商业中心项目策划.docx

1、商业中心项目策划商业中心-项目策划一、工程概况 以文字和表格结合的形式，简述本工程的主要结构形式、规模、功能、结构特点。工程概况和主要指标情况表建设单位设计单位监理单位工程地点投资性质国资 企业自筹 外资 民营 其他工程类别公建 厂房 住宅 路桥 其他结构类型框剪建筑面积（m2）32411建筑物高度（地上/地下）96.8层数（地上/地下）23F/2F 基础类型桩基、筏板总包合同范围土建（结构、建筑、装修）、安装（给排水工程、电气工程等配套设施）等图纸设计内容施工总承包甲方指定分包工程范围（1） 基坑支护、桩基、土方作业、电梯、幕墙、室内精装修等； （2） 机械停车位、中央空调、智能化； （3）

2、 二次供水设备及安装、室外供配电、室内消防及排烟；（4）室内外标识系统、室外总体施工工程 。工期目标580日历天质量标准 “合格工程”安全（文明）施工目标保证安全文明施工拦标价（标底）： / 万元投标价在拦标价基础上降低 / %工程投标价：5510.6 万元其中土建：5273.31万元；市政： / 万元；绿化： / 万元；安装：237.29 万元；其他（预留金）： 0 万元。造价指标： 1700.21元/平方米土建：1627元/平方米（投标造价）安装：73.21元/平方米（投标造价）市政： / 元/平方米（投标造价）园林绿化： / 元/平方米（投标造价）填表人： 2015年6月表一：各栋单体明

3、细序号楼号层数（层）基础形式结构形式单位建筑面积1神力商业中心23F桩基、筏板框剪m232411合计m232411表二：合肥神力商业中心工程主要做法类别主要做法基础钻孔灌注桩、筏板基础屋面轻集料找坡、XPS板保温、砂浆找平、卷材防水、涂膜防水、细石砼、楼面砖面层外墙玻璃幕墙、石材幕墙、真石漆结构形式框剪墙体蒸压加砌块楼地面地砖地面、石材地面、防静电塑料地面、砂浆地面、细石混凝土地面内墙白色乳胶漆、瓷砖墙面、石材墙面门窗铝合金门窗、木门、防火卷帘门、防火门、铝门窗、格栅窗防水水泥基、聚氨酯防水涂料、MBA-S防晒抗皱膜自粘防水卷材、CL-PMC聚合物水泥防水涂料天棚白色乳胶漆、石膏板吊顶保温外墙

4、岩棉板保温、屋面挤塑板保温二、项目总体部署（一）、组织机构机构：序号岗 位姓 名职责1项目经理朱启云项目全权负责，对工程质量、进度、安全，项目成本等全面协调、指导、督促2项目执行经理王 辉对现场工程质量、进度、安全，施工等全面协调、管理3技术负责人余建华编制工程进度计划、材料计划、施工方案，并负责现场的技术4核算员王喂霞对项目成本进行控制，及时办理工程变更及经济签证，工程决算工作。5施工员陆广文落实生产计划，严把质量关，督促安全生产、文明施工，多提合理化建议6技术员费勤耕工程的施工技术资料的收集、整理工作，协助技术负责人搞好项目技术工作7技术员刘邵伟8材料员袁辉做好材料及时进退场工作，作好各类

5、台帐，做好市场询价工作，现场文明施工9安全员候吴丰抓好安全生产、文明施工工作、安全方面全面负责。 项目组织机构执行三建人教（2012）21号文件，并经公司批准（二）、工程项目管理目标：由于本工程为合肥市包河区的重点工程，为展示本企业形象树立企业品牌的一个良好的机遇。为保证该工程能按时按质完成合同内容，把该工程项目做成一个精品，并在施工现场管理上虽然合同无具体创杯要求，但是项目部坚持确保达到双示范工地标准进行安全文明管理，项目部在结合本工程施工合同及工程投标报价的的基础上制定的项目管理目标是“追求项目工期快速化、质量精品化，效益最大化”。严格执行公司项目管理办法，施工过程控制执行PDCA管理程序

