青岛城市环境分析.docx

1、青岛城市环境分析青岛城市环境分析5城市环境分析 5.1城市概况： 地理位置青岛市地处山东半岛东南部，位于东经1193012100，北纬35353709。东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。 行政区域全市总面积10654平方公里，其中市区（含市南、市北四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1102平方公里，所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市9552平方公里 城市人口常住总人口845.61万人、户籍总人口761.56万人，其中市区常住人口 347.45 万人、户籍人口276.25万人。 海岸（岛）基本情况青岛的大陆海岸线长730.64公里，加上所属海岛的岸线，全市海岸线

2、总长862.64公里。现有海岛69个，总面积为21.1平方公里，岸线总长132公里。绝大多数海岛距离大陆不超过20公里，最远的千里岩岛，距陆地约64公里。在这69个海岛中，只有10个海岛有固定居民。5.2城市规划5.21城市性质与发展目标根据青岛市城市总体规划(2006-2020)显示，到2020年，青岛人口将达到1200万，中心城区人口规模约500万人； 城市建设用地规模将近540平方公里，人均城市建设用地108平方米；到2050年，建设成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。5.22城市规模青岛市城市总体规划(2006-2020)，将区域研究范围扩大至整个山东半岛

3、。市域为青岛市行政辖区，总面积10654平方公里，城市规划区由中心城区、胶州市的营海等环胶州湾地区，以及滨海公路沿线的胶南城区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城7镇组成，总面积约2870平方公里。中心城区由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7区组成，总面积1408平方公里。与青岛市城市总体规划(1995-2010)相比，新增了一市七镇，新增面积约870平方公里，总规划面积达到2870平方公里。5.23城市功能结构、布局青岛市城市总体规划(2006-2020)确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，积极构建青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的现代化城市

4、框架，以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。5.24空间发展战略到2020年，全市形成中心城市、次中心城市和小城镇三个层次等级结构。中心城市1个，即青岛中心城区。次中心城市8个，包括即墨城区、胶州城区、平度城区、莱西城区、田横组团，鳌山组团，琅琊组团。小城镇66个，其中重点镇14个，一般镇52个。 以海岸带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。以胶州湾为生态保护核心，以崂山风景

5、名胜区、小珠山风景名胜区为生态保护重点，依托白沙河、墨水河、大沽河、洋河四条主要的河流构筑生态控制带，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。青岛，包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。加强历史文化名城的保护，加快现代服务业建设。缩小南北差距，结合青岛北站改造，逐步改造北部传统工业，加快实施传统工业搬迁及产业结构的调整升级，完善北部配套设施，提升北部整体环境。黄岛，指黄岛区，主体功能为东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，现代制造业基地，西海岸地区的中心城区。大力发展临港产业，加快发展海港物流，合理控制石化产业发展规模

6、，完善相关配套服务设施。规划形成六个功能区，即唐岛湾中心区、国际物流贸易枢纽港区、修造船基地、风凰岛旅游度假区、临港产业区、重石化基地。红岛，指城阳区，主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。规划形成东部的城阳中心区、空港经济区和西部的棘洪滩片区、高新技术产业城区、出口加工区以及南部红岛片区。其中，东部地区主要结合空港，重点发展航空服务、货运代理、商务会展等现代综合服务业，西部地区主要打造为青岛未来高新技术产业区的集聚区，红岛片区预留为未来的行政和文化中心、旅游度假中心、会展中心，通过引进世界级项目的开发，使其成为整个红岛组团的标志性地区

7、。崂山，指崂山区，主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区及孵化基地。严格保护崂山风景名胜区的自然生态环境，建设成为青岛市旅游度假产业的核心基地。 为充分发挥奥运带头作用，适应青岛市社会经济快速发展对青岛市滨海沿线及海岛资源的保护、开发和利用带来的新要求，编制了青岛市游艇码头专项规划，推动旅游产业结构调整，促使旅游模式由观光型向度假型转变，使之成为发展高端度假旅游项目的载体，提升城市形象，打造城市特色，带动国际文化交流、传播“蓝色文明”。5.25中心城区空间结构规划主城，即青岛市的中心城区，是青岛市行政中心，是青岛市文化教育、科技研发、金融商贸、商务会展

