设施设备维保服务验收标准及流程.docx

1、设施设备维保服务验收标准及流程设施设备维保服务验收标准及流程 目的规范物业设施设备维修保养外包验收管理工作，保证设施设备外包维保质量达到合同要求的质量标准，确保设施设备良好运行。 适用范围适用于成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司所区内物业设施设备维修保养业务的外包监管工作。 职责 项目物业服务中心设施设备维护部负责依据维保合同约定和国家、地方相关标准（规范）对外委维保单位对项目设施设备维修保养工作质量进行验收。 片区工程负责人负责对项目设施设备维护部的设施设备外包验收工作进行指导和督察检查。 工程管理部负责对片区项目设施设备维护部的设施设备外包验收工作进行评价。 流程 前期交接工作流程图

2、正常维保期管理工作及维保费用支付流程图 程序要点 物业服务中心设施设备维护部根据合同实施时间，检查维保单位在入场前一周内完成所承担设施设备维保系统的普查工作，并收集设施设备维保书面形式的普查记录。 收集现维保单位对在普查过程中发现的前期维保单位的遗留问题所提出的解决方案。 督促两家维保单位在设备交接检查中发现的问题达成一致意见，双方确认，项目监交，形成交接检查记录。监督完成移交工作。 根据合同要求，收集现维保单位针对系统不同情况制订的周检、月检、季检、年检计划。 对维保单位保养计划、内容、标准及检查情况进行确认：5.5.1 落实维保单位人员相关的上岗证、操作证，收集其提供的复印件备案。5.5.

3、2 检查维修保养单位周检、月检、季检、年检计划的执行情况及相关维保总结。5.5.3 检查维修保养单位对召修时限性和维保质量满足合同要求。5.5.4 验收所更换配件是否为原机型配件，或须经我方同意后，使用的配件，并签字确认。5.5.5 督促维保单位根据设施设备系统设备运行情况提出更换、大修、改造计划。5.5.6 对维保中发现的问题，项目设施设备维护部必须以书面的形式向维保单位发整改通知书限期整改，并保存相关的整改记录，跟踪整改情况。项目工程负责人对整改效果不佳的维保单位，应组织对其进行有效沟通，形成沟通纪要，发工程管理部备案。 项目设施设备维护部按期对委外维保单位在本项目空调维保工作进行月度、季

4、度和年终考评。并作为维修保养款项支付依据。 工程管理部不定期检查维修保养外包验收的相关资料和维修保养质量。 验收标准 服务人员行为规范内容要求员工形象1.维保人员的总体要求：维保人员均配戴统一的工作牌。2.具有良好的工作状态，上岗前须由维保方进行培训取得上岗证后才能上岗，对于不符合要求的，维保方应立即予以更换。3.维保方的现场负责人素质要求中专及以上文化，具有亲和力和较强的沟通能力，未经甲方同意不得擅自更换。员工行为问候在任何工作场所，见到客人应主动问候。礼貌语言1.使用 10 字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、再见。2.因自身原因给对方造成不便，应及时致歉。3.使用节假日的祝福语。整体姿态端

5、正，自然大方，工作中做到：走路轻、说话清、操作稳，尽量不露出物品相互碰撞的声音。服装要求统一、整洁、大方 维保服务标准6.2.1 空调系统维保服务标准A、空调系统维保服务的工作频次检查（维保）内容频次空调季节机油压力、油位、有无漏点；氟利昂高低压力值、有无漏点、是否适量、循环水泵、补水系统、吸排气温度、设备电流。每周检查一次电源箱、控制箱、水温、水压、风机盘管、风柜、主板 PLC、接触器、水流开关。每月检查一次室内风系统、新风系统、冷冻水管网、主机运行情况、运行参数、压缩机系统（油、气、控制几大部份）、水质等。每季检查一次非空调季节对室外管道系统进行排水处理每月检查一次对主机内各压缩机加热器（

6、加热带）进行检测更换。防止没加热时起动压机从而损坏压缩机。对各管道系统、机油系统、冷冻水管网系统进行检测，防止各系统有漏点，减少损失。对风系统进行风压、风量检查，对各过滤网进行清洗维护。对压缩机机油系统进行检测，如需更换过滤器、机油则对此进行更换，补加氟利昂、排空等工作。对电器控制系统、供电系统进行线路、绝缘性能检测、观测外表面有无损坏，除尘除垢。主机冷凝器的清洗、风机电机的维修保养。开机前的全面检测工作。一年内水过滤器检查维护半年一次风机过滤网检查维护每季检查一次水泵、水管阀门、膨胀水箱、风管用调节阀加油、防锈除锈半年一次所有冷冻水管路保温、接水盘是否被堵进行检查半年一次空调冷冻水进行水质化

