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1、土地法学资料李佳第一章土地法学概述第一节 土地法学概述一、 土地概念: 学科不同，土地概念也会有所不同。1、土地资源学中，土地的概念分为广义和狭义两种。广义：土地是指地球表层的垂直剖面，包括土壤、气候、地貌、水文和生物等自然要素与人类的劳动综合作用的自然-经济综合体。显然包括陆地和海洋的整个地球。狭义：与广义比，狭义的概念不概括海洋，指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等。2、土地经济学中，土地的概念为：土地是自然赐予人类的资源、资产，既包括自然资源，又包括人类劳动而形成的资产，其范围为陆地（包括内陆水域）以上和以下的三维空间范围的全部资源。其范围与土地资源学的狭义概念基本相同，只

2、不过更侧重土地经济属性。值得注意的是，不论土地资源学，还是土地经济学，都认为土地具有双重属性：土地既是资源，又是资产。 另外还有地理学和其他专业领域的土地的概念.。3、土地法学中，土地概念为涉物法律概念。应该由法律进行正式界定，但我国现行法上对土地未设定义，常常以土地资源学、土地经济学中土地的概念就作为参考，但是，从法律实践来看，对土地的概念，会遇到以下的问题，如：土地的空间范围界定问题；土地组成部分和地上定着物的界定问题。在理解法学上土地的概念时，应把握以下几点：（1）土地的法律概念首先应寻找法律上的解释。（2）土地管理法中对土地的范围进行了规定，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。（3）

3、随着社会经济生活的发展，法学上土地的概念也是在不断发展变化的。二、土地属性：和其它物相比，土地具有双重特性，自然属性和社会属性方面。主要包括：1.自然属性：整体性、生产性、有限性、位置固定性、区域差异性、变化性、再生性与非再生性等。2.社会属性：多用途性、稀缺性、使用的永久性和增殖性、价值和价格二重性等。三、土地法概念 土地法是调整以土地为客体而形成的各种社会关系的法律规范的总称。具体地说，就是调整在土地的规划、管理、保护、利用、监督过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。这一概念包含以下三层含义：土地法是国家制定或认可的行为规范。具有普遍性、规范性和强制性等法律所具有的一般特性。土地法调整以

4、土地为客体而形成的社会关系。如土地财产关系、土地权属关系、土地管理关系、土地规划关系、土地行政监察关系等。土地法是调整土地关系的法律规范的总称。 四、土地法学：(一) 土地法学概念内涵：土地法学是以土地法即调整土地关系的法律规范为研究对象的一门学科。 (二) 本书概念：（三）土地法与土地法学关系土地法学和土地法是两个既有联系、又有区别的不同范畴。土地法属于法律的范畴，是一系列调整土地关系的法律规范和原则的总称，这些规范和原则有机地构成一个法律部门。土地法的任务是调整土地关系，保证土地的合理利用，保护国家、集体以及公民、组织的合法的土地权益，保障国家对土地实施有效的管理，维护社会公共利益。而土地

5、法学属于法学的范畴，是研究土地法的科学。土地法学的任务是研究土地法的基本原则和规范，研究土地法的历史发展规律，研究土地法的本质、内容和形式，研究土地法的制定、执行和遵守，研究人们关于土地法的观念和学说的理论。因此，土地法学是有关土地法的学问，而土地法则是土地法学产生的客观物质基础，两者有联系，但又存在本质上的区别。思考题1试述土地法的概念、特征。2试述土地法学和土地法的区别与联系。第二章 土地法律关系第一节 土地法律关系的概念和特征一、土地法律关系的概念1 法律关系： 法律规范调整的一定社会关系中所形成的人们之间的权利义务关系。2 土地法律关系：是法律关系的一种，是人们在规划、利用、保护和管理

6、土地过程中，依照土地法律规范而形成的一种权利和义务关系。本书概念3 土地法律关系的内容：民事土地法律关系：土地流转 ，包括转让、租赁、抵押过程中形成的民事权利主体之间的权利义务关系。行政土地法律关系：土地的划拨、出让、用途管理、保护、土地税收、土地监察等过程中形成的权利义务关系。二、土地法律关系的特征1土地法律关系一般特征： (1) 法律关系是根据法律规范建立，并受国家法律保护的一种社会关系。 （2）法律关系是体现国家意志的特殊社会关系。 （3）法律关系是特定法律主体之间的权利义务关系。2 土地法律关系的特有特征：（1）国家对土地法律关系控制的垄断性：任何土地法律关系的确立、变更和消灭都要依法

