孝感市孝南区天紫湖西片区控制性详细规划说明书.docx

1、孝感市孝南区天紫湖西片区控制性详细规划说明书孝感市孝南区天紫湖西片区控制性详细规划说明书一、概况(一) 规划背景2012年4月24日，孝南区区委书记杨军安在肖港镇主持召开了关于支持肖港镇加快发展专题办公会议。会议指出，今年乃至今后一段时间，肖港镇要按照实施“双轮驱动”战略要求，坚持新型城镇、汉十园区、天紫湖景区、特色农业“四位一体”的发展思路，进一步抢前争先，真抓实干，全力争创省级旅游名镇，尽早挤入全省镇级市试点，努力把肖港镇建设成为武汉城市圈副中心城市重要组团。会议要求，区直相关部门要全力支持肖港镇的建设与发展，对于肖港镇提请协助解决的问题，要灵活运用政策，不折不扣支持落实到位，为肖港镇加快

2、发展营造良好环境。肖港镇要抓住这一机遇发展镇域经济社会，这也给天紫湖的发展带来了契机。随着肖港镇沿107国道（汉十高速107国道天紫湖路口）改造整治规划的基本完成，城镇面貌焕然一新，肖港镇天紫湖旅游区以其独特的景点、文化、功能吸引了大批的游客。据统计，天紫湖年均接待游客和会务人员10万人次，年创税收250万元，当地纳税过百万。2008年，天紫湖风景区通过了国家“4A”级风景区验收。2009年，该项目二期工程开建。目前，投资10亿元的天紫湖三期中华敬老园项目也已敲定，并即将动工，一个以弘扬孝文化为主的生态旅游度假区呼之欲出。肖港通往天紫湖的旅游大道也在建设当中，将进一步助推天紫湖旅游区的发展，也

3、与肖港总规“养生肖港”的主题相契合。（二）区位分析天紫湖西片区位于孝南区肖港镇东北部，东部与孝感市孝昌县相接，本次规划地块南至安一村，北接小周村，东临天紫湖（八汊洼水库），西至堰边村。规划总用地面积为66.74公顷。二、总体规划定位孝感市孝南区肖港镇总体规划（2012-2030）对本地块的功能定位为旅游区。总体规划要求近期推进天紫湖旅游度假区的建设，保证天紫湖三期工程“中华敬老园”项目的顺利实施，做好天紫湖旅游度假区硬件设施、软件服务和经营模式的持续提高和改善，配合天紫湖旅游度假区的建设。天紫湖西片区主要为天紫湖三期工程“中华敬老园”项目用地范围，承担居住和综合服务配套功能。三、控规编制理由1

4、、孝感市孝南区肖港镇总体规划（2012-2030）对本地块的功能定位为旅游区，天紫湖西片区主要为天紫湖三期工程“中华敬老园”项目用地范围，用地性质需根据实际的功能定位做出细化。2、根据新的建设形势，为天紫湖西片区的下一步建设提供更具针对性管理依据。用地性质及路网需要根据实际情况进行布置，以适应建设形势。3、控规需要在上位规划的基础上进一步对片区的建设活动作出合理的引导、控制。包括土地使用控制和环境容量控制、公共设施配套和市政设施配套、建筑控制和城市设计引导、交通活动和环境保护控制。四、现状分析(一) 土地利用现状1、公用设施用地1）供水用地规划范围内供水用地为肖港水厂，用地面积1.30ha。2

5、、道路与交通设施用地道路与交通设施用地为现状道路用地，主要为天紫线（6米宽沥青路）和水厂路（3.5米宽水泥路），道路用地面积为1.60，占总用地比例2.40%，比重较低。3、非建设用地1）水域规划范围内水域主要为河流及坑塘沟渠，用地面积为2.46ha。2）农林用地规划范围内其他非建设用地主要为农林用地，用地面积为61.38ha。(二) 道路交通现状现状范围内道路主要为天紫线（6米宽沥青路）和水厂路（3.5米宽水泥路），大部分道路质量较差，需要进行改造，有待整修拓宽。本区的道路网尚未形成，应按照规划逐步拓宽升级，使整个区域的道路网更加完善。（三） 现状用地统计表序号用地代码用地名称用地面积占地比

