陆河县农村宅基地和农村村民住房建设管理办法试行模板.docx

1、陆河县农村宅基地和农村村民住房建设管理办法试行模板陆河县农村宅基地和农村村民住房建设管理办法（试行）第一章 总 则第一条为规范我县农村宅基地和农村村民住房建设管理，保障农村村民合法居住权益，促进乡村振兴，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国民法典中华人民共和国城乡规划法广东省实施中华人民共和国土地管理法办法中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发201911 号）农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知（农经发20196号）广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知（粤农农规20203号）汕尾市人民政府关于印发

2、汕尾市农村宅基地和农村村民住房建设管理办法（试行）的通知（汕府20212 号）中共陆河县委 陆河县人民政府关于印发陆河县农村宅基地制度改革试点实施方案的通知（陆河发20213号）等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。第二条本办法适用于本县行政区域内农村宅基地和农村村民住房建设管理。第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。本办法所指的农村村民（以下简称村民），是指具有本县农村集体经济组织成员资格的人员。本办法所指的村民住房建设，是指村民依法依规原址翻建、改扩建、异址新建等住房建设活动，含农户建房和集体建房等形式。

3、本办法所指的农户建房，指村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。本办法所指的集体建房，是指农村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。第四条 农村宅基地和村民住房建设管理，应当合法合规，尊重民意，遵循规划先行、一户一宅、节约集约、安全环保，体现历史文化、地域特色、提升乡村风貌。第五条宅基地管理工作的重心在基层，按照县级主导、镇主责、村级主体的管理机制分级落实。县人民政府、镇人民政府承担属地责任，政府各相关部门负责行业管理，在职责范围内共同做好宅基地的管理工作。农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅

4、基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源部门负责国土空间规划工作，指导宅基地用地计划指标和乡村建设规划许可管理等工作。在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记；指导违法用地和违反规划的认定与查处工作。住房和城乡建设部门负责指导村民住房建设的设计、施工、安全、质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训工作，提供便民的本地风格或风貌农房设计图集。发展

5、改革、公安、民政、司法行政、生态环境、交通、水务、文化旅游、林业、电力、应急等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。镇人民政府负责本行政区域内农村宅基地的审核批准和日常巡查执法工作，查处村民违建住房行为。农村集体经济组织应当履行宅基地所有权人主体职责，健全宅基地管理有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。第二章 规划与利用第六条镇人民政府应当以组级集体经济组织或村民小组为单位开展宅基地动态管理工作，每年对以下情况进行调查和统计，形成数据，逐级报送农业农村部门和自然资源部门备案：（一）宅基地现状及其使用情况；（二）宅基地的需求情况。第七条镇人民政府负责组织编制村庄规划，农村集体经济组织应协

6、助镇人民政府做好村庄规划的管理工作，村庄规划经农村集体经济组织依照有关法律规定召开成员（代表）会议通过后，报县级人民政府批准后作为宅基地审批和规划报建的依据。村庄规划草案应当于报送批准前予以公示，公示时间不少于30日。经批准的村庄规划应当予以公布并在村庄公共场所公告，免费提供村民查阅咨询。村庄规划应当落实镇国土空间总体规划主要管控指标要求，综合考虑土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境整治、生态保护和历史文化传承，优化调整村庄空间布局，编制“多规合一”的实用性村庄规划。村庄规划应当落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定要求，合理安排产业用地布局，划定宅基地建设范围，统筹农

7、村基础设施和公共服务设施等建设要求。村庄规划中应当根据本村宅基地现状、集体经济组织状况和村民住宅建设情况，合理确定本村宅基地用地的规模、布局、结构以及相关公共配套服务设施，并按照建设用地总量控制要求，明确规定存量宅基地重新利用、复垦置换及实施计划。县、镇人民政府负责协调解决本行政区域内村庄规划和建设管理重大问题，将村庄规划编制和管理经费纳入本级财政预算。第八条村民申请使用宅基地选址应当符合各级国土空间规划和村庄规划，鼓励自然村向中心村集聚，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安

8、全要求后方可建造。第九条村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，在村庄规划许可范围内，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，严禁在基本农田保护区内建造住宅。第十条宅基地上住宅结构设计应当符合抗震、抗风和结构安全的要求。宅基地上住宅应满足风貌、层数、退距等村庄规划要求。宅基地上住宅的建筑立面、色彩、建筑风格应当体现当地文化风貌。第十一条有下列情形之一的，不得批准宅基地：（一）用地已列入政府征收范围；（二）用地所在村庄已列入旧改计划；（三）用地不符合国土空间规划、公路建筑控制区规划和村庄规划；（四）用地占用各类城市规划控制线；（五）用地在消防

