山东聊城某大型生态旅游度假区项目可行性研究报告.docx

1、山东聊城某大型生态旅游度假区项目可行性研究报告 中国聊城马颊河生态旅游度假区项目 可行性研究报告山东XX工程咨询有限公司二一年七月附表附表1：总投资估算一览表附表2：项目总投资与资金筹措表附表3：项目主要建筑物建筑面积一览表附表4：建设工程投资估算表附表5：流动资金估算表附表6：固定资产折旧表附表7：无形及递延资产摊销估算表附表8：总成本费用估算表附表9：人均消费水平预测表附表10：营业收入估算表附表11：项目营业收入和税金及附加估算表附表12：利润和利润分配表附表13：项目投资现金流量表附表14：项目资本金现金流量表附表15：借款还本付息表附表16：财务计划现金流量表附表17：资产负债表第一

2、章 总论第一节 项目基本情况一、项目名称世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目二、项目承办单位单位名称：聊城市XX旅游投资发展有限公司法定代表人： 四、项目选址聊城市与冠县交汇处马颊河林场内五、项目投资项目总投资：104548万元人民币，其中：建设投资94946.4万元；建设期贷款利息8585.2万元；铺底流动资金1046万元。六、项目简介拟建的马颊河生态旅游度假区项目为山东省聊城市重点招商引资项目，位于聊城市与冠县的交汇处马颊河林场内，目前建有一座以温泉为特色的五星级度假酒店（天沐温泉度假村），水系、湿地资源丰富，自然环境优美，已被列入国家4A级风景区，开发潜力巨大。项目建设以“世界运

3、河之窗”为主题，以“运河、湿地、水库、温泉”为特色，集观光旅游、休闲度假、康疗运动、购物餐饮、演绎娱乐、文化创意、会议展示、生活体验为一体，区域一体化、环境生态化、产品多元化、产业集群化、服务全面的综合性旅游度假区。项目开发坚持以人为本、与自然相融合的开发理念，统一规划、分期开发、滚动发展。第二节 可行性研究的依据及方法一、可行性研究报告的编制依据1、相关法规、规范及目标（1）中华人民共和国城乡规划法2008年1月（2）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）（3）城市居住区规划设计规范（GBJ50180-93）(2002年版)（4）城市道路规划设计规范（GBJ50220-95）（

4、5）城市给水工程规划规范（GB50282-98）（6）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）（7）城市电力规划规范（GB50293-1999）（8）聊城市城市规划管理技术规定聊政发2000320号（9） 其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2、相关规划（1）聊城市城市总体规划（20012020年）（2004年）（2）冠县旅游产业发展总体规划（2006年）（3）马颊河生态文化旅游度假区概念性规划（2009年）（4）马颊河生态旅游度假区综合开发项目策划方案（2009年）（5）马颊河生态旅游度假区控制性详细规划（2010年）3、其他（1）当地自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资

5、料（2）建设项目经济评价方法与参数二、可行性研究的程序与方法本项目研究的程序如下： 本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等三大理论板块以及处于中心位置的规划理论板块（如下图所示），分析了中国聊城马颊河生态旅游度假建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。第三节 项目承办单位概况一、项目承办单位1、单位名称：聊城市XX旅游投资发展有限公司2、法定代表人： 3、成立日期：4、注册资本： 5、单位地址：冠县马颊河林场内6、经营范围：马颊河旅游项目的投资、开发、建设施工（凭资质证书经营）；建材、装饰材料销售。二、法定代表人简介三、主要股东介绍聊城市马颊河旅游投资发展有限公司由浙江巨马投资有限公

6、司、浙江巨马游艺机有限公司共同出资成立，其中巨马投资有限公司占90%股份。浙江巨马集团长期从事大型游艺机、酒店、旅游、房地产、金融、投资、大鲵养殖等行业，下属企业有巨马投资有限公司、诸暨市巨马游艺机制造厂、诸暨市五泄置业有限公司、诸暨市民惠投资担保有限公司、上海锦江之星诸暨连锁店、诸暨市园林工程处、诸暨市特种养殖场等企业。现有总资产10亿多人民币，公司员工600多人，公司拥有自营进出口权，被认定为国家游艺机标准起草单位。巨马集团紧跟时代潮流，不断开发新产品，先后成功开发了迪斯科、金星、翻江倒海、穿梭时空、飞龟、赛艇、大型海盗船（50）人、72米观览车等新产品，产品质量全部合格，均通过国家游艺机

