有标准，新规配建标准有所提高，但仍与国际标准存在较大差距。图表13：我国城市汽车与停车位比例与发达国家标准相差较大资料来源：发改委,北

10、京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库表格2：主要城市近年来制定的停车位建设标准资料来源：住建部城市停车设施规划导则，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库3、低回报，投资动力不足按服务的车流类型，停车位可分为基本车位和出行车位两类，其中基本车位满足车辆无出行时长时间停放需求，出行车位满足车辆出行时车辆临时停放需求。总的来说，居住类和办公类配建停车位固定属性强，属于基本停车位，而商业类、公共服务类配建停车位和路外公共、路侧占道停车位流动属性强，属出行停车位。图表14：停车场基本分类资料来源：公开资料整理,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库除居住区配建停车位等非经营性停车位外，经营性停车位大致可分为路侧占

11、道停车场、路外露天停车场合室内停车场三大类别。目前，政府对经营性停车场实行政府定价，设定价格上限，从而导致停车场收费脱离市场价格体系之外，收益空间被锁定。同时，两方面因素则进一步挤压了停车场利润空间：一是成本端的运营成本上涨，包括人工和土地购置费用以及日常运营维护等；二是城市违法停车现象居高不下，对经营性停车场形成较大冲击，导致停车场车位闲置、利用率较低。收入端上限被锁定，叠加成本端不断遭受挤压，经营性停车场投资回报率较低。与此同时，停车场建设需要大量资金投入，且项目审批繁琐、困难，由此，社会资本进入意愿较弱，供给动力不足。表格3：上海市停车收费标准资料来源：公开资料整理，北京欧立信咨询中心，

12、欧咨行业数据库图表15：2015年，全国供应土地起始楼面价为1577元/平米，同比增长9.21%资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库三、车位缺口持续扩大，智能立体车库空间广阔1、比较优势突出，立体车库替代优势明显一方面是机动车保有量高位增长催生的庞大车位需求，另一方面，囿于土地资源刚性约束、停车位配建标准滞后、投资回报率低及项目审批困难等原因，车位供给严重不足，城市停车难痼疾难去。在此背景下，立体车库相对传统停车场的众多比较优势，使其成为传统停车场的有效替代产品。按照不同分类标准，立体车库可分为不同类型。其中，按汽车泊位和数量，可分为大、中、小型立体车库；按使用类型，可分为停

13、放小轿车立体车库和停放公交车立体车库，其他分类方式还有按使用场合、建筑结构以及工作结构和形式进行划分。比较常见的是按工作结构及形式划分，可分为升降横移式、垂直升降式、巷道堆垛式、水平循环式、多层循环式、垂直循环式和简易升降式等。各类产品优缺点各有不同，就普及率而言，产品相对低端、技术门槛较低的升降横移式市场占有率最高，达75%左右，而垂直升降式由于空间利用率更高、适于城市中心繁华地带，产品主要定位高端，是未来高端产品的发展方向。表格4:立体车库主要分类及其优缺点比较资料来源：公开资料整理，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库相对传统停车场而言，智能立体车库在空间利用率、占地面积、建设周期、投入成

14、本、停车效率及智能化等方面具有诸多优势。例如，机械式立体停车库的占地面积约为传统平面停车场的1/2-1/25，但空间利用率比建筑自走式停车库提高75%以上，传统停车场停50辆车需要空间1650平米，而采用垂直升降式(塔式)立体停车库只需50平米，即1平米可停放一辆车。表格5：智能立体车库和传统停车场对比资料来源：公开资料整理，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库2、供需矛盾凸显，立体车库替代空间广阔车多位少是当前我国停车市场面临的主要矛盾，由于供需错配，当前我国停车市场车位缺口较大。根据发改委数据，我国停车位缺口保守估计超过5000万个，且这一缺口逐步扩大，原因在于：第一，历史欠账积累，我国停车

15、场建设长期滞后汽车保有量增长，车位缺口巨大；第二，城市化率逐步提升，2014年我国城市化率仅为54.77%，低于主要发展国家水平，城市化推进将进一步提升汽车保有率。图表16：我国城市化率低于世界主要发达国家水平，仍有较大提升空间资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库主要城市来看，2014年北京市车位缺口达250万个，深圳、上海、广州、南京等城市停车位缺口均超过150万个，不仅是大城市，目前，停车难正向三四线城市蔓延，海口市车位缺口也高达45万个。而以上海为例，2014年，上海市居住区、中心城区配建车位缺口分别达111万个、69万个，中心城区配建车位缺口率由2009年的36.61

