和田市大巴扎综合市场改扩建项目申请建设可行性分析报告.docx

1、和田市大巴扎综合市场改扩建项目申请建设可行性分析报告和田市大巴扎综合市场改扩建项目可研报告第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1项目名称：和田市大巴扎综合市场改、扩建项目1.1.2开发建设单位：和田市经贸委1.1.3项目建设地点：改建部分：和田市台北路与古江路十字东北角；扩建部分：和田市东北角315国道转弯处北侧。1.1.3项目建设规模：改建部分占地面积：9万平方米扩建部分占地面积：12万平方米1.1.5项目建设总投资：项目建设估算总价为4950万元人民币其中：大巴扎改建部分费用：1450万元 大巴扎扩建部分费用：3500万元。1.1.6承担可行性研究工作的单位：新疆建筑科学研究院1.1.7

2、研究工作依据：1、和田市经贸委下达编制“和田市大巴扎综合市场改、扩建项目可行性研究报告”委托书；2、国家计委关于建设项目进行可行性研究报告的试行管理办法；3、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参考；4、建设部关于发布建设工程可行性研究投资估算编制办法（试行）的通知；5、其他相关文件、资料。1.2项目背景和田市地处昆仑山脚下，塔里木盆地边缘，属亚热带季风气候，是传统的农业区。一年四季阳光充足，昆仑山的雪水源源不断地灌溉着广阔的农田，具有种植水果、蔬菜等农产品得天独厚的自然条件。农民们素来精耕细作，种植经验丰富，因而，从历史上就具有丰富的农产品资源，特别是瓜果蔬菜。自改革开发以来，农村普

3、遍推行家庭联产承包责任制，极大地调动了农民的生产积极性，农村经济有了较大的改变，逐步从封闭的自给半自给的自然经济形态向开放型的市场经济形态转变。特别是近几年，随着和田新三宝“大芸、阿胶、维药”和“六个三十万”、“五大基地”（农产品加工、能源矿产开发、林果园艺、畜牧饲草、特色维药）等农业项目的确立、发展，进一步加快了农产品结构的调整。和田市大巴扎是上世纪八十年代初建成的农贸集市。是和田地区七县一市农副产品交易、民间贸易的重要集散之地，占地面积140亩左右。现有店铺2000余间，摊位1500个。日均人流量上万人，节假日人流量可达5万人。大巴扎建成至2009年6月由和田市城建局所属的市场管理服务中心

4、管理。2009年7月起经和田市人民政府批准由艾提卡房地产开发有限责任公司接管。公司下设市场物业管理办公室进行日常管理，经过一年多的管理实践，使大巴扎的管理已逐步走向以服务为宗旨的市场管理轨道。1.3 项目单位概况和田市经贸委受和田市政府委派，主持和田市大巴扎综合市场改、扩建工作。按照国家关于实行建设项目法人责任制的暂行规定和新疆维吾尔自治区实施建设项目法人责任制暂行办法的要求，政府以打包服务的方式，与和田市艾提卡房地产开发有限责任公司达成了“和田市大巴扎综合市场改、扩建项目法人责任制协议”。由和田市艾提卡房地产开发有限责任公司负责和田市大巴扎综合市场的改、扩建工作。“和田市艾提卡房地产开发有限

5、责任公司”既是市场的筹建者和经营管理者，也是市场经营的受益者。自主经营，独立核算，自负盈亏。“和田市艾提卡房地产开发有限责任公司”区别于一般企业，他是一个半公益性质的微利企业。除按照公司法进行合法经营，照章纳税，合理得利外，还必须与政府签订经营管理责任状。保证将市场建设成一个关乎国计民生，守法诚信经营，受益于广大农牧民群众，促进地方经济发展的规范化市场。同时，政府也将在城市建设、设施配套、城市管理、经营税收、筹资贷款等方面，给予积极支持和优惠政策。1.4可行性研究结论随着全市经济社会的发展和人口的逐年增加，和田市大巴扎事实上已形成和（田）、墨（玉）、洛（普）地区的物流中心。应该承认，它在推动和

