资产评估学教学大纲.docx

1、资产评估学教学大纲资产评估学教学大纲前 言（一）本门课程的性质和教学目的本课程属于普通高等学校经济学类、工商管理类、管理科学与工程类专业本科生选修课程。本课程的教学目的在于，使学员能够将本课程内容与以前所掌握的会计学、财务管理学，以及经济管理基础知识联系起来，具备从事资产评估工作的基本素质。（二）本门课程的教学要求本门课程的先修课程是经济学、会计学、财务管理等。由于本门课程具有实务操作性强、计算多、涉及知识面广等特点，因此，在教学中应针对学生的具体知识水平和能力，做到所教学的内容能与学生先前所学的有关知识结合，以课堂讨论、作业、案例分析的形式加深学生对本门课程的基本理论与基本方法的理解和掌握。

2、在条件许可的情况下，可请评估事务所同志做评估实践报告，以加强教学过程中理论与实践的结合。（三）本门课程教学的课时分配本门课程的教学计划课时为36课时（2学分），建议教学课时按以下方案分配：章 节 内 容课 时 分 配备 注第一章 导论第二章 资产评估的程序与基本方法第三章 机器设备评估第四章 房地产价格评估第五章 无形资产评估 第六章 金融资产评估第七章 流动资产和其他资产评估第八章 企业价值评估第九章 期权定价模型在资产价值评估中的应用第十章 资产评估报告2435522533或4或6或6或不讲 机 动2合 计36第一章导 论一、学习目的和要求1、掌握资产的概念，辩识资产的类型。2、理解资产评

3、估的概念，阐明资产评估的特点。3、理解资产评估与会计计价的区别。4、分析资产评估目的和资产评估价值类型之间的关系。4、理解并学会运用资产评估原则。5、理解并分析资产评估目的和资产评估假设之间的关系。6、掌握资产评估标准。二、背景资料1、资产评估的发展概况资产评估作为一种有组织、有理论指导的社会经济活动应该是从20世纪40年代开始。到了20世纪80年代以后，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。在我国，现代意义上的资产评估活动是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它从维护国有资产、加强国有资产管理起步，逐步将评估对象扩展到各类所有制性质的资产。为了适应资产评估这一行业建立和发

4、展的需要，使资产评估工作有法可依、有章可循，伴随着资产评估业的发展，国家制定了一系列资产评估法规和规章制度。早在1989年，原国家国有资产管理局颁发在国有资产产权变动时必须资产评估的若干暂行规定，标志着中国资产评估业发展伊始即纳入法制轨道。1990年国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。1991年11月，国务院颁布了国务院第91号令国有资产评估管理办法。明确规定了全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，从事资产评估业务的机构必须取得国有资产管理部门授予的资产评估资格证书，同时规定了被评估资产的管理范围、评估遵循的程序、评估方法及法律责任。标志着我国的资

5、产评估制度基本建立。1992年7月，国家国有资产管理局根据国务院91号令的授权，制定颁发了国有资产评估管理办法施行细则，施行细则对资产评估的基本原则、资产评估的组织管理、资产评估原则和程序、资产评估方法标准、资产评估的法律责任等做出了具体规定，使国务院91号令具有可操作性。1993年12月成立中国资产评估协会，标志着中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律性管理过渡。1995年3月中国资产评估协会代表中国资产评估界加入国际资产评估准则委员会，标志着中国资产评估活动汇入了国际资产评估活动之中，中国资产评估行业管理组织已经与国际评估组织接轨。1995年5月，我国建立了注册资产评估师制度。19

6、96年7月，资产评估操作规范意见(试行)发布，分别就评估程序、评估方法、评估原则、信息收集及各种资产的评估等方面做出明确规定。标志着我国资产评估标准的初步建立。1999年7月，财政部印发了中国注册资产评估师职业道德规范和中国注册资产评估师职业后续教育规范。2001年7月，财政部发布资产评估准则无形资产,规定从2001年9月1日起施行。2004年2月财政部发布资产评估基本准则、资产评估职业道德准则基本准则，规定从2004年5月1日起施行。2、阅读材料中国资产评估协会：国际资产评估标准，经济科学出版社1996。第二章资产评估的程序与基本方法一、学习目的和要求1、掌握成本法、市场法、收益法的基本原理