6、。（三）、临时设施安排计划：本工程由于场地狭小，现场不设工人生活区和现场办公区，均在外租房使用，其余工具房等临时设施将严格按市级示范工地标准进行规划建设，因此在资金上将做好相应的投资，以充分体现本项目为窗口工程的效果并展示安徽三建公司的新形象。根据这一原则，本项目施工现场临时设施将规划为围墙及广告宣传、文明施工二大块。本工程围墙根据现场实际情况及现状，选材料为砖砌基础和夹芯板、彩钢板。施工现场采用全封闭，南面为主干道，面向主干道部分采用公司宣传灯箱和部分宣传标语，一图五牌。进入工地现场均实行实名制打卡门禁制度。（四）、施工进度计划及质量控制目标：（1）、本工程的开竣工时间为2015年7月20日

7、2017年2月19日（暂定，以甲方开工令为主），为此，项目部在确保工程质量的前提下，积极进行总、季度、月、周的进度计划安排，以达到合同的要求。（2）、本工程质量按合同要求为“合格”，为此项目部在质量上实行严于管理和经济控制两个方面进行质量的控制，验收上严格实行自检、交接检和专业检查的“三检制度”，施工操作中实行挂牌制，在管理程序上经项目质检员验收合格后方能报监理公司核验。在经济控制方面制定详细的奖罚条例，对不合格点及缺陷及时进行返工或其他处理，引入竞争机制，选择合格的劳务分包队伍，以确保工程质量。（3）、本工程分部工程质量控制目标：时 段分部分项名称质量目标2015.7.20-2015.9.2

8、0基础工程合 格2015.9.21-2016.5.28主体工程合 格2016.5.29-2017.2.1装饰工程合 格2017.2.10竣工验收准备合 格（4）、说明：A、如本工程出现非承包方原因导致的竣工日期延后，如正式水、电等不到位等原因，发包方给予工期顺延，但不予调整费用。B、具体开工日期以业主、监理单位批复的开工报告为准。按甲方要求的时间内完成招标文件所规定范围内的施工内容。项目经理部为确保合同工期实现，将编制详细的施工综合进度计划，每月有月生产计划，以便均衡组织生产，协调各专业施工进度，严格执行进度计划，确保计划完成，总包单位对分包单位进行协调、管理，以确保工期控制目标。C、如总工期

9、滞后，每延期竣工一天，承包人支付发包人合同价款的万分之二的违约金； D、具体施工进度计划需根据实际情况另行编制详细施工进度网络图及横道图（五）、劳动力计划安排：（1）、本工程土建部分实行劳务清包，各项劳务分包、分包实行招标，在用人之前必须与劳务公司签定劳务合同，明确各自的责任、权利、义务，用工单价与质量标准必须在合同上予以明确，合同签定后，技术人员即对各专业工长进行合同交底，施工中以合同作为贯穿整个工程的主线。（2）、劳动力计划：合肥神力商业中心工程劳动力计划一览表工 种人 数来 源备 注瓦工（结构）20劳务公司钢 筋 工25劳务公司木 工40劳务公司瓦工（装饰）45劳务公司架子工35分包油

10、漆 工25劳务公司二、三线人员10劳务公司（六）、材料采购及供应：（1）、根据公司项目管理办法并结合本工程的实际情况，在钢材、水泥、商品混凝土等大体量的材料采购中进行对外招标，择优选择。（2）、材料计划：工程主要材料计划一览表材料名称单位数量规格采购方式商品砼M318500C15-C60公司招标碎石M3450公司招标黄沙M31490公司招标水泥T77532.5公司招标预拌砂浆M31545公司招标钢筋T25501-3级抗震钢筋公司招标煤矸石标准砖百块1800240*115*53公司招标蒸压加气块块171933600240150公司招标LC5.0轻集料砼M3215公司招标（七）、设备需求使用安排计