7、进行。（2）土地法律关系的相对稳定性：我国土地法对农用地和非农用地都规定了较长的使用期限。P126（3）土地法律关系确立、变更和消灭属于要式法律行为。要求其采取书面形式，如办领土地使用权证、签订土地使用权出让合同等，同时，还必须依法经过国家机关的批准、登记。第二节 土地法律关系的构成要素和分类一、土地法律关系的构成要素法律关系的基本要素包括：主体、客体和内容（即主体之间的权利义务）。1 土地法律关系的主体：所以土地法律关系的参与者，即人的因素，包括权利主体和义务主体。（1）国家。国家是国有土地所有权的惟一主体。 （2）国务院、国务院地政部门及各级人民政府地政部门。他们是土地行政法律关系主体。又

8、是土地使用权法律关系的主体。 （3）企事业单位、国家机关和其他社会组织。土地使用权法律关系的权利主体，也是土地管理和土地所有权关系的义务主体。 （4）农民集体乡（镇）、村和村民小组范的农民集体，均可作为土地所有者而成为土地法律关系的主体。 （5）个体工商户、农村承包户和其他公民个人。为土地使用权法律关系的权利主体，以及土地管理和土地所有权关系的义务主体。2 土地法律关系的客体：（1）所有权法律关系客体：国有土地和集体土地；（2）使用权法律关系客体：国有土地和集体土地； （3）土地管理法律关系客体：土地的权利、义务主体享有权利和履行义务而付出的代价。如支付或收缴税、费、罚款，履行规定其他义务的行

9、为。3 土地法律关系的内容：土地法律关系主体具体享有的权利和义务，是土地法律关系的最基本要素。二、土地法律关系的分类1 土地所有权法律关系； 2 土地使用权法律关系；3 土地规划利用和保护法律关系；4 土地征用法律关系；5 土地管理法律关系；6 土地税收法律关系。实例分析：、土地所有权法律关系：第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法 、土地使用权法律关系：第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。3、土地规划利用和保护法律关系：第十七条各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环

10、境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。第三节 土地法律关系的产生、变更和消失一、土地法律关系的产生依据一定的法律规范，在一定的客观现象（法律事实）发生后，在特定的土地关系主体之间形成的一定的权利义务关系；二、土地法律关系的变更由于某种客观现象的发生，使原有的土地法律关系主体、客体或内容发生变化；三、土地法律关系的消失由于某种客观现象的出现，土地法律关系主体之间的权利义务关系即行终止。四、土地法律关系产生、变更、消失的条件1 条件（1）法律规范是依据：只有以现行的土地法律规范为依据，才可能形成、变更和消灭某种土地法律

11、关系；（2）法律事实是前提：法律事实是产生、变更和消灭某种土地法律关系的客观事实，也是直接原因和基础。2法律事实的分类：（1）法律行为：法律规范规定的基于当事人意志而引起法律关系产生、变更或消灭的客观事实。包括：行政行为；当事人行为；司法行为。（2）法律事件：法律规范规定的不以当事人的意志为转移而引起法律关系产生、变更或消灭的客观事实。包括自然事件和社会事件。第四节 土地法律关系的登记和保护一、土地法律关系的登记保护制度1 土地登记和土地登记制度的概念。2 土地登记的意义：3 土地登记的特点： 属地性、强制性、公信力、动态性、及时性、颁发证书。4土地登记的分类：不同分类不同的登记，着重掌握我国

12、土地管理法的四种类型5 土地登记的原则：依法登记原则、申请登记原则、审查登记原则、公示原则。6 土地登记的内容：土地权属登记、土地来源登记、土地权属界址登记、土地面积登记、土地用途登记、土地等级登记等。7 土地登记的机关：县级以上人民政府土地管理部门。8 土地登记的程序：土地登记申请地籍调查权属审核注册登记颁发或更换土地证书。二、土地法律关系的保护机构、方法和特点1 土地法律关系的保护机构（1）土地管理机关，是保护土地法律关系的主要机构，主要保护方法是行政、经济手段。如解决土地纠纷、查处违法行为、贯彻执行土地法等。（2）乡级人民政府，主要处理土地纠纷。（3）司法机关。2 土地法律关系的保护方法

13、：我国是行政、经济和司法的综合运用。3土地法律关系保护的特点实例分析：初始登记：土地管理法土地登记规则规定： 初始土地登记又称土地总登记，是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记（由政府组织）。具体规则：第十条 国有土地使用权由使用国有土地的单位及法人代表或者使用国有土地的个人申请登记；农村集体土地所有权，由村民委员会或农业集体经济组织及法人代表申请登记；农村集体土地建设用地使用权，由使用集体土地的单位及法人代表或者使用集体土地的个人申请登记；他项权利需要单独申请的，由有关权利者申请登记。第十一条 以宗地为基本单元进行登记。拥有或使用两宗以上土地的土地使