6、例1U公用设施用地1.301.95%其中U11 供水用地1.301.95%2S道路与交通设施用地1.602.40%其中S1城市道路用地1.602.40%3E非建设用地63.8495.65%其中E1水域2.463.69%E2农林用地61.3891.96%4合计66.74100.0%五、开发建设条件分析1有利条件（1）、区位性优势片区位于天紫湖片区西部，拥有较好的区位优势；北接小周村（规划重点建设的旅游名村），东临天紫湖，处于天紫湖片区主导发展方向，拥有政策支持。（2）、交通优势该区西距107国道1公里，天紫线贯穿地块北部，水厂路贯穿地块南部，天紫湖旅游公路与水厂路在地块南部交汇，交通优势更明显。

7、（3）环境优势地块东临天紫湖，南部有河流穿过，有一定的环境优势。2不利因素由于该区距离肖港镇区较远，基础设施建设相对滞后。道路通行能力低，甚至不能满足消防、救护等紧急需要。给水、排水、供电等市政基础设施缺乏完善的系统，基础设施服务水平较差。六、规划依据和规划原则（一）规划依据1、 中华人民共和国城乡规划法(2008年)2、 城市规划编制办法(建设部2006年)3、 城市用地分类和规划建设用地标准（GB 50137 2011）4、 湖北省控制性详细规划编制技术规定试行5、 孝感市孝南区肖港镇总体规划（2012-2030）6、 城市居住区规划设计规范（2002年版）（GB50180-93）7、 1

8、：1000航测地形图8、城市给水工程规划规范（GB50282-98）9、城市排水工程规划规范（GB50318-2000）10、城市电力规划规范（GB150293-1999）（二）规划原则1、以肖港镇总体规划为依据，配合建设的进程及相关项目的入驻，对该区的现状环境进行整治。2、对该区的用地布局，路网骨架，市政系统进行深化；组织良好的生活居住空间，完善居住功能，改善配套设施，加强市政基础设施和公共服务设施建设。3、结合规划的城市干道走向，形成结构清晰、交通便捷、功能明确的道路网络，充分利用现有道路，合理组织交通。4、合理确定土地开发容量，保证社会、经济和环境效益的统一。为了便于规划实施的合理性和可

9、操作性，应坚持统一规划，分期实施的原则。综合各单位用地界线，实施的可操作性，及各地块的缓急轻重等因素，建议分期进行实施。6、根据总体规划，对于用地功能进行适当的细分，完善整合用地功能。加强规划的弹性和可操作性，为城市建设管理部门提供科学管理的依据。七、土地利用规划 （一）规划目标该区的规划发展目标为：功能完备、布局合理、具有鲜明特点,服务设施完善，交通快捷通达，生态环境平衡的现代化养老居住与商务休闲区。1调整用地功能，强化片区养老居住与商业服务功能；2改造居住条件，提供合理的居住空间，改善配套设施，提高居住水平，完善居住功能，适应现代化的需要；3加强社区规划建设，改善人居环境。4增强公共活动空

10、间和绿化用地，强调片区环境；5注重强化基础设施建设，改善环境，完善公共配套项目。（二）规划特色1、从整体规划的角度考虑天紫湖片区建设正蒸蒸日上，为了便于管理和避免片区规划的盲目性，规划首先从宏观的角度深入研究并确定片区的主要职能，环境容量，整体布局，路网结构等。2、调整用地结构，补充留足公共设施项目用地。以居住、商业商务服务为主，在确定主要职能的前提下，对用地结构进行合理调整，留足公共设施用地。（三）用地布局1、居住用地规划居住用地内建立完善的住宅供给体系，确保各项设施和绿地的配置，全面调整人居环境，科学确定容量指标，创建环境优美、配套齐全、密度适宜的宜居宜养老片区。居住区内用地以一类居住用地

11、、二类居住用地为主，规划人口约0.75万人，居住用地面积为32.85ha。1）、一类居住用地规划设施配套的现代化养老居住社区，用地面积为19.46ha。2）、二类居住用地规划沿天紫线设置的养生公寓用地，用地面积为13.39ha。2、公共管理与公共服务用地规划公共管理与公共服务用地主要为商业设施用地，用地面积为0.98ha，占地比例1.46%。2、商业服务业设施用地规划商业服务业设施用地主要为商业设施用地，用地面积为2.08ha。商业用地主要集中在地块中部和天紫湖旅游公路两侧，形成商业服务中心，来满足片区的需求。3、公用设施用地规划规划区内公用设施用地为供水用地，用地面积为1.36ha。供水用地