6、田市经济发展中起到了一定的作用，但一些突出的矛盾和问题也逐渐凸现出来。一是市场规模小，难以满足交易的需要，多年来超负荷运转。农副产品、小商品等多种经营场所相互交错，特别是大宗农副产品无法进入市场进行交易，只好占道经营，造成市场秩序和交通秩序混乱；二是消防隐患突出。由于大巴扎建设时间早，基础设施比较陈旧，加之人流量逐年增加，商铺栉林次比。存在着极大的消防安全隐患。一旦发生火灾，后果不堪设想。三是功能不够完善，布局不能适应规模，无法进行正常管理。脏、乱、差现象比较突出。四是商铺密度大，情况复杂，管理很难到位。贸易秩序和治安状况都很差。五是人员密集，卫生条件差，难以有效防止疾病传染。2009年底，和

7、田市委、市政府经认真调研和论证，根据国家当前产业结构性调整和实施西部大开发战略的机遇，计划对和田市大巴扎进行较大规模的改建和扩建。受和田市经贸委委托，新疆建筑科学研究院承担了和田市大巴扎改、扩建工作的规划编制和可行性研究报告编制任务。改、扩建后的两个区域，市场地理位置优越，交通便利，区域划分科学合理。给排水、供热、供电、通讯等配套条件可靠。其规划具有前瞻性和可操作性。建设方案符合城市规划要求，经济效益可行，社会效益明显。 因此，项目建设是必要的，项目是可行的。1.5 主要技术经济指标序号名 称单位数值备注1计算期年202建设期年13投产期年194项目总投资万元49505固定资产投资万元4950

8、6流动资金万元9投资利税率%10投资利润率%第二章 项目背景和必要性2.1项目提出的背景 2.1.1项目地区概况和田市位于新疆最南端，地处喀喇昆仑山与塔克拉玛干大沙漠之间，全市南高北底，北宽南窄，由南向北倾斜。是喀拉喀什河与玉龙喀什河的冲积平原。地处东经 795020 -795640 ，北纬 365950 - 371423 ，东西最宽为 60 公里 ，南北最长约 200 公里 。海拔在 1300-1450 米之间。气候温和，年平均气温 11.1 -13 ，全年日照充沛。距乌鲁木齐1500公里 。于1983 年9月经国务院批准从和田县划出，1984 年8月18日正式成立。是全地区政治、经济、文化

9、中心。近年来，和田地区积极推进农业和农村经济结构战略性调整、拓宽农民增收渠道，围绕农民增收靠科技抓好“六个三十万”这个主题，大力发展林、牧、草，积极培育三大支柱产业，加快名、优、特、稀产品开发，尽早发挥“六大产业”效益。对农民增收方面，在确保粮食生产安全的同时，落实好退耕还林政策，直接增加农民收入；通过扶贫资金、项目带动，增加农民生产性补贴；做好农村税费改革试点工作，确保农民减负增收，抓好富余劳动力转移，增加农民现金收入。2.1.2项目提出背景和田市大巴扎综合市场是上世纪八十年代建成的老集市。是和田地区七县一市农牧民进行农、副产品活动的集市式综合市场。原规划设计占地面积：140亩；店铺1500

10、间；满负荷可容纳人数：6000人；日均交易额100万元.随着国民经济的高速发展和人民生活水平的不断提高，和田市的政治经济面貌日新月异的变化，大巴扎的经营状况也发生了巨大的变化。1、由于进入大巴扎的客户逐年增加，现有固定商铺和摊位已远远超过设计容量，达到了3500家。使多年超负荷运转的大巴扎已不堪重负。2、临时摊位、三无经营户（无证、无固定摊位、无固定时间）约1500个。3、日均人流量10000人左右，星期六、日、节假日人流量可达5、6万人。大量人员聚集本身就有不安全因素，在无序的集市性的交易市场内，更存在着极大的危险性。4、由于店铺和人流量的猛增，使得原规划设计的简单农、副产品交易集市已无法满

