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1、万科一季度房地产政策综合分析报告42页2007年第一季度房地产政策综合分析第一章 国家宏观调控政策11两会与温家宝政府工作报告对房地产业相关政策及其影响111 18亿亩地红线温家宝在政府工作报告中说，一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。根据国土资源部数据，全国耕地资源仅18.31亿亩。中央与地方政府都会加强土地管理，划拨一亩耕地，必然要再开发一亩耕地，土地供应总量增长空间极其有限。土地供给是有限的，在不改变供给的条件下，土地的价格由需求决定，房地产需求不断攀高，地价、房价双双飙升。节约用地，保住耕地总量不变，需求增加，会不断拉高房价。土地供给是构成房价的主力因素，中国土地资源的稀缺、城市

2、化扩张都对土地供给提出了更多的需求，政府期望增加供给来平抑房价过快的增长势头，将遇到比较大的挑战。已经划定的开发区、工业园区，因为土地限制供应具备了稀缺价值。开发商取得土地，除了招拍挂之外，寻求与土地持有方的合作发展规模将会有一定的增长。112限制别墅类地产，推高高档住房房价温家宝说，坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺，形成供应量相对减少，继续推高别墅价值。113中国特色住房建设

3、首次提出 重点发展普通商品房温总理在政府工作报告中首次提出“具有中国特点的住房建设和消费模式”。提出“将节约能源资源、保护环境、集约用地放在更加突出的位置”。温总理在政府工作报告中提出，要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。这几句政策表述是前两年中央调控政策的自然延续。值得注意的是“保持”房地产投资合理规模、“保持”合理的价格水平的措词。2007年，贸易顺差1月为159亿美元，比上年同期增长94亿美元。1-2月份，城镇固定资产投资6535亿元，比去年同期增长23.4%。其中，国有及国有控

4、股完成投资2946亿元，增长17.9%；房地产开发完成投资1786亿元，增长24.3%。2006年统计公报显示固定资产投资增长25.4，房地产投资增长21.8，考虑春节因素，固定资产投资增速基本与上年持平，房地产投资增速超过了上年水平。114曾培炎副总理强调政府调控新思路是增加房地产供给国务院副总理曾培炎日前针对房地产市场调控的问题强调说，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。这样的表述可以看作是国家对房地产市场进行调控的最新指向。与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，曾培炎将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位，而原

5、来调控政策中放在首位的“高度重视稳定住房价格”和“切实调整住房供应结构”等表述则发生很大变化。这一转变，意味着通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。但房子必须建立在土地上，如何增加土地的有效供应，考验着中央和地方政府的博弈，也考验着政府调控政策的一致性和协调性。副总理的“加大住房供应力度”政策，相较温总理的“优化商品房供应结构”表述，具有更直接的房价稳定效应。温总理的供应结构问题，是期望用小户型来增加单位供应总量，从而实现房价稳定器的作用。但根本问题是供给不足，优化供应结构，对房价的政策效果不会很明显。受温总理建设中国特点的住房建设和消费模式的目标和

6、优化供应结构的思路影响，今年将有越来越多的大型房地产商将资金和精力投入到提高建筑品质上来。随着小户型比例在未来大量增加供给，为体现竞争优势，开发商将重点推进小户型创新。第二章 土地房屋交易政策21物权法住宅建设用地70年期满后自动续期给置业者吃定心丸3月8日提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。” 3月16日，物权法审议通过。此物权法，仍以我国基本经济制度为原则，调和或暂缓了了私有财产和发展公有经济的矛盾。从民法典角度讲，私有财产神圣不可侵犯，但这样一来，中国的大官僚和地方诸侯们就被绑住了

7、手脚，想开发、上马大项目就会无形中增加很大的难度，社会主义的效率特色就无从谈起了。在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，这一条就是保障国有财产的最高地位。这也在一定程度上保证了中国可以继续保持固定资产投资增速，继续上马大项目，房地产市场前景依然乐观。在中国的大环境下，该物权法草案还是让老百姓吃了颗定心丸，有利于稳定百姓投资置业的信心。211物权法对房地产业的正面影响首先，物权法明确了建筑物共有部分及其附属设施的归属，有利于减少房产纠纷，有利于构建一个健康有序的房地产市场秩序。其次，物权法扩大了可用于担保的财产范围，明确规定正建造的建筑物可抵押，有利于开发商

