冷库项目可行性研究报告.docx

1、冷库项目可行性研究报告农产品冷链物流项目可行性研究报告湖南省现代物流研究基地二O四年八月农产品冷链物流项目可行性研究报告院 长： XXX总 工 程 师： XXX 项目技术主管： XXX项目负责人：XXX经 济 负 责 人： XXX湖南省现代物流研究基地二O四年八月1总 论 1 1.1项目名称与拟建地 1.1.2项目概况 1 1.3报告编制的依据 2.1.4报告编制的范围 2.1.5研究结论 3 2项目背景及建设必要性 4.2.1项目背景 4 2.2项目建设必要性 5.2.3项目建设单位业务背景分析 6.2.4项目建设条件分析 7.3国内外冷链物流发展情况 1.2.3.1冷链物流的概述 1.2.

2、3.2我国农产品物流情况 1.3.3.3国内外对中国冷链的投入状况 1.43.4冷链物流市场分析 1.8.3.5我国现有冷藏库情况 2.2.3.6国外冷藏库情况 2.3.3.7我国冷库需求预测 2.5.4市场分析与需求预测 3.0.4.1当地社会经济概况 3.0.4.2XXX 市冷库分布情况 3.1.4.3项目定位 3.2.4.4项目冷库规模测算 3.2.5建设条件 3.5.5.1项目场址概况 3.5.5.2建设用地分析 3.5.6工程技术方案 3.8.6.1项目总体概况 3.8.6.2设计依据与设计原则 3.9.6.3建筑设计 4.0.6.4结构设计 4.3.6.5制冷工艺 4.8.6.6给

3、排水及消防 5.2.6.7暖通设计 5.8.6.8电气设计 6.1.6.9制冷监控系统 6.2.6.10物流园供应链一体化公共平台 6.37环境保护与节能方案分析 6.8.7.1设计依据 6.8.7.2主要污染源 6.8.7.3环境保护措施 6.9.7.4能耗种类及主要节能环节 7.1.7.5节能原则 7.1.7.6节能措施 7.2.8消防与安全生产 7.5.8.1消防 7.5.8.2安全生产 7.8.8.3劳动保护与职业健康 8.2.8.4卫生防疫 8.3.9经营管理与机构设置 8.4.9.1企业管理架构 8.4.9.2市场策略和营销模式 8.4.9.3经营管理措施及培训 8.4.9.4机构

4、设置及主要职能 8.5.9.5劳动定员 8.5.10项目实施计划及招投标方案 8.7.10.1项目实施计划 8.7.10.2项目招投标方案 8.8.11投资估算与资金筹措 9.0.11.1 建设投资估算 9.0.11.2流动资金估算 9.1.11.3项目总投资和总资金 9.1.11.4资金使用计划和筹措 9.3.12财务效益分析 9.4.12.1 编制依据 9.4.12.2财务评价基础数据与参数选取及有关说明 9.412.3营业收入和营业税金及附加 9.512.4成本费用估算 9.5.12.5利润估算 9.6.12.6财务评价 9.7.12.7不确定性分析 9.7.12.8财务评价结论 9.8

5、.13研究结论 1.0.0附表 1.0.2附表附表 1 建设投资估算表附表11主要设备投资估算表附表 2 流动资金估算表附表 3 分年资金投入计划表。附表 4 投资计划及资金筹措表附表 5 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表 6 总成本费用估算表附表 7 外购原辅材料、燃料动力估算表附表 8 固定资产折旧估算表附表 9 利润与利润分配表附表 10项目投资现金流量表附表 11 项目资本金现金流量表附表 1 2借款偿还计划表附表 13 财务计划现金流量表附表 14 资产负债表附表 1 5敏感性分析表附图附图 1 、项目区域位置图附图2、XXX市金桔尔农产品电子交易物流中心总平面图附件1、项

6、目单位营业执照（正本、副本）2、机构代码证（正本、副本）3、税务登记证4、湖南省物流与采购联合会常务理事单位证5、企业道路运输经营许可证6、 AAA物流企业资质证7、 项目选址意见书（ 2 页）8、土地批文9、林地核准书1总论1.1项目名称与拟建地农产品冷链物流项目。拟建地为 XXX市国家农业科技园内，XXX市金桔尔农产品电子交易物流中心。1.2项目概况项目规划总占地面积 10 亩，投资 8600万。总建筑面积 20160平方米， （包括接待收检区 380平方米、冷却物冷藏库 12740平方米、常温储藏库 5040 平方米、办公与配套面积 2000 平方米）。建设内容：物流中心包括收检区、冷却