11、划：1、塔吊计划：本项目仅1栋单体，考虑钢筋料场等跨区域面积结合单体楼布置拟采用1台50M臂长塔吊，塔吊采用租赁方式。2、人货电梯计划：根据实际情况本工程拟采用1台人货电梯，人货电梯采用租赁方式3、搅拌机计划： 目前均要求采用预拌砼、预拌砂浆，但考虑零星用砂浆、砼，现场拟使用搅拌机1台，搅拌机采用租赁方式。4、水泥罐（预拌砂浆罐）计划 拟设1个水泥罐（预拌砂浆罐）；（由供应商提供）5、主要专业机械机具： 木工、钢筋、钢筋连接机械、瓦工小型机具由分包班组自带6、地磅计划： 本工程现场不设地磅7、其它小型机具 水泵4台、切割机数台、焊机4台8、主要机械需求计划序号设备名称规格型号数量设备来源1塔

12、吊 QTZ50121分包租赁2人货电梯SCD200/2001分包租赁3搅拌机JZC-3501分包租赁4插入式振动器HZX-305劳务自理5平板式振动器PZ-503劳务自理6木工电锯MJ1044劳务自理7打夯机BS602租赁或采购8电焊机BX3-3002租赁或采购9电渣压力焊BX3-6004外包10水泵JQBS-694项目采购备注：1、塔吊、人货电梯安装后，及时督促其进行自检，自检合格后由项目部专职安全员验收，验收合格后报集团公司设备处、市（县）质监站进行验收，合格后方能使用。2、钢筋加工设备必须附有相关合格证明文件，并经公司设备处验收合格后方能使用。三、项目成本策划一览表（具体数据详见后附表）

13、四、施工（风险）策划（一）、责任目标指标一览表合同价：5510.6万元其中土建：5273.31万元；市政：0万元；绿化：0 万元；安装：237.29 万元；其他（预留金）：0万元。造价指标： 1700.21元/平方米土建：1627元/平方米（投标造价）安装：73.21元/平方米（投标造价）市政：0元/平方米（投标造价）园林绿化：0元/平方米（投标造价）项目目标责任成本：5345.28万元 （土建/安装/其他）上缴货币（含管理费及维修基金）152.79万元（不含税、预留金、暂列金）上交比例： 3 %（不含税） 填表人： 2015-6（二）、风险识别和对策序号风险因素最不利影响拟应对措施责任部门责

14、任人风险化解效果奖罚兑现1工期的风险天气、现场、劳动力不足加强工序安排，保证人、材、机充分王辉2质量的风险劳务人员素质加强管理王辉、余建华3安全文明的风险单体多，隐患多重视，多检查，及时整改王辉、侯吴丰4签证、结算的风险建设单位拖延、否定加强过程签证证据充分有效王辉、余建华5经济的风险有效最低价报价，材料、人工价格上扬加快进度，厉行节约王辉、余建华6总包管理配合问题协议内容责任明确王辉（三）、单项策划之开源节流策划通过施工过程中“二次经营”，运用技术经济手段，通过设计变更、签证、索赔等对外经营手段达到增加效益或较少亏损的活动均列入开源策划。序号策划内容单位合同收入测算成本盈亏比较拟采取措施及目

15、标（量价策划、设计变更等）责任人实施时间策划效果1地下室聚氨酯防水M219.8万27.2万7.4万采取设计变更，使用卷材防水余建华2015-7五、工期策划（一）、工程计划的安排： 施工计划网路图及横道图详见后附表（二）、工期保证措施策划表序号计划因素分析保证措施1劳动力方面施工人的因素是关键，从管理层到劳务层，人的素质的好坏直接影响到工程进度目标的实现。项目管理人员精干，经验丰富。劳动力组织选择劳务公司及长期合作班组，班组招议结合，签订合同，确保投入。预计本工程将投入劳动力约 350人，劳动力的投入可能成为制约工程进度的重要因素。2材料方面材料供应：现阶段地区的发展迅猛，对钢材、水泥等建筑材料