7、验半年一次各风机盘管、循环水管网进行维护，对空调补水系统、自动排空系统进行检测半年一次各调节阀、风口、散流器、消声器等检测维修调整半年一次备注：项目根据现场实际需要可临时增加频次。每次维修保养不少于二名技术人员参与B、空调服务验收标准检查内容检查方法质量标准空调电源、控制箱部份配电箱全 数 检查，目视与电工工具结合检查A、空气开关各相触点是否接触是否良好，有无缺相、有无发热现象、螺丝有无松动，并进行维修。B、机组工作电流与空气开关是否相符。机组控制箱A、接触器三相是否接触良好，触点有无烧环，是否缺相，接触器线圈有无阻值，并处理。B、过电流保护器整定电流是否合理，有无损坏，并处理。C、缺相、欠压

8、、时钟保护器是否下常工作，各接线触点有无松动、发热现象，并处理。压缩机部份压缩机主机全 数 目 视检 查 和 试验检查维修机组整机情况，静止和运行时冷媒压力，确认冷媒充注量是否充足，检查各零部件及各接口是否有油渍，是否有泄漏，冷媒是否干燥、冷媒管路中是否有脏堵或冰堵。检查维修各运动、转动部件，在运行中是否有异常响声，判断运动、转动零部件是否有磨损，间隙不当的缺陷。检查维修油位，油的颜色，运行中的油压差等。按常规以及各厂家的说明书，在需更换冷冻机油以及油过滤器芯时加以更换，确保机油的粘度，运行所需的油压。对压缩机进行听、看、摸等手段进行认真、细致地诊断，必要时进行解体彻底检查。检查维修外围电器执

9、行和探测元件，如电磁阀、电动膨胀阀、温度传感器、压力传感器等，必须全部完好，探测元件必须准确无误。电控制气系统全 数 目 视检 查 和 试验检查电脑内存设定值、标准电路控制程序、电子时间继电器压缩机反相保护电路、启动过电流保护线路、三相不平衡保护线路正常。安全保护系统全 数 目 视检 查 和 试验检查高压、低压保护开关、油压差保护、三相快速反应过电流继电器、压缩机反相保护继电器、油加热器、压力保险阀压缩机再次启动继电器、冰点保护感温器正常。压缩机部份冻机油系统全 数 目 视检 查 和 试验A 检查机油水平是否合理，机油量是否合适，机油有无漏点B 检查机油电加热器（压缩机电加热带）是否完好，功率

10、是否合适，电阻值正常。C 检查机油油温、机油压力是否正常，能否正常开机。D 检查机油过滤器有无堵塞现像等。氟利昂系统全 数 目 视检 查 和 试验A 氟利昂系统有无漏点，从液镜中观察氟是否适量，系统中有无水份，在运行时观察有无不容气体。B 在运行时检查维修排气、吸气压力值是否合理，高低压保护器是否正常工作，整定值是否合理，检查维修排气、吸气温度是否在一合理值。C 检查维修温度传感器是否完好，主控器 PLC 工作是否正常，程序有无错误，各副触点是否工作正常。D 氟利昂在系统中流动是否畅快，过滤器是否需更换，澎胀阀是否工作正常，电磁阀是否工作，线圈是否完好等。冷却水系统水泵全 数 试 验检查水泵有

11、无漏水、有无反转、有无异响冷凝器进出水水压差、水温差是否达到设计要求补水系统补水系统是否正常工作，管网内有无空气，自动排气阀是否能正常工作管道、管件各 抽 查 至少 5 处，目视检查管道接头有无松动，保温材料有无掉落；管道调节阀、补水水箱、管道有无生锈、有无漏水；水管系统上过滤器是否安装完好，有无清洗等风机盘管及风柜风机盘管抽查至少5 台，目视和 试 验 检查风机电机是否完好，控制、控温电路是否正常。进出风温度、风压、风速是否达到设计要求；盘管接水盘有无阻堵，有无异物掉入，盘管及风管保温材料有无掉落风柜全数目视和 试 验 检查新风风柜工作是否正常。回风口、过滤网是否清洗，过滤网是否完好；风柜皮

12、带松紧是否合适，有无异响。进出风温度、风压、风速是否达到设计要求；风柜接水盘有无阻堵，有无异物掉入，风柜、风管保温材料有无掉落成品保护抽查至少5 处，目视检查空调设备设施维修、维保、大、小修时，应备足成品保护材料和措施，做好成品保护其他员工形象随 机 抽 查至少 1 名员 工 ， 目视检查着干净、整洁、统一的工装、佩戴工作牌等员工行为符合附件 1 相关要求计划管控查 本 月 计划计划制定合理、有效，严格执行计划内容并达到相应的效果C、结果运用a)每周巡检发现不符合质量标准要求不能超过 2 项（处），前周已经记录但未按要求整改的项，次周记两项，再次周记三项，以此类推直至整改为止。超过 3 项（处