7、物冷藏库、分包常温储藏库（车 间）、电梯机房，地下车库、厨房、设备用房，另购置冷冻、冷藏、食品分 包机械等设备、培训中心、信息中心。农产品仓储中心：采用最新冷库技术，高标准建设冷却物冷藏库，建设 相关配套辅助设施（卸货平台、收发货区、变配电站、空调机房、控制管理 室等）。冷链物流配送体系：整合区域各类运输车辆 50 台，购置城市共同配送 车辆 20 台。冷链物流交易信息平台： 搭建基于移动电子商务技术的实时共享物流交 易信息平台，切实提升物流信息化水平。实时监控与全程溯源体系：利用物联网、云计算等技术引入高端农产品 冷链监测系统中，实现全程覆盖的冷链网络实时监测，通过无线技术把温度 实时上传到

8、网络服务器、分级报警，在优化冷链保障系统的同时，让供应链 参与方直观体验和参与监督高端农产品冷链全过程。物流综合服务平台：建设综合办公服务区和物流信息服务区。其中综合 办公服务区建筑面积1200 ，物流信息服务区800川。工程建设总工期 24个月，即 2014年8月至 2016年8月。1.3报告编制的依据国家发展和改革委员会 国家发展改革委关于印发农产品冷链物流发 展规划的通知（发改经贸 20101304 号）中共中央、国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的 若干意见（中发 2009 1 号）国务院办公厅 关于搞活流通扩大消费的意见 （国办发 2 00 81 34 号）国务院关

9、于当前稳定农业发展促进农民增收的意见 （国发2009 25 号）国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见 （国 办发200811 号）中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展 农民增收的若干意见国务院关于印发物流业调整和振兴规划 （国发20098号）通知 商务部等关于加强农村市场体系建设的意见 （商建发2008183 号） 农业部关于加强农产品市场流通工作的意见 （农市发20051 2 号） 商务部农产品批发市场食品安全操作规范（试行）1.4报告编制的范围1 、阐述项目建设的背景和必要性。2、 阐述国内外农产品流通和冷链物流发展状况。3、 进行市场分析和需求预测。

10、4、阐述项目场址情况和建设条件5、 提出工程建设方案。6、 提出组织机构设置的设想。7、 提出项目实施计划安排设想。8、 提出项目的投资估算。9、 进行项目效益分析和评价。1.5研究结论综合分析结论：项目的建设既是必要的，也是可行的，项目有着良好的 社会效益和经济效益，应抢抓发展机遇，加快项目建设进度。主要经济指标（一期）序号项目名称单位指标备注1总投资万元8600.001.1建设投资万元8320.001.2铺底流动资金万元280.002资金筹措万元2.1自筹资金万元2580.002.2银行贷款万元6020.003投资回收期年4.94包括建设期税前4全部投资所得税后财务指标4.1内部收益率%1

11、9.424.2净现值（Ic= 12%）万元110055全部投资所得税前财务指标5.1内部收益率%19.25.2净现值（Ic= 12%）万元248896盈亏平衡点%45.152项目背景及建设必要性2.1项目背景冷链物流作为物流产业的重要分支 , 近年备受关注 , 特别是 2009 年国家 物流业调整和振兴规划出台之后， 国家多个部委开始重视冷链发展 , 国家放心 肉工程等示范项目随之启动。 2010年 6月国家发改委又发布了农产品冷链物 流发展规划，冷链物流市场将得到迅猛发展。湖南省制定了物流业振兴实 施规划（ 2009-2011 年），其中，物流园区工程建设是国家和省级规划的 发展重点工程之一

12、。农产品冷链物流发展规划（简称农规）提出了我国冷链物流的 发展目标：到 2015年，建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流 配送中心，冷链物流核心技术得到广泛推广，形成一批具有较强资源整合能 力和国际竞争力的核心冷链物流企业，初步建成布局合理、设施先进、上下 游衔接、功能完善、管理规范、标准健全的农产品冷链物流服务体系。肉类 和水产品冷链物流水平显著提高，食品安全保障能力显著增强；果蔬冷链物 流进一步加快发展。农规的推动和落实，预示着我国冷链物流产业正在 迎来飞速发展的高潮期。从农规提出的发展目标看，到 2015年，果蔬、 肉类、水产品冷链流通率分别由 5、15、 23提高到 20、

