土地估价理论与方法真题.docx

1、土地估价理论与方法真题2009年度全国土地估价师资格考试试卷一、判断题1估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。 ( )2容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。 ( )3一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。 ( )4地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。 ( )5基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。 ( )6宗地甲的单位面积地价为650元/m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/m2，土地使用权年限为

2、30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。 ( )7承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。 ( )8建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。 ( )9地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。 ( )10在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。 ( )二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只

3、有1个最符合题意。)11在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。A替代原则 B供需原则C变动原则 D预期收益原则12根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。A垄断地租 B级差地租C绝对地租 D农业地租13在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。A40 B60C62.5 D66.714以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。A中心地提供的商品和服务称为中心地职能B中心地职能以商业、服务

4、业为主C中心地职能包括社会、文化方面的内容D中心地职能包括制造业活动15路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。A平均深度 B深度的中位数C深度的众数 D城市统一确定的某一深度16某建筑物的总面积为4000m2，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/m2，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( )万元。A250 B304C324 D34017在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括( )。A管理费 B土地税C维护费 D保险费18在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为

5、二者处在( )。A相同区域或同一供需圈 B比较区域或同一供需圈C类似区域或同一供需圈 D比较区域或类似区域19某公司于11996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。A2145 B2130C2040 D200520在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括( )。A土地取得费 B土地开发费C利息 D税费21运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。A待估宗地 B某交易案例C类似

6、宗地 D标准宗地22某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。A19.5 B20.5C25 D2723某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元/亩，租期15年。据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元/亩。假设土地还原率为7%，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元/亩。A27.6 B41.4C69.0 D71.424市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不

7、包括( )。A统一价格时点 B统一面积单位C统一付款方式 D统一货币种类和单位25在某不动产总价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，土地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为( )。A9.8% B10%C10.1% D10.5%26标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( )。A里地和表地 B临街地和表地C里地和袋地 D临街地和袋地27下列各图中，( )正确地反映了土地的自然供给特征。28下表为某城市住宅用地20052008年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地2006年成交价为1500元/m2，该案例修正到2008年的价格为( )元/m2。年份20052

8、00620072008地价指数108106110109A1635 B1650C1785 D179929企业甲有住宅用地5000m2，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。预计该住宅项目容积率为1.6，住宅单位建筑面积的造价为1500元/m2，税费为建筑造价的4%。建成后，企业甲分得总建筑面积的60%，开发商乙获得总建筑面积的40%。则相当于企业甲以( )元/m2的地面价格出资。A1498 B2340C3600 D374430采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。A建造时 B估价工作

9、时间C估价期日 D未来某个时点31某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/m2、850元/m2和900元/m2，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为( )元/m2。A820 B845C850 D85732在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是( )。A最佳用途 B最佳收益C最佳集约度 D最佳规模33马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是( )产生的条件。A绝对地租 B级差地租C垄断地租 D城市地租34下列( )条件发生时，将导致相应用途的地价上升。A住宅区内道路禁止货车通行B住宅区旁建设铁路线C写字楼旁建设大型娱乐场D工业区地下水

10、过量开采而产生地面沉降35某一边临街的三角形宗地，高9m，所临街道路线价为1000元/m2，根据临街地深度指数表，该宗地价格为( )元/m2。临街深度m未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18深度指数(%)130125120110100A1100 B1200C1250 D130036对工业用地价格影响最大的两个因素是( )。A位置和环境 B位置和基础设施C交通条件和基础设施 D交通条件和环境37对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的( )。A重置价格 B重建价格C市场价格 D收益价格38在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是( )。A送文

11、函 B估价工作报告C土地估价报告 D土地估价技术报告39应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是( )。A该宗土地规划许可的用途B该宗土地规划的容积率和建筑密度C该宗土地开发周期D该宗土地开发完成后房地产可能的售价40某宗地产预计未来第1年的净收益为25万元，此后逐年递增2%，该类地产的土地还原率为6%，则该宗地产无限年期的收益价格为( )万元。A312.5 B416.7C625.0 D1250.041下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。A当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例B当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度C