16、需求量很大，有可能会出现钢材、水泥等重要的建筑材料供应紧张的情况，提前做好材料供应的各项准备，可以有效地降低材料供不应求的风险。钢材、水泥、砼等大宗建筑材料先提前招标并选择与公司长期合作单位，降低合作风险。材料管理：若管理不善，如材料质量不合格、材料计划不合理会导致进度受影响。项目部设置专职材料员加强材料管理。3机械方面现代化的施工管理中，机械化程度的提高为工程更快、更好地完成创造了有利条件，但同时施工对机械设备的依赖性也越来越大，机械设备投入的数量和及时性，以及确保其处于最佳的工作状态将对整个工程施工进度起着相当重要的作用。在项目开工前即做好机械设备的选择、数量的选择、租赁单位的选择等均确定

17、下来，以确保施工。4施工准备阶段本阶段虽然时间较短，但是前期准备工作是否充分将直接关系到接下来将要开展的工作是否能顺利进行，准备工作越充分后面的工作将会越顺利，反之则相反。现场环境、办公场地、水电、业主等均熟悉，因此前期准备工作有条不紊，按部就班。5基础施工阶段基础施工占用绝对工期达75天。基础施工中可能会遇到与地质报告不相符的地质情况影响工期；前期土方施工单位移交场地滞后，影响进度。下雨的影响。项目部在开工前，做好现场勘查工作，并选择有实力的分包单位进行前提准备工作，一旦开工，循序渐进。6主体结构施工阶段本阶段施工工期较长，占用绝对工期约280天。此阶段主要为混凝土结构、钢结构、及机电预留预

18、埋工程的施工。此阶段是整个施工过程难度较大的阶段，影响工期的因素比较多。施工前，编制精细的施工组织设计及施工进度计划，施工过程中进行动态调整，确保工期、质量、安全顺利进行。7土方回填施工阶段本工程土方回填量较多，工程量较大大，施工方法、机械投入及交通组织将直接影响本工程是否能按期完工。项目部经过前提勘查现场，将挖土的余土堆至工地旁边的场地，保证回填用土。且提前综合考虑道排总体用土平衡。8装饰阶段本阶段各专业工程将会陆续进场，各专业工种配合是否顺利、施工质量的好坏、劳动力的投入将直接影响到整个工期的进度。所有施工前均确定施工班组，选择多家实力强且有实力的队伍确保工期质量。分包工程较多、交叉工序较

19、多，合理划分施工段，有序流水施工。（三）、前期主要工序队伍班组安排计划一、钢筋工（1家）二、木工(1家)三、瓦工（1家）四、脚手架（1家）五、塔吊等大型机械（1家）六、防水（1家）六、质量管理策划序号制度的名称制度的内容责任人1工程质量责任制和岗位责任制落实质量责任到人，实行专业负责制王辉2图纸会审、技术交底制度认真的审查图纸，找出问题，制定技术交底、图纸会审余建华3材料进场检验制度对进场的材料严格按照规范进行抽样检测余建华、袁辉4三检制度认真落实质量的三检制度余建华、费勤耕6关键工序的控制对于大体积砼、模板等编制专项施工方案余建华、费勤耕7质量奖罚制度质量管理责任到人，实行奖罚分明王辉9质量

20、文件记录制度真实、及时有效的记录费勤耕10资料管理制度资料的收集、整理、完整有追溯性工作费勤耕11优质结构责任到人，做好记录、申报、检侧、检查、验收等工作王辉、余建华、费勤耕七、招标采购的策划 （一）、劳务招标采购计划：序号招标名称单位施工预算量招标计划时间进场时间资金需求1瓦工m2324112015.7.102015.7.2542130002木工m2803902015.7.102015.7.3033980003钢筋工T25502015.7.102015.7.3015800004架子工m2324112015.7.102015.7.3013870005油漆m21210002016.8.10201