8、、旅游度假、产业综合服务等城市功能的聚集区，是青岛市未来发展的重要依托，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。规划以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力；加快完善道路交通网络、市政基础设施、公共服务设施建设，加强老城区与新城区的联系，实现新、老城区的合理分工与有机协作。以提升城市功能、美化城市景观、完善设施配套、实现城市的可持续发展为目标，全面引导旧城旧村的更新改造，加强现代服务业发展与旧城旧村更新改造之间的联系，积极为现代服务业发展寻找空间，为

9、旧城旧村更新改造寻找主题，重塑城市新形象。5.26道路建设及未来规划 青岛地铁：青岛市城市轨道交通近期建设规划（2009-2016年）涉及两条线路，分别是地铁M3线和M2线一期工程，长约54公里。一期工程（M3线，2009-2014年）自青岛火车站至青岛火车北站，全长24.9公里，全部为地下段，共设22个站点，总投资约130亿元，建设年限为2010年至2014年；据测算，2014年一期工程建成后，预计日输送客流将达23.5万人次。 二期工程（M2线一期工程，2012年-2016年）自西镇至金水路，线路规划长约29.6公里，共设27个总投资约162亿元，建设年度为2012至2016年。M2号线一

10、期工程自市北区经市南区、崂山区到李沧区，具体的线路走向已基本确定，但站点的位置还在不断论证和调整。 海底隧道：青岛海底隧道实际由两部分组成。一部分是海底隧道，长6.17KM，另一部分是接线工程，长1.63KM，两部分共同组成海底隧道，于2010年完成土建部分，2011年上半年正式竣工通车。 海湾大桥：青岛海湾大桥，东起青岛主城区308国道杨家群入口处，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石崖，（一期工程）路线全长新建里程28.047 公里，（二期工程12公里。）工程投资 90.4 亿元。 2010年12月22日青岛海湾大桥主桥贯通。5.3城市经济5.31城市GDP与三次产业结构根据统计局的资料，青岛市2

11、010实现生产总值(GDP)5666.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%。其中，第一产业增加值277.0亿元，增长1.4%；第二产业增加值2758.6亿元，增长12.6%；第三产业增加值2630.6亿元，增长14.4%。三次产业结构为4.9:48.7:46.4。5.32人均可支配收入全年城市居民人均可支配收入24998元，比上年增长11.8%；城市居民人均消费性支出17531元，增长9%；农民人均纯收入10550元，增长14.1%；农民人均生活消费支出6662元，增长14.2%。5.33青岛2010固定资产投资全年青岛2010固定资产投资3022.5亿元，比上年增长22.9%。其中，

12、第一产业投资33.1亿元，下降2.4%，第二产业投资1279.4亿元，增长15.6%，第三产业投资1709.9亿元，增长29.8%。三次产业投资比例1.1:42.3:56.6。从经济类型看，国有经济投资608.1亿元，增长30.8%；非国有经济投资2414.4亿元，增长21.1%。5.33青岛2010房地产投资青岛全年房地产开发投资602.4亿元，增长31.1%；全市商品房施工面积5058.4万平方米，增长17.4%；新开工面积1712.4万平方米，增长28.8%；商品房竣工面积1020.5万平方米，增长25.3%。全年商品房销售面积1360.7万平方米，增长7.8%。全年经济适用房新开工面积

13、50.8万平方米，竣工面积80.3万平方米。 2010年青岛商品房销售金额895.3亿元。5.4城市房地产市场分析5.41政策法规 调控 2010年4月17日，出台“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。从此，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。9月29日，国家多部委联合启动了房地产市场“二次调控”，内容包括将商品住房首付比例调整至30以上，调整住房交易环节的契税和个人

14、所得税优惠政策等在内的一系列措施。12月20日，央行今年以来第六次上调存款准备金率。在“增供应，遏需求”的调控指向下，青岛在4月26日出台“青岛十四条”，10月，青岛开始全面落实二次调控政策。一系列的“限购令”、“限贷令”、“限外令”政策不断出台，2010年成为当之无愧的调控年。此中，我们也可以看出，政府动用了金融杠杆、经济政策甚至行政手段调控楼市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交数据已给出了答案。 保障房 加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。按