13、），扣除当季空调维修费用的 %；超过 4 项（处），扣除当季空调维修费用的 1%；超过 5 项（处），扣除当季空调维修费用的 3%。b)月检发现不符合质量标准要求不能超过 2 项（处），超过 2 项（处），扣除当季空调维修费用的 1%；超过 3 项（处），扣除当季空调维修费用的 2%；超过 4 项（处），扣除当季空调维修费用的 3%。c)每出现一次严重不合格，则扣除当季空调维修费用的 2%。严重不合格是指： 质量不符合合同约定的质量标准相关要求，或合同约定的其它要求，经过与现场负责人沟通后，未按要求整改（不可抗因素除外）。 未提供半/年度维保报告或维保总结。 员工工作未按行为，形象不符合标准。

14、 未提供空调维修计划。 未按要求递交维保工作记录。 空调故障处理不彻底。 接到召修电话后应在 4 小时内到达故障现场进行维修。 故障后 8 小时内应确保空调恢复正常。 随意更换空调主、配件品牌。 空调主、配件品牌采用假冒伪劣产品更换。 空调维修人员无证上岗。 空调维修人员现场作业不规范，不积极配合。 外包维保合同期内，以各种理由要求进行价格调整。d)抽查维保人员未按合同要求到位，每次扣除当季空调维修费用的 5%；以此类推。若员工数量达到合同要求但现场质量不达标，我公司提出合同履行预警，给予维保公司一个月整改时间，如未整改或整改效果不佳的，我公司有权提出解除合同，解除合同造成的损失由空调维保公司

15、承担。e)客户对空调维保服务的有效投诉，每出现一次，扣除当季空调维修费用的 5%。一个月内产生三次及以上投诉或造成其他严重损害，项目有权要求解除合同。f)若发生的事件同时满足上述多项扣款条件，可重复扣减费用。g)项目有权对进入本园区的不遵守规章制度的空调维修工（含管理人员）要求更换。h)若发生恶意撤场事件，扣除当季全部空调维修费用和合同履约保证金，并赔偿相应损失。6.2.2 电梯系统维保服务标准A、电梯系统维保服务的工作频次a)半月维保项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响

16、4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑，转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护拦安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁, 触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合

17、标准21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁, 触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于 7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常b)季度维保项目（内容）和要求季度维保项目（内容）和要求除符合 A1 半月维保的项目（内容）和要求外，还应当符合表 A-2 的项目（内容）和要求。序号维保项目（内容）维保基本要求1减速机润滑油油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏2制动衬清洁，磨损量不超过制造单位要求3位置脉冲发生器工作正常4选层器动静触

18、点清洁，无烧蚀5曳引轮槽、曳引钢丝绳清洁，无严重油腻，张力均匀6限速器轮槽、限速器钢丝绳清洁，无严重油腻7靴衬、滚轮清洁，磨损量不超过制造单位要求8验证轿门关闭的电气安全装置工作正常9层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带按照制造单位要求进行清洁、调整10层门门导靴磨损量不超过制造单位要求11消防开关工作正常，功能有效12耗能缓冲器电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀13限速器张紧轮装置和电气安全装置工作正常c)半年维保项目（内容）和要求半年维保项目（内容）和要求除符合 A2 季度维保的项目（内容）和要求外，还应当符合表 A-3 的项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求1电动

19、机与减速机联轴器螺栓无松动2曳引轮、导向轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好3曳引轮槽磨损量不超过制造单位要求4制动器上检测开关工作正常，制动器动作可靠5控制柜内各接线端子各接线紧固、整齐，线号齐全清晰6控制柜各仪表显示正确7井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好8曳引绳、补偿绳磨损量、断丝数不超过要求9曳引绳绳头组合螺母无松动10限速器钢丝绳磨损量、断丝数不超过制造单位要求11层门、轿门门扇门扇各相关间隙符合标准12对重缓冲距符合标准13补偿链（绳）与轿厢、对重接合处固定、无松动14上下极限开关工作正常d)年度维保项目（内容）和要求年度维保项目（内容）和要求除符合 A3 半年