7、监督检测部门验收合格。近年来，先后承接了全国各大省市游乐园工程的设计和施工项目。同时，产品已走出国门，远销亚、非、欧等60多个国家和地区。2007年、2008年，总投资9800万美元的世界第一轮北京朝天轮落户巨马，总投资近5亿元的上海世博会标志性建筑世博和谐塔，巨马一举中标，2009年再次杀入上海世博园中标中国馆展示项目“有轨游览车”工程，企业实力得到进一步增强。 巨马投资公司是面向全国无区域限制的投资公司，是集团主要的核心公司之一。四、开发内容2009年5月17日，公司与聊城市签订了马颊河旅游度假区项目合作协议，主要负责国家AAAA级旅游区的规划建设，投资管理、产权经营，并对马颊河生态旅游度

8、假区项目进行市场化运作。公司将以挖掘聊城冠县深厚的历史文化为基础，与聊城冠县自然生态相配套，与聊城整个经济发展相协调，立足聊城、面向全国，综合各类优势，全力打造一个自然生态和人文气息共存的休闲、运动、旅游、度假、居住胜地，成为全国乃至世界生态文化旅游区的典范。度假区以“世界运河之窗”为主题，以“运河、湿地、水库、温泉”为特色，集观光旅游、休闲度假、康疗运动、购物餐饮、演艺娱乐、文化创意、会议展示、生活体验为一体，是区域一体化、环境生态化、产品多元化、产业集群化、服务全面化的综合性旅游度假区。项目建设期五年，通过建设基础设施、休闲度假旅游项目和旅游集镇，实现打造十大运河风景带、九大旅游片区、七大

9、旅游小镇等目标。第四节 可行性研究报告编制单位编制单位名称： 工程咨询资质证书编号：资格等级： 发证单位： 第五节 简要的研究结论一、主要建设内容项目包括基础设施、旅游配套设施、房地产开发三方面的建设内容：1、基础设施：包括道路、桥梁、堤防、水域治理、运河整理、生态湿地保护、鸟类保护区、马颊河生态休闲带、迎宾大道景观带、拓展休闲带、瀑布广场、换乘中心、变电站、换热站、污水处理厂、游艇码头、广场、水电气管网环保设施、绿化景观改造。2、旅游配套设施：国际温泉度假酒店、会展中心、温泉会所、管理中心、休闲娱乐会所、科普天地、爱情宫殿、湿地会所、国际时尚运动俱乐部、第九会所、赛马场、观景台、巴拿马运河风

10、情带、休闲体育公园、生态湿地公园等。3、房地产开发：七大旅游小镇、欧洲名品街、风情社区、湿地庄园、活化康疗中心、社会服务中心、幼儿园等住宅、商业配套建筑。二、项目建设规模项目规划总用地722.68公顷，其中城市建设用地553.79公顷，水域和其他用地（含林地、水库大坝）101.50公顷，发展备用地（含预留主题游乐公园）67.39公顷；项目总建筑面积21.6万平方米，包括酒店、娱乐、休闲以及商业等各类功能的建筑。三、项目总投资及资金筹措方式项目总投资104548万元人民币，其中：建设投资94946.4万元；建设期贷款利息8585.2万元；铺底流动资金1016万元。项目总投资1045480万元，拟

11、申请银行贷款60000万元，企业自筹资金44548万元。四、主要经济技术指标主要经济技术指标如下表主要经济技术指标表序号项 目单 位指 标备 注1开发规模总规划占地面积公顷722.68总建筑面积万平方米21.62项目总投资万元104548其中：建设投资万元94946.4建设期贷款利息万元8585.2铺底流动资金万元10163营业收入万元/年30135年均4总成本万元/年17367年均5利 税万元/年2781.5年均6利 润万元/年11125.9年均8投资利税率%2.79投资利润率%10.610资本金净利润率%18.7311财务内部收益率%12.3税后12财务净现值万元1262税后13投资回收期