14、用者或土地所有者，应分宗申请。两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请。跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。第二十二条 土地证书由市、县人民政府颁发。根据土地使用权、所有权性质，向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者分别颁发国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地建设用地使用证。土地证书是土地使用权或者土地所有权的法律凭证。变更登记：土地管理法土地登记规则：第二十五条 国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记。不经变更登记的土

15、地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。第二十六条 非农业建设用地，在工程竣工个月内，由土地使用者按规定的程序申请复查后再正式办理变更土地登记。第二十七条 依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的，应持出让、转让合同，向土地管理部门申请土地登记。第二十八条 因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起土地使用权转移的，应持有关的合法证明文件，向土地管理部门申请变更土地登记。第二十九条 因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的，应由双方持协议和有关文件到土地管理部门申请变更土地登记。第三十条 宗地合并或一宗地分割为两宗以上宗地时，有关各方应持合并或分割协

16、议书及其他合法的证明文件到土地管理部门申请变更土地登记。第三十一条 因机构调整、企业兼并等原因引起土地权属变更的，变更的各方应持有关的合法证明文件到土地管理部门申请变更土地登记。第三十二条 凡因土地权属变更引起他项权利转移的，应由土地使用者或土地所有者同他项权利拥有者，共同到土地管理部门申请他项权利转移登记。第三十三条 抵押由土地出让、转让取得的国有土地使用权，抵押人与抵押权人应持国有土地使用证和抵押合同到土地管理部门申请土地抵押权登记。注销登记：土地管理法土地登记规则：第三十四条 因土地征用、划拨、土地使用权依法收回、抵押终止或因自然灾害等原因，土地使用权或所有权以及他项权利消灭的，土地使用

17、者、所有者及他项权利拥有者，应持有关证明文件到土地管理部门申请注销土地登记。经土地管理部门审核，报县级人民政府批准变更或注销土地登记，吊销土地证书。土地他项权利登记：是指除土地所有权、使用权登记以外，并对土地所有权、使用权形成限制和影响条件的登记，包括土地的抵押权、机场的净空权、高压走廊以及地下埋设管线、光缆等权能的登记。这些有形或无形物的权能登记，使土地的正常使用受到限制，从而使土地所有权、使用权的部分的权能丧失。一般来说，他项权利设定范围内的耕地仅限于一般性的农作物种植，甚至使个别经济作物的种植也受到限制。像这种情况，必须进行他项权利的设定登记。在他项权利设定登记前，首先，有关双方应当在平

18、等自愿的基础上，签订设定他项权利的有关协议，协议中他项权利拥有者应给土地所有权或土地使用权拥有者一定的补偿，使其在土地所有权、使用权受到制约 的同时，在经济上得到应有的补偿，这也是土地所有权、使用权在经济上得到的充分体现。然后，双方同时向土地登记机关提出登记申请，土地登记机关可以根据双方提供的登记申请和有关协议，依据有关法律法规设定、确认他项权利，并颁发他项权利证书。第三章 土地所有权法律制度第一节 土地所有权概述一、土地所有权的概念及特征（一）概念 土地所有权：土地所有者对其所拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。占有权指对土地事实上的掌握和控制，是四项权利的基础和前提；使用权指

19、对所占有土地事实上的利用和运用的权能，是所占有土地使用价值的体现；收益权指对土地收取产出的权能，实质是地租取得权；处分权指对所占有土地进行物质或法律层面的处分而决定土地命运的权能，是土地所有权内容的核心和最基本的权能。（二）我国土地所有权的特征：1 主权的特定性：国家或集体；2 客体的不可移动性：使用权的设立和产权的变更必须履行特定的法律手续；3 交易的限制性：任何土地所有权的交易都是非法的；4 权属的稳定性；除集体土地被征用以外，权属状态不能改变；5权能的分离性：使用权从所有权中分离，形成一种相对独立的物权形态。二、我国土地所有权的基本分类（一）国家土地所有权1 概念2 国家土地所有权的主体

20、、客体和内容的特点：中华人民共和国是国有土地所有权的唯一的和统一的主体；国家土地所有权的客体具有广泛性：国家土地所有权在内容上体现了“统一指导，分级管理”思想；在国家土地所有权中，国家只是依法保留了处置权利；（二）农民集体土地所有权1概念2 农民集体土地所有权的主体、客体和内容的特点：农民集体土地所有权的主体是农村集体经济组织；客体的广泛性；农民集体土地所有权在内容具有直接行使和间接行使。第二节 国家土地所有权一、国家土地所有权的取得1 承继：包括旧中国国家机关办公用地、国家资本主义企业用地和大型交通设施用地。2 没收：旧官僚、买办资产阶级的土地，地主在城市郊区的土地等3 征收：解放后土改是，