16、%升至2014年的51.88%。而根据第三方机构前瞻产业研究院数据显示，2015年，我国传统停车位约0.70亿个，按照发达国家1：1.3的车位配建标准，我国停车位需求量为2.28亿个，车位供需缺口巨大。预计我国2016年车位缺口将达1.81亿个，同比增长14.41%，2019年缺口将扩大至2.40亿个。数据虽仅具参考意义，但也一定程度表明我国停车位缺口巨大且缺口持续扩大趋势，未来我国停车场建设空间广阔，立体车库行业潜力巨大。图表17：2014年底主要城市停车位缺口情况资料来源：公开资料,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表18：我国停车位缺口持续扩大，预计2019缺口达2.4亿个资料来源：前

17、瞻产业研究院,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表19：上海市中心城区车配配建缺口率持续扩大资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表20：2014年上海市居住区和中心城区车位配建缺口情况资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库第三节 政策纾困：好风借力，行业崛起在即一、市场失灵，政策为纾困关键梳理前文分析可知，车位供需矛盾问题由来已久，而停车场建设长期滞后需求增长，立体车库行业发展也差强人意。追本溯源，多方因素合力所致的市场失灵是造成这一现状的最主要原因，车主、政府、制造商（运营方）及地产开发商均在其中扮演了不同角色，具体来看：车主：作为停车产业的需求一端，对

18、于车主来说，市场信息不对称是导致其使用立体车库较少的重要原因。立体车库在我国发展时间虽久，但由于缺乏宣传，市场对其认知程度并不高，以致客户在实际使用过程中顾虑重重。地产开发商：地产项目在满足容积率、绿化率前提下，又要达到车位配比要求，开发商出于提高土地利用率、节约成本等因素考虑，在车位配建过程中采取“只满足数量”策略，而立体车库空间利用率高的优点使其成为不二之选。这一方面推动了立体车库近年的快速增长，但同时也带来了两个不良后果：1）车位可利用率低，大量闲置，车主对立体车库负面印象增加；2）车位可利用率过低导致静态交通服务水平降低，部分城市规定在住宅小区禁止或不支持采用地下机械式停车设施，如合肥

19、、成都、长沙、昆明等。制造商（运营商）：1）产品品质参差不齐，部分产品质量不过关，低端产品占据市场主导；2）立体车库企业短视，在地产开发商项目报建中推波助澜，忽略车库后期可用性。目前，大型立体车库制造企业也逐渐涉及停车产业后端运营，在停车产业中扮演“制造+运营”双重角色。政府：1）停车场建设配套土地供给不足；2）对经营性停车场实行政府定价，使得市场在资源配置中的基础性作用缺失，停车场投资回报率低；3）违法停车治理力度不够。总的来说，立体车库行业的发展需要市场和政府“两只手”合力，但在目前市场失灵情况下，政府调控成为行业纾困关键所在。可行的解决路径是：政府充分发挥宏观调控作用，出台相关配套支持政

20、策，理顺市场机制，解决目前行业发展痛点，从而引导立体车库产业走上良性循环道路。图表21：政府在立体车库产业生态中扮演至关重要角色资料来源：北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库二、对症下药，新政策直指要害停车难已成为城市社会管理一大痼疾，行业发展也对政策出台翘首以盼，在此背景下，政策出台呼之欲出。目前，不同层面政策主要包括：1）国家层面制定了推进停车产业发展的相关指导意见，2015年以来密集出台了一系列相关政策；2）此次政策最大亮点在于，制定了停车场建设实际操作政策出台的时间路线图，规定完成期限，并将责任主体下放至地方，政策力度大、执行力强。图表22：国家层面已出台政策及实际操作性政策出台时间表资