12、为肖港水厂用地。4、道路与交通设施用地规划道路与交通设施用地主要为城市道路用地和社会停车场用地，总用地面积为6.48 ha，合理组织和规划城市道路网。其中，城市道路用地面积为6.20ha，占总用地的9.29%，社会停车场用地面积为0.28 ha，占总用地的0.42%。5、绿地与广场用地规划1）、公园绿地规划公园绿地主要为沿湖绿地、片区北部生态公园、南部的河流、中部的中心广场及两旁绿地，总用地面积为22.99ha。6、规划用地统计表孝感市孝南区天紫湖西片区控制性详细规划用地平衡表序号用地代码用地名称用地面积占地比例1R居住用地32.8549.22%其中R1 一类居住用地19.4629.16%R2

13、 二类居住用地 13.3920.06%2A公共管理与公共服务用地0.981.46%其中A2文化设施用地0.981.46%3B商业服务业设施用地2.083.12%其中B1商业设施用地2.083.12%4U公用设施用地1.362.04%其中U11供水用地1.362.04%5S道路与交通设施用地6.489.71%其中S1城市道路用地6.209.29%S42社会停车场用地0.280.42%G绿地与广场用地22.99 34.45%6其中G1公园绿地22.6333.91%G3广场用地0.360.54%7合计66.74100.0%（四）公共服务设施规划：按照医疗卫生、文化体育、商业服务、社区服务、市政公用这

14、五大方面来布局。考虑到本次规划人口约为0.75万人，公共服务设施按小区级的标准来布置。以政府为主导，根据人口规模及合理的服务半径，以及充分利用市场的调节作用，将已有和规划增加公共服务设施的设施规模，以足够满足该地区的需求。1、医疗卫生医疗康复中心：按服务半径设置一处，可结合文化设施用地或者社区服务中心设置。2、文化体育孝文化展示中心：地块内按服务半径设置一处，与社区服务中心合设。居民健身设施：结合绿地及小区绿化设置一处，用地面积400-1500。 老年活动中心：可结合文化设施用地或者社区服务中心设置3、商业服务商业设施：包括便利店、综合超市、再生资源回收点、银行储蓄所等。4、社区服务社区综合服

15、务中心：规划一处，建筑面积200-300，建议沿街单独设置。社区居委会：规划一处，建筑面积200-300，与社区服务中心合设。5、市政公用配电室：每2-3万设一处，建筑面积6。中低压燃气调压站：一般按负荷半径500米来设置，每处建筑50，规划结合用地布局设有一处；公厕：按服务半径300500米设置，每处一般规模建筑面积3060，规划主要沿道路建筑裙楼设置。8、 公共服务设施配建表公共服务设施配建表类别序号项目配置位置配置规模控制方式设置规定医疗卫生1医疗康复中心A-10点位控制可结合文化设施用地或者社区服务中心设置文化体育2孝文化展示中心A-06点位控制可包括文化娱乐 (多功能影视厅、文娱艺术

16、等)，图书阅览，科技活动，青少年活动，康乐(健身房、棋牌室、室内体育活动等)等设施。可与有关项目合设3室外文化活动场A-06400-1500/处(共1处)点位控制可包括户外娱乐、集会、露天表演、儿童游戏、综合健身、篮球、门球等场地。4老年活动中心A-06点位控制可结合文化设施用地或者社区服务中心设置商业服务5商业设施A-09点位控制可包括便利店、综合超市、再生资源回收点、银行储蓄所等。A-16A-17社区服务6社区综合服务中心A-06200-300/处点位控制可包括优抚服务、社会福利、咨询服务、婚姻服务、计生宣传咨询、家庭劳务服务等及相应管理用房和社区服务信息网络中心。7社区居民委员会A-10

17、200-300/处点位控制还可包括其它便民服务目。与有关项目组合。8物业管理用房A-17150-300/处点位控制可与有关项目组合或设于住宅底层。市政公用8配电室6/处点位控制建筑面积6。9燃气调压站A-1750/处点位控制-10电信设备房A-036-10/处点位控制-11小型垃圾转运站A-03不小于100点位控制每0.7-1km2范围内设置1座小型垃圾转运站。12公共厕所A-1050/处（共2处 ）点位控制-A-14注：考虑到片区主要为养老居住用地，规划区内不设置教育设施，具体公共服务设施参见（控制单元分图则）。（五）地块划分根据用地性质，以及城市用地分类标准把地块分为各类用地性质。根据使用

18、性质的不同，综合考虑功能、开发强度、空间布局等因素，根据道路及现状情况进行划分，按照编制单元和地块进行二级编码。 八、道路交通规划1、道路系统规划片区干道路网骨架依次为天紫湖旅游公路、天紫线、水厂路、规划一路、规划二路、规划三路。天紫湖旅游公路、天紫线、水厂路、规划三路为片区主干道，规划一路、规划二路为片区次干道。片区路网以上述路网骨架为依托，对已有的现状道路进行拓宽并规划新的城市支路，增加城市路网密度。规划道路一览表 路名 道路性质宽度（m） 天紫湖旅游公路 片区主干道20 水厂路 片区主干道14 天紫线 片区主干道14规划三路 片区主干道16规划一路 片区次干道7规划二路 片区次干道72、

