装修手续.docx

1、装修手续 物业管理 物业公司接受物业所有人的委托，依据物业管理托合同，对物业的房屋建筑物及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维修、修缮和整治，并向物所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理费的构成1、 管理服务人员的工资、福利（清洁、保安、维修保养、园林及办公室人员等）；2、 办公费；3、 保安费；4、 共用部位、设施、设备日常维修养护费；5、 清洁、绿化费；6、 业主委员会活动经费；7、 物业管理公司固定资产陈旧费；8、 法定税费；9、 管理费佣金。 自用部位 自用部位是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园及室内墙

2、面、天花板、地面等部位。 自用设施设备 是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、天线等设施设备。 共用部位 是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共司使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等）、室外墙面等部位。 共用设施设备是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、化益性文件设施和共用设施设备使用的房屋等。 接听电话要求1） 所有来电，在铃声响3之内接答；2

3、） 拿起电话后，先简单问候，自报公司部门，语气亲切柔和；3） 认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由，时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。4） 通知完毕后，向对方表示感谢，等对方放下电话后，再轻轻放下电话。5） 打久电话时，应预先整理好电话内容，语言简练，明了。6） 上班时间，一般不得打（传）私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟。 处理投诉1） 员工必须牢记公司的工作是，用户为中心，必须高度重视用户投诉。2） 细心、耐心地倾听用户投诉，让用户畅所欲言。3） 认真地用书面形式记录投诉内容，并把自己作为处理用户投诉的第一责任人迅速而妥善解决用户投诉的问题或转报有关部门解决。4

4、） 受理投诉者不得涂改、撕毁或假造涉及本人的投诉记录。5） 投诉经调查属实，可成为员工奖励或处罚的依据。6） 对用户投诉应表示感谢，对事件表示歉意。处理完投诉后，应主动回复用户，了解用户满意程度。 收集住户信息 细心留意住户有意或无意提出或反映的一些问题，向部门经理反映，以便公司及时了解住户的一些需求或工作中存在的问题，不足之处，便于公司及时了现问题，及时加以改进管理措施。 住户资料严格保密住户新有资料除公检法外，未经住户或公司领导批准，绝对不允许向外泄露。 物业管理水电费、收视费标准物业费：生活1.8元/m2，其中养护费0.5元/m2；办公或商住2.6元/m2，其中养护费0.5元/m2；营业

5、用房（1-4层）6.5元/m2，其中养护费1.0元/m2。水电费：生活0.81元/度（电），2.14元/吨（水）办公或商住1.1元/度（电），3.16元/吨（吨）；营业用房1.1元/度（电），3.16元/吨（水）收视费：26元/月 其有线16元/月, 卫视电影10元/月。 G、H座收费标准G、H座的业主，收到入伙通知书之日起，三个月免物业管理费。G座：三年内的物业管理费生活用房按1.3元/m2，商用按2.1元/m2，养护费0.5元/m2由开发商补贴。H座：两年内的物业管理费按1.3元/m2，养护费0.5元/m2由发展商补贴，H座不允许办公。 微笑服务学会与住户打招呼、问候 遇见住户出去或回来，

6、应热情、微笑地向住户问候。如某某先生、小 姐，早上、晚上好，您上班或您回来啦。牢记住户的姓名、职业、家庭状 况，遇客户来访，应脸带微笑并站起来，询问客户您好我能帮您什么或您有什么事需要我帮忙吗等。 办理新业主入伙手续 持购房合同或房产证、身份证或公司证明（若业主本人不能前来办理，代办人需持业主委托书）填写交收楼登记表、安全登记表、签订小区住户管理公约缴纳公共设施维修基金总房款的3%，楼宇对讲器、有线电视及电影安装费、燃气开通费、验房、交钥匙。 验房防盗门、各门窗、各地漏、各水龙头、各插座、地面及墙身状况、厨房、卫生间渗水情况。 未妥工程的跟进 及时将未妥工程的内容，通过文字形式送发开发商工程（

