电大房地产其他案例分析已整理.docx

1、电大房地产其他案例分析已整理 1、 1983年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。 分析提示：该案例核心问题是荒地归属权问题，依照有关法律规定和法院对该案判决，可以理解国内法律关于荒地所有权归属问题规定。该案所涉案例虽然发生时间较早，但是不影响人们对有关法律法规理解，由于关于荒地所有权法律规定，从土地管理法到新物权法并没有实质性变化。2、 1993年11月23日，原告(乙方)与被告土地局(甲方)经协商一致订立了国有土地使用权出让合同。 分析提示：虽然本地政府关于于出让转让暂行条例实行办法中关于于“受让方不履行合同，出让方可以依法解除合同，所支付定金及出让

2、金不予退还”规定，但本案中原告交付400万元中有一某些属于出让金，因而应当看作某些履行了合同，而非“不履行合同”。被告土地局不能以原告未履行合同为由，对其定金及出让金一律不予退还。法院应当判决土地管理局退还出让金，但对于定金某些则不予返还。3、 厦门市中级人民法院(1996)厦门初字第2号民事判决书认定：黄振煌与第三人陈和基原于1985年1月1日共承包县后村委会50亩场地种植经营，双方订立一份合同书，每年承包款为3000元，承包期为30年， 分析提示：法院判决根据在于土地承包经营权补偿权。依照农村土地承包法有关规定，承包方享有补偿权。 应依照法律规定和合同规定予以承包人公平合理补偿。4、 原告

3、等诉称：原告居住楼房，底层为被告所有，二层以上产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基本梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体负荷。 分析提示：法院判决不符合法律规定。 依照，物权法70条、71条、84条、85条、91条、92条有关规定，原告与被告既是相邻权人，又是对楼体框架相连某些共有权人。被告对楼体框架和墙体四周等共有某些进行处分，应当获得全体共有权人批准。对自己产权范畴内解决，也应当以不影响相邻方权益为限。本案中被告虽有批准证明，但并没有确切证据证明是在严格监督下按照批准施工质量原则组织施工。 因此被告应承担相应民事责任

4、，支持原告某些诉讼祈求，由被告对受损楼房主体构造和给排水系统采用补救加固办法。5、 6月，王某与李某出于投资目，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。 分析提示：依照民法通则78条和物权法101条规定和合同法230条规定，共有权人和承租人都享有优先购买权。但共有权人优先购买权利是物权上优先权，承租人权利是债权上优先权，物权优先于债权，基于物权优先购买权就优先于基于债权优先购买权，因此同等条件下，共有权人优先购买权利优先。6、 A与B是夫妻，有一子一女甲和乙。A于1992年12月30日死亡。在1991年5月30日登记房地产资料中有权利人为A房产，即陈家宅10号，

5、建筑面积共计127平方米，但其中没有记载土地使用状况。 分析提示：B诉讼祈求能得到支持。 本案属于共有权物代替后分割问题。A、B共同共有房屋陈家宅10号，其中A 、B各拥有一半权利，属于A一半在A死亡后发生继承，由B、甲和乙按份共有 。关于两套新安顿房屋，应看作本来陈家宅10号代替物， B一方面享有一半权利；另一方面，在没有遗嘱继承状况下，按照法定继承顺序，此外一半权利由B、甲和乙三位第一顺序继承人按份继承，各享其中三分之一权利。 对于甲修复房屋所用资金和获得新居差价补贴同样由B、甲和乙按权利分额承担义务。7、 4月13日，某号601室朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己房子进行个性化

6、装修，在外阳台内贴了深红色面砖。 分析提示：法院判决合法。 专有所有权人与普通所有权人所享有权利应当是相似，即具备绝对性、永久性和排她性。专有所有权人对其专有某些具备占有、使用、收益和处分权能。对于侵犯专有某些权利，有权提出停止侵害、排除防碍、补偿损失等民事祈求。但是，专有所有权人在行使其权利时候，为了全体建筑区别所有权人共同利益其也应当承担相应责任。例如，对建筑物不当毁损，未按照专有某些本来用途和使用目予以使用，随意变化通过专有某些电线、水管、煤气管道等。本案朱某在自己拥有产权房屋阳台内贴上红色面砖，是一种个性化装饰，是对专有某些所有权行使，而非对外墙损坏，没有侵害其她业主合法权益。 8、

