小XX庄园养生酒店项目可行性研究报告.docx

1、小XX庄园养生酒店项目可行性研究报告小XX庄园养生酒店项目可行性研究报告第一部分：总论第一章：小XX旅游、酒店行业概况一、小XX旅游、酒店行业目前发展概况小XX作为一个小XX市刚成立不久的新区，对旅游、休闲、娱乐方面的本地消费能力目前似乎还是不强，但是，随着小XX的经济不断发展，拥有天然山景和海滨景观优势的小XX旅游业，会成为小XX绿色经济的新的增长点和支柱产业之一。2007年5月，由小XX区旅游局与“广之旅”共同成立的“小XX旅游服务中心”正式对外营业，填补了小XX没有专业旅游机构的空白，方便了在小XX工作和生活的群众出游。同时作为地陪，也极大地方便了外地游客在小XX的各种旅游观光和参观学习

2、等活动。二、小XX酒店目前市场分析1、小XX区目前以三星级以下的酒店、旅馆居多，总体上来说，除了1间五星级酒店（小XX大酒店）外，三、四星级酒店约4-5间，其余的都是中小旅馆居多。近年来由于小XX市“南拓”政策的影响，四星级以上的酒店将会进入规划动工兴建阶段。目前小XX区的酒店具体分布如下表：小XX区主要的星级酒店旅馆名录序号酒店名称星 级地 址1. 小XX大酒店小XX海滨新城商贸大道南二路2. 小XX小XX长江三角洲世贸中心大厦酒店公寓小XX市小XX区港前大道南156号3. 祈福（小XX）酒店小XX进港大道4. 小XX海港大酒店小XX进港大道5. 小XX高尔夫球会别墅酒店小XX高尔夫球会内6

3、. 各类旅馆十多间小XX进港大道沿线2、小XX区未来规划兴建的酒店情况A、大角山滨海公园，用地29000平方米，五星级度假型酒店；B、地铁金洲站附近，用地40000平方米，五星级商务型酒店：C、进港大道焦门站附近，用地20000多平方米，五星级商务型酒店。3、周边主要的竞争目标酒店1) 据我们的市场调查以及酒店筛选，主要的酒店在以下范围内确定：A、本项目10公里半径范围内，主要的酒店有：小XX大酒店、小XX三角洲世贸中心大厦酒店公寓、祈福（小XX）酒店、南航撒海港大酒店等。B、苏州市桥区域范围内，主要有：苏州科尔海悦酒店等。C、香山市区区域范围内，主要有：香山香格里拉大酒店、香山国际大酒店等。

4、D、苏州虎门区域范围内，主要有：苏州龙泉国际大酒店、苏州豪门大饭店等。上述酒店的主要客源情况见以下图表所示。小XX、苏州及香山部分星级酒店的调查分析表酒 店 名 称甲乙丙丁戊己庚辛壬星 级五星四星四星四星准五星五星五星五星五星客房总数320230143148330800248463350主会议室（人/间）600280100030060010008001000800标双房门市价（元）11803802901180108083010581080913标双房实价（元）700350290480438370490851498旺季标双房价（元）11804303804801080370490851498200

5、6年开房率（%）55%60%60%新开60%65%60%65%60%标双面积（m2）463636403636463636标双卫浴面积（m2）8446566865客源构成会议商务、港澳散客会议旅行团散客旅行会议散客团队商务长住客政府会议，商务散客会议旅行散客会议商务散客会议商务散客国内团商务散客附：酒店名称项目解释：甲小XX大酒店；乙祈福小XX大酒店；丙小XX海港大酒店；丁南航长三角酒店公寓；戊苏州科尔海悦酒店；己苏州龙泉国际大酒店；庚苏州豪门大饭店；辛香山香格里拉大酒店；壬香山国际大酒店；4、小XX区酒店客源分析1）会议、宴会的需求很大由于小XX新区的经济是呈不断上升的态势，尤其是工业、物流发