21、料来源：中国停车网、发改委官网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库国家和行业政策层面，发改委等7部门于2015年8月出台的关于加强城市停车设施建设的指导意见中，在土地配套供给、资金投入及建设模式、停车设备高端制造、停车智能信息化等方面均有涉及。总的来看，此次国家层面所出台政策具有对症下药、内容全面的特点，政府功能定位的回归将对停车产业发展大有裨益。表格6：15年来，国家层面停车产业发展指导意见密集出台资料来源：政府官网，中国停车网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库实际操作性政策方面，发改委于2016年1月印发了加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工的通知，对各项相关政策的出台规定了最后完成

22、时间，大部分政策的完成时间集中在2016年6月，最迟也将在2017年12月完成。从政策推进力度来看，以往对责任主体进行任务分工并限定完成时间的情况较少出现，快速推进政策有望成为停车产业高速发展的催化剂，助力立体车库行业加速崛起。按出台政策聚焦内容的不同，我们对具体政策进行梳理：1、提升停车设备高端制造水平根据规定，预计2016年6月出台政策支持停车装备制造业发展，并将停车产业纳入高端装备制造业清单，新政策出台将直接利好立体车库行业发展，助力改变当前我国立体车库设备低端为主的产品结构，具有高端垂直升降式设备生产资质的核心企业将更大程度直接受益。表格7：预计2016年6月出台政策，支持停车装备制造

23、业发展资料来源：国家发改委官网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库2、大力推广PPP模式，以企业债融资及政府专项基金结合方式提供资金支持资金投入支持方面政策预计在2017年12月出台，主要内容包括以下几方面：1）放开社会资本进入停车场建设运营领域，大力推广PPP模式，政府让利，保障社会资本收益；2）通过企业债融资和政府专项基金结合方式为停车场建设提供资金支持。表格8:预计2017年12月将出台停产场建设相关资金支持政策资料来源：国家发改委官网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库3、加强土地配套供给、简化审批程序，推动停车场建设按照政策出台时间表，最迟2017年12月前，有关土地配套供给、简化审

24、批程序等停车场推进政策将陆续出台，总的来看，新政策主要聚焦于以下方面：1）加强停车场配套土地供给，中心城区功能搬迁等腾出的土地预留一部分比例用于停车场建设，同时，盘活存量土地资源，鼓励单位、居民小区及个人利用自有土地建设停车设施；2）简化停车场投资、经营审批程序；3）完善车位配建标准，在主要区域，鼓励建设停车楼、低下停车场和立体停车库等停车设施。从政策内容来看，伴随土地配套增加、车位配建标准完善，未来立体车库不仅将在居民区、公建配套等领域得以应用，同时居民户自配需求或也将提升，而居民户个体需求主要以低端的升降横移式等为主，因此立体车库小型厂商仍有一定市场机会。表格9:2017年12月前将出台加

25、强土地配套供给、简化审批程序等政策，推动停车场建设资料来源：国家发改委官网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库4、理顺价格机制，打击违法停车，提升停车场收益水平新政策主要集中于解决以往停车场收益水平较低、社会资本投资意愿不足问题，主要措施包括：1)理顺价格机制，完善停车收费政策，缩小政府定价范围；2）加强违法停车治理，逐步取消路内泊位，从而提升市场对公共停车场车位需求。地方政府操作性相关政策最迟将于2017年12月前出台。表格10：2017年12月前将出台加强政策，以理顺价格机制、打击违法停车，提升收益水平资料来源：国家发改委官网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库5、停车与互联网结合，推动智

26、能停车信息不对称是造成停车难的重要原因之一，通过“互联网+停车”方式，将分散停车场连接起来以减少信息不对称问题，从而实现停车资源优化配置。为此，政策层面的具体规定将在2017年12月前出台，主要内容围绕停车数据库建立、停车新技术开发应用及“互联网+停车”的融合发展。相关政策的出台，使得“互联网+停车”趋势愈发明显，在此趋势下，拥有一定技术基础的立体车库核心制造商要想切入后端运营领域、巩固行业地位，主动拥抱互联网将是一个可选项甚至必选项。表格11：智能停车相关政策将陆续出台资料来源：国家发改委官网，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库综上，停车难问题由来已久，庞大的车位需求也始终存在，但在市场“无