11、足还在日益扩大的交易规模。尤其是大宗农副产品的交易活动受到严重限制和阻碍。大宗农副产品只能在市场外围或路边进行交易。在季节性蔬菜、水果、干果上市时节，外地客商、本地蔬菜贩运户都进行收购活动，市场的辐射已经波及到周围的街道。常常导致交通堵塞，带来了交通隐患，也影响了正常的交易秩序。2.2项目建设的必要性和田地区在历史是一个以农业为主的地区。受历史、地理环境的影响，和田地区长期以来形成了以农业为主体的经济模式，工业发展水平低，缺乏有规模的优势龙头企业，第三产业发展缓慢，经济发展水平落后，同时，交通、通讯、能源、市政及农林牧副渔等基础设施建设仍滞后于和田社会与经济发展的需要。根据和田市“十一五”规划

12、，“十一五”期间和田地区将立足和田资源优势，以市场为先导，加速优势资源转换战略实施过程，对经济结构和产业结构进行战略性调整，把第一产业调强，第二产业调优，第三产业调大。把生态环境建设摆在更加突出的位置，重点启动“生态、基础、效益”三大工程，实施可持续发展战略。突出和田特色产业开发，形成以皮牙曼石榴为基础的石榴酒系列产品产业开发、以和田羊毛为原料的手工羊毛地毯产业开发、以地产药材为原料的维吾尔强身长寿药产业开发、以和田地产蚕茧为原料的丝绸产业开发、以和田文物古迹观光为主体的古丝绸之路旅游产业开发等“六大产业开发”为龙头的高效产业链群，推动和促进和田区域经济协调、健康发展。“十一五”期间逐步把经济

13、定位调整为林牧农的发展模式，中长期依托石油等矿产资源大开发逐步实现工业化，产业结构战略性调整达到预期目标，使和田经济的发展实现质的飞跃。和田市根据地域分布规律及其生态的适应性、经济的合理性和技术的可行性，充分发挥中心城市带动区域经济发展的强大辐射作用，突出重点、注重效益、扶优扶强、兼顾公平、促进经济快速发展。和田市集中了全地区70%以上的经济和科技力量。交通、能源等基础条件良好，并已初步形成一定规模的轻纺、食品、果酒、电力等工业群体，是地区政治、经济和交通中心。率先加快这一区域的发展，将对全地区经济发展起到重要的带动、辐射和示范作用。“十一五”至2015年期间，以和田市为重点，形成区域商贸旅游

14、中心，工业经济中心和特色农副产品生产基地。重点发展以旅游、信息、商贸为重点的第三产业和以优质小麦、棉花、蚕桑、核桃等农产品为主的特色农产品为主的特色农产品生产基地。近几年来，农副产品交易日益繁荣，但是由于没有专业批发市场的大流通渠道，因此，大宗农副产品一直流通不畅，形成积压。低价为和销售难问题，困扰和影响了和田经济的正常发展。所以一个开放、统一、通畅、高效的并能同全疆、以及国际市场接轨的专业农副产品批发市场，是保证经济持续发展、农民不断增收的关键。基于以上众多的原因，在和田市大巴扎综合市场现有基础上改、扩建一个大型的、现代化的商贸城和一个大宗农副产品交易市场，有其以下必要性：1、扩建一个大型的

15、农副产品批发市场，有利于拓展农产品的销售渠道，用市场这只无形的手引导农民种植高产高效经济作物，而无须用行政力量来推动农业的发展。2、扩建一个大型的农副产品批发市场，会带动、培育一批农产品粗加工和深加工的企业，多方位增加农民的收入，同时带动第三产业等相关产业的发展，增加地方财政和农牧民的收入。3、市场上交易的产品更趋专业化和系列化，市场竞争充分，客户选择性强，选择范围既大又集中，可以由客户充分地择优、择廉、按需选购。这样不仅缩短了客户的采购时间，而且降低了流通费用。更重要的是，这将大大提高客户的采购兴趣，影响其采购思维的定势，从而巩固农产品销售渠道。4、由于大部分农副产品是本地生产的，因此对农户

16、来说，直接进入市场交易，可减少流通环节，降低流通费用，从而使农民得到更大的实惠。5、扩建一个农副产品批发市场，有助于培育大型农产品冷藏保鲜库和加工企业。这可避免在产大于销的时候，会造成大量的产品销不出去而烂在田间、果园，因无法降低、化解市场风险，而挫伤农民的生产积极性。还可利用其生产和存储时间差，以提高农产品经济效益，降低反季节蔬菜的价格，让市民吃上反季节水果和蔬菜。6、当前，订单农业方兴未艾，有一个看得见的实体市场及其科学引导，将大大提升农民对订单的兴趣。相反，没有一个大型的交易中心，将不利于订单农业的发展。在新时期形势下，农民的商品意识逐步增强，农副产品的商品率大幅度提高，但农副产品的交易