7、和方法。2、掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。3、掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。4、掌握收益法计算常用公式。5、熟悉资产评估的程序。二、背景资料1、全国注册资产评估师考试辅导教材资产评估（2004年版）中关于资产评估程序的阐述。资产评估程序的重要性：（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证；（2）是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；（3）是资产评估机构和人员防范执业风险、

8、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。资产评估程序通常包括的主要环节：（1）明确资产评估业务基本事项；（2）签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估计划；（4）资产勘查和现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。2、收益法公式：（1）纯收益不变在纯收益A每年不变、折现率r固定且大于零、收益年期无限的条件下：PA/r 在纯收益A每年不变、折现率r固定且大于零、收益年限有限为n的条件下：P=在纯收益A每年不变、折现率等于零、收益年限有限为n的的条件下：P=An（2）纯收益在若干年后保持不变纯收益rt前n年有变化、自n + 1

9、年起保持不变、折现率r固定且大于零、收益年限无限的条件下：P=+纯收益rt前n年有变化、自n+1年起保持不变、折现率r固定且大于零、收益年限有限为n的条件下：P=（3）纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递增（递增额为b，若递减假定递减额为b时则将下面公式中的b改为“-b”）、折现率r固定且大于零、收益年期无限的条件下：P=在纯收益按等差级数递增（递增额为b，若递减假定递减额为b时则将下面公式中的b改为“-b”）、折现率r固定且大于零、收益年限有限为n的条件下：（4）纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递增（递增比率为s，若递减假定递减比率为s时则将下面公式中的s改为“-s”）、折现率r固

10、定且rs0、收益年期无限的条件下：在纯收益按等比级数递增（递增比率为s，若递减假定递减比率为s时则将下面公式中的s改为“-s”）、折现率r固定且rs0、收益年限有限为n的条件下：（5）纯收益前n年保持不变、已知未来若干年后（第n年末）资产价格为pn、折现率r固定且大于零的条件下：P= + pn /（1+r）n 3、全国注册资产评估师考试辅导教材资产评估（2004年版）在阐述重置成本的估算方法时，按照资产的功能与其重置成本之间是成线性关系还是非线性关系，将功能价值法划分为生产能力比例法和规模经济效益指数法。4、在求取资产总价值时，纯收益应为资产的自由现金流，即：息税折旧前净收益（ebidt）（1

11、- 税率）+ 折旧 税率 - 资本性支出 - 追加营运资本，而折现率应为加权资本成本。若求取资产上的权益部分价值，则纯收益为资产的权益现金流量，即：净收益 + 折旧 - 资本性支出 - 追加营运资本 - 本金归还 + 发行的新债，而折现率应为权益资本成本。资产总价值等于资产的权益资本部分价值加上债务资本部分价值。（具体参考教材第八章企业价值评估）5、现代估价理论的形成。现代估价理论在很大程度上是古典经济学、奥国学派、新古典学派以及现代经济学价值理论的重要思想和经济概念的综合。在16-18世纪，价值概念从宗教信仰、道德、哲学领域进入经济学，并分成内在价值和外在价值。其中，内在价值是衡量物所提供服

12、务的内在效用的标准，外在价值是由供求形成的客观价值。最早形成的重商主义价值理论，认为流通是财产价值的源泉。重农主义价值理论创始人魁奈认为价值取决于生产费用，农业中生产的超过生产费用的剩余产品，是由于自然协助而产生的，称为“纯产品”，应归土地所有者占有。生产费用论和纯产品论是价值生产理论、及以净收益资本化方法度量价值的思想起源。明确区分使用价值和交换价值、市场价值（自然价格）和市场价格，是古典经济学家亚当.斯密对西方现代价值理论的重要贡献。斯密的市场价值是指价格波动的中心即价值，斯密将其解释为刚足以支付正常工资、正常地租、正常利润，可以说是生产费用论。市场价格与市场价值的差异，反映了稀缺和垄断力

13、量的短期影响。李嘉图初步区分了价值和交换价值，并在劳动价值论基础上论述了地租剩余理论。奥国学派创始人门格尔认为价值纯粹是主观的，是由边际单位的需求效用决定的，维塞尔将门格尔的主观价值论扩及到成本，把成本概念发展为从属于效用，认为人们对效用的兴趣，诱致人们去估量成本的价值。庞巴维克论证了买卖双方对商品的主观评价如何决定价值，并认为现在的财货比未来的同类同量财货具有更高的主观价值是产生利息的根源，现值是未来资本收益的贴现，这一理论成为度量经济价值的基础。马歇尔承认效用概念在价值理论中的重要性，也承认生产成本对供求作用下市场价值均衡的影响，他认为，在短期内效用对价值起着主要的影响，而在长时期内，生产