7、张女士、古先生及其女儿从美国回来后购买某号201室一套房屋，一家三口是该房房屋共有权人，某物业管理公司为该居住社区前期物业管理单位。 分析提示：在住宅使用公约未作明确规定状况下，对业主不具备约束力。 所谓成员权是指建筑物区别所有权人基于在一栋建筑物构造、权利归属及使用上不可分离共同关系而产生，作为建筑物一种团队组织成员享有权利与承担义务。它不但是财产关系，更重要是管理关系，也是与专有所有权、共有权所有权紧密结合而不可分割一种永续权。其体现为具备表决权、参加制定规约、选举及解任管理者等，同步承担相应义务。 随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部构造愈来愈复杂，各区别所有人之间关系也随之而复杂化，

8、因而完全由法律、法规来规定各建筑物区别所有人内部管理关系，看来是十分困难。最佳办法是借鉴国外经验，规定在建筑物区别所有状况下，由各区别所有人成立一种自治性管理团队组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设立常设性管理委员会，管理寻常事物，并解决因使用专有某些、共有权某些而产生纠纷。普通来说，如果章程、合同无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与专有某些在整个建筑物中占有份额相联系。 本案张女士作为该社区成员权人，在公约未明确统一规定阳台封闭模式、规格和材料状况下，有权决定自己家阳台装修风格。 9、 原告开发建造京银大厦和被告开发中商大厦相距8米。1995年10月26日，京银大厦

9、开工打桩时，中商大厦做基坑围护。 分析提示：该判决重要根据：国内民法通则第83条对相邻关系基本内容和责任形式以及解决相邻关系 基本原则作了一定规范，即“不动产相邻各方，应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理精神，对的解决截水、排水、通行、通风、采光等方面相邻关系。给相邻方导致妨碍或者损失，应当停止侵害，排除妨碍，补偿损失”。 该案发生在20世纪90年代。当时判案根据是民法通则有关规定。而从10月1日起，物权法颁布实行为此类案件提供了较为详细有关规定。10、 1993年12月，中华人民共和国银行广东某市分行(如下简称中行分行)与该市东大集团股份有限公司(如下简称东大集团)订立了一批授信合

10、同，依照该批授信合同，中行分行分别为东大集团项下12份信用证发放贷款，共计美元22309889.11元。 分析提示：第一种意见以为，东方管理公司不享有优先受偿权，理由是(1)本案中当事人向市政府、房产局报批行为不是抵押登记行为；(2)虽然是抵押登记行为，也因违背当时法律、法规规定而应认定无效。根据广东省人大常委会通过广东省抵押借款条例第11条，以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证，而当时东大集团公司并无房产证书，且至今也未获得房产权证书。 这种意见有着强烈地方性，局限性强，因而不具备一定说服力。 第二种意见较第一种意见更为合理合法。其理由是：(1)本案中当事人行为，是一种意思表达非常清晰、明

11、确抵押登记行为；(2)该抵押行为合法有效。东大集团公司在设定抵押时，虽然没有房屋产权证书，但已非常清晰地向登记部门阐明了是在建工程，且该工程至今也无任何权属争议。最高人民法院关于合用中华人民共和国担保法若干问题解释第47条明确规定：“以依法获准尙未建造或者正在建造中房屋或者其她建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定有效。” 固然，该案发生时间较早，如果发生在当前，物权法已经颁布实行，其中第180条和187条就有关问题已经规定比较清晰，即“正在建造建筑物可以抵押，抵押权自登记时设立”，该问题已经不存在疑问。并且为了配合物权法实行，北京市还就有关问题做了地方性规定，即“市、区(县)国