8、融资。今年，我国规定主体工程尚未完工的商品房禁止出售。融资条件的改善，中小房地产企业会继续参予到资本密集度越来越高的房地产行业。本条或许是物权法对房地产业最大的正面影响。212物权法会提高土地一级开发成本首先，物权法明确规定了征地、拆迁补偿机制，房产商的拿地成本将显著提高。其次，物权法禁止农村土地进入房地产市场，房地产业在农村无法发展。物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”第三章 行业税收政策31物业税1月25日，国家税务总局下发的2007年全国税收工作要点指出，今年要深化税收制度改革，其中就包

9、括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。物业税开征方案，在物权法通过的基础上，正式纳入全国人大的审议议程。物业税准备提高一倍，期望稳定房价和改变地方政府“以地生财”的开发模式。房地产要参3月第3期热点分析指出：“物业税作为地税，一旦征收能够为地方政府带来稳定的收入来源，因此，它能给地方政府带来的收益不仅取决于房地产的规模，更来源于由于房地产升值所带来的房地产税收增值。开征房地产税，能够引导地方政府增加基础设施，提供更多公共服务，改进区域环境，从房地产价格升值中获得更多收益。”开征物业税，与房价上涨相比微不足道，不能抑制房价，而且物业税收所带来的基础设施投资，又会进一步推高房价。开征物

10、业税，不过是政府用房价的借口找一个继续发财的机会。32国家将从严征收城镇土地使用税2006年12月31日，财政部和国家税务总局日前联合发布了关于贯彻落实国务院关于修改的决定的通知，对税额幅度调整事宜作出具体部署。我国将严格控制城镇土地使用税减免税项目，对属于越权减免和不符合减免规定的，将追究相关人员的责任。321严征土地使用税是今年政府落实宏观调控的重要举措自今年1月1日起，城镇土地使用税每平米年税额在原条例规定的基础上提高2倍。即大城市由0.5元-10元提高到1.5-30元；中等城市由0.4-8元提高到1.2-24；小城市由0.3-6元提高到0.9-18元；县城、建制镇、工矿区由0.2-4元

11、提高到0.6-12元。政策的目标是使税额幅度能够客观地反映各地区经济发展程度和地价水平。由于前期适用税额都是在当初的市场和经济条件下制定的，税额显然已经偏低，此次则将城镇土地使用税税额标准在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍。作为目前土地保有环节征收的惟一税种，这是城镇土地使用税税额标准近20年来的第一次调整。同时,政策将从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税。土地使用税税额的调整，一方面使土地的真正价值得到了认可，对土地空置现象会有一定的缓解作用，另一方面也提高了土地的使用成本。这一通知与刚从2月1日开始的全面严格清算土地增值税，都成为了今年政府着力落

12、实宏调政策的措施。322不会对房价产生根本性的影响城镇土地使用税的调整不会对房价产生根本性的影响。就最高一档税额来看，其实际增加额为20元/平方米/年，假设1.5的容积率且开发周期为两年，那么每平方米建筑面积开发成本增加额仅为26-27元/平方米，因此税额的调整对楼市影响有限。323在一定程度上遏制开发商捂地囤地提高土地使用税将抑制开发商超长时间的捂地和囤地，对开发商在土地、开发和销售三个环节上的综合协调和规划能力提出了更高的要求，中小开发商和项目公司生存空间进一步被挤压。目前，开发商购买地块的成本主要由土地使用费、土地使用税、土地出让金构成。这些税费政策使得开发商获取土地的成本加大，在很大程

13、度上抑制开发商对土地的囤积，有利于促进开发商尽快将手中地块推入市场，从而相对减少开发商已购地块的土地成本，对抑制建设用地过度扩张起到保护性作用。由于拿地和使用的成本都越来越高，地价上涨的边际速度越来越快，而房价和销售受调控政策影响较大，未来整体上开发商毛利率趋于下降的预期越来越清晰，这将加剧地产行业的“洗牌”，中小开发商和项目公司将逐渐被淘汰，而具有规模效应、资金和土地平衡能力强的优势大中型企业的发展空间将更广阔。324外资企业也被纳入征税范围但影响不大此外，政策还将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围，在上个世纪90年代招商引资成为了地方政府经济工作的头等大事，因此给予了外资企