12、年10含建设期、税后第二章 项目建设的背景和必要性第一节 项目开发的背景我国是旅游资源极其丰富的国家。改革开放以来，旅游事业得到长足的发展，成为第三产业中的重点行业和非贸易外汇收入的重要来源，旅游业也被许多地区确立为当地的支柱产业或主导产业。发展旅游业的根本目的是围绕以人为本，构建和谐社会的目标，繁荣经济、增加就业、致富百姓，不断满足人们日益增长的物质文化生活需要，愉悦人们的身心，实现人的全面发展。一、党的十七大明确提出生态文明建设。我国过去在发展经济的过程中，带来了社会的文明、社会的进步、经济的发展。在这个过程中，也存在一些问题，就是环境问题，比如水环境的污染，大气层的污染，还有对地表的污染

13、，这是发展经济过程中人与自然不和谐的现象。这些年来，我国积极提倡落实科学发展观，以科学发展观发展经济，提倡一种建设环境友好型的社会。十七大报告更是指出：“建设生态文明,基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式。”并强调要“生态文明观念在全社会牢固树立”。十七大报告中提出了建设生态文明的理念，将生态建设放到一个文明的高度，这是一个创举，说明我们国家既重视经济建设、经济发展，同时又要保护生态环境。生态文明是以可持续发展为核心观念，在物质生产和精神生产中充分发挥人的主观能动性，按照自然生态系统和社会生态系统运转的客观规律建立起来的人与自然、人与社会的良性运行机制，和谐协调发展

14、的社会文明形式。生态旅游与生态文明建设有许多共同点。进行生态旅游开发的目的就是为了实现旅游业的可持续发展，一切受益于生态旅游的人都应该坚持可持续发展的观点。因此，应把生态发展理论作为生态旅游开发的每一个环节、每一个系列中的基本准则。生态文明建设的重要标志是资源的永续利用和良好生态环境的保持。在发展中实现发展与环境资源的协调，并达到以发展促进环境资源的开发、保护，又以环境资源的开发、保护而更加推动经济发展。即：实现生态、经济、社会的良性循环。二、休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体。中国旅游业在经历了二十多年以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游已逐渐成为旅游消费的主流和

15、国内旅游发展的重要方向。休闲度假旅游业作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，休闲度假产业已进入“掘金时代”。当前，随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化，休闲旅游度假逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融入自然的时尚之选。据统计，在世界旅游市场构成中，休闲旅游度假占62，发达国家已经进入休闲时代。专家预测，21世纪观光旅游将让位休闲旅游度假，观光旅游是有限的，休闲旅游度假是无限的。中国休闲经济和休闲产业起步较晚，但发展很快，休闲旅游度假正在成为旅游业发展的新趋势。休闲旅游度假是一种高水准、高品位的需求，对以观光型旅游产品为主导的城市旅游，只有在现有旅游资

16、源基础上建立完整的休闲旅游度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场前景。目前深圳、广州、大连、武汉、东北三省等地纷纷强化城市休闲功能，打造休闲旅游产品。2005年“五一”黄金周，武汉市旅游局第一批授牌的10家“乡村休闲游示范户”接待游客近1.7万人，实现旅游收入59万元。东北的三地五方区域联合体推出的休闲度假、自然生态、娱乐健身等多条旅游线路，涵盖了休闲、度假、健身、娱乐、观光等多项内容，适宜于各区域、各民族、各阶层的旅游需求。三、山东省依托文化旅游资源，全面打造“文化圣地、度假天堂”的旅游品牌。自2007年6月中旬，山东省推出了“文化圣地、度假天堂”这一崭新的旅游品牌形象口号，在中央电