9、、燃气、电力、泄洪通道、水利设施等规划用地范围内。（六）其他依法不得建设的情形。第十二条 县级自然资源部门会同同级农业农村部门，根据土地利用年度计划，统筹安排下达包括宅基地在内的农村新增集体建设用地计划指标。第十三条对城市开发边界内的农村居民点用地，原则上不再分配宅基地，应集中建设公寓式住宅或有特色的村民新居。原有宅基地按本办法规定的条件和程序报建。第十四条村民建造住宅（包括新建、扩建、移建、拆建）应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续；涉及林业、水利、电力、交通等用地的，应分别取得有关部门的许可或同意。第十五条 农村村民利用集体土地建房的，必须严格执行“一户

10、一宅、建新拆旧”的原则，宅基地面积不得超过本办法第十六条规定的标准，农村村民易地建房完成后，要将原宅基地无偿退还村集体。村民达到分户条件的可向所在农村集体经济组织申请分户，村级组织审核公示无异议的，出具意见，报送镇人民政府审核通过的，确认为“一户”。一户是指本集体经济组织男性成员达到法定结婚年龄可立为一户，不以公安分户作为分户前置条件；家庭中女性成员已结婚，且配偶将户籍迁移至已婚女性所在地的可立为一户；父母原则上与一子合并一户，确需分户的，必须经成员会议或成员代表会议讨论通过。第三章 用地标准和申请条件第十六条村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积和住房建设按照以下标准执行：（一）每处宅基

11、地建设面积150平方米以下，单人户不得超过60平方米； （二）宅基地每户建筑面积600平方米以下； （三）建筑层数4层以下； （四）建筑高度16米以下； 本条上述“以下”含本数。村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。历史文化保护区、风景名胜区、旅游规划区等重点管控区范围内的宅基地建房要求应当符合相关规定。第十七条 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在尊重村民意愿的基础上，可以采取措施，按照本地规定的标准保障村民实现户有所居。第十八条实施宅基地分配资格登记台账制度。由具有宅基地所有权的农村集体经济组织建立宅基地分配资格登记台账，实行村民

12、申请、农村集体经济组织审核、公示公开认可程序，实行一年一动态管理，纳入资格名录库的才能新增申请或受让宅基地。第十九条村民符合下列情形之一的，可申请宅基地：（一）因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的；（二）实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的；（三）现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的；（四）已具备分户条件且原有宅基地不能安置的；（五）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地，经村集体经济组织民主程序研究同意给予安排的；（六）本村现役军人配偶及子女户口在本村组，但没有宅基地的；（七）退休、退职人员，复员军人回原籍定居，且在本村没有住房，经

13、农村集体经济组织研究同意给予安排的;（八）华侨原在农村的房屋拆除或坍塌，原宅基地未安排他人使用的，经当地村民小组和村委会同意，镇人民政府审核，报县级以上人民政府批准，可将原宅基地恢复使用，宅基地面积不能超过政策规定的当地村民每户用地标准；原宅基地已安排他人使用的，原则上不再安排宅基地。有条件的地方，报县级以上人民政府批准，可将村内空闲宅基地调整安排给华侨使用，或在农村集体统建楼中统筹安排；（九）自愿退出宅基地，与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议，在退回原宅基地后户内没有其他宅基地的；（十）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。第二十条有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：（一

14、）宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；（二）申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；（三）所申请的宅基地存在权属争议的；（四）将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；（五）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的；（六）子女符合立户条件且已立户，其父母再单独申请宅基地的;（七）拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的村组，在原宅基地上建住宅的;（八）对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的；（九）原有住房被依法征收已得到住房

15、安置的；（十）有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；（十一）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。镇人民政府不予批准的，须书面通知申请人，说明不予批准的理由，并告知其法律救济途径。第四章 用地申请与规划许可第二十一条 农户申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。宅基地所有权确权到组级集体经济组织的，由农户向经济合作社提出申请，宅基地所有权确权到村级集体经济组织的，由农户向经济联合社（村委会）提出申请，申请材料包括：（1）申请人及家庭成员身份证、户口簿复印件(原件核实)；（2）农村宅基地和建房（规划许可

16、）申请表；（3）农村宅基地使用承诺书；（4）宅基地坐落平面位置示意图；（5）外地迁入户提供原籍所在乡镇人民政府出具的无宅基地证明；（6）拟建房屋毗连证明。拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在农村宅基地和建房申请审批表（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证。第二十二条 讨论并公示。所在农村集体经济组织收到申请后，5个工作日内提交农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于 5 个工作日。公示无异议或异议不成