14、业全方位的优惠措施，但随着前期经济发展过程中部分优质国有资产的流失，政府目前对外资企业的态度也发生了转变，比如企业所得税的调整实际上就是要取消外资企业享有的部分优惠措施，这一切都预示着政府经济发展思路的转变。但是，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围，无论长期还是短期，都不会对外资进入中国造成影响。因为虽然调高了税额使物业租金回报率调低，但外资进入中国除了看重物业租金回报率外，还会看重物业本身的升值和人民币升值。尤其是人民币升值，对外资的诱惑较大。 第四章 行业的投融资政策41银行收紧房贷防范风险2006年12月31日，银监会发布关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相

15、关风险的通知，禁止信贷资金被挪用入市，住房按揭贷款将成检查重点。由于股市上涨，用房产筹钱炒股主要有三类，用自有房产做抵押向银行贷款；把正在还房贷的房产向银行进行加按揭；以房产做抵押向典当行借贷。一场新形势下的房地产金融监管风暴由此开始，而随着其他房地产金融政策的深入，资本市场上以房地产金融为核心的博弈将更加激烈。尽管目前国内股票市场的行情总体上扬，一旦贷款人投资失误，极易造成无法归还的不良贷款，这种形态如果与股市暴跌同时发生，对房地产和金融业都将是个不小的打击。房地产贷款资金流入股市，一方面说明股市的投资价值已经超过房地产成为资本首要追逐的目标，市场整体对房地产继续保持大幅增长保持谨慎态度。另

16、一方面，目前市场上没有多元的投资渠道可供选择。为了解决投资产品问题，国家会进一步加强金融创新的力度和步伐，不过这种多种投资产品分散投资风险作为一个有效的调控方向，不会一蹴而就。就房地产投资来讲，房地产信贷资产证券化业务可以将房产升值预期以股票方式发放，让投资者共享房产升值和经营收益，疏导投资热情。42加息表明中国经济增长强劲，对房地产业影响尚小中国央行(Peoples Bank of China)周六宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是继2006年中期以来又一次以控制投资过快增长、稳定金融体系为目的的利率调整。中国央行此举同时说明，尽管中国各主要贸易伙伴国的经济均阴霾密布，但中国经济依然

17、增长强劲。 中国央行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。此次只是中国政府自2004年以来第四次加息，四次加息的累计幅度为1.08个百分点。相比之下，美国自2004年中进入紧缩周期以来，美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)已将短期利率上调了17次，累计加息幅度为4.25个百分点。 中国央行1年期贷款利率调整幅度通常都是0.27个百分点，幅度很小。之前三次加息分别发生在2006年8月

18、、2006年4月和2004年10月。上世纪90年代中叶到2004年10月之间，中国央行没有对利率进行过调整。中国当前的加息幅度和频率处于较低水平，虽然美国17次加息带来房地产信贷成本的提升确实造成了2006年房价的下跌，但在中国解决流动性过剩和投资产品较少的情况之前，房地产投资和房价不会受到根本性影响。43住房公积金贷款利率上调0.18个百分点就在央行宣布2007年首次加息的同一天，建设部发布关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知（下称通知），宣布从3月18日起，同步调整住房公积金存贷款利率。其中，与0.27个百分点的银行贷款利率调整幅度不同，公积金贷款加息幅度为0.18个百分点。通知明确，上

19、年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为1.98%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从4.14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%。每次央行调整利率都可能伴随公积金存贷款利率的调整。0.18个百分点对使用公积金的购房者来说，每月支出增加的数量很小。44住房公积金提高缴交率52007年初建设部负责人在全国建设工作会议上强调，将严格住房公积金管理：今年所有城市(包括县城)都要建立廉租住房制度，住房公积金缴交率提高5%。住房公积金缴存比例不得低于法定最低缴存比例，

20、超过法定最高缴存比例和基数的，要依法纳税。今年将着力完善住房公积金缴存和使用政策，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到“包括在城市中有固定工作的农民工在内”的城镇各类就业群体。按照建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见规定：职工和单位住房公积金缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%，缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作地所在社区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的两倍或三倍。但是，对这样国家规定的缴存比例和基数，各地各行业个人缴存数额相差悬殊，特别是一些效益好的电力、通信、煤炭等垄断行业，住房公积金早已变相成为他们的高福利。同时，目前住房公