17、方式，主要还以小市场交易、田头交易、路边交易等低层次的形式出现，从而制约了交易的发展，进而又影响农副产品生产的发展，因此，扩建一个辐射面广、档次较高的农副产品批发市场，以充分发挥农业产区的优势，将和田充足的农副产品资源更好的推向大市场，已成为和田亟待解决的一个“瓶颈”问题。综上所述，和田已初步形成以蔬菜、水果、药材等为骨干的农副产品产业群，亟需依托市场寻找销售途径，以提高农业经济效益，促进产业群的进一步发展。为了争取良好的投资环境，促进和田市的发展，扩建一个完善的综合性的农副产品批发市场已显得至关重要。2.3 设计主要采用的规范及标准1、中华人民共和国城乡规划法2.中华人民共和国建筑法；3.城

18、市房地产开发经营管理条例；4.物业管理条例；5.工程质量建设标准（强制部分）6.国家计委建设项目经济评价方法与参数与案例实用手册；7.建标2000205号发布的房地产开发项目经济评价方法；8.和田市总体规划；9城市用地分类与规划建设用地标准；10.和田市土地利用总体规划11.和田市国民经济和社会发展“十一五”规划；12.项目相关设计资料及勘察资料。13.各种税费的取值执行现行规定；14.建设单位提供的其它有关资料。第三章 项目建设的可行性3.1和田地区农副产品的生产及加工情况和田地区粮棉生产在提高品质单产上实现大突破。粮食播种面积 202.97万亩, 大面积使用优质品种，保证了底肥投入及灌水充

19、足，总产达88.2万吨,增长0.34%,单产继续稳步提高,达434.5公斤/亩,增加14公斤/亩。2009年全地区几十万亩棉花全面推广了高密度栽培技术,单产首次突破100公斤,达到109.54公斤/亩，增加11.14公斤/亩。设施大棚农业在充分利用光热资源、开发市场上实现大变化， 日光温室大棚达3.3万座。苜蓿播种面积达到74.65万亩,增长6，产量48万吨，增长15.58。林果业在加强 科学管理的基础上实现质量、效益大提高。 2004年新增果园面积9.06万亩，水果产量达到21.65万吨，增长13.73。 以三北四期、退耕还林为主的生态建设稳步推进，全年共完成人工造林 18.58万亩，增长1

20、.25%。畜牧业在提高科技含量、扩大规模总量上实现大转移。 认真抓好品种改良工作，保护适龄母畜，实现了总量的不断扩张。年末牲畜存栏头数 426.31万头只,增长4.06%，能繁殖的母畜达260.41万头,增长9.56，繁殖成活幼畜达251.79万头（只）,增长11.41,牲畜出栏273.03万头（只）,增长11.89%。产肉量达48920吨,增长10.66% ；禽蛋产量 6719吨，下降0.7；羊毛产量6024吨，增长2.19；牛奶产量12312吨， 增长11.76。各种水产品产量达到 982吨，比上年增长11.21。和田地区能种植的主要蔬菜有：芹菜、大葱、白萝卜、黄瓜、油白菜、茄子、西红柿、

21、白菜、洋芋、韭菜、黄萝卜、葫芦瓜等，以黄瓜、芹菜、茄子、西红柿、白菜、洋芋、韭菜、黄萝卜为主，20多个品种，冬天大棚蔬菜主要有芹菜、黄瓜、油白菜、西红柿、茄子、韭菜、葫芦瓜等，全年属洋芋、黄萝卜、白菜居多。和田地区主要瓜果有：葡萄、大枣、核桃、杏、安迪尔瓜、桃子、西瓜、石榴、酸梅、无花果、梨子、苹果、蟠桃等二十余种，其中以葡萄、大枣、核桃、石榴居多，可长期存储和远途运输，有广阔的发展前景。并有通过自治区无公害农产品认证的农产品 39 个、基地 23 个，面积已达 114.9 万亩。全地区现有日光温室大棚 32615 万座，经济林面积 154.9 万亩。与居民关系密切的食品、日用消费品等涨幅较快