6、达，对酒店会议、宴会的需求很大。 旅游业对酒店住房有一定的拉动小XX区虽然不是小XX市的旅游强区，但由于交通方便，往来小XX周边城市的时间距离大大缩短，60分钟内便可来回。因此，小XX接待的旅客是以一、二日游为主，对酒店餐饮、娱乐消费的拉动较大。 当地公司客源有较大发展潜力小XX是小XX重要的工业强区之一，工业产值占小XX经济的比例80%以上，占小XX市工业总产值的15.6%。随着产业结构的调整和升级，小XX的工业发展中心转向输配变电、精细化工、电子信息、机械设备、生物医药、环保产业、新材料和光电一体化等科技含量高、发展后劲足、带动力强的行业。这些新兴产业比纺织服装、鞋、帽等传统的出口型制造业

7、相比，对当地的会展、酒店、娱乐等第三产业的拉动将是十分巨大的。作为小XX“南拓”的重心，小XX的社会环境和经济环境将会不断提升和发展，其本身对酒店的需求将日益增长，尤其是公司商务、会议客源潜在的需求很大。 境外客源将以香港、澳门、日本等客源为主导小XX有海外华侨、港、澳、台同胞30多万人，小XX在经济上、人文上、对外交往上与香港关系密切，香港人是小XX对外引资的主体，港资企业占小XX利用外资的比例很大。同时，早在2004年，小XX就拥有日资企业35家，投资总额超过20亿美元，2004年以来在丰田项目的带动下，小XX已经成为日资企业的投资热土，来源于日本的外资占利用外资比例达30%以上，有很多日

8、本人选择在小XX居留、投资、工作。小XX主要的日资企业有广汽丰田发动机有限公司、奥林巴斯（小XX）工业有限公司、小XX亿源机电有限公司、小XX阪田油墨有限公司、山东日立电机有限公司、小XX塔祈巴那电器有限公司、旭东阪田有限公司等10多家大型日资企业。 交易会对小XX酒店的影响（1）.100届杭交会期间，小XX市区的酒店房价居高不下，小XX四星以上酒店房间基本都在2500元至3000元间波动。相对于小XX老城区的价位，小XX酒店业的价格颇具吸引力，四星以上酒店最高不过1500元，很多四星酒店甚至打出500元/晚优惠价，加上小XX作为小XX新兴的海滨新城，可以更有效地吸引客流。小XX有的酒店为迎接

9、杭交会，还提供免费机场接送、会展期间免费交通等服务。杭交会期间，小XX除了各大酒店开房率火爆之外，小XX各大景色秀美的楼盘也纷纷对客商开放农庄、公园、会所等设施，把客商吸引过来，让客商在紧张忙碌的同时，享受休闲度假。这些都会形成酒店的客源。（2）.一直以来，小XX市区酒店相对于周边酒店的优势条件是交通便利，然而，随着近年来城际交通网络的飞速发展，这种优势已日渐弱化。由于华南快速干线的连接，地铁的开通，琶洲到小XX的距离迅速拉短。杭交会期间市区人流量非常大，至琶洲会展一线更是拥挤不堪。曾有入住白云区某酒店的参展商，从住处赶至会场用了近两个小时。而从小XX去琶洲会展中心无论是汽车，还是地铁仅需半小

10、时左右。（3）.随着小XX城市化进程的快速推进，以及小XX商业、旅游业的快速发展，加上交通设施的不断完善，小XX酒店业迎来了大好发展机遇，小XX现在最缺的就是高档次的酒店，尤其是四、五星级酒店，小XX应当充分利用杭交会的带动作用，大力发展酒店业。第二章：养生酒店的背景及建设的必要性一、主题酒店的兴起随着社会经济水平的不断发展，人民是生活水平不断提高，人们越来越注重康体娱乐和休闲旅游，其中自然景观和历史文化旅游受到热捧，例如云南的大理和上海、西安等旅游名胜圣地。紧随其后的主题型旅游和主题型公园大行其道，例如上海的世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等。如今主题型酒店即将遵循旅游的规律，从自然景观过渡到人文