12、收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得D剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算42受理估价委托时应明确估价基本事项，其中不包括( )。A明确估价目的 B明确估价对象C明确估价时点 D明确估价收费具体数额43某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为( )万元。A5333 B5277C4804 D475444某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。A全国综合地价指数

13、B该市综合地价指数C全国写字楼地价指数 D该市写字楼地价指数45采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对( )的修正。A建筑物成新状况 B土地开发程度C土地使用权年限 D容积率46下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( )。A面积、形状、土地使用年限B防洪堤、供电容量、消防站C绿化、游憩设施、环境质量D用途、容积率、建筑密度47某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值最高为( )万元。A30 B60C70 D9048依据交通原则建立起来

14、的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地( )的商服活动。A全部 B1/2C1/3 D1/649某公司以年租金540元/m2的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。据调查，同类建筑物的重置价格为2000元/m2。同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/m2，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。则该不动产的价格为( )元/m2。A3650 B4232C5270 D559950某宗土地面积为3000元/m2，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润

15、相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是( )。A总建筑面积7000m2，首层建筑面积1000m2B总建筑面积5000m2，首层建筑面积900m2C总建筑面积7200m2，首层建筑面积1000m2D总建筑面积7200m2，首层建筑面积900m251关于土地估价，下列表述中不正确的是( )。A采用不同估价方法评估的结果可能不同B不同估价目的下的估价结果可能不同C不同的估价时点将影响估价结果D不同的估价作业时间将影响估价结果52在路线价评估中，( )不符合选取标准宗地的标准。A街道转角处的宗地B矩形宗地C容积率为所在区段代表性容积率D一面临街的宗地53以下( )方法不适宜地租量的求取。A从房租中分

16、离出地租 B从地价中求出地租C从土地开发成本中求出地租 D用类似剩余法的方法求出地租54( )是决定城市土地利用价值的重要因素。A区位 B土地承载力C土地出让方式 D土地开发成本552009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨，“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，( )才能够评估出估价对象客观潜在的价格。A市场比较法 B成本法C收益还原法 D剩余法三、多项选择题(每小题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意。)56关于成本逼近法测算中的“土地增值”，下列表述正确的有( )。A

17、土地增值是土地开发收益B土地增值是土地市场价格与成本价格的差额C土地增值是土地成本价格与土地增值率的乘积D土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积E土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的57我国城镇国有土地价格实质上是( )。A无限年期的土地所有权价格 B有限年期的土地所有权价格C有限年期的土地使用权价格 D完全的土地所有权价格E土地所有权价格的一部分58采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用( )。A同时期一年期国债年利率B同时期一年期银行定期存款年利率C同时期一年期银行贷款年利率D同时期银行活期存款年利率E政府统计的经济增长率5

18、9在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有( )。A繁华程度、生活配套设施齐备程度B宗地内开发程度C宗地面积、形状D环境质量、景观E临街类型、临街位置60当存在( )情况时，不适于采用剩余法评估土地价格。A房地产市场不稳定，价格波动很大B城市有稳定的土地供应计划和政策C房地产交易资料信息完整，可公开查询D贷款利率不变E规划控制容积率、建筑密度等指标不明确61在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用( )。A市场比较法 B成本逼近法C收益还原法 D长期趋势法E基准地价系数修正法62在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，( )的街道应作为正街。A路线价低

19、 B路线价高C路线价相同时较宽 D路线价相同时较窄E车流量较大63在以下影响土地价格的因素中，当因素的指标值上升时，引起土地价格呈单纯上升趋势的有( )。A人口密度 B基础设施配套水平C繁华程度 D噪声E地形坡度64下列情况中，( )的土地估价特别适用路线价法。A土地税收 B大城市住宅用地C工业开发区 D商业街两侧不动产E城市房屋拆迁补偿65需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有( )。A交通管制 B社会治安C铁路 D流动人口E经济形势66土地估价报告应经( )才能生效。A估价假设条件说明 B土地估价师签字C公证 D土地估价机构盖章E送文函67以下不动产价格评估，不能采用收益还原