17、视台一经播出，立即引起社会的强烈关注。山东省旅游局局长于冲在回答媒体的采访时表示，“文化圣地，度假天堂”这一品牌形象，是对山东旅游资源、产品以及服务的高度概括，对山东旅游形象的对外传播和塑造将起到积极的作用。“文化圣地，度假天堂”，短短八个字，全面展示了山东旅游发展的新姿态，是落实山东省委所提出的“科学发展、和谐发展、率先发展”战略部署的具体行动，是山东旅游迈向旅游强省、走向国际化的宣言。这个形象直接反映了山东旅游界确定新目标、树立新形象、打造新优势、实现新跨越的宏观思考和决策。向国内外充分展现了山东旅游的全新形象和全面功能，必将有力地推动山东旅游实现又好又快发展。山东处在中日韩“旅游金三角”

18、的核心位置，距离亚洲两个最大的客源输出国韩国和日本最近，同时又位于长江三角洲和环渤海地区两大国内客源地的中间位置，双重的市场结构对山东的高端度假和文化体验产品有着旺盛的市场需求。休闲度假旅游是世界旅游消费的趋势和潮流，从山东省入境旅游客源情况看，来自韩国、日本等洲内中近程游客主要是休闲度假游客，为此要按国际化标准突出开发高端产品，大力发展休闲度假旅游。快速变化的市场需求同样需要一个具有鲜明特色的地域品牌形象。山东旅游近年来实现了快速发展，2005年，山东的旅游总收入首次突破千亿大关，成为全国第6个总收入过千亿元的旅游大省，此后，山东提出建设旅游强省的目标。由此看来，山东打造“文化圣地，度假天堂

19、”的品牌形象，既是国际旅游业发展的需要，又是顺应国内旅游发展的需求；既是山东旅游品牌的标志，又是对市场的引导。它是助推山东建设旅游强省、走向国际化的一个全面的国内形象，全新的国际形象。“有朋自远方来，不亦乐乎”，早在两千五百多年前，至圣先师孔子就向世界发出了真诚、热忱的邀请。九千多万好客的山东人，在科学发展观的指导下，以“大而强、富而美”为目标，围绕新的区域旅游形象，凭借“文化大省”、“生态山东”建设的劲风，率先发力，全面展示文化圣地的无穷魅力，优化提升度假天堂的崭新形象，全面推动山东旅游步入旅游强省的行列。四、聊城继续打造 “江北水城运河古都”的城市名片，建设绿色生态观光旅游基地。聊城曾因京

20、杭大运河而兴，明清时期，商贾云集，会馆林立，帆樯如林，百业兴隆，被誉为“漕挽之咽喉、天都之肘腋”，“江北一都会”，“一泓清水出聊城”，聊城又因东昌湖和古城而闻名。面对宝贵的历史文化遗产、秀丽的自然环境和独特的城市水系格局，聊城的决策者和规划建设者们审时度势，精雕细琢，用心打造出一张靓丽的城市金名片。把水的个性与社会需求结合起来，让盛世重演。聊城人把城市形象定位在园林式、生态型、卓越秀美的“江北水城运河古都”上，打造融南方水韵和北方风情于一体、自然景观与人文景观交相辉映、风格独特的优秀旅游城市，着力发展绿色生态观光旅游，使之成为济南的西花园、京津的度假村，成为山东乃至华北优秀的绿色生态观光旅游基

21、地。五、马颊河生态旅游度假区的开发是聊城市招商引资的重点项目之一。马颊河生态旅游度假区地处豫、鲁、冀三省交界处，位于京九铁路、济邯铁路及青兰高速公路沿线，交通地理位置十分优越。项目区目前建有一处以温泉为特色的五星级度假酒店和库容量120万立方米的平原水库一座。这里还是平原生态湿地，自然环境优美，被评定为“国家AAAA级风景区”，开发潜力巨大。该项目建成投入运营后，可吸引大量国内外游客参观游览，其本身和延伸的服务业及相关产业前景广阔。2009年5月17日，聊城市马颊河旅游投资发展有限公司与聊城市签订了马颊河旅游度假区项目合作协议，主要负责国家AAAA级旅游区的规划建设，投资管理、产权经营，并对马