14、成本对市场价值起主要的影响。现代西方经济学教科书在评价马歇尔的价值理论时，认为他强调了社会、政治、商业活动间的相互关系在价值决定中的作用，考虑了货币购买力、经济潜力和社会繁荣、人口构成及增长、社会偏好及习惯等方面的变化，对供求和相对价格或价值的影响。凯恩斯抛弃了均衡概念，提出随收入的变化，人们的储蓄及消费偏好也发生变化，认为价值是由需求决定的，因而他主张通过对国家干预来保持有效需求，使得商品的正常价格得以形成。凯恩斯的充分就业和赤字财政理论对全球经济、政治、政策产生巨大影响，因而在资本价值的评估中，就必须充分考虑政府的社会经济行为。美国学者认为新古典经济学家马歇尔的价值思想、费雪尔的价值收益理

15、论，对现代估价理论的形成具有重要影响。广泛应用的三种基本估价方法就反映了价值理论及其变化过程的影响。成本法强调重置成本而非重建成本，基本上遵从了斯密时代的古典经济价值理论。收益资本化法不考虑生产成本，求得的是预期收益的现值，实质上是对价值的效用度量。市场比较法求得的是一定时间、地点条件下的普通价格，强调短期的市场供求状况。第三章 机器设备评估一学习目的和要求1阐释机器设备的特点、类型、评估的特点2掌握机器设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估算方法。3掌握机器设备市场比较法评估中有关比较指标的修正系数的确定。二背景资料1国家标准 固定资产分类与代码 规定了固定资产的分类、代码及

16、计算单位，主要适用于任何机构（企业、事业单位、社会团体、行政机关、军队及各管理部门等）的固定资产管理、清查、登记、统计等工作。该标准分为大类（位）、中类（位）、小类（位）、细目（位）共四层，其中第四层为间断流水代码，供用户实用时增加同类属性的新固定资产目录。这种分类方法是资产评估中使用的最基本的分类方法，共包括10个门类，具体如下：（1）土地、房屋及构筑物：土地；房屋；构筑物。（2）通用设备：锅炉及原动机；金属加工设备；起重设备；输送设备；给料设备；装卸设备；泵；风机；气体压缩机；气体分离及液化设备；制冷空调设备；真空获得及其应用设备；分离及干燥设备；减速机及传动装置；金属表面处理设备；包装及

17、气动工具等通用设备。（3）专用设备：探矿、采矿、选矿和造团设备；炼焦和金属冶炼轧制设备；炼油、化工、橡胶及塑料设备；电力工业专用设备；非金属矿物制品工业专用设备；核工业专用设备；航空航天工业专用设备；兵器工业专用设备；工程机械；农业和林业机械；畜牧和渔业机械；木材采集和加工设备；食品工业专用设备；饮料加工设备；烟草加工设备；粮油作物和烟草加工设备；纺织设备；缝纫、服饰、制革和毛皮加工设备；造纸和印刷机械；化学药品和中成药制炼设备；医疗器械；其他行业专用设备、武器装备。 （4）交通运输设备：铁路运输设备；汽车、电车（含地铁车辆）、摩托车及非机动车辆；水上交通运输设备；飞机及其配套设备；工矿车辆。

18、（5）电气设备：电机；变压器、整流器、电抗器和电容器；生产辅助用电器；生活用电器和照明设备；电器机械设备；电工、电子专用生产设备。（6）电子产品及通信设备：雷达和无线电导航设备；通信设备；广播电视设备；电子计算机及其外围设备。 （7）仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器：仪器仪表；电子和通信测量仪器；专用仪器仪表；计量标准器具及量具、衡器。 （8）文艺体育设备：文艺设备；体育设备；娱乐设备。 （9）图书文物及陈列品：图书资料；文物；陈列品。 （10）家具用具及其他类：家具用具；被服装具；实验用优良品种及观赏动植物。2进口设备重置成本构成要素的估算方法。（1）进口设备货价：按评估基准日生产国市场价