15、照青岛市保障房第一个“三年规划”，2010年青岛共推出8000套保障性住房进行公开配租配售。并且，市政府办公厅下发了关于分解落实市辖七区2011-2013年保障性住房和限价商品住房建设任务的通知，未来三年，市辖七区和高新区，计划建设保障性住房和限价商品房各3万套。根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，保障性住房（包括经济适用房、限价房、回迁房、廉租房、公租房）中经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是

16、最有效且可行的方案。为缓解楼市过度市场化而保障房缺失的矛盾，建成符合国情的保障性住房体系和商品房体系将是未来重要的转变。5.42城市开发投资额5.43土地市场： 青岛2010年土地拍卖情况如下： 1月22日，市南法院地块，以17800元/平方米的楼面地价、总价40亿被绿城取得，成为青岛新地王。3月12日，工人疗养院地价19500元/平方米，北京远洋刷新青岛地王纪录。3月，李沧面粉七厂正式挂牌出让，最终该地块以5900元/平方米的楼面地价被银座集团股份有限公司收入囊中。 3月 12日，浮山后一地块以7500元/平方米的价格被北京远坤房地产开发有限公司竞得。7月，哈尔滨路52号出让，青岛青建地产集

17、团有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，镇江路地块15060元/平方米，由青岛北海岸建设投资有限公司取得，市北区新地王产生。12月15日，大连万达成功竞得李沧区东李商圈改造住宅和商服用地1、2、3号地块，楼面地价分别为3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。12月16日，顺昌路21号地块由青岛华新园置业竞得，楼面地价4510元/平方米。都昌路2号地块由青岛华侨房地产竞得，楼面地价6620元/平方米。青岛2010年拍地显示，青岛拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，银行贷款、股市增发、信托融资等融资渠道被收紧，在高频调控的2010年，开发商普遍以加快开发速度

18、，实现周转、现金为王为目的，而对拍地持以谨慎的态度，以应对政策的进一步调控。5.44商品房交易量分析：至2010年12月31日，青岛12月份成交再创新高，达14951套。2010年青岛全年累计销售套数达105944套，首次突破10万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的总成交面积达9863556平方米。2010年上半年完成套数39281套，下半年66663套，下半年占到全年销售套数的62.9%，全市下半年成交好于上半年。2010年各区成交套数排行总榜从排行榜上可以看出胶南、城阳、黄岛最热，领衔全市成交量，可以看出2010年各

19、热点区域的分布趋势：胶南市排在2010年全市各区成交量的第一名，胶南市在2010年度有两次月度成交超过两千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量减少。 第二名城阳区，在2010年有一次月度成交超两千套，发生在10月份，成交2051套，区域成交量全年分布呈逐渐走高趋势。第三名黄岛区，在2010年有两次月度成交超两千套，分别发生在10月份、12月份，成交量分别为2534套、2578套，与隧桥开通利好因素的刺激十分吻合。李沧区12月份成交2010套。其它各区月度成交均未超过两千套。相比较2009年，当年热点区域分布在城阳（全年成交13101套）、黄岛（全年成交11583

20、套）、崂山（全年成交9149套）。在2010年楼市总体形势好于2009年的情况下，西海岸板块成交超越城阳，李沧、四方发力强劲。5.44商品房销售收入分析： 1、2010年度青岛房企销售金额TOP10注：所有数据以网上房地产网签数据为准。截至2010年12月31日，2010年青岛商品房销售金额前十名共计211.38亿元。较2009年1月-12月前十总量109.51亿，大幅增长93%。2010年，青岛商品房销售金额前十名分别是：青岛万科41.27亿（万科城9.48亿、万科蓝山9.88亿、万科金色城品6.47亿、万科魅力之城3.82亿、万科城市花园6.13亿、万科四季花城5.49亿）。海尔地产22.