7、该函必须签收存档）以自己做为第一责任人，每天跟进工程进展情况。若发现施工队未维修，及时与开发商工程部联系并询问原因，若工程拖延的时间过长，应及时向公司领导汇报。待工程完工后，应向业主反馈并询问处理结果是否满意或还有什么要求等。 装修管理规定一、 所有装修工程必须遵照已获得批准的申请项目进行，如有更改或增减，必须重新向管理公司申报，待批准后，方可施工； 不得随意改变单位内的原有结构，如确需更改，必须在征得业主书面同意后报管理公司审批方可施工；为保持大厦公共地方外观的统一性，禁止用户在阳台安装防盗网、不能改动原有玻璃门（包括更换大门、更改尺寸、移动位置等）。二、 装修工程必须在室内进行，不得将任何

8、杂物或垃圾堆放在走火梯及走廊通道，装修单位负责用袋将所有杂物和装修垃圾通过货梯运到垃圾处理场。三、 装修时间为上午8：0012：00，下午14：3019：00。四、 所有施工人员必须严格按照所规定的时间进行作业，不得提前，不得超时（对需超时的，必须提出申请）。如经检查发现不经申请而擅自超时的作业人员，即没收施工卡，每张卡罚款100元。 五、 为减少施工噪音、灰尘对其他住户和公共地方的影响，严禁开门施工。六、 装修公司下班离开时须锁好门窗，施工负责人必须保证负责锁好门窗，并通知保安人员确认，施工人员不得留宿。七、 施工期间，施工人员不得随意赤膊离开所属施工点在其它公共区域走动，非经批准，不许在非

9、所施工的区域走动。如经发现，一律没收施工卡，对施工队进行相应的处罚（每张卡100元，停水、停电、停止施工一天等）。八、 施工期间，施工人员必须服从保安人员的管理，服从该大厦相关的装修规定（如货物运载、搬运，电梯内抽烟等）。九、 施工期间，施工人员必须安全用电，遵守大厦的消防安全管理规定。不许擅自运用公共区域的消防设施。使用气味挥发性较大的原料时，必须注意通风，严禁抽烟或于此同时使用容易产生火花的工具。一十、 施工人员在进出大厦时，必须佩带本公司颁发的相关证件方可出入。施工队严禁使用不明身份的人员施工。如施工队、业主临时聘请的，必须报请保安部审核后方可进入作业。无任何证件人员，严禁进入本大厦。一

10、十一、 为方便施工人员，我司在G座2楼设有公共洗手间，禁止任何人在公共地方大小便，一经发现，则处100500元的罚款。一十二、 本管理规定所制定的内容，均出于维护大厦整体的利益，以公共安全为目的。所以任何人士均必须遵守。装修手续 业主填写装修申请表，提供装修平面图、施工单位营业执照复印件加盖公章、签订安全责任书、缴纳安全保证金3000元，工人持身份证办理施工卡。 向业主讲明装修严禁事项，施工卡使用方法。 安装空调安装位置，分一期二期而定：一期：室外主机从上下对齐，冷凝水管接入指定的排水管，若需三湘线电源，须向物业公司申请；二期：室外主机不允许装在外墙，于阳台、平台处安装。 装修巡查 大门不允许

11、外移，公共区域不允许堆放杂物或材料，室内是否有违 反装修规定（详见制定的装修管理规定）厨房、洗手间是否预留检修口， 阳台不允许安装防盗网。 公共区域、楼层、车场巡查一、 公共区域：（首层）1） 卫生：清洁干净，无痰、无污水、无纸屑等杂物。2） 墙面：柱子、无私自粘贴未经同意广告纸，不得安装任何物件，各指示牌完好无损。 二、公共区域：（楼层） 无堆放杂物、私自占用，空气无异味现象。三、 楼层：1、卫生要求： 瓷砖表面干净、清洁、无杂物。2、垃圾桶处要求：垃圾堆放整齐，无随处堆放现象，且无堵塞物。 3、天花板要求： 完好无损，每块天花板放置平整。 4、配电柜要求： 门锁处于锁的状态，无撬无损现象。