22、。2004年，商品零售价格指数上升2.9。在所有商品中，影响物价上涨的商品主要是食品类，其涨幅为9.1%,在食品类中,肉禽、粮食、油脂、蛋、鲜菜、干鲜瓜果分别上涨15.8%、14.4%、11.2%、10.6%、7.4%、3.8%，其次是烟草类、金银珠宝类，分别上涨了5.7、3.3，价格下降较大的商品有中西药品及医疗保健品类、酒、饮料，分别下降了12.1、2.8、1.6。和田地区野生植物有53个科，193个属，348种。其中大部分为牧草饲用植物，也有部分特殊经济植物、固定植物、食用植物、工艺植物、农药植物等。如：管花肉苁蓉、甘草、党参、麻黄、大黄、红柳、皮山蔗茅、疏叶骆驼刺、沙拐枣、驼绒黎、沙蓬

23、等。其中和田管花肉苁蓉因药材量多质好，在国内药材市场上享有盛誉。现已开发出人工种植技术，并作为和田地区的重点产业进行发展。全地区年产核桃 11414 吨，可供商品加工原料 5000 吨。和田地区核桃产量占新疆总产量的 70% 。开展核桃深加工具备丰富的资源条件。此外，全地区杏树种植面积 44 万亩，石榴 10.67 万亩，葡萄 16.94 万亩，果品加工潜力巨大。管花肉苁蓉俗称红柳大芸，是沙漠中的“ 人参 ”，已被收录入 2005 年版中国药典。大芸具有滋补的药用功能。和田适合大芸生长的荒漠有 158 万亩，每年的收购量达 10 万多公斤。于田县、民丰县等已栽种人工红柳大芸约 7 万亩。全地区

24、无公害蔬菜、果品基地15个，面积达90亩。大棚蔬菜、果品年产量300万吨。全地区年产核桃7000吨，可供商品加工原料4200吨，产量占新疆核桃总产量的70%。石榴种植面积达7万亩，杏树种植面积14万亩、葡萄10.5亩。适合大芸生长的荒漠有158万亩，每年收购量达10万多公斤。2004年全地区蔬菜种植面积达11.3万多亩不仅满足了本地市场，还远销库尔勒、乌鲁木齐、西藏阿里等地。全地区种植石榴10万多亩，有皮山石榴酒厂、屯河果业公司加工石榴酒和果汁。2009年，和田消费品市场有如下特点：（一）从消费地域看，城镇市场活跃，农村市场平稳。农村消费市场不活跃与我地区农民人均纯收入水平较低、农民增收缓慢有

25、直接关系。（二）从销售行业看，批发零售贸易业、餐饮业零售情况表现活跃，其他行业的零售表现平稳。（三）根据和田市城调队抽样调查资料推算，2009年城镇居民人均可支配收入为7080.65元，比上年增长7.61。城镇居民人均消费支出为5733.51元，比上年增长7.13。农牧民人均纯收入达到1176元，人均增收158元，增长15.52。 （四）旅游业发展迅速。尽管受到了“7.5”事件的影响，2009年共接待国内外游客27.81万人次，其中接待海外游客14362人次，旅游总收入达1985万元（人民币），分别比上年增长23.38，6.37倍、18.15。截止到2009年末，和田地区有星级宾馆10家，其中

26、3星级5家，2星级3家，1星级2家。3.2 项目地区经济发展状况2009年，全地区生产总值达：84.77亿元，同比增长10.4%；完成社会固定资产投资：75.5亿元，同比增长33.44%；实现地方财政一般预算收入：4.47亿元；同比增长17%；招商引资到位资金：10.52亿元，首次突破亿元大关，同比增长10.32%。非公有制经济发展迅速，截止2009年10月底，全地区私营企业达到1599户，从业人员22505人，注册资金23.14亿元。分别同比增长26%、10%、54%。农村经济在确保粮食安全的基础上，以“两个加速、一个突破”为重点的七项富民增收快速推进。今年粮食播种面积228.5万亩，总产1