21、41亿（海尔原乡墅2.39亿、海尔山海湾20.02亿）。鲁商置业20.5亿（一山一墅1.43亿、银座动感时代2.68亿、鲁商蓝岸国际2.82亿、鲁商中心首府13.57亿）。保利（青岛）实业有限公司19.43亿（保利里院里7.86亿、保利百合花园11.57亿）。海信地产19.25亿（海信天玺10.84亿、海信麦岛金岸2亿、海信马山新城1.46亿、海信凤凰金岸2.71亿、海信温泉王朝2.24亿）。鲁信置业19.21亿（鲁信含章花园17.25亿、鲁信长春花园1.96亿）。宝龙地产18.97亿（包含李沧宝龙11.76亿，即墨宝龙4.39亿，城阳宝龙2.82亿）。中海地产17.99亿（中海清江华府9.3

22、9亿、中海银海一号2.2亿、中海熙岸6.4亿）。伟东17.23亿（伟东乐客国际公寓4.62亿、伟东幸福之城12.61亿）。龙湖地产15.12亿（龙湖滟澜海岸15.12亿）。2、2010年度青岛单盘销售金额TOP10注：所有数据以网上房地产网签数据为准。3、2010年度青岛单盘销售面积TOP10注：所有数据以网上房地产网签数据为准。4、2010年度青岛单盘销售套数TOP10注：所有数据以网上房地产网签数据为准。2010年青岛市房地产企业销售金额TOP10中，可以看出今年活跃在青岛楼市的各大实力企业。目前，全国一线地产企业中，万科、保利、龙湖、中海、宝龙入围青岛销售金额十强，而市场销售总额度占到5

23、3%。本土企业中，海尔地产表现突出，22.4亿位列第二，鲁商、海信、鲁信、伟东在一线房企入围前十，实属不易。随着中铁两项目相继入市、绿城审计局项目、华润潜院项目、中信地产、远洋地产等相关项目的启动，2011大鳄争战更加激烈，青岛地产市场的竞争将全面升级。2010年青岛市单盘销售的三项指标销售金额、销售面积、销售套数前十名，可以看出今年青岛区域热点与热盘，大体可以勾勒出青岛市在本年度各区域的情况。5.45房价分析从2010年1月份到12月份的成交面积分析可以看出，60-90平中小户型与90平-120平的大户型，最受市场欢迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。价格区间，6000元-8000元基本

24、成为市场交易的主量，从10月成交的价格构成看，10000元以上价格区间的受关注度较之前大幅增长，从所占比重看已跃居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均价再次上升成为市场主力。刚性需求与初步改善型居住在整个2010年左右着成交的格局。2010年的青岛楼市亦是一个“政策市”，这从宏观上已然决定了消化市场存量的消费人群的特征。数据上看，四方、李沧、城阳在年终的成交中，刚需人群与初步改善型人群功不可没，这也奠定了城阳区年14520套、李沧区11164套，四方区9250套的年终业绩。综上所述，未来房价将继续上涨。5.47商业地产分析： 2010年青岛的商业地产有进一步扩大的趋

25、势。苏宁置业电器广场、伟东乐客城等集体围攻李村商圈。李沧宝龙城市广场以单盘11.76亿的成交额傲视青岛商业地产。全国一线商业地产大鳄华润布局市南，中铁青岛中心等综合体项目大量增长。据资料显示，包括一直号称“专注住宅市场”的万科，已在一线城市开发商业地产项目。2011年将是另一个商业地产年，这对住宅市场价格可能有一个分流过程。2011年保障性住房建设有可能进一步加大执行力度，这将影响青岛保障性住房的落实，影响到青岛商品房的价格，或将给一些青岛本土企业新的发展契机。所有这些决定了，青岛不会是地产调控的孤岛，在“增供应，遏需求”的方针下，2011年青岛又是一个平稳增长的年头。5.5知名房地产企业1、

26、黄岛区代表项目 海尔山海湾项目名称海尔山海湾占地面积22万平米项目位置黄岛开发区漓江东路505号（薛家岛旅游渡假区北侧）总建面积53万平米开 发 商青岛海尔物业发展有限公司建筑形态别墅、电梯多层、小高层、高层项目动态：􀂾 电梯多层报价14000-15000元/平米，小高层报价12000-13000元/平米，高层报价9500-10500元/平米，精装标准为1500元/平米；项目一至三期基本销售完毕，四期未开盘。2010年总销金额达到20亿元，为青岛市销售冠军。2、胶南市代表项目保利海上罗兰位于青岛市胶南东部新城，滨海大道和两河交汇处，南望灵山湾一线海景，项目借势青岛“拥湾发展”