21、6.8.202220000 （二）、主要材料招标采购计划：序号招标名称型号、规格单位施工预算量（约）招标计划时间进场时间资金需求1商品砼C15-60M3185002015.7.102015.7.252钢筋1-3级ET25502015.7.12015.7.153砖煤矸石砖百块18002015.7.12015.7.154砖蒸压 加气块块1719332015.7.12015.9.205预拌砂浆预拌M315452015.7.102015.9.20（三）、分包招标采购计划：序号招标名称单位施工预算量招标计划时间进场时间资金需求1防水M2152002015.7.102015.7.206500002外架M2

22、324112015.7.102015.7.2513870003油漆M21210002016.8.102016.8.2022200004栏杆M23102016.8.102016.8.20350000八、资金策划 （一）、合同约定建设单位工程款节点付款费用分析表：序号单项工程名称建筑面积（M2）单项工程造价（元）合同约定的每个付款节点（元）决算后付至 %（元）剩余保修金（元）1合肥神力商业中心工程3241152733113.5544823146.5295%2636655.68合计52733113.5544823146.5295%2636655.68（二）、计划费用支出：序号时间费用名称预计产值收入

23、计划支出计划资金余缺拟采取措施1开工阶段中标服务费及清单编制等费用158200158200公司借用或集资2开工阶段保险费用263650263650公司借用或集资3开工阶段临时设施259300259300公司借用或集资4开工阶段钢筋等主要材料准备60000006000000公司借用或集资5基础及结构阶段29701476.4222276107.3129701476.427425369.11利用回收75%工程款和公司借用6装饰阶段23031636.3119576890.8723031636.313454745.45利用回收85%工程款和公司借用九、分包策划甲方分包策划利用工程在建时与业主的良好关系，

24、将甲指分包部分工程内容争取我方施工或进行分包，提高我方盈利水平。序号甲指分包工程名称暂定金额对接对象与业主对接责任人招（议）标时间安排实施效果一、甲方直接分包1 室内精装修； /王辉2016-52 幕墙；/王辉2016-53 铝合金门窗；/王辉2016-54 栏杆 ；/王辉2016-55室外总体施工工程；/王辉2016-56二次供水设备及安装、室外供配电、室内消防及排烟；/王辉2016-5十、设计变更、签证索赔管理措施策划序号类型工作流程相关措施责任人1材料变更与设计院、业主沟通变更申请变更审批核对图纸，变更有利我方施工，且增加造价王辉、余建华2施工方案变更方案优化方案对比方案报审结合现场确定

25、合理方案王辉、余建华3工期签证索赔索赔意象索赔资料收集索赔报告及确认收集施工中工期顺延证据王辉、余建华4费用签证索赔工作联系单工程签证表签证费用审批表对过程中签证办理王辉、余建华十一、社会关系的策划序号沟通对象沟 通 内 容1业主单位提高质量的设计优化确保安全的施工措施加快进度的施工方案及设计优化降低成本（增加我方利润）的施工方案及设计优化创立品牌、实现项目目标的意义遵循市场规则的意义2监理单位提高质量、确保安全、加快进度、降低成本的施工方案完成监理目标方式的优化创立品牌、实现项目目标的意义遵循市场规则意义3设计单位提高质量及满足使用功能的设计优化遵循市场规则意义4审计单位降低成本、增加收益的措施；遵循市场规则意义5监管部门按程序、规则实施十二、安全管理策划序号项目管理名称具体内容安全管理措施责任人1现场施工用电配电原则严格按照TNS接电、三级配电原则候吴丰电气装置的设置候吴丰电气装置的安装及操作程序候吴丰配电线路的敷设要求候吴丰2、施工机械起重机械及索具定期检查、保养候吴丰圆盘锯、钢筋机械、搅拌机等候吴丰3临边的防护基坑周边、分层施工的楼梯口和梯段口等严格按照规范进行防护，定期派专人检查、验收候吴丰、王辉垂直运输接料平台、施工电梯和脚手架等与建筑物通道两侧等候吴丰、王辉4“四口”防护楼梯口、电梯口、预留口、通道口候吴丰、王辉5脚手架脚手架