27、05.07万吨，再创历史新高，确保了粮食的安全。全年转移农村富余劳动力37.8万人（次），实现劳务收入8.38亿元，人均劳务创收550.22元。同比增长39.31%；林果精品园达到91.88万亩，农民人均林果业收入625.55元，同比增长59.38%。以山药为主的特色种植达到34.22万亩，同比增长19%；人工红柳累计达到27.49万元，其中接种大芸18.29万亩。“设施农业效益年”成效显著，亩均增效1066.84元。畜牧业年末牲畜存栏473.66万头，同比增加18.63万头；牲畜出栏同比增加21.64万头。农牧民来自畜牧业的收入人均407元，同比增长22.8%；2009年成功举办了第六届和田

28、玉石文化旅游节暨手工羊毛地毯博览会，和田地毯博物馆和核桃博物馆顺利建成开馆。2009年预计全社会消费品零售总额达18.14亿元，同比增长10.2%；农牧民人均纯收入达到2667元，增收441元，保持了持续突破性增长。城镇居民人均可支配收入达到12000元。扶贫开发完成了137个重点村整村推进任务。稳定解决了2.43万农户、10.29万农村贫困人口的温饱问题。全年实现就业再就业2.05万人，城镇登记失业率为3.77%。6.5万城镇居民和30.39万农村居民享受了城乡最低生活保障政策，保障标准进一步提高。城乡居民住房条件进一步改善。156万人住进了抗震安居房，新建城市经济适用房1920套，廉租房5

29、970套。全年解决了28.33万人的饮水问题。2009 年，全区经济持续快速发展，基础设施建设和环境保护明显加强，人民生活水平不断提高，社会政治大局持续稳定，各项社会事业全面进步，民族团结进步事业得到加强。3.3项目地区同类市场调查和田地区没有一个专业的集农产品批发、零售、冷藏于一体的大型的农产品批发市场，除和田市、墨玉县外，其余各县、市只有一个小规模的蔬菜市场，大部分也是露天市场，面积不超过5000平方米，市场内经营瓜果、蔬菜、禽蛋、水产、副食品的零售和少量的批发，有少量的干果出售。墨玉县有两个此类的小规模蔬菜市场，和田市区有规模不等的四个蔬菜市场，友谊路上的一个在室内，其余三个露天，最大的

30、面积也没有超过10000平方米。这些市场都是以零售为主，目前年交易量30000吨左右，年交易额约有1亿元人民币，设施较为落后，经营管理也不正规，没有建立信息平台，对和田地区的农业发展起不到引导作用，没有发挥市场的领头雁作用，没有起到内引外联的市场作用。3.4项目建设的意义目前我国经济发展正进入一个新的阶段，市场约束对经济发展的影响越来越大，这预示着批发市场在产品销售中的地位和作用将进一步加强。因此，把握机遇，在和田市大巴扎的基础上扩建一个农副产品批发市场，提升档次，完善功能，加强管理和服务工作有着重要意义。当前在我国农民收入构成中，出售各类农产品所得占总收入的60%左右，而在和田地区这一构成达

31、到90%以上。绝大部分蔬菜、水果、肉类、水产品等要通过批发市场这样一个环节来进行集货和发散。随着粮、棉流通体制改革的深入，今后将有更多的产品要直接或间接地通过市场进行流通。通过近几年和田地区农产品销售情况分析表明，经济发展离不开市场的作用，同时伴随各类市场的兴起，使越来越多的富余人员直接进入市场，从事农产品营销和相关的服务行业，拓宽了就业门路，扩大了收入来源。因此，市场的建设和发展，将直接关系到社会就业，农民增收和全面建设小康社会奋斗目标的实现。第四章 建设场址及建设条件4.1建设场址 4.1.1大巴扎位于和田市古江北路与台北路十字东北角。4.1.2扩建部分位于城市东北角，规划区域为315国道转弯处北侧。市场距市区较近，交通便利，集和（田）、墨（玉）、洛（普）农副产品于一地，位置优越，是建设大宗农副产品批发市场的十分理想的地点。4.2建设条件4.2.1自然条件1.地理位置和田位于新疆的最南端，距首府乌鲁木齐1800公里。地处东经77038516，北纬34113940。东靠巴音郭楞蒙古自治州，西临喀什地区，南邻昆仑山与西藏自治区接壤，北部深入浩瀚的塔