精装修管理流程.docx

1、精装修管理流程精装修管理流程一、前言为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程，与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程。本流程及实施细则按中元房产开发流程及实施细则的格式编写，可与已颁发的中元房地产开发流程及实施细则配套使用。本流程及实施细则由集团公司工程成本部会同百胜麒麟(南京)建设发展有限公司材料装修部结合东郊小镇一期的实施全过程和二、三期实际操作的经验，并参考了其他开

2、发公司的管理经验，对公司已有的制度、管理流程及实施细则进行了汇总、补充和完善，特别针对一期交房后出现的问题进行了流程整理及提出实施方法，供中元集团范围内各房地产开发子公司精装修管理人员参考使用。二、精装修项目管理流程三、精装修项目实施细则(一) 精装修项目前期准备阶段实施细则精装修项目定位：在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。1、责任部门：集团公司市场研究部组织，设计研究部、工程成本部配合2、工作程序：1)市场研究部对在项目定位时对是否做精装修作出论证；2)市场研究部会同设计研究部、集团公司工程成本部根据项目定位调查装修风格、装修标准、当

3、地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本提出建议；3)根据项目定位，提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准，并随同整体作业大纲下发给项目子公司。3、工作接口及工作周期：在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成；工作周期约为15-20天。4、工作提示：5、相关附件：参与户型设计：在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)2、工作程序：1) 子公司装修设计部门功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设计部进行户型优化设计，提出户型调整意见；2) 子公司技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续

4、进行较大的修改。3、工作接口及工作周期：户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；工作周期约为7-10天。4、工作提示：1) 建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；2) 装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性；5、相关附件：无精装修方案设计：根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)负责，销售部、材料装修部(材料采购、施工管理部门)、预算部配合，集团公司市场部、设计研究部、工程成本部参与方案确定。2、工作程序：1) 子公司装修设计部门根据确定的户型平面和装修定位

5、情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；2) 装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行汇报。3) 各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核。4) 根据各部门意见对设计方案进行调整；3、工作接口及工作周期：在扩初设计阶段完成；工作周期约为30-45天(根据户型多少确定)。4、工作提示：1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知施工图设计单位进行调整；同时，技术部如建筑方案调整，也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；2) 精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，

6、特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；5) 方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并

7、要求提交成本估算清单。水电定位图：为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)2、工作程序：1) 子公司装修设计部门根据精装修方案提出水电定位图并提交技术部；2) 子公司技术部应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行施工图设计。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为10-15天(根据户型多少确定)。4、工作提示：1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；2

8、) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；3) 水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放置的影响等。5、相关附件：(水电定位图)材料/部品清单：根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)，其他部门配合2、工作程序： 1) 子公司装修设计部门根据精装修方案对设计单位提出的材料/部品清单就材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；2) 子公司预算部对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实。3、工作接

9、口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时间约为4-5天。4、工作提示：1) 在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。5、相关附件：(材料、部品清单格式)(需材料装修部提供)成本估算：针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。1、责任部门：项目子公司预算部，其他部门配合2、工作程序：1) 装修方案的成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由预算

10、部提供；2) 子公司预算部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设计部门及其主管领导调整设计方案。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时间约为7-12天(视户型多少确定)。4、工作提示：1) 该阶段是成本控制的关健，各有关部门务请做好该项工作；2) 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；3) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损

11、耗测定应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。5、相关附件：(成本估算书)样板房施工图设计：在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部(精装修设计负责部门)2、工作程序：1) 材料装修部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为15-20天(视户型多少确定)。4、工作提示：1) 样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；2) 样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；3) 样板房设计要结合

12、样板房搭建处的土建状况进行设计；4) 样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。5、相关附件：土建/装修交接标准的确定：根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。1、责任部门：项目子公司工程部组织，材料装修部、技术部、预算部参与。2、工作程序：1）工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围。3、工作接口及工作周期：在主体招标前完成；要求在23天完成。4、工作提示：1)

13、为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；2) 需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。5、相关附件：样板房施工单位选择：1、责任部门：材料装修部(装修施工管理部门)组织，其他部门参与。2、工作程序：装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。有关程序详见公司招投标管理办法。3、工作接口及工作周期：在精装修

14、样板房施工图完成进行；要求在20-25天完成。4、工作提示：1) 样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；2) 样板房施工单位优先从集团公司或子公司合格供应商中选定，如果从其他渠道选择的须加强考察。5、相关附件：招投标管理办法材料/部品招标：根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。1、责任部门：材料装修部(装修施工管理部门)组织，其他部门参与。2、工作程序：1) 材料装修部根据工程进度计划编制材料/部品招标计划；2) 装修设计部门根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求；3) 预算部根据施工图及材料清单进行数量

15、估算；4) 装修施工管理部门负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；5) 装修施工管理部门组织招标。有关程序详见公司招投标管理办法。3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成进行；要求在20-25天完成。4、工作提示：1) 该阶段是由于时间紧，招标项目数量多，并考虑部分材料要根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。5、相

16、关附件：招投标管理办法样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修施工管理部门)组织，其他部门配合2、工作程序：1) 材料装修部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；2) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；3) 及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；4) 装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整；5) 及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；6) 材料装修部应配合销售、企划部门对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导