19、道路竖向规划本片区道路竖向规划主要根据片区内现状城市道路标高、城市最低渍水位及规划路下城市排水管、沟埋深及而综合确定。3、静态交通分析片区内停车系统由地面停车系统和地下停车系统组成，停车位的配置紧紧与片区内建设项目相结合。九、给排水工程规划（一）给水工程规划1、给水现状尚未形成给水管网，本次规划主要控制规划路网的给水状况。2、给水水源该规划区生活用水水源主要来自肖港水厂供水。远期肖港水厂废弃，接至天紫旅游公路供水。3、规划用水量计算下表指标已包括管网漏失水量和未预计水量，规划区最大日用水量为5000m3/d。消防用水按同时火灾次数2次，每次用水量25升/秒。消火栓间距120米。4、给水管网布置

20、片区给水干管沿主次干路布置，片区内部给水管径为DN150DN200。给水管网道规划成环状管。（二）、 排水工程规划1、排水体制排水体制采用雨污分流制。2、污水管网规划地块内部污水管径为DN300DN600。具体排水方式见污水详细规划图污水量：平均日污水量按最高日给水量的90计。3、雨水流量计算公式孝感市采用汉口暴雨强度公式：q=983(1+0.65lgP)/(t+4)0.56式中: q设计暴雨强度（L/sha）;P表示设计降雨的重现期(a)； t表示降雨历时（min）。本规划设计降雨重现期取1年。径流系数：综合径流系数：0.6 4、雨水量计算Q=qF（L/s）Q-雨水量（L/s）q设计暴雨强度

21、（L/sha）F汇水面积（ha）5、雨水管网规划：片区内部排水管径为DN300DN800。雨水排水方向为北向中和南向中汇集，排入八汊洼水库；污水排水方向为南向中和北向中汇集，沿天紫线接入107国道排放（具体排水方式见排水规划图）。十、电力通信规划（一）电力规划1、供电指标根据区内用电负荷密度分析，规划区内用电负荷总量5000KW。2、线路敷设区内主电源接107电网， 380/220V线路均采用电力电缆，原则敷设在道路东、南侧。（二）通信规划1、电信指标电话总量为3000部。2、线路敷设通信线路主接线接自107国道通信网，线路均采用PVC管保护直埋，原则敷设在道路西、北侧。3、有线电视有线电视收

22、视率取100%，线路敷设同电信线路。十一、燃气规划 （一）、规划气源规划区气源引自107国道。（二）、用气量预测天然气耗用负荷采用生活耗气量为85立方米/人年，规划区域内共有人口约0.75万人，民用用气量为63.75万立方米/年；公建用气量按民用用气量的40%计，用气量为25.5万立方米/年；不可预见用气量按民用用气量的10%计，预测规划区燃气总负荷为95.63万立方米/年。十二 环卫、公厕(一)、环卫设施规划 1、沿道路每隔80100m设垃圾箱。2、根据该片区的垃圾产生量及收集路线，在该片区设置一处小型垃圾转运站，用地面积不小于100。(二)、公厕按服务半径300500米设一处，每处一般规模

23、建筑面积50，规划主要沿道路建筑裙楼设置，共规划了2处公厕。十三 综合综合防灾规划1、根据战时留城人口，按人均1.5m计，确定人防工程面积。2、居住区内，按总建筑面积的2设置人防工程，或按地面建筑总投资的6左右进行安排。3、八汊洼水库（天紫湖）属中型水库，在澴水支流八汊河上，是一座以灌溉为主的中型水库，总库容2335万立方米，承雨面积25.9平方公里，设计洪水位50.52米，有效灌溉面积4.7万亩，年平均输出灌溉水量为337.3万立方米，灌区受益范围为朋兴、肖港以及孝昌县的邹岗镇。十四、综合控制规划 1、用地分类本轮规划用地分类按照城市用地分类与规划建设用地标准（出版稿）（2012.1.1）划