20、维保的项目（内容）和要求外，还应当符合表 A-4 的项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求1减速机润滑油按照制造单位要求适时更换，保证油质符合要求2控制柜接触器，继电器触点接触良好3曳引轮槽制动器铁芯（柱塞）进行清洁、润滑、检查，磨损量不超过制造单位要求4制动器制动弹簧压缩量符合制造单位要求，保持有足够的制动力5导电回路绝缘性能测试符合标准6限速器安全钳联动试验（每 2 年进行一次限速器动作速度校验）工作正常7上行超速保护装置动作试验工作正常8轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓紧固9轿厢和对重的导轨支架固定，无松动10轿厢和对重的导轨清洁，压板牢固11随行电缆无损伤12层门装置和地

21、坎无影响正常使用的变形，各安装螺栓紧固13轿厢称重装置准确有效14安全钳钳座固定，无松动15轿底各安装螺栓紧固16缓冲器固定，无松动注：(1)如果某些电梯没有表中的项目（内容），如有的电梯不含有某种部件，项目（内容）可适当进行调整（下同）。(2)维保项目（内容）和要求中对测试、试验有明确规定的，应当按照规定进行测试、试验，没有明确规定，一般为检查、调整、清洁和润滑（下同）。(3)维保基本要求，规定为“符合标准”的，有国家标准应当符合国家标准，没有国家标准的应当符合行业标准、企业标准（下同）。(4)维保基本要求，规定为“制造单位要求”的，按照制造单位的要求，其他没有明确的“要求”，应当为安全技术

22、规范、标准或者制造单位等的要求（下同）。（5）电梯维保单位每次不少于 2 人，可以根据电梯的数量、使用频率、电梯运行时间可以对维保的部分内容的进行调整和加强维保次数。B、电梯服务验收标准检查部位内容与要求检查方法机房（机器设备间）及相关设备机 房 通 道和通道门(1)应当在任何情况下均能够安全方便地使用通道。如采用梯子作为通道时，必须符合以下条件：通往机房或者机器设备区间的通道不应当高出楼梯所到平面 4m；梯子必须固定在通道上而不能被移动；梯子高度超过 1.50m 时，其与水平方向的夹角应当在 6575之间，并不易滑动或者翻转；靠近梯子顶端应当设置把手；(2)通道应当设置永久性电气照明；(3)

23、机房通道门的宽度应当不小于 0.60m，高度应当不小于1.80m，并且门不得向房内开启。门上应当装有带钥匙的锁，并且可以从机房内不用钥匙打开。门外侧应当标明“机房重地，闲人免进”，或者有其它类似警示标志。现场查看机 房 照 明与开关机房应当设置永久性电气照明；在机房内靠近入口（或多个入口）处的适当高度应当设有一个开关，控制机房照明。现场查看断 错 相 保护每台电梯应当具有断相、错相功能；电梯运行与相序无关时，可以不装设错相保护装置。现场测试主开关主开关不得切断轿厢照明和通风、机房（机器设备间）照明和电源插座、轿顶与底坑的电源插座、电梯井道照明、报警装置的供电电路。现场测试驱动主机(1)驱动主机

24、工作时应当无异常噪声和振动；分贝仪测2)曳引轮轮槽不得有严重磨损，如果轮槽的磨损可能影响曳引能力时，应当进行曳引能力验证试验（参见 和 ）。现场查看紧急操作(1)手动紧急操作装置应当符合以下要求：对于可拆卸盘车手轮，设有一个电气安全装置，最迟在盘车手轮装上电梯驱动主机时动作；松闸扳手涂成红色，盘车手轮是无辐条的并且涂成黄色，可拆卸盘车手轮放置在机房内容易接近的明显部位；在电梯驱动主机上接近盘车手轮处，明显标出轿厢运行方向，如果手轮是不能拆卸的可以在手轮上标出；能够通过操纵手动松闸装置松开制动器，并且需要以一持续力保持其松开状态；进行手动紧急操作时，易于观察到轿厢是否在开锁区；现场查看(2)紧急

25、电动运行装置应当符合以下要求：依靠持续揿压按钮来控制轿厢运行，此按钮有防止误操作的保护，按钮上或其近旁标出相应的运行方向；一旦进入检修运行，紧急电动运行装置控制轿厢运行的功能由检修控制装置所取代；进行紧急电动运行操作时 ,易于观察到轿厢是否在开锁区。3)应急救援程序：在机房内应当设有清晰的应急救援程序。限速1）限速器或者其他装置上应当设有在轿厢上行或者下行速度达到限速器动作速度之前动作的电气安全装置，以及验证限速器复位状态的电气安全装置；（2）使用周期达到 2 年的电梯，或者限速器动作出现异常、限速器各调节部位封记损坏的电梯，应当由经许可的电梯检验机构或者电梯生产单位对限速器进行动作速度校验，并且由该单位出具校验报告。接地连接电气绝缘