11、景观，从地理的物质文明过渡到文化的精神文明，如此方向发展。酒店也是如此，由星级标准酒店向主题型酒店发展。我们基于如此理念，超前发展，引领潮流，提出“酒店+健康/养生保健产业”新的复合型酒店模式，其投资理念为“生命加油站、健康维护营”，这种主题型酒店也顺应历史潮流，也顺应人们的身心健康要求，也顺应人类的理想生活发展方向。因为，养生保健、健康长寿是当今世界人们不遗余力、梦寐以求的终极目标。二、小XX庄园养生酒店的首倡背景健康/养生保健产业：尚未开垦的处女地呼唤新的领头羊。目前，医疗资源作为一个健康产业的佼佼者，犹如困兽，疲于疾病的治疗，有心无力满足市场多元化需求。尤其是成功人士的预防保健和养生养老

12、服务，这个尚未启动的大市场，这个头啖汤和大蛋糕，等待着行业领头羊和领跑者分享。因为，人类关心的头等大事就是健康，对健康的投资永远是生命中回报率最高的投资，人们渴望和期盼健康，人们都以热情的目光呼唤和注视着能真正提高生活质量的全新健康产业的诞生。（一） 健康产业：供需矛盾之中蕴藏着巨大的商机1、 对健康和医学的重新认识：二十一世纪人类最关注的问题是什么？最大的回声是：健康。事实上健康态人群占15%、病态人群占15%；而处于亚健康状态的人群则多达70%。医学的目的不是以治病为主，实际上是：（1）预防疾病和损伤，促进和维持健康；（2）解除疾病引起的疼痛和疾苦；（3）照料和治愈有病者，照顾那些不能治愈

13、者；（4）避免早死和追求安详死亡。2、 亚健康问题日益突出亚健康将是二十一世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益扩大的领域。正如世界卫生组织（WHO）所指出：21世纪医学的重心将是对病前状态的干预和对疾病的有效防范。将有85%的医生从事关注病前状态的工作，仍坐在医院等病人上门求治的医生将不超过15%。可见，健康产业中市场前景最广阔的领域是人们长期以来所忽视的亚健康领域第三产业的养生保健服务。3、 同样巨大的市场空缺养生和养老保健市场未能提供有效供给中国的医疗改革，无暇顾及养生保健中、高端市场。人们的需求被压抑了，以亚健康为主题的健康产业处于自发、分散、对立和无序的低水平阶段。甚至是

14、被一哄而上、鱼龙混杂的保健品市场蒙蔽。中国老龄办发布的中国城市居家养老服务研究报告显示，我国城市居家养老家政服务和护理服务两项，目前潜在的市场规模已经超过亿元，年将增加到亿元。调查还显示，目前我国城市居家养老服务需求总的满足率只有，其中家政服务满足率为.，护理服务满足率为.，聊天解闷服务满足率为.。4、 亚健康问题的解决之道巨大的市场需求成功人士的爱车有“4S店”保养服务；成功人士的豪宅有“物业家政”服务；成功人士的资产有“理财”增值服务；成功人士的安防有“保安”服务；令人敬畏的医院是远远满足不了成功人士的多元化健康需求；哪里有需求，哪里就有市场。国家大力倡导居家养老服务，同时，成功人士强烈呼

15、唤有照顾其身心健康的飞行员和运动员式的“养生保健”服务。（二） 小XX庄园养生酒店：开辟酒店业与健康产业的新纪元小XX庄园养生酒店=酒店+健康/养生保健产业，正是在这种时空背景下隆重推出的，它的出世将呼应这个时代饥渴的需求。它充分运用了酒店业资源和健康产业资源的有机、合理、科学、经济的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天时、地利、人和的条件下，以健康产业为核心，创造性地把养生保健与酒店巧妙地融为一体，从而对人们的酒店生活产生划时代的影响。集住宿、商务、会议、旅游、休闲娱乐、生活保健、居家养老、疗养度假、社交等多种功能于一体的养生酒店，作为酒店业与健康产业的嫁接体，绝非1+1=2的简单克隆与机械拼

16、凑，而是对旧要素的新组合，是一种创新，是一个全新的概念，它将释放出巨大的能量，带来酒店业与健康产业的一场革命性的变化，不仅是引领新潮流，而是开辟新纪元。（三） 小XX庄园养生酒店：对祖国医学和现代医学的贡献1、对祖国医学的贡献：小XX庄园养生酒店极大地丰富和实践了祖国医学的实质内涵和千年夙愿。中医药学实际上是以养生为目的医学，其主要指导思想：顺四时，平阴阳，颐养天年，度百岁乃去。2000多年前的黄帝内经说：圣人（名医）不治已病治未病，不治已乱治未乱；夫病已成而后药之，乱已成而后治之，譬犹渴而穿井，斗而铸锥，不亦晚乎！西汉淮南子也说：良医者，常治无病之病，故无病。2、对现代医学的贡献：小XX庄园