21、依法将农村和城市郊区的一部分特殊用地无偿收归国有。4 依据宪法直接取得：国家依法取得城市中解放初期保留下来的私有土地所有权（除农民集体所有土地）5 征用：即国家为了公共利益需要，为了进行各种民用或国防工程建设及其他建设而将农村集体经济组织所有的土地转移为国家所有，国家支付一定的补偿费用的行为。二、国家土地所有权的特征1 国家土地所有权的完全性与绝对性。与集体土地相比较，完全性指同时拥有占有、使用、收益、处分的权利；特别是收益权和处分权，如收取出让金、租金。2 权能的可分离性。为了提高国有土地的利用效率，国家土地所有权的权能与国家土地所有权相分离而形成独立的民事权利。如土地使用权的分离可以形成物

22、权效力的民事权利和债权效力的民事权利。3 转移中的单向流入性。三、国家土地所有权的行使1 授权行使：国家通过法律授权国务院和地方人民政府以及国土资源部和地方各级土地行政管理部门行使国有土地所有权。2 遵循基本法律要求：如宪法、民法、土地管理法、土地行政诉讼法等。3 行使权利的限制：土地使用权人不得将所有权买卖，也不得以赠与、还债等形式非法转让，土地所有权人不得非法滥用土地。四、国家土地所有权的保护。即国家对国有土地的利用实施规划、调节、组织和监督，采取一系列法律、行政、经济、技术等方而的措施进行管理的行为。实例分析：基本案情镇头镇田坪村太平组村民李某夫妇于1994年11月23日经浏阳市人民政府

23、批准分别取得位于镇头镇株镇南路的出让土地使用权各一宗，出让年限为50年，面积共计587.76平方米（其中李建辉282.06平方米、施曼元286.7平方米），并签订了出让合同。由于李某一直未投资开发建设，致使两宗国有土地闲置超过两年。为此，市国土局报经市政府批准于1997年10月6日下达了行政处罚决定书，依法收回两宗国有土地。李某不但不履行处罚决定，反而于1998年1月擅自将两宗国有土地以5.5万的价格转让给了另二户村民张某和罗某，1999年3月，张、罗在没有办理任何手续的情况下，擅自破土动工建房，于当年建成占地面积分别为166平方米和168平方米的三层楼房各一栋。处理李某未经批准擅自转让国有土

24、地的行为，违反了土地管理法第二条的规定，属非法转让土地使用权的行为。根据土地管理法第七十三条的规定，市国土局于2000年6月13日作出了行政处罚决定：1、没收李某非法所得5.5万元，并处罚款2万元；2、没收张某、罗某二户在非法占用的国有土地上新建的房屋和其它设施。 （浏阳市国土局 陈洪斌提供）分析1.分析该实例中土地所有权的性质2.分析该实例中土地所有权法律关系(主体、客体和内容)第三节 集体土地所有权一、集体土地所有权的演变：土地私有“三级所有，队为基础”的集体所有集体所有，农户承包经营。二、集体土地所有权的特征： （与国有土地所有权相比较） 1 集体土地所有权的不完全性； 2 集体土地所有

25、权的相对性； 3 权能的可分离性； 4 转移中的单向流出性。三、集体土地所有权的主体有关立法精神：在存在集体集体经济组织的情况下，以该组织作为农民集体所有权的主体，在不存在集体经济组织的情况下，以村民委员会或村民小组为集体所有权的主体。基本主体：村农民集体、村民小组、乡（镇）农民集体、几个村民小组。实例分析： 基本案情2002年7月，雨花台区西善桥街道古遗井村村民委员会于与鑫桥工贸实业有限公司签定土地租赁协议，将本村13亩集体土地出租给鑫桥工贸实业有限公司用于工业生产。协议签订后，在尚未取得合法用地手续的情况下，该项目动工建设，至市国土局对该案调查时，已建成三层楼房一幢及4000平方米的厂房地