20、法的有( )。A写字楼 B普通住宅C医院 D邮电所E空置厂房68导致影响土地价格的社会经济因素发生变化的原因可能是( )。A城市人均收入提高B城市规划中对城市性质进行了调整C城市土地供求变化D城市道路系统调整E新建大型文化娱乐中心69房屋新旧程度评定标准是根据房屋的( )等方面的有关项目进行评定的。A建成年代 B结构和楼地面C装饰部分 D设备部分E维修、大修情况70采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括( )。A基准地价表 B基准地价成果图件C基准地价因素修正系数表 D基准地价评估方案E基准地价成果应用说明四、情景分析题(每小题有A、B、C、D四个备选项，

21、其中至少有一个符合题意。)(一)某工业开发区通过征地方式获得1km2土地进行一级开发，计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为15万元/亩(含征地费用及相关税费)，达到“五通一平”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费)平均为2亿元/km2。征地完成后，土地开发周期为2年，第1年内投入开发费用的60%，第二年内投入剩余的40%。假设银行贷款年利率为7%，当地一级开发的投资利润率为15%，类似土地开发的土地增值收益率为20%，土地还原率为9%。预计开发完成后可用于出让的面积比例为70%。请就上述内容。回答7175小题的问题。71土地取得费用的计息期应为( )年。A2

22、B1.5C1 D0.572土地开发期间所负担的利息总额为( )万元。A2975 B4717C4817 D555973土地开发利润总额达到( )万元。A6375 B7083C8500 D944374计算土地增值收益应采取的基数为( )。A土地取得费用B土地取得费用+土地开发费用C土地取得费用+土地开发费用+利息D土地取得费用+土地开发费用+利息+利润75为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应做( )等处理和修正。A因素构成累加值/70% B因素构成累加值70%C年期修正 D期日修正(二)某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000m2，1980年底经划拨方式

23、取得土地使用权，地上建有砌体结构的厂房和办公用房，1995年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2003年1月1日。请就上述内容。回答7680小题的问题。76该工厂土地要入市交易，可以采用( )方式。A不改变工业用途，协议出让 B直接转让给开发商C招标 D挂牌77仅根据城市总体规划图中的信息判断，估价中该土地可能按( )用途评估。A居住 B商业C工业 D商住综合78某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用( )。A基准地价系数修正法 B市场比较法C成

24、本逼近法 D剩余法79为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为( )。A该宗土地规划容积率B类似土地出让挂牌底价C类似土地拍卖成交价格D类似用途物业市场销售成交价格80若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有( )。A市场比较法 B成本逼近法C基准地价系数修正法 D收益还原法(三)某人拥有一套建筑面积110m2的商品住宅。该住宅于2000年底取得了70年土地使用权，2003年底建成交付使用，建筑物使用年限为70年，办理了房地产权证。2008年底这套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置

25、率平均为10%，还原率为9%。请就上述内容，回答8185小题的问题。81该套住宅的年租赁收入为( )元。A46000 B36000C33000 D3240082如果该套住宅需要投房屋财产保险，则理论上保险金额应采用( )。A该套住房的重置价格 B该套住房的现实市场价值C该套住房的建筑物重置价格 D该套住房的建筑物现值83采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为( )。A物业管理费+维修费+保险费B房地产税+物业管理费+维修费C房地产税+物业管理费+维修费+保险费D房地产税+物业管理费+维修费+保险费+水电费+供暖费84如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，可以采用的估价方法有(

26、 )。A市场比较法 B收益还原法C成本法 D剩余法852008年年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托评估，估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅，剩余68年使用年限，则该案例的年期修正系数为( )。A0.9952 B0.9969C0.9981 D0.99922009年度全国土地估价师资格考试试卷 参考答案一、判断题12345678910二、单项选择题11C12C13A14D15C16C17D18C19D20C21A22B23C24A25C26C27D28D29D30C31B32B33B34A35C36C37B38C39A40C41C42D43B44D45A46D47C48B49B50D51D52A53C54A55C三、多项选择题56BCE57CE58AB59BCE60AE61ACD62BC63BC64ADE65ACD66BD67CD68BDE69BCD70ABCE四、情景分析题71A72C73A74D75AC76CD77ABD78ABD79ACD80AB81D82D83C84AB85C