22、颊河生态旅游度假区项目进行市场化运作。项目将以挖掘聊城冠县深厚的历史文化为基础，与聊城冠县自然生态相配套，与聊城整个经济发展相协调，立足聊城、面向全国，综合各类优势，全力打造一个自然生态和人文气息共存的休闲、运动、旅游、度假、居住胜地，成为全国乃至世界生态文化旅游区的典范。作为聊城市重点招商引资的项目，同时也作为聊城市最大的生态旅游度假项目，市委、市政府对项目的建设十分重视。第二节 项目建设的必要性 一、项目建设符合国家产业政策党的十七大提出：“大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞

23、争力。”此外，随着现代人们生活质量的提高和生活观念的转变，旅游业的启动和发展速度已远远超过了其他产业，在许多国家旅游业已成为支柱产业，在我国也日渐发成为主导产业。为推进经济结构战略性调整、促进产业升级、提高竟争力，国家把具有较大发展前景、市场需求较广、有利于开拓国内市场和形成新的经济增长点的项目，特别是重大旅游度假项目、专项旅游项目及大型旅游资源综合开发项目，列入今后一个时期重点鼓励和支持的对象。项目属旅游基础设施及旅游资源综合开发建设，符合国家产业结构调整指导目录（2005年本）中第二十五条“其他服务业”中的“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”的产业发展要求。二、生态旅游度假区项目的开

24、发将进一步提高聊城市的旅游形象与旅游接待水平。聊城有2500多年的历史，以“江北水城、运河古都”为特色，是国家级历史文化名城，全市现有文物古迹400多处，2004年被国家旅游局授予“中国优秀城市”称号。虽然如此，但聊城市整体旅游服务范围较窄，主要以景区游览为主，旅游对其他相关配套服务带动不大；餐饮、酒店等服务水平较之其他地市有较大的差距，不能较长时间的吸引旅客在聊逗留；并且旅游路线也仅限于东昌路风景区、古城景区等，没有其他较为知名的旅游资源，对于聊城市旅游整体的发展不利。鉴于马颊河生态文化旅游区得天独厚的优势条件，尤其是集森林、湿地、温泉及大规模水体于一体的独特的自然资源，可以为发展以康体运动

25、、生态休闲、娱乐体验、休闲度假等到功能为主的旅游项目提供必要的物质基础。如此规模的生态旅游度假区项目对于山东省乃至整个华北地区都是独一无二的，通过加大宣传力度，提高其在区域范围内的影响力，对于进一步提高聊城市的旅游形象有着十分重要的作用。项目建设内容中包括“国际温泉度假酒店”的建设，该酒店集餐饮、健身、会展等功能于一体，按照五星级酒店标准打造，设施齐全、品质高档、服务一流，建成后将大大提升聊城市的整体接待水平。三、生态旅游度假区的项目将有力地带动起人们对生态旅游的热情。生态旅游度假区内丛林环绕，绿草如茵，水面宽阔，水系连通，岛屿遍布，野生动植物繁多，地下地热温泉资源丰富，平原、林海、水网、湿地

26、、温泉巧妙组合，形成了一方天然氧吧，是休闲疗养的绝佳场所。这样的生态旅游都特别适合现代人，尤其是都市人渴望到清新幽静的氛围中得到放松和调节的需要。生态旅游开发的关键在于利用大自然情结，使人与自然融为一体，追求“天人合一”。 马颊河生态旅游度假区的建设，将打破鲁西地区没有大型的生态旅游度假区的空白，将大大吸引人们对生态旅游的渴望，掀起生态旅游的热潮。四、生态旅游度假区的建设抓住时机，将占领华北生态旅游度假市场的有利地位。国家旅游局将2009年确定为“中国生态旅游年”，并将主题年口号确定为“走进绿色旅游、感受生态文明”，是贯彻党的十七大关于建设生态文明的总体部署，落实全面、协调、可持续发展的科学发