26、基，实际占用土地约16亩（一般农田）。处理 该行为违反了中华人民共和国土地管理法第六十三条、第二条第三款之规定，属非法出租集体土地使用权和非法占用土地行为。市国土局依据中华人民共和国土地管理法第七十六条、第八十一条之规定，责令雨花台区西善桥街道古遗井村村民委员会及鑫桥工贸实业有限公司立即改正土地违法行为，拆除非法占用土地上新建的建筑物及附属设施。同时对相关责任人集体组织经济负责人丁某，由相关部门给予了行政警告处分。第四章 土地使用权法律制度第一节 土地使用权概述一、土地使用权的概念和特征土地使用权：指由土地所有权派生的一项财产权，指土地使用者依法依约对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。土

27、地使用权特征：1 土地使用权是财产权：由土地所有者行使土地处分权的一种法律表现形式，土地使用者具有实际的占有、使用、收益权，同时可依法对土地进行转让、出租和抵押等活动。2 土地使用权主体的双重性。广泛性是指所有合法的单位和个人；相对特定性是指具体的依法依约确定的土地使用权人。3 土地使用权的客体是土地。4 土地使用权集中表现为对土地的经营和利用。包括不改变原样的应用，和改变原样的应用。5 土地使用权的法定性。依法设定和依法行使土地使用权。6 土地使用权的相对稳定性。土地使用权的使用年限一般都较长。二、土地使用权的权能土地使用权的权能：依法确认的土地使用权应享有的权利和义务资格。1 土地占有的权

28、利：土地使用权人对土地实际控制的权利，包括事实上的占有和法律上的占有。2 土地使用的权利：对土地的合法利用和经营，是行使土地使用权的主要方式，是土地使用权的核心。3 土地收益的权利：对土地的合理利用中取得利益和孽息的权利，是设定使用权的最终目的。4 土地处分的权利：没有最终的处分权利。是土地使用权中最基本的核心权利。三、土地使用权的取得、分离和限制（一）土地使用权的取得1 含义：指依合法的方式从土地所有者或原土地使用者手里获得土地使用权的方式，包括设定取得和变更取得。2 土地使用权的取得方式：（1）划拨：无偿、无期限使用土地；（2）出让：签定合同、交纳出让金，有偿、有期限使用土地，具体有招标、

29、拍卖、挂牌和协议等方式。（3）租赁：（4）土地所有权作价出资或入股：一般适用于于股份有限公司用地、联营、合作企业用地等。（5）审批：宅基用地，国有荒山、荒地、滩涂开发。（6）审批加合同：中外合资、合作企业和外商独资企业用地。（7）承包：农地或农村荒山、荒地、滩涂承包。（二）土地使用权的分离作为相对独立的财产权利的土地使用权，它的占有、使用、和益和部分处分权是从土地所有权的四项权能分离而来，土地使用权的分离是权利人行使土地处分权，经营土地实现利按的一种方式，但是，该分离必须必须受所有权的制约。（三）土地使用权的限制1 受土地所有权的限制：作为一项相对独立的财产权，充分享有占有、使用、收益和处分的

30、权利，但必须直接或间接向土地所有者履行应尽的义务。2 土地用途上的限制：国家通过编制土地利用总体规划，实行土地用途管制制度。3 土地使用年限上的限制；4 土地相邻关系的限制。四、土地使用权的共有关系（一）含义和特征土地使用权的共有：指两个以上土地使用者共同享有同一土地使用权。特征：1 两个以上民事主体；2 双重法律关系：物权关系和债权关系。3 具有土地使用权的一般特征。（二）土地使用权共有的种类1 土地使用权按份共有：指两个以上的公民、法人或其他组织按照法律规定和合同约定的份额享有土地使用权的利益和承担其义务的共有。如两个以上的法人、公民或其他组织基于协议、合伙或联营等事由共同使用的土地。2土

31、地使用权共同共有：指两个以上的公民、法人或其他组织不按份额、共同享有土地使用权的利益和承担其义务的共有。共有人享有有优先购买权，可分为可分割共同共有和不可分割共同共有。可分割共同共有：如多个子女继承同一个土地使用权；不可分割共同共有：如高层建筑各个业主共有的土地。五、土地使用权的相邻关系土地使用权的相邻关系：指两个或两个以上的相互比邻的不动产所有人或使用人在行使不动产权利时相比邻双方应当给予对方方便或接受限制而发生的权利与义务关系。土地使用权的相邻关系法律保护的内容：1 相邻便利提供：相邻通行、相邻排水、相邻管线安设；2邻地利用：3 相邻妨害禁止：（1）、（2）、（3）、（4）第五章 土地征用第一节 土地征用法律制度一、有关概念1 土地征用 是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予一定补偿的行为。2 土地征用法律制度；3 土地征用的法律依据。4 土地征用的特征：（一）、征收土地法律关系主体、客体的特定性，征收的主体只能是国家，被征单位只能是农民集体。土地征收的