17、养生酒店也极大丰富了现代医学的内涵和外延。现代医学实际上是以治疗医学为基础，结合预防医学、保健医学、康复医学、运动医学和心理医学，运用于人类的健康促进和维持活动。只是目前我国医疗卫生服务，限于多种原因，仅局限于重视地方病、灾乱性疾病的预防，残疾人和精神病人的康复，飞行员、运动员和中南海首长式的保健医师配置、运动医学几乎为运动员服务等。而常见病、季节性多发病、职业病、癌症、老年病等疾病的预防和干预严重缺位。（四）小XX庄园养生酒店：首创“三心一示范”工程1、孝心工程：50年代前出生的人，至今都已年过半百，他们将自己一辈子的热血和青春奉献给了党、国家和家庭，他们的健康确实存在较大的问题，尤其是亚健

18、康和疾病的困扰。因此，他们有必要应该得到健康保障，我们有责任和义务让他们安享晚年，这也是小XX庄园养生酒店的任务之一。2、爱心工程：60年代出生的人，至今都已年过不惑，感悟人生，收获颇多。最重要的一条还是健康。这些成功人士的自身保养，尤其是亚健康状态是个非常迫切的大问题。他们不希望40岁前拿命换钱，40岁后再拿钱保命。因此，他们有理由应该得到健康保障，我们有责任和义务让他们的身心健康得到较好的维护和促进，这也是小XX庄园养生酒店的任务之一。3、关心工程：前人栽树，后人乘凉，我们也要关心下一代身心健康；国家都有常设机构“关心下一代工作委员会”。因此，我们有责任和义务让年轻人和下一代人的身心健康得

19、到较好的保障和保证，这也是小XX庄园养生酒店的任务之一。4、示范工程：房地产+酒店+健康产业，是新型复合地产的先行者；改革开放30年来，随着经济的飞速发展，越来越多行业处于同质化竞争，越来越多的酒店和房地产商感觉到竞争的压力，必须要向上游和下游拓展空间，甚至引入新的行业。因此，我们这种房地产、酒店和健康产业的新整合，无疑是其它房地产、酒店业和医疗卫生行业是一个示范效应，从而为社会增加了行业机会，不仅减轻社会健康担忧压力，也为社会就业带来一片生机。三、养生酒店及附属项目概况(一)、标地：养生酒店D、G栋主体建筑总面积：50,000；附属塔楼1,200；养生酒店层高：D、G栋主体建筑10层，附属塔

20、楼6层；（二）、酒店地理位置：小XX庄园养生酒店位于小XX经济技术开发区南部，东、西、北三面被葱郁山林环抱，南面正对小XX粤港资讯产业园和远眺长江出海口狮子洋，酒店背后紧连小XX庄园地产楼盘，后花园中有天然水库改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景与湖景于一体，景色宜人。小XX首个山海豪宅，世界级海湾景观珍品（四） 建筑风格：项目依山临海而建，独拥山、林、湖、海、等自然资源，秉承原生态生活、融入自然的设计理念，在不破坏大自然土地原生语言的前提下，把意大利文艺复兴时期的经典建筑融入其中。建筑不再是简单意义上对土地的覆盖，而是与地形、地貌呼相应，仿佛山中长出，由来已久，浑然一体。（五） 环境优势：

21、项目离海近，空气、环境好，有山体，且山体落差大，高达147米，山势起伏，错落有致，绿树萦绕，自然景观优美，是目前小XX地区首个山海大盘； 稀缺的山海资源是本项目的最大优势. a) 酒店项目 组成及建筑面积：A栋建筑面积 8，571.90 平方米 6层GD栋建筑面积 49，257.29平方米10层+ 6层塔楼HIJ栋建筑面积 46，197.77平方米 10层总面积：104，026.96平方米4、项目资源分析（1）项目的地理位置小XX庄园养生酒店位于小XX经济技术开发区南部，东、西、北三面被葱郁三林环抱，南面正对小XX粤港资讯产业科技园和远眺长江出海口狮子洋，酒店背后的养生植物观赏园，紧连小XX庄