13、30、 36以 上，增长幅度分别为 300、 100、 57，冷藏运输率分别由 15、 30、 40提高到 30、50、 65左右，增长幅度分别为 100、67、63，流 通环节产品腐损率分别由2030%、12%、15%降至15%、8%、10%以下， 分别下降4050%、33%、33%。幅度之大、力度之强，前所未有。这是我 国经济发展到现阶段的必然要求，也是冷链物流行业难得的发展机遇，更是整个行业所面临的重大使命2.2项目建设必要性从国际农产品流通产业发展的经验看，发达国家已经建立了“从田间到 餐桌”的一体化冷链物流体系， 不仅确保了产品质量， 而且提高了农业效益。 随着我国经济和社会的快速发

14、展，对加快发展农产品冷链物流提出了更高的 要求。1、加快冷链物流发展是适应农产品大规模流通的客观需要。 经过改革开 放30年的发展，我国农业结构调整取得显著成效， 区域和品种布局日益优化， 使农产品流通呈现出了大规模、长距离、反季节的特点，对农产品物流服务 规模和效率提出了更高的要求。一是随着农产品区域生产布局的细化，农业 特色产区加快发展，生鲜农产品的区域规模化产出，迫切需要加快发展农产 品跨地区保鲜运输；二是农产品反季节销售加快发展，急需进一步提高低温 储藏保鲜水平。从今后一段时期农业结构加快调整优化的需要看，加快发展 农产品冷链物流也是适应我国生鲜农产品大规模流通的客观需要。2、加快冷链

15、物流发展是满足居民消费的必要保证。 随着城乡居民消费水 平和消费能力的不断提高，我国生鲜农产品的消费规模快速增长，居民对农 产品的多样化、新鲜度和营养性等方面提出了更高要求，特别是对食品安全 的关注程度不断提高。加快发展农产品冷链物流已经成为提升农产品消费品 质，减少营养流失，保证食品安全的必要手段，是满足居民消费需求的必要 保证。3、加快冷链物流发展是促进农民增收的重要途径。 长期以来， 我国农产 品产后损失严重， 果蔬、肉类、水产品流通腐损率分别达到 20 30、12、 15，仅果蔬一类每年损失就达到 1000亿元以上；同时，受到生鲜农产品集 中上市后保鲜储运能力制约， 农产品“卖难”和价

16、格季节性波动的矛盾突出， 农民增产不增收的情况时有发生。发展农产品冷链物流，既是减少农产品产 后损失，间接节约耕地等农业资源，促进农业可持续发展的重要举措，也是 带动农产品跨季节均衡销售，促进农民稳定增收的重要途径。4、加快冷链物流发展是提高我国农产品国际竞争力的重要举措。 我国生 鲜农产品生产具有较强的比较优势，但是由于冷链发展滞后，我国蔬菜、水 果出口量仅占总产量的12%,且其中80%是初级产品，在国际市场上缺乏 竞争力。特别是随着近年来欧盟、日本、美国等发达国家不断提高进口农产 品准入标准,相关质量、技术和绿色壁垒已经成为制约我国农产品出口的重 要障碍。加快发展农产品冷链物流,已经成为提

17、高出口农产品质量,突破贸 易壁垒,增强国际竞争力的重要举措。随着我国经济持续快速发展,城镇化水平不断提高,城乡居民对于农产 品的消费需求正在持续增长,尤其是农村人口正在加快进城,带来了生活方 式的巨大改变,伴随着城市人口的持续增长,对于农产品的需求总量也在大 幅增加。目前我国正面临转变经济增长方式的重要任务,过去主要由出口和 投资拉动经济的发展模式已难以持续,加快城镇化进程、扩大内需、增加消 费将会成为推动经济增长的新的动力。我国城镇化率的不断提高和城市居民 不断增长的消费需求,将对冷链物流发展提出更高的要求。2.3项目建设单位业务背景分析XXX市金桔尔物流有限公司是一家具有现代化物流供应链管

18、理模式的现 代物流有限公司。 公司前身是 2005年由董事长董敏勇在深圳成立雅晴物流公 司，为了扩大经济业务的发展，于2009年在湖南XXX另成立了一种新理念的 雅晴物流分公司，坐落于湖南南部，湘江河畔XXX市冷水滩区凤凰园开发区， 2010年，更改为XXX市金桔尔物流有限公司。XXX市金桔尔物流有限公司拥有完备的基础设施，自置物业，融办公、 运输、仓储、装卸、包装、流通加工、 配送、海关监管货物停车修理 、配件、 食宿于一体,自有可控车辆 300 余辆。我司与湖南褔田汽车总代理达成协议 将在三月份购置车辆 10 辆，已预交压金 50 万元。现在全国 10 多个省、市、 自治区近 30 多个大