21、积金是在税前扣除的，即不纳税，这一点常被一些垄断行业利用演化成一个逃税的手段。此次新政中，提及的“住房公积金缴交率再提高5%（覆盖面而非缴存比例）”以及“超过法定最高缴存比例和基数的，要依法纳税”可能在一定程度上使更多的低收入者获益并遏制一些高收入人群多缴存公积金以及一些企业的公积金变相福利现象，也会在一定程度上影响高档商品住宅的购销，调节楼市消费结构。但应该看到此法也有弊处，因为光靠纳税很难从根本上制止一些住房公积金违规操作的行为，反而在一定程度上默许、模糊了住房公积金缴存比例和基数的“法定”概念，不排除将会纵容一些企业“超过法定”行为。45央行2月25日上调存款准备金率对资本市场影响不大央

22、行宣布自2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至10%。多家机构预计更年内或将调整至11.5%的水平。此前，在1988年至1998年十年间，为了紧缩银根、抑制通货膨胀，国内银行的存款准备金率一直保持在13%的高位。央行表示，2006年以来，综合运用多种货币政策工具大力回收银行体系多余流动性，取得一定成效。当前国际收支顺差矛盾仍较突出，贷款扩张压力较大，需要根据流动性的动态变化再次提高存款准备金率，以巩固宏观调控成效。央行去年至今的上调存款准备金的做法，再次证实其去年公开的政策基调：上调准备金率和央票业务是央行处理流动性过剩的主要手段。市场人士目前大多对此反应

23、平静，普遍认为央行此番举措对市场影响不大。而近期金融时报发文声称，央行此举是为控制通胀反弹必要之举，显示目前各方还是对通胀问题有所担忧。46社科院报告称中等收入者买房负担进入警戒线3月21日，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出，目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来，房价与家庭收入之比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%，“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。”目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到200

24、5年的15%，2006年则下降到10%。社科院金融研究所的殷剑峰博士指出，中国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占GDP(国内生产总值)的比重是13%，与其他国家大约30%的比例相差很远。为了抑制通货膨胀压力和流动性过剩，政府不得不加息、提高存款准备金率，另一方面房价及其涨幅居高不下，限制投资与消费的加重消费信贷成本的措施，又进一步限制了房地产的供给，在强大的需求房价仍然上涨。国家宏观调控政策，要在多个目标的压力下寻求平衡。第五章 国家对房地产行业其它方面的指导性文件和政策51自建房财政部和国家税务总局联合下发关于单位低价向职工售房有关个人所得税的通知，明确单位按低于购置

25、或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。单位可自建房以成本价销售，将会对房价的平抑有所帮助。该政策的执行会遇到诸如单位自建房建造成本价格如何确定、由谁确定，市场价格如何确认等问题困扰政策的有效实施。单位自建房纳入经济适用房体系，其投资、建设面积是否要在政府房地产发展规划的经济适用房范围内，还需要等待实施细则的发布。广州大型企业纷纷获得自建房审批，但其2007年2月份房价却表现为继续上涨，说明自建房仍为国有特权、垄断企业所拥有，广泛的需求无法得到有效供应。52经济适用房政策，建设规模的评估对于解决低收入群体保障用房，中央政府提出了“应

26、保尽保”的政策，对地方政府提出了硬性要求。至2006年，我国内地有城镇低保人口总量约为2200万，原则上，这些人口都应是“应保”范畴。然而目前不少已经建立了廉租房制度城市都存在着不能全面覆盖所有符合标准人群的问题，个别地级市甚至只能达到60%-70%的水平。“应保尽保”被提出后，地方政府在廉租房领域的考核标准将被量化。目前全国尚有145个城市未实施廉租住房制度，面对这种情况，建设部不得不选择“督战”的方式，为145个城市划定了“2007年底”的时间底线。全国2006年房地产投资19382亿元，其中住宅投资13612亿元。经济适用房投资689亿元，占住宅投资总额的5.06。尽管经济适用房投资增长