17、立的，所在农村集体经济组织将农户申请、农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议记录、公示情况等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。没有组级集体经济组织的，由村民向村民小组提出申请，依照上述程序办理。 农村集体经济组织成员大会，应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。农村集体经济组织召开成员代表会议，应当有本组织2/3以上的成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。第二十三条 村级组织审查。村级组织5个工作日内，对农村集体经济组织（村民小组）上报的村民建房情况进行集体审查，重点审查提交

18、的材料是否真实有效、是否符合“一户一宅”、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查不通过的，一次性退回申请人并说明原因；审查通过的，由村级组织签署意见，将农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书、户口薄及家庭成员身份证复印件、会议记录、公示情况等材料报送镇人民政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见并加盖公章，报送镇人民政府。 第二十四条 镇政府受理。镇政府行政服务中心设立办事窗口或指定机构受理村级组织报送的申请材料。材料不

19、齐全的，3个工作日内书面通知申请人限期补齐，10个工作日内申请人无法补齐材料的，视为撤回申请。 第二十五条 联合勘查。镇政府在受理后5个工作日内，组织镇规划建设办公室、农业农村办公室、驻村干部、村级组织、农村集体经济组织（村民小组）人员到现场勘查，符合条件和政策的，绘制宅基地平面位置示意图（申请审查到场“一到场”）。 负责农业农村的办公室负责审查：（1）是否符合“一户一宅”的规定，是否依法召开成员（代表）会议讨论，会议纪录、公示材料、村级组织的意见等是否齐全；（2）是否本村集体经济组织成员；（3）申请面积、界址、用途是否符合规定，是否已征求相邻权利人意见；（4）建筑基底面积及建筑面积是否超过本

20、规定标准；（5）其他法律、法规、规章中要求的审查内容。负责规划建设的办公室负责审查：（1）是否符合村庄规划和镇土地利用总体规划或国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求；（2）是否位于地质灾害危险区域；（3）涉及占用农(林)用地的，是否办理了农（林）用地转用审批手续；（4）是否有违法建设行为及是否已查处结案；（5）是否直接选用或参照省市县设计通用图集，自行委托建筑设计单位或设计师进行设计的，设计单位是否有有效资质，工程设计师是否有执业资格，所设计图纸是否符合规范要求；（6）农房建设风貌是否符合村庄总体风貌定位；（7）建筑层数、建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设计

21、要求；（8）其他法律、法规、规章中要求的审查内容。涉及交通、林业、水利、电力、环保、文物保护等部门的，要及时征求意见，有关部门原则上应在5个工作日内签署意见。第二十六条 镇政府审批。不涉及农（林）用地转用的，由镇政府根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。从镇政府同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20 个工作日。涉及占用农（林）用地的，应在办理农（林）用地转用审批手续后，再核发乡村建设规划许可证，审批时限相应延长。镇政府应将审批结果在申请人所在农村集体经济范围内予以公告，公告期不少于7日。 公告后有异议的，由负责规划建设的办公室、负

22、责农业农村的办公室及时查实。对不予批准的，应在作出不予许可决定后3个工作日内书面告知建房申请人。 镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并于每月3日前将上月审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。 第二十七条 丈量批放。经批准用地建房的农户，在开工前向镇政府申请划定宅基地用地范围，镇政府接到申请后，5个工作日内，组织镇规划建设办公室、农业农村办公室等部门工作人员和村级组织、农村集体经济组织（村民小组）人员到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线，并绘制宅基地平面位置图（批准后丈量批放到场“二到场”）。 申请人选择具有相应资质的建筑施工企

23、业或者可以委托经过培训具有相应技能的农村建筑工匠施工，与其签订建房协议，并约定质量和安全责任。不得使用不符合工程质量要求的建筑材料、建筑配件和设备。镇人民政府应当安排工作人员对农户建房实施质量和安全监督检查。申请人向镇政府提交完整的施工图纸、施工合同、工伤保险、建筑工程安全生产责任险等材料办理施工报建手续。镇受理窗口收到申请后应出具受理回执，注明办结时限。申请人凭农村宅基地批准书乡村建设规划许可证向供水、供电部门申请报装临时水电设施，在取得施工现场公示牌后方可通水通电。第二十八条 竣工验收。房屋竣工(完成外装修)后，建房户应当在3个月内向镇政府申请竣工验收。镇政府在7个工作日内，组织镇规划建设

24、办公室、农业农村办公室等部门工作人员和村级组织、农村集体经济组织（村民小组）人员到实地对建房位置、用地面积、建筑层数、建设户型以及原宅基地退出情况进行验收，验收合格的，填报农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表（住宅建成后核查到场“三到场”）。 申请人可凭农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表向供水、供电部门申请安装正式水电设施。 农村村民申请易地新建住房的，除依法不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，在住房验收合格后应当履行承诺，在6个月内自行拆除原宅基地上的建筑物。原宅基地由具有所有权的农村集体经济组织收回后统一安排使用。第二十九条 登记发证。村民应当于住宅竣工验收合格后，凭乡村建设规划许可证