19、计算（2）境外运杂费（海运费）：设备货价海运费率（3）境外途中保险费：（设备货价+海运费）保险费率（1-保险费率）（4）关税：到岸价（cif）关税税率（5）消费税：（关税完税价+关税）消费税率（1-消费费率）（6）增值税：（关税完税价+关税+消费税）增值税率（7）银行财务费用：设备货价费率（8）外贸手续费：到岸价（cif）外贸手续费率（9）海关监管手续费：到岸价（cif）费率减免（关）税百分率（10）车辆购置附加费：（到岸价+关税+消费税）费率除以上费用外，进口设备的重置成本有时还包括国内运费、安装费、基础费等。对于减免关税的企业或设备，同时也减免增值税。海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物

20、征收。3、阅读材料杨志明：机器设备评估，中国人民大学出版社2002。第四章房地产价格评估一、学习目的和要求1、了解房地产的概念、特点、分类。1、阐明房地产价格评估的基本理论。2、阐述房地产价格体系。3、分析影响房地产价格的因素。4、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。5、简述在建工程的特点和估价方法。二、背景资料1、我国的资产评估业务主体。涉及到三种类型的评估师：资产评估师、房地产评估师和土地估价师，三种估价业务均涉及到房地产估价。除了财政部主管的资产评估外，房地产评估和土地估价均存在各自的标准，分别为中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）

21、和中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）。房地产估价规范规定了我国房地产估价的总则、术语、原则、程序、方法以及不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告和职业道德。估价方法涉及到市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法，估价目的涉及到土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、房地产课税估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割、合并估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价以及其他目的的房地产估价。城镇土地估价规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估

22、价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法，适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。2、关于路线价法。对该方法的研究在国外早已经被搁置，因为此方法不实际，使用不便，业界绝少应用（陈学基：中国入世后房地产评估业界应如何与世界接轨，不动产纵横2002年第1期）。3、关于成本法在土地估价中的应用。运用成本法进行土地价格评估是在我国国有土地使用制度改革的初期，土地市场尚未发育成熟的条件下，最早由土地管理部门提出和采用的。该方法的缺陷已经逐步得到认识。有学者认为

23、“成本法”土地价格是建设用地的不完全价格，其基本作用就是为国家的土地出让价格规定一个最低界限，具有一定的参考价值，也具有难以弥补的缺陷（周诚：土地经济问题，华南理工大学出版社1997年版）。也有学者认为该方法根本不可取（李铃：析地价评估中的中国特色，中国土地报1995年12月31日；戚名琛：成本法不适用于评估地价缘由简析，中国房地产2000年第12期）。4、阅读材料（1）柴强：房地产估价理论与方法，北京:中国建筑工业出版社2004年。（2）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）。（3）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）。（4）美

24、国估价学会：不动产估价，地质出版社2001年。第五章无形资产评估一、学习目的和要求1、熟悉无形资产的分类和特点。2、理解无形资产价值评估的前提。3、理解并掌握无形资产价值影响因素及其在无形资产价值评估中的运用。4、掌握收益法、成本法在无形资产评估中的应用。5、运用收益法、成本法等评估方法，对专利权、专有技术、商标权、特许权、著作权、租赁权、商誉等无形资产的价值进行评估。二、背景资料1、自创无形资产重置成本估算的倍加系数法。 无形资产重置成本 =（c + 1v）（1+l）/（1+ 2）其中，c为无形资产研制开发中的物化劳动消耗，v为无形资产研制开发中的活劳动消耗，1为科研人员创造劳动倍加系数，l

25、为无形资产投资报酬率，2为科研的平均风险系数。2、联合国工业发展组织对各国的技术贸易合同的提成率进行了调查统计，表明销售收入提（分）成率的取值范围一般为0.5%10%，分行业的统计数据是：石油化工行业为0.5%2%；日用消费品行业为1%2.5%；机械制造行业为1.5%3%；化学行业为2%3.5%；制约行业为2.5%4%；电器行业为3%4.5%；精密仪器行业为4%5.5%；汽车行业为4.5%6%；光学及电子产品为7%10%。具体的取值需要考虑专利技术的类型、受保护范围和程度、侵权判定的难易程度、技术领域、先进性、创新性、可替代性、成熟度、应用范围、技术复杂性及研制所需要投入的资金量、供求关系等因