27、了32.7，遏制了投资下滑的势头，毕竟占有房地产投资总额的比例较小，对房地产市场的价格不能起到关键性影响。中央硬性要求地方政府进行经济适用房和廉租房建设，地方政府缺乏经济来源，比较直接的办法仍将是提高土地收入找到支出来源，对房地产市场价格也是一个上扬的推动力。53国土部今年不会出台更强硬土地政策3月3日，国土资源部部长孙文盛表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。孙文盛说，今年要规范土地出让收入，将其全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。去年，国务院发布的关于加强土地调控有关问题的通知明确要求，从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设。财政部等部委此后规定，土地

28、出让收入的5%要用于廉租房建设。去年，全国121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房建设的比例，其中青岛、宝鸡市定为15%。54今年底我国可全面建立土地出让金制度建设部部长汪光焘在出席“两会”期间时表示，国家财政支持为最低收入的居民提供住房保障，去年底已制订相关的政策，估计今年底将可全面建立土地出让金制度。他又表示，目前规定土地出让需缴交税项，为廉价住房进行补贴，去年已收取100亿元人民币，是过去八至十年的总和。他称，现在在各地方已通过执行该政策，但仍有100多个县市未落实。第六章 环保节能指导性政策61政府将节能型指标列为投资项目审批硬性指标国家发改委主任马凯3月5日称，政府在固定资

29、产投资项目上将遵循节省能源评估和核准制度，并将能源利用效率确立为项目批准与否的强制性标准。中国去年固定资产投资飙升24.5%。与2006年相比，在2007年政府工作报告中并没有提出节能年度目标。也没有发布对于房地产行业的节能标准指导政策或意见。第七章 新年实施的一系列土地调控新政简析本刊综述 继2004年国务院关于深化改革严格土地管理的决定（28号文）之后，2006年国务院关于加强土地调控有关问题的通知（31号文）的出台，标志着中国政府在土地管理和调控政策上又一次重大调整。土地，作为宏观调控的重要手段，其地位与作用更为突出。在这年终岁首之际，新版限制用地项目目录和禁止用地项目目录、新修订的土地

30、利用年度计划管理办法、全国工业用地出让最低价标准、关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知、新修改的城镇土地使用税暂行条例等涵盖许多方面的土地管理新规先后实施。这些新规，在给予人们对新的一年更多期盼与希望的同时，也传递出这样一个信号囊括经济、法律和行政等手段的综合土地调控体系正在进一步形成。71新的用地审批要求、目标责任考核体系711新版限制禁止用地项目目录发布2006年12月12日，新版限制用地项目目录和禁止用地项目目录公布两目录共涉及24个行业208类项目，与1999年禁止供地项目目录相比，在其他项目中，增加了别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类项目。按照国土资源部有关负责人的解

31、读，发布实施新版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，是为贯彻落实中央确定的宏观调控精神，完善土地供应政策，促进土地节约集约利用，加强土地供应政策与产业政策的协调配合。两个目录共涉及农林业、煤炭、电力、石油天然气和化工、钢铁、有色金属、黄金、建材、轻工、医药等24个行业208类项目，是严把土地“闸门”、加强和改善宏观调控的重要手段。712新土地利用年度计划管理办法实施在2004年国务院28号文件中，就有加强土地利用计划管理的明确要求，规定“农用地转用的年度计划实行指令性管理”，同时明确，未取得土地利用年度计划指标的，不得通过建设项目用地预审，不得批准建设项目用地。2006年的国务院31号文件，对

32、土地年度利用计划提出了更高要求，明确要将新增建设用地控制指标(包括占用农用地和未利用地)纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据。作为国务院31号文件的配套文件，修订后的土地利用年度计划管理办法在原办法的基础上，调整了计划指标设置，完善了计划指标体系，增强了计划的整体调控功能；同时完善计划考核规定，进一步强化计划执行的效力。按照新办法，今后的土地利用计划指标将作为所有实际发生用地的控制指标，而不只是作为控制用地审批的依据，这将扭转以往只管住用地审批“闸门”而审批以外的超计划用地大量存在的局面。更为重要的是，新办法还完善了土地利用计划执行情况的考核方式，将以实际发生的新增建设用地面积为依据进行年度评估和考核，考核结果将作为下一年度计划编制和管理的依据。对实际新增建设用地面积超过