19、中城市建立了合作网络公司， 与国内外 200多家企业建立 了长期的合作关系。XXX市金桔尔物流有限公司主要经营范围：货物的运输、配送、仓储、 搬运装卸、集装箱海关监管进出口等业务，以及服务相关的物流信息环节。 随着各地供货市场不断增大，我公司分别以华南、华北、华东、西南、华中 为主干线，全国开拓全国各地的整车、零担业务，并开设了 50 多条短途专线 及 20 多条长途专线，以做到天天发车、准点发车、准点到达、全程高速、安 全、快捷、送货及时。经过数年的市场开发的网络建设，现已一直成为广东地区极具有影响力 的速递品牌。公司成立以来，我公司一直与深圳白沙物流、 深圳市来福物流、 江西廷华物流、佛山

20、豪竣物流等多家物流企业联营，并成为 XXX湘江纸业、XXX凯恒造板厂、汕头达濠市政、广西桂林新京宏瑞、 XXX熙可罐头厂、都成 天之果等全国 200 多家大中型企业办理运输、进出口物流业务，同时在服务 方面赢得很多企业的认可及好评。2.4项目建设条件分析2.4.1XXX 概况2.4.1.1XXX 地理概况xxx故称零陵，是湖南省地级市，位于湖南省南部潇、湘二水汇合处， 雅称“潇湘”。XXX东接郴州市，东南抵广东省清远市，西南达广西壮族自 治区贺州市，西连广西壮族自治区桂林市，西北接邵阳市，东北靠衡阳市。 XXX市陆、水、空交通皆较发达、便利。1、航空。XXX境内有民用XXX零陵机场，位于XXX

21、市岚角山镇，机场距零陵城区最北端、冷水滩城区最南端均为 7 公里。现已开通至长沙、广州、昆明、北京、西安、成都、海口、三亚等 20 个城市的航班。但大多数航班需 要在长沙转机。2、 铁路。XXX地区境内共有两条铁路：洛湛铁路、湘桂铁路，分别连接 XXX南北和东西的交通，并在 XXX市区交汇。在市区设有 XXX站、零陵站、 XXX东站。3、 公路。XXX市境内有207国道、322国道、G55二广高速公路、G72泉 南高速公路、永连公路都贯穿全境及九条省道在境内纵横交错。 XXX市区主 要有四个客运汽车站，即：XXX汽车北站（XXX冷水滩汽车站）、XXX汽车南 站（XXX零陵汽车站）、XXX汽车西

22、站（XXX凤凰园汽车站）、XXX长途汽车 客运总站（XXX怀素汽车站）。2.4.1.2XXX 经济概况2013年XXX市实现地区生产总值1161.75亿元、增长9.5%。其中，第一 产业增加值 249.70 亿元、增长 2.9%；第二产业增加值 447.29 亿元、增长 10.1%； 第三产业增加值 464.76 亿元、增长 12.5%。按常住人口计算，人均地区生产 总值21951元，同比增长8.3%。XXX市三次产业结构比重由上年的 23.0 :38.8 :38.2调整为 21.5：38.5：40.0，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分 别为 6.6%、 41.6%、 51.8%。 20

23、13年全市完成财政总收入 100.38 亿元、增长 15.8%，首次突破百亿元大关。 其中，一般预算收入 70.01 亿元、增长 17.7%； 上划中央税收 23.98 亿元、增长 10.6%；上划省级税收 6.39 亿元、增长 15.3%。 在一般预算收入中，地方税收收入 39.73 亿元、增长 19.8%，非税收入 30.28 亿元、增长 15.1%。全市一般预算支出 252.94 亿元、增长 15.0%。2013年新增规模工业企业 90 家，规模工业企业达 737家。 2013全年 XXX 市规模以上工业实现增加值 255.4 亿元、增长 11.2%。从轻重工业来看，轻 工业 113.0

24、7 亿元、增长 10.6%，重工业 142.33 亿元、增长 11.7%。按经济类 型来看，国有企业完成增加值 47.03 亿元、增长 7.9%，集体企业完成增加值2.17 亿元、增长 15.4%, 股份制企业完成增加值 131.82 亿元、增长 32.8%， 外商及港澳台商投资企业完成增加值 28.57 亿元、增长 22.6%，股份合作企 业、其他经济类型企业分别增长 12.5%、 5.3%。非公有制经济完成增加值190.16亿元、增长12.3%。2013年XXX市工业经济效益综合指数 263.48%, 提高 9.8 个百分点。全市规模工业主营业务收入 779.57 亿元、增长 19.1%，