27、展观的具体步骤。这有利于满足全球范围内日益增长的生态旅游需求，也是推广环境友好型旅游理念和资源节约型经营方式、倡导人与自然高度和谐的重大举措，更是当前应对金融危机、培育旅游消费热点、扩大国内旅游消费、服务国家经济社会发展的具体行动。由此可以看出，生态旅游将成为今后旅游业发展的一大趋势，在周边区域还没有规模化的生态旅游区的情况下，不失时机的进行生态旅游项目的开发对区域旅游业的发展至关重要。马颊河生态旅游度假区既背靠经济发达的东部沿海地区，又面向市场广阔、资源丰富的中国西部内陆省份，处在东西经济、技术、信息和文化交流的结合部，旅游客源十分广阔。本项目的建设应抓住机遇，争取建成之后，成为华北区域生态

28、旅游的重要目的地，在生态旅游热潮掀起后在生态旅游市场占领有利地位。本项目生态旅游度假区的建设，对于进一步改善聊城市的投资环境，提高绿色经济在国民经济中的比重等等多方面都将发挥较为重要的作用。综上所述，本项目的开发建设对于生态旅游业的发展与城市的发展意义重大，项目的开发是相当必要的。第三章 项目开发条件分析第一节 建设条件分析一、地理位置马颊河生态旅游度假区温泉水质概况：温泉水从地下1700多米深处涌出，日出水量达7000吨，水温常年保持在57C左右。据研究，马颊河温泉水含可溶性氧化硅70-90毫克/升，符合国家硅酸泉的分类标准。水中富含硅酸元素及48种对人体有益的微量元素，无色无味，水质细腻，

29、对皮肤、心血管、消化、泌尿等系统有显著疗效。丰富的矿物质含量，温和的水质和充沛的储量，是华北地区不可多得的保健温泉。马颊河生态旅游度假区位于聊城市市区和冠县交界处，偎依风景秀丽的马颊河，东距聊城市中心东昌府区约为18公里，西距中国鸭梨之乡“冠县”约为28公里，往东距离济南约为98公里，往西距离河北邯郸约为130公里。项目区南依迎宾大道（329省道），北为马颊河，东北为电厂水库。度假区总用地面积约为10平方公里（含电厂水库），温泉、水系、林场、湿地资源丰富，自然环境优美，已被列为“国家AAAA级风景区”。二、自然条件1、地质全市地质构造属华北地台()的一部分，聊考断裂带又将全市分为2个二级构造单

30、元，其西部为辽冀台向斜(1)，东部为鲁西台背斜(2)。辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清坳断区(1)和内黄隆断区(2)；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即茌平坳断区(3）。其次，自西向东又分7个四级构造单元：馆陶凸起区(1)、临清凹陷区(2)、新集凸起区(3)、莘县凹陷区(4)、桑阿凸起区(5)、阳谷凸起区(6)、东阿凹陷区(7)。区内分布许多断裂，其走向一般呈北东向。较大的断裂为聊考大断裂，其次有冠广断裂、冠县断裂、堂邑断裂、聊城断裂、茌平断裂、东阿断裂、馆陶断裂、马陵断裂，另外还有许多小断裂。自聊城有历史记载（1479-2003）的500年来，共发生地震64次，皆属轻微地震，无建筑损坏

31、现象，最高四级。聊城市属黄河冲积平原的一部分，除东阿沿黄河一带不足50米高的10座孤山有古生界奥陶系灰岩出露处，其余均为新生界第四系所覆盖。据钻探揭露，第四系以下有上第三系明化镇组、冠陶组；下第三系东营组、沙河街组、孔店组；古生界石炭二迭系、奥陶系、寒武系，还有古生界变质岩等。2、地貌聊城市属黄河下游冲积平原，由于历史上黄河多次决口、改道泛滥冲积，上游携带物质沉积不均，境内因而形成岗、坡、洼相间的微地貌类型。全境地势西南较高，东北稍低，平均坡降为1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之间，最高49m（莘县西南部），最高27.5m（高唐县东北部）。聊城市境内地貌主要为河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、沙质河槽地6种类型。3、气候聊城市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气候特征，属于干旱大陆性气候。大陆地度62.8-64.8，年干燥度为1.7-1.9.春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季高温多