27、形的手”资源配置基础性作用失灵背景下，政府宏观调控成为行业发展关键因素。目前，国家层面已出台了纲领性指导文件，同时，可操作性政策出台也已提上日程，年中便有部分政策密集出台。政策暖风已至，我们有理由相信，伴随行业发展制约因素的逐渐消除，智能立体车库蓝海市场崛起在即。然而也须看到，停车行业沉疴已久，政策根除病根并非一朝之功，目前，PPP模式尚处于探索阶段，专项企业债发行也存在对社会资本门槛较高问题等，总的来说，停车场建设进程会加快但大致循序渐进推进，立体车库市场亦然。三、千亿蓝海市场，高速增长可期车位缺口巨大，立体车库市场替代空间广阔，但受制多方因素制约，行业规模增长受到限制，不过，政策发力有望成

28、为行业爆发催化剂。在此，我们通过测算，以对行业未来市场空间及增速进行把握。立体车库行业未来几年市场规模及增速测算。立体车库应用范围包括住宅小区、公建配套、单位自用和其他用途，以2015年立体车库新增项目为例，住宅小区、公建配套和单位自用的配套占比分别为54.0%、24.8%和21.1%。在此，我们将行业分为住宅小区、办公楼（包括商务办公和行政办公）、商业场所三大板块进行测算，考虑到政策对不用板块催化作用有所不同，具体假设如下。（其中，车位单价均假定为1.85万元）住宅、办公楼、商业营业用房未来增速：假设2016年增速为5%，地产下行背景下，2017-2022年增速为-10%；配建标准：结合近年

29、北京、上海出台的车位配建标准及发达国家水平，假设2016年住宅、办公楼和营业场所配置标准均为0.7，随着政策逐步出台，配置标准逐年提升0.1并于2022年提升至1.3；渗透率：考虑到国家停车产业化的政策引导方向，其对住宅小区、公建配套和单位自用的渗透率提升效果有所不同，其中，最适宜停车产业化的公建配套和单位自用渗透率应较高。故假设住宅小区16年渗透率为1%，以后逐年提升0.3%，2022年提升至与日本相近水平；办公楼（包括商务办公和行政办公）和商业场所16年渗透率为1%，以后逐年提升1%。表格12：立体车库未来几年市场规模及增速测算资料来源：北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库测算结果来看（不考

30、虑占比较小的其他用途市场规模），16-18年立体车库市场规模分别为147.40、217.75亿元，同比分别增长32.88%、47.73%和50.40%（大部分具体政策在2017年12月前出台，18年行业或有较大增长），行业呈现快速增长，预计到2020年行业空间将达到600亿，2022年行业市场空间接近1,000亿。第四节 鉴往知来：变革大幕开启，“产品+运营”打造核心优势政策刺激下，停车产业变革大幕已然开启，而身处局中的立体车库行业旧有格局也必然面临冲击。变局之下，立体车库行业前路何方，行业又将出现哪些调整？在此，我们通过剖析国内行业现有格局，同时借鉴海外日本、德国、韩国发展轨迹，力图把握行业

31、发展脉动。一、国内市场：地产主导，高集中度、产品低端化1、住宅配建为主，地产投资主导行业发展我国立体车库行业起步于20世纪80年代，行业发展经历了起步、稳步增长和快速增长阶段，具体来看：起步阶段（80年代末90年代末）：1984年，国内开始研制机械式停车设备，但受制汽车产业规模有限、产品技术落后等原因，行业发展缓慢；稳步增长阶段（90年代末2007年：得益于汽车产业快速增长，不断扩大的汽车规模带动停车位需求增长，机械式停车设备增速开始加快；加速增长阶段（2007年至今）：随着车位缺口扩大，行业进入快速增长期，我国机械式泊车位年供应量由2007年的11.89万个增至2015年的61.74万个，同期，机械停车设备年完成量由652个增至2079个。表格13：我国机械式停车设备行业发展历程资料来源：公开资料整理，北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库近年来，受制宏观经济下行及地产投资增速下滑，我国机械式停车设备行业增速有所放缓。2015年机械式泊车位新增供应量61.74万个，同比增速降至5.23%，泊车位内销金额增速降至2.95%。出口方面，2015年机械式泊车位出口1.85万个，同比下降11.69%，但出口金额同比增长2.65%。图表23：近年来，我国机械式泊车位供应量增速有所放缓资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心，欧咨行业数据库图表24：近年来，我国机械式泊车位内销金