12、土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核算，其抵押部位必要是实际竣工某些”。11、 A公司、B研究所和C公司订立合同，成立赛艇倶乐部有限公司。注册资金人民币1200万元。 分析提示：依照开始实行新公司法有关规定， A公司和B研究所具备诉讼主体资格。应当支持原告诉讼祈求。这是新公司法增长和并有较大改动股东直接和派生诉讼制度。 依照本案事实， C公司未按照合同商定将土地使用权进行变更手续，并且挪用资金，这些都属于违背法律和章程规定损害股东利益行为，因而股东可以间接或直接提起诉讼，维护赛艇倶乐部有限公司和个股东利益。 法院受理该案件后，在查明事实基本上，可以判令：被告交足注册资金；偿还挪用资金；

13、按出资比例分担被告赛艇倶乐部亏损，并依照公司法150条有关规定，判令关于负责人员承担补偿责任。12、 1999年4月，吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其订立土地转让合同，使其遭受巨大损失为由起诉至法院规定确认双方订立合同无效，大发公司补偿吉安斯中心设计费100万元，为履行合同支付房租、电话费、工资154547元及孽息。 分析提示:依照上述案例通过，大发公司与金鹏公司虽然已经订立土地使用权转让合同，但并未履行土地移送手续，且已经在法院调解下达到合同，合同无效，返还土地转让费。 在明确了大发公司与金鹏公司之间合同无效基本上， 吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其订立土地转让合同，使其遭受巨大损失

14、诉由就不再成立。 在吉安斯科贸中心诉讼理由已经不再成立状况下， 关于大发公司将其房地产（而非仅仅土地转让）转让给吉安斯公司合同与否有效问题就迎刃而解了。为了减少交易成本和社会资源挥霍，在争取当事人意见基本上， 既然转让主体、客体合格，权利义务比较明确，双方合同订立和履行过程也基本符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用”原则，因此本着增进合同有效原则，法院认定双方合同为有效合同，应当继续履行。 本案争议焦点在于大发公司与否具备转让土地使用权资格，依照案例提供条件，特别是“北京市规划管理局向大发公司发出告知书”这一细节，可以证明大发公司是事实上土地使用权人，但其应当补办土地使用权证书。 分析此类案例重

15、要参照根据是建设部8月修改发布。13、 1992年潘甲与李某再婚。李某原居住房屋是其女婿胡某承租，再婚后李某将该房屋与潘甲公房合并调换成一处，然后又与潘甲儿子潘乙单位换房，潘甲作为承租人与李某共同居住。 分析提示：依照该案通过，该案是在公有住房出售过程中浮现公房购买问题，并且该案还涉及继承问题。 综合本案例提供条件， 潘甲与李某共同居住由潘甲作为承租人房屋， 潘甲与李某作为共同使用权人，胡某是合法居住权人，潘乙和潘某也是合法居住权人，在胡某购买之前应当依照该房置换过程，分别拟定胡某、潘甲、潘乙对该房份额。 鉴于该房已经由胡某购买，在承认胡某购买权同步，也应当承认李某居住权和继承权、潘乙居住权和

16、继承权、潘某居住权。因而应当由胡某依照实际状况予以潘乙和潘某一定补偿后，房屋由李某居住，由胡某所有。 该案发生在国内城乡住房制度改革过程中，所涉及问题复杂并且具备筹划经济向市场经济转轨特色，解决这种问题原则应当遵循民法公平原则，在不违背公房购买政策状况下，兼顾各方当事人权益。14、 ，吴先生等70多位业主与某房地产开发公司订立了商品房预售合同，以分期付款方式购买了商品房，双方商定：逾期交楼180天以内，违约金按银行利息1。2倍计算；如果超过180天，则按每日购房款0。05%计算。 分析提示：本案所涉及问题是对格式条款解释原则。格式合同解释需遵循两个原则：一是不利于条款提供人原则，即当合同有两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方解释，也就是作出有助于其相对方解释：二是非格式条款优于格式条款，例如房地产买卖合同中双方商定补充条款，如果与格式条款不一致，固然采用补充条款商定。 依照该解释规则，应当作出不利于合同中格式条款提供方解释。即按原告理