22、园地产楼盘，后花园中有天然水库改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景与湖景于一体，景色宜人。（2） 项目自然资源分析本项目位于小XX庄园第一期“庄园地产”楼盘的正南门，该楼盘总规划用地面积约666，600多平方米（1000亩），总建筑面积460，000平方米。小XX庄园养生酒店作为该楼盘的高级配套项目，直接提升了整个楼盘的素质，对于楼盘的销售、宣传将会起很大的促销作用。另一方面，楼盘也成为酒店提供了长期、稳定的客源流。另一方面，酒店以健康养生为主题，为酒店业注入了新鲜活力，这样酒店、健康养生和地产楼盘三者之间形成一种相互依托、相互支持，相辅相成，互为因果的紧密依托关系。“庄园地产”楼盘采用意大

23、利欧陆园林建筑风格，酒店大厦与其古罗马建筑风格保持一致，独具特色。（3）项目周边环境分析根据小XX市新的城市规划方案，本项目所在地正对高新科技园区。从区位上看，一方面，能为园区办事机构提供急需的服务;另一方面，高新科技园区也能对本项目的经营产生一个强大的支撑。从小XX区范围来看，未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集行产业为主，其中资本密集型产业主要就是重工业和港口物流转运基地，对本项目乃至对全小XX区的房地产反战起到支持的作用。（4） 项目交通情况分析地铁4号线及铁路：在本项目东南方一公里处有地铁出入口；高速公里网：虎门大桥小XX出入口和京珠高速位于本项目两公里范围内；区内交通网络：本

24、酒店大门口有区内环岛公交车车站；5、项目档次定位项目定位：国际五星级酒店规模，超五星级软件服务；其软件服务：酒店客房服务+养生保健服务；第三章：养生酒店可行性的依据一、类似项目成功案例1、上海养生堂：1999年成立的上海养生堂，是华奥集团（更名前为山东金业集团）致力于健康养生事业的专业保健机构，她是继全国第一家养生堂小XX“岭南养生堂”成功后在上海地区开设的首家连锁养生堂。上海养生堂以养生为主题，以维护和促进人的身心健康，提高人们的生命质量为宗旨。她将当今先进的健康检查和体能测试技术设施与传统养生保健相结合，首创全新的养生保健体系，通过饮食养生、浴身养生、理疗养生、运动养生及情志养生等来改善和

25、提高人们的生命质量。她以会员制的形式关注海内外处于健康及亚健康状态的成功人士和都市繁忙一族的身心健康，她通过与中国中医药学会养生保健专业委员会及国家体育总局体育科学研究所等权威部门的技术合作，透过全套体能测试与医学检测，加上科学完善的电脑评估及养生保健专家综合分析、度身订制系列养生保健服务方案和措施，帮助会员建立新的生活方式，改善生活质量，提高生命质量，充满活力地享受生活，完美人生。2、小XX扶元堂：在小XX市黄埔大道161号的小XX扶元堂，是1995年成立的小XX首家以中医推拿按摩、针灸理疗、沐足为主的医疗保健机构，至今在小XX、苏州、上海等地成功发展了多家连锁机构，4家直营机构、1家省级企

26、业、2家加盟店，1家合营店，拥有床位500余张，医疗科目10余种，是集康复、医疗、教学、科研、商贸为一体的综合性社会医疗保健产业集团。她是非会员制管理的医疗保健机构，其客户以小XX地区为主，辐射有长三角地区。在同行业极负盛名，是中华中医药学会会员单位、山东省中西医结合学会与老年病专业委员会会员单位、天河区医学学会会长单位、全国颈肩腰腿痛专科临床技术继续教育基地、山东省亚健康人才教育基地、世界中医药联合会亚健康分会常委单位、中华中医药学会医院管理分会委员单位。曾荣获中国小XX首批质量诚信共建单位等多项荣誉。扶元堂医疗产业集团下辖小XX扶元堂医疗康复医院、山东扶元堂康复服务有限公司、小XX市扶元堂