27、的政策优势和人们对海居生活的向往，以70万平米的规模打造青岛前海新中心世界级滨海庄园，作为保利在北中国唯一的一线滨海大型别墅住区，涵盖别墅、高层公寓、商业三种物业类型，为业主打造全方位的世界级滨海庄园生活。 保利海上罗兰项目规划4000多户的万人社区，由经典英法风格别墅与高层组成，别墅、高层分区鲜明，互不干扰，并且通过高层组团式景观、公馆式组团入户的打造，有效保证了私密性。园林规划上，重点打造“一海一河一带五大公园”，即灵山湾一线海景、两河生态河景、贯穿项目次街生活的中央景观带、海滨公园、滨河公园、高尔夫果岭公园、别墅区罗兰溪语水景公园与高层区中央园林景观。项目内部规划了2000平米会所，36

28、00平米幼儿园。项目将于2011年7月开盘，目前正在咨询中。3、高新区代表项目 卓越蔚蓝群岛项目名称卓越蔚蓝群岛面积规划小高层42-150；多层58-145；洋房83-159；别墅174-264项目位置高新区双园路南段白沙河入海口主力面积小高层86-93；多层88-93；洋房104-139；别墅174-264开 发 商卓越集团主力总价小高层51-55；多层53-58；洋房73-79；别墅170-259占地面积100万平米目前均价小高层7000；多层6500；洋房7000；别墅10000总建面积160万平米（一期17.6万）装修标准无建筑形态多层、小高层开盘时间一期2008.05；二期2010.

29、06规划户数一期1663户交房时间一期2011.01；二期2011.12项目说明：􀂾 地处青岛大胶州湾生态居住岸线核心，总建筑面积160万平米，规化128.62万平米住宅，6万平米的蔚蓝国际商街，1.6万平米的群岛会所，4.3万平米多语种精英教育区及其它社区综合配套。4、崂山区代表项目 海信天玺项目名称海信天玺面积规划140-580平米项目位置崂山区东海东路1号主力面积两房140平米、四房222平米开 发 商海信地产主力总价两房635万，四房1000万占地面积4.63万平米目前均价45000元/平米总建面积10万平米装修标准6000元/平米建筑形态小高层、高层开盘时间2010

30、年10月规划户数372交房时间2011年12月项目说明：􀂾 该项目由5栋HUF别墅、3栋超高层（39F-43F）、1栋小高层（17F）与1座国际标准幼儿园组成，面积区间141-580平米，配有星级会所与双层安防大堂，每户配有窗式自平衡新风系统，景观资源得天独厚。贺府别墅面积在500-700平米左右，总价6000万元-7000万元。HUF别墅一般和德国贺府公司有关系或者关联；因其追求欧洲最先进的居住理念，以及对未来生活品质的一种追求及升华，主要是传承德国百年木桁架别墅精髓，是欧洲装配式别墅的先导者，其技术及设计水平领先于行业水准。5.6结论阐述在2010年号称史上最严厉调控的年

31、份，反而取得史无前例的大丰收。1、青岛地价继续上涨政府主导的土地市场，目前仍沿用“拍卖”的形式出现。参与拍卖的企业普遍认为，政府土地供应量应该再放量入市。从2010年全国一线企业来看，土地储备基本少于往年，在2010年获得充足现金流之后，持币拍地的迫切将进一步拉升包括青岛在内的二三线城市。2、通胀压力大、房价继续涨市场依然流动性过剩。2009年全国新增贷款10万亿，2010年新增贷款7.5万亿，2011年又将新增贷款7万亿。巨量放贷将由房地产行业重金吸收，房价将被拉动上涨。居民的存款利息与CPI涨幅极不匹配，在通胀预期之下，将选择楼市的投资路径，2010年青岛已是明证。这将进一步推升高房价，而高房价恰是这一轮通货膨胀的源头，通胀势头遏制不住，就会有大量的资金涌入楼市避险。遏制通胀，降低市场对于通货膨胀货币贬值的预期，才有可能拉缓房价的过快上涨。5.7 青岛投资建议通过初步研究青岛房地产市场和梳理我司产业资源，建议如下：1、引入战略研究合作机构，进一步深入研究青岛房地产市