25、 实现利润 31.41 亿元、增长 14.3%。实现利税 90.91 亿元、增长 14.2%。2013年XXX市园区规模工业完成增加值 127.34亿元，增长12.3%,高于 全市平均增速 1.1 个百分点。 新开发工业园区面积 32平方公里, 新建标准厂 房 238万平方米,新入园企业 131 家。2013年XXX市主要工业产品中，汽车 2.44万辆、增长24.9%;皮鞋7411 万双、增长 288.2%；中成药 5736 吨、增长 33.9%；大米 79368万吨、增长 31.3%；精制食用植物油 6.03 万吨、增长 25.4%；水泥929.8 万吨、增长 14.2%； 十种有色金属 1

26、0.96 万吨、增长 40.3%; 卷烟 158.8 亿支、下降 27.4%；机制 纸及纸板 17.79 万吨、下降 11.9%。截止到2013年底，XXX市资质以内建筑业企业91家，新增2家。全年 实现建筑业增加值 67.48 亿元,同比增长 10.3%。资质内房屋建筑施工面积 1530.19 万平方米,竣工面积 933.77 万平方米。改革开放以来，XXX市农业经济逐步实现了由传统农业向现代农业转变。特色农业、 规模农业、 效益农业发展迅速。 全市已形成了粮食、 林果、畜禽、 水产、蔬菜、烤烟等六大支柱产业,2013全年完成农林牧渔总产值 446.84 亿元,增长2.9%；实现增加值 24

27、9.7 亿元,同比增长 2.9%。其中,农业实现增加值 137.21 亿元,比上年增长 0.5%； 林业增加值 29.11 亿元,增长 8.0%；牧业增加值 66.31 亿元,增长 4.3%；渔 业增加值 15.44 亿元,增长 5.0%。粮食种植面积 542.95 千公顷、下降 1.7%, 蔬菜种植面积 177.12 千公顷、增长 7.3%。全市粮食总产量 308.67 万吨、下 降 2.7%，油料产量 14.31 万吨、增长 12.5%，烤烟产量 4.56 万吨、增长 8.1%， 蔬菜产量 510.56 万吨、增长 7.3%。全年生猪出栏 812.63 万头、增长 1.7%， 牛出栏 26

28、.44 万头、增长 5.7%，羊出栏 66.88 万头、增长 5.7%，水产品产量 17.54 万吨、增长 5.0%。2013 年全市完成水利水电建设投入 16 亿元，完成大小水利工程 2.2 万 处，完成劳动工日 927 万个，完成土石方 1080万立方米；修复水毁工程 7193 处。完成 93 座水库除险加固。新增灌溉面积 10.26 万亩，恢复、改善灌溉面 积 42.8 万亩，新增旱涝保收面积 13.11 万亩。截止到2013年底，XXX市拥有农业机械88.56万台、增长4.97%;总动 力 543.09 万千瓦、增长 5.6%。综合机械化水平达到 50.4%，提高 4.3 个百分 点。

29、农村土地流转面积 453.02 万亩、新增 149.62 万亩。新增农民合作社 348 家，新增成员 2.1 万人。2.4.1.3XXX “十二五”发展规划按照努力把XXX建设成为对接东盟先导区、承接产业聚集区、现代物流 实验区、生态旅游示范区和湘粤桂省际中心城市的要求， 综合考虑现实基础、 未来发展趋势和条件，围绕加快转变经济发展方式，与全面建设小康 XXX战略目标紧密衔接，全市“十二五”经济社会发展的主要目标是：经济较快发展。全市地方生产总值年递增 13以上,工业增加值年递增 23,固定资产投资年递增 25以上，社会消费品零售总额年递增 19以上， 到 20 1 5年财政总收入突破 100

30、亿元。结构调整显著。三次产业比为 15：47：38，其中工业增加值比重提高 10 个百分点以上。非公有经济占比 65以上，城镇化率达到 46。生态环境优化。万元地方生产总值能耗下降率达 15，二氧化硫等主要 污染物排放比 2010 年减少 10。空气质量优良率达 96以上，城市污水处 理率、工业废水排放达标率、 工业固废综合利用率分别达到 72、 90、 90。人民生活改善。人口自然增长率控制在 7.7 %o以内，城镇登记失业率控制在 5以内，城镇居民人均可支配收入达到 30000 元左右，农民人均纯收 入接近 10000 元。2.4.2XXX 发展农产品冷链物流的意义一是有利于减少农产品损耗。 据调查，我市的水果、 蔬菜在采摘、 运输、 储存等物流环节上损失率高达 30 40%，全国为 25 30%，发达国家一般在 5%以下，美国仅 12%。由于缺乏冷藏设备和保鲜技术，我市每年农产品都 有大量损耗。二是有利于保证农产品质量。我市仅有 10%的肉类、 20%的水产品进入冷 链系统，蔬菜、水果、牛奶和豆制品基本上用普