17、示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。7) 组织集团公司市场部、设计研究部、工程成本部、子公司销售部、技术部、预算部及销售代理单位对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。3、工作接口及工作周期：施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间25-35天完成。4、工作提示：1) 为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加

18、强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。5、相关附件：无材料/部品定样、签订合同1、责任部门：材料装修部(装修施工管理部门)组织，其他部门参与。2、工作程序：1) 装修装修部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品定样；相关程序和要求详见甲供材料(设备)管理办法。2) 装修施工管理部门根据招标文件组织合同的签订、交底；相关程序和要求详见经济合同管理办法。3、工作接口及工作周期：招标完成后在约定的时间内完成。4、工作提示：1) 由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明

19、确承诺的材料/部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传。2) 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。5、相关附件：招投标管理办法、经济合同管理办法、甲供材料(设备)管理办法精装修交楼标准的确定1、责任部门：材料装修部组织，销售部、预算部、技术部、销售代理公司参与。2、工作程序：1) 销售部根据销售合同要求提出交楼标准的内容。2) 材料装修部根据样板房施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。3、工作接口及工作周期：样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约7

20、-10天。4、工作提示：1) 销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；3) 对交楼标准的描述尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行承诺，如进户门等。5、相关附件：批量精装修房施工图绘制：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。1、责任部门：项目子公司材料装修部(精装修设计负责部门)，技术部、预算部配合。2、工作程序：1) 材料装修部或设计单位在样板房

21、施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图；2) 施工图绘制完成后应提交技术部、预算部进行轮阅，如有问题及时进行修改。3、工作接口及工作周期：样板房施工完成后进行；工作时间约为30-45天(视户型多少确定)。4、工作提示：1) 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；2) 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外

22、)；4) 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；5) 对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。5、相关附件：(批量装修施工图深度要求)主体施工图设计变更：根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。1、责任部门：项目子公司技术部(设计管理部门)2、工作程序：1) 材料装修部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交技术部；2) 技术部应组织设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位；具体程序详

23、见公司技术变更和现场签证管理办法。3、工作接口及工作周期：样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出；工作时间约为7-10天(视问题多少确定)。4、工作提示：1) 技术部应及时对存在的问题及时提出技术变更，避免造成事后返工。5、相关附件：技术变更和现场签证管理办法(二) 精装修项目实施（施工）阶段实施细则批量精装修施工招标1、责任部门：材料装修部(装修施工管理部门)组织，其他部门参与。2、工作程序：1) 装修施工管理部门根据项目二级计划提出批量精装修招标计划；2) 预算部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；3) 装修施工管理部门负责收集装

24、修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；4) 装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；5) 子公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。有关程序详见公司招投标管理办法。3、工作接口及工作周期： 在装修具备进场条件一个月前完成招标；招标工作要求在60-90天内完成。4、工作提示：1) 各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标计划的编制、批量精装修图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；2) 为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求

25、，详见装修工艺流程图、精装修工程防裂防渗漏作业指引、精装修工程产品保护标准作法(参考)，以便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑；3) 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验；4) 装修单位如土建非总包单位中标，须与总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作界面，协调好装修报建问题。5、相关附件：招投标管理办法 精装修/土建施工交接：根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。1、责任部门：项目子公司工程部负责组织，材料装修部、监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。2、工作程序：

26、1) 当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理进行交接；监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收；2) 工程部组织材料装修部、监理公司、总包单位、装修总包单位及其他单位进行交接验收，填写验收记录；3) 对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。4) 监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。3、工作接口及工作周期：主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间包括整改时间每批次应在10-15天内完成。4、工作提示：1) 为保证精装修施工有足够时间，建议

27、主体工程按批(3-4幢)达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；2) 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改；3) 3) 验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志；4) 验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。5、相关附件：建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001、(当地的验收标准及办法)土建整改1、责任部门：项目子公司工程部负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与，监理公司进行监督。2、工作程序：1) 监理公司将验收

28、过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报工程部一份备查；2) 土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修；3) 各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装修单位、材料装修部等相关部门进行验收；4) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。3、工作接口及工作周期：土建/装修进行交接验收后限时进行；一般问题必须在10-15天内完成，对问题比较大的如外墙渗漏、屋面渗漏、门窗渗漏等问题可适当延长，但不得影响精装修的正常施工。4、工作提示：1) 为保证精装修施

29、工有足够时间，建议主体工程按幢达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；2) 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改，务必在装修开始前完成整改。3) 整改验收应逐户进行。5、相关附件：建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001精装修施工1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修施工管理部门)组织，监理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各种材料/部品供应商参与。2、工作程序：1) 开工准备工作的检查。材料装修部和监

30、理检查精装修总包单位是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，材料装修部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。3) 材料装修部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；4) 材料装修部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况；5) 施工进度控制。材料装修部根据公司主要节点计

31、划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。材料装修部每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及集团公司对口部门；6) 技术变更和现场签证应严格按公司技术变更和现场签证管理办法进行审批；7) 材料装修部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态；8) 重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和材料装修部批准后实施；实施过程中，监理及材料装修部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚；9) 施工期间应加强文明施工管