26、素。3、阅读材料（1）（美）罗伯特f赖利等：无形资产评估，中国大百科全书出版社2001年版。（2）汪海栗：无形资产评估，中国人民大学出版社2002年版。（3）中国注册会计师协会：资产评估准则-无形资产释义，经济科学出版社2002年版。第六章金融资产评估一、学习目的和要求1、阐明金融资产的概念及评估特点。2、运用市场法评估上市债券、上市股票的价值。3、运用收益法评估非上市债券、优先股、普通股的价值。二、背景资料1、关于金融资产。在我国金融资产评估是随着资产评估业务范围的扩大而产生的，作为一门新学科还有许多需要规范、完善的地方。关于金融资产的概念，不同的专家学者在论述及著作中都有各自的界定。如美国

27、学者威廉D米勒在其著作金融资产评估中，就将银行所拥有的全部资产称为金融资产，进而分析了银行并购中的资产价值评估问题；程风朝博士在其著作金融不良资产评估中，对我国国有商业银行的不良资产（多数为债权资产）的评估提供了较完整的、具可操作性的评估思路。2、2004年全国注册资产评估师考试辅导教材中关于股权投资评估的阐述。股权投资是投资主体以现金资产、实物资产或无形资产等直接投入到被投资企业，取得被投资企业的股权，从而通过控制被投资企业获取收益的投资行为。对股权投资的评估，应根据具体投资形式、收益获取方式和占被投资企业实收资本或所有者权益比重的不同情况，采用不同方法进行评估。较常见的投资收益分配形式有：

28、按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润的分配；按被投资企业销售收入或利润的一定比例提成；按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。对于非控股型股权投资可以采用收益法进行评估，也可以采用成本法即根据被评估企业股权投资的账面价值，经审核无误后作为评估值。对控股型股权投资的评估，应先对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。整体评估应以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法。对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同。3、阅读材料（1）程凤朝：金融不良资产评估，中国人民大学出版社2003。（2）杨子江：金融资产评估，中国人民大学出版社2003。第七章流动资产和

29、其他资产评估一学习目的和要求1、理解流动资产的评估特点。1、运用成本法和市场法评估实物类流动资产的价值。2、掌握应收帐款、预付帐款、应收票据、待摊费用及预付费用和其他资产的价值评估。二背景资料1流动资产相对于长期资产来说，评估并不困难，但因种类繁多，评估时比较麻烦。一般地，可以将流动资产分成以下四类，即实物类流动资产、债权类流动资产、货币类流动资产和其他流动资产。2注意流动资产评估方法的合理选择。实物类流动资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等，材料评估更多采用的是现行市价法和成本法。低值易耗品评估采用成本法，应考虑其成新程度。在产品及产成品的评估可以采用成本法和现行市价法。债权类流动资

30、产包括应收帐款、预付帐款、应收票据、短期投资及其他费用等。应收帐款的评估应在核实应收帐款帐面价值的基础上，扣除已确定的坏帐损失和预计坏帐损失。应收票据有带息与不带息之分，带息票据的评估按本金加利息确定，不带息票据的评估按票据到期值减贴现息确定。评估待摊费用的价值，实际上是确定其实体资产或某种权利的价值。短期投资的评估，则分别按公开交易与否进行评估。货币性资产包括现金和各项存款。对于现金和各项存款的评估，实际上是清查确认。另外，对于外币存款应按当日外汇牌价折算为人民币。第八章企业价值评估一、学习目的与要求1、辩识企业价值的不同表现形式及其相互关系。2、理解企业价值评估的用途。3、阐明企业价值评估

31、的范围。4、掌握加和法在企业价值评估中的具体运用。5、理解加和法在企业价值评估中的不足。6、掌握企业价值收益法评估的三种模型及其适用范围和条件。7、掌握企业价值收益法评估参数确定的原则、步骤及适用条件。8、掌握比较法在企业价值评估中的具体运用。二、背景资料1、企业价值评估的内涵所谓企业价值评估，就是对持续经营中的企业的价值所进行的计量。企业价值评估的过程，实际上是一个综合了企业能力、宏观经济形势及人的主观判断等多方面因素之后，对企业持续发展潜质的认识和评价过程。企业的持续发展，直接地可以增加投资者的财富，间接地则可以增加整个社会的财富。正确地评估企业价值，不但对于投资公司的实务操作、投资者的理性投资和评估企业管理层业绩来说至关重要，而且对于证券市场的规范建设也具有同样重要的意义。企业价值最大化是判断企业效率高低的最佳标准，在现代经济条件下，特别是在资本市场中，如何判断企业的效率并由此决定投资的流向，便是企业价值评估所要解决的核心问题。价值是价格的基础，企业价值评估的重要性就在于为投资