27、投资管理有限公司、扶元堂教育培训学校以及厦门思明扶元堂中医门诊部、湛江扶元堂中医门诊部等分支机构。扶元堂医疗康复医院以中医为特色，现有内科、妇科、皮肤科、康复医学科、中医科、口腔科、化验室、针刀治疗室、照光室、颈肩腰腿痛专科、针灸科、推拿科等科室，同时还成立了扶元堂学术委员会亚健康研究中心、颈肩腰腿痛研究中心、“王氏扶元疗法”研究中心及临床医学研究中心等。该院独创“王氏扶元疗法”，将中医的外治精华包括经穴推拿、足穴推拿、针灸火罐等传统治疗方法，广泛运用于临床康复治疗和养生保健之中，其中以王氏扶元手法疗法、针刀治疗、骨筋伤治疗、颈肩腰腿痛治疗最负盛名。多年来医院凭其精湛的医疗技术、高尚的医德医风

28、和静谧典雅的舒适环境服务于大众，在长江三角洲及港澳东南亚地区患者中享有较高声誉，雄居同行业之冠，成为南粤杏林中一颗璀璨夺目的明珠！受到了人民日报、小XX日报、羊城晚报、香港文汇报、南方都市报、民营经济报、香港大公报、山东电视台、小XX电视台等多家媒体的关注和报导。扶元堂以“扶人体正气，元生命活力”为企业宗旨，以“树立百年品牌；开办百家分院；研发百种产品；培养百名名医；造就百位院长；成就百位百万富翁” 作为战略目标，扶元堂正以矫健的步伐，饱满的热情，为人类的健康事业做出卓越贡献。3、祁福医院自然疗法中心：祈福医院自然疗法中心是全亚洲最大的自然疗法中心，现有60名医务人员，其中副教授以上7人，中级

29、12人，下设药膳食疗科、颈肩腰腿痛专科、疑难杂症专科、瘫痪康复专科三个专科，突出中医自然疗法特色，并各有所专。其药膳食疗在小XX地区享有盛誉，自然疗法中心针灸疗法中有毫针、水针、电针、耳针、头针、火针、温针等数十种之多；推拿手法中有丁氏一指禅、赖氏、龙氏、冯氏软组织推拿法、刘氏骨科推拿等，诸法悉备，同时吸纳了印度瑜伽放松功法、泰国松节法、西洋摩擦法、日本冈村按压法等诸国之长，兼收并蓄、推陈出新，形成独具特色的祈福自然推拿法，同时配合现代康复技术，治疗临床各科多发病、常见病及亚健康，中西互相渗透融合，使中医特色更加彰显、康复技术更趋完善。4、上海水立方水疗会水立方国际水疗会是亚洲规模最大、最尊贵

30、、最豪华的水疗会-“水立方国际水疗会”在中国最大的陆地口岸-福田新地铁口岸揭开神秘面纱。这所堪称世界顶级水疗会所，身处绝美之地，相逢此奥运盛事之际，以她无尽的奢华造诣笑迎天下客。“水立方国际水疗会”共为6层，首期投资超过1.5亿元，整个营业面积达4.8万多平方米，以巴厘岛风情为主题，由世界顶级设计师联手打造。除设有大型水疗浴区、休闲中心、100余间美食多功能包房、贵宾足疗室等之外，还配有迷你电影院、太空情侣网吧、健身房、高尔夫练习场、美容院、喻咖馆、书吧等，是一个名副其实的综合一站式消费的“城中花园”，大大地满足了人们对现代水疗以及多种休闲生活的需求，可谓是：足不出户，饱览巴厘风情尽享休闲情趣。她是具巴厘岛风情的高尚会所，是放松身心、返璞归真的理想佳境！主要服务设施包括： SPA水疗设施 保健按摩设施 亚健康测检设施 餐饮设施 客房设施 娱乐设施 康体运动设施 棋牌设施 美容美发设施 网吧设施 二、小XX成功酒店的详细调查1、小XX大酒店酒店明细调查表酒店名称小XX大酒店酒店定位度假休闲酒店星级标准五星级标准地理位置小XX海滨新城商贸达到南二路建筑外观朴实典雅，实用主义设计风格现代，实用，热带园林风情周边环境