25、农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表和其他相关材料向所辖地不动产登记机构申请办理不动产登记，符合登记条件的，由所辖地不动产登记机构办理登记，核发不动产权证书。第三十条 建房申请自镇人民政府批准之日起，超过2年未办结建房审批手续的，建房户应重新申请，重新办理相关审批手续。各镇及相关部门要切实履行各自职责，优化审批流程，提高审批效率，按照部门职能，推进管理重心下沉，共同做好宅基地审批管理工作。第五章 监督管理第三十一条 镇政府应推行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。全面落实“三到场”要求，镇政府应及时组织农业农村、规

26、划建设等有关部门进行实地审查，做到申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场。各地要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。第三十二条 严格落实农村乱占耕地建房“八不准”：不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。第六章 集体建房第三十三条 农村集体经济组织是村民集体建房的建设主体，负责组织

27、资金筹措、方案设计、住房分配方案制定、土地整理（含拆迁）、旧宅基地退出（收回）、基础设施配套、小区管理等。根据规划建设的需要，也可由县人民政府、镇人民政府统筹组织建设单位集中规划建设。第三十四条 符合下列情形之一的村民，可以申请分配集体建房：（一）未分配宅基地，且符合“一户一宅”宅基地申请政策的本集体经济组织成员；（二）与具有宅基地所有权的农村集体经济组织协商一致，依法自愿退出原有宅基地的；（三）原住房不符合村庄规划或者因国家、集体建设需要搬迁的，或者因自然灾害等原因有集中安置意愿的；（四）经县级人民政府认定的其他情形。第三十五条村民集体建房应符合下列要求：（一）须符合法律法规及国家有关技术规

28、范要求。（二）村民集体建房可参照城市居住区规范要求，按实际需要建设多种户型，满足不同农户家庭的住房需求。（三）村民集体建房规模以实际需求为基准，可按实际需求上浮10%以内进行建设和预留。第三十六条农村集体建房应按下列程序申报：（一）编制方案：村民集体建房方案须符合村庄规划，应包括资金筹措、成本核算、房屋分配、建设计划、设计单位及施工单位招投标等内容，并予以公示和征求意见。（二）方案表决：建房方案须经过具有土地所有权的农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过。（三）结果公示：表决结果及相关材料应当予以公示，公示期不少于5个工作日。（四）镇级审核：经表决通过的申报材料报送镇人民政府审核。镇

29、人民政府应当审查材料的真实性、是否符合国土空间规划、村庄规划，是否经过民主表决及公示程序、房屋分配对象是否符合资格等，审核通过后报送县级人民政府审批。（五）县级审批：县级人民政府应当组织复审，复审通过的，准予办理建设用地规划许可和用地批准手续。（六）项目报建：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。第三十七条集体建设的房屋经过合法审批和验收合格后，可依法申请办理不动产登记。建房权利人（农村集体经济组织）先申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记；农户与建房权利人（农村集体经济组织）共同申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记。第七

30、章 退出和流转第三十八条下列宅基地的使用权，由村级组织向镇人民政府申请批准后，可以收回，村级组织应当根据宅基地上附着物的评估价格对宅基地使用权人给予补偿：（一）实施村庄规划进行旧村改造需要调整的宅基地；（二）建设乡村公共设施和公益事业需要占用的宅基地；（三）农村特困供养对象（不含孤儿）由民政部门统一安排集中供养后，自愿退出的宅基地。第三十九条有下列情形之一的，村级组织应当参照本办法第三十八条的标准和程序收回宅基地使用权，出现争议的，可以起诉至人民法院解决：（一）村民因继承等原因享有的一户一处以外的宅基地，宅基地上房屋灭失的；（二）自取得乡村建设规划许可证之日起满一年未动工建设办理延期手续，超过

31、延期期限（不得超过6个月）未动工的；（三）新批宅基地时向村民委员会承诺建新拆旧，新建住宅竣工后三个月内不兑现承诺的；（四）经批准实施旧村改造或移民的村，已迁入新居（村）居住的原宅基地的；（五）骗取批准或非法转让宅基地的；（六）其他应收回宅基地使用权情形的。第四十条宅基地可以转让给具备宅基地申请人资格的本集体经济组织内部的农户，并按照本办法规定的程序办理宅基地使用权变更手续。第四十一条对进城落户的村民，在自愿的前提下，村集体经济组织可以以有偿的形式回购其宅基地或宅基地上房屋。第四十二条鼓励村集体和村民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守民法典的规定，租赁期限不得超过二十年。第四十三条在尊重村民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足村民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