12、 5、照明要求： 1）电梯间：每组灯管理有一只亮即可，无杂声，不闪烁。 2）走廊灯：各有一盏亮即可，无杂声，不闪烁。 3）楼梯口灯处于不亮状态，感应时可照明。四、标志要求： “入内危险”、“房号指示”、“垃圾摆放”、“安全通道”完好无损。五、消防箱要求：门锁处于锁的状态，消防枪、消防带、消防栓完好无损，无漏水现象。 六、电梯按键要求： 各层上下键指示完好，按键无松动，无破损现象。 七、楼梯管井门、楼梯防火门要求： 处于关闭状态，防火门开启时可自动关闭，把手完好。 八、电源开关要求： 可控制电源开与关，无松动，无破损。 九、电梯轿厢要求： 按键板无松动，各层上下键指示完好，风扇、照明正常，电梯运

13、行时无颤抖、异声现象，电梯墙身、地板清洁、干净，无异味。 十、首层电梯间要求：1） 装饰物：完好无损，摆放整齐，无灰尘。2） 照 明：各灯管、灯泡可正常使用，无灰尘。3） 消防柜：处于关闭状态，表面干净、无尘、无破损，柜内消防枪、消防带、开关等齐全，无漏水。4） 电源开关：右控制电源的开与关，无松动、破损。5） 消防安全门：处于关闭状况，开启时可自动关上，把手完好。6） 吊顶：完好无损，洁白无变色、脱漆。7） 电梯按键：要正常使用，无松动、破损，各层上下键指示正常。8） 电梯间及墙身：整洁、无尘、无乱粘贴广告纸，无堆入杂物。四、 车场： 1）路面要求：平整、干净、无污渍、无杂物、堵塞物等。 2

14、）井盖 要求：完好无损，无凸起、裂痕、松动现象。 3）标牌 要求：清晰可见，无破损、弯曲、变形、松动。 4）护栏 要求：牢固、不松动、不倾斜、链不脱。 5）车辆 要求：停放整齐有序，无乱停乱放。五、 楼宇外墙 要求：无乱搭乱建防盗网、晒衣架、空调机、广告牌等。 住户要求撬门锁1、 核实住户或租户的身份；2、 非业主（租户）要求的，需有业主（租户）的相当证明或委托书； 紧急情况下要撬住户门锁1、 通过电话多方面联系住户（租户）征求其同意；2、 若联系不上，尽可能避免撬锁并将问题解决；3、 非撬不可的，必须请居委会、邻居人员作为见证，方可撬门；4、 请点房间物品并要求居委会、邻居、管理部人员签署；

15、5、 维修人员不允许乱拿乱动房内的物品；6、 维修完后需将现场清理干净，必要时请环境部清理；7、 事件报告要详细、清楚，并记录在档。 受理接受业主委托房屋出租出示房产证或购房合同，出具委托书及身份证或单位证明，委托书内容：全权委托物业公司对房屋出租，委托期限、房租价格、向物业公司支付房租10%/月的佣金，空房期间的管理费由业主承担，业主承担各类设施的维修费用，承担房屋出租税的缴纳，写明若提前回收房屋应对承租户承担的责任。 搬家管理规定 核实准确搬家房号，属业主搬家的结清水电费即可放行；属租户搬家则通知业主，若联系不上，则由租户联系，业主同意后，租户到公司财务结清所有应交费用后，管理部开据放行单

16、；属公司代管的租户，查清租户是否违约，（违约则押金不退）对房屋进行验收，租户需对破坏项目进行修复或赔偿，结清费用归还钥匙方可通行。 搬出物品（少量）管理规定 核实住户身份，属业主行为则查清欠费，信誉好的，当月费用不结可放行，属租户行为则必须由业主同意无欠费的情况下可放行，若当月费用未清，租户信誉较好可放行，个别租户仍须到房内查看尚余多少物品，防止房内物品搬空费用未清。 生活用房 到物业公司填写空房申请表，抄水电表结清所有欠费，超过三个月无人使用且停水停电的房屋。空房后的物业管理费，每月必须到公司财务或汇入指定帐号。 家政服务 衣物干湿洗，保姆、钟点工、水电维修、家电维修、小区义诊活动及其它服务内容详见住户服务卡。 抄录水电表 每月20-30日抄录，必须认真、仔细，差错率小于3%，到住户家抄水表时动作要轻、的礼貌。