24、分至中、小类，并根据规划需要确定了部分细分类， 2、地块划分及编码.单位地块划分按城市道路的组织，总体将整个天紫湖片区划分为1个管理单元，在管理单元的基础上再对用地进行细分控制。本轮规划采用编制单元基本地块二级编码方式。组字母表示编制单元，后组数字表示基本地块编号。3、土地使用控制指标体系控制指标分为规定性和指导性两类。规定性指标包括用地性质、建筑密度、容积率、建筑高度控制、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标包括人口容量、建筑体量、风格要求等。其中规定性指标：用地性质：本轮控规的用地性质在孝感市城市总体规划（20102030）的指导下进行定性。容积率：一类和二

25、类居住用地容积率为0.7-1.8，商业设施用地容积率为1.5，文化设施用地容积率为1.0。建筑密度：一类和二类居住用地建筑密度2530%，商业设施用地建筑密度为35%，文化设施用地建筑密度为35%。考虑城市景观形象，局部节点位置建筑控制高度放宽为60米以下。绿地率：一类和二类居住用地绿地率30%-35%，商业设施用地绿地率为30%，文化设施用地建筑密度为30%。停车位：考虑到本次规划在老城区，停车位配置要求：住宅按照每户1.0辆，商业及办公按照建筑面积每百平方米1.0辆。机动出入口方位：地块内允许设置机动车出入口的方向与位置。每一地块必须设置独立的交通出入口，同时对城市干道上的开口数量有所限制

26、。规定出入口方位至道路交叉口的安全距离，自道路红线交叉点量起，与主干路的交叉口主干路取80米，其他交叉口的各次干路与支路取50米。城市主干道上机动车出入口间距不小于150米，次干道上机动车出入口间距不小于80米，支路上机动车出入口间距不小于30米。其中指导性指标：人口容量：片区规划控制人口按照3.2人/户，户均建筑面积150计算，人口容量约0.75万人。建筑体量与风格：（1）建筑体量：居住及公共设施区域应考虑到系统和层次的关系，充分考虑以人为本的设计原则，建筑高度按图则控制高度执行，住宅建筑群体空间设计应符合景观特征与地方气候要求，公共建筑的体量控制还应考虑地块周边环境协调；（2）建筑风格：建

27、筑色彩与风格依据孝感市城市色彩控制要求执行。本片区为引导发展区，片区整体色调以暖灰色为主，色调范围：。4、建筑后退规定为保证片区的环境质量，规划对建筑后退道路红线的要求较高，建筑后退红线表示建筑物可以建设的最大范围。控制建筑后退线的目的是为了组织地块内部交通、日照、救灾等要求。建筑退让天紫线、天紫湖旅游公路、规划二路、规划三路、水厂路均不得小于3米（其中不包括天紫线、天紫湖旅游公路、水厂路道路两侧的绿化带）。同时道路两侧新建建筑按H1.5（W+S）规定测算，即沿城市道路两侧建筑物的高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）的1.5倍，其中主干路与次干路道路交叉口退界与新建建筑

28、后退道路红线相同。具体退后具体规定见指导图则，实际操作时可在编制的有关技术规定的基础上进行适应调整，但总体原则不变。道路名称道路性质道路红线宽度建筑后退最小距离（米）多层、低层建筑路段交叉口天紫线主干道1433Q规划一路次干道7-规划二路次干道7-规划三路主干路1633 Q天紫湖旅游公路主干路2033 Q水厂路主干道1433 Q注： Q是高度系数，反映高层建筑由于高度不同而对周边建筑的交通、视觉、结构安全及绿化质量等方面产生的综合影响程度。建筑后退在天紫线、天紫湖旅游公路、水厂路的绿化带的基础上，再后退3米。5、建筑间距规定住宅建筑应尽可能争取较好朝向（南偏东15度-南偏西15度），避免西向布

29、置，住宅间距以大寒日满日照时数计：大城市不少于2h，中小城市不少于3h，旧城改建区不少于1h。不同形式的住宅建筑，考虑日照、采光、通风、消防等综合因素，其间距参照值如下： 1）南北向平行布置的住宅建筑，其间距平原地区不少于南侧建筑高度的1.18倍，老城区不少于0.8倍，山区不少于0.6倍（南向坡）和1.0倍（北向坡）； 2）东西向平行布置的住宅建筑，其间距不少于较高建筑高度的0.8倍； 3）多层住宅建筑侧间距不小于6m，两侧为高层建筑时，其侧间距不小于13m； 4）高层住宅建筑正面间跨不小于较高建筑物高度的0.5倍，且最小间距不小于24m，侧面距不小于13m。公共建筑的间距，在参照同类型布置方式的住宅建筑间距要求，且满足专业规划及消防要求的同时可酌减10-20%。高层公共建筑的正面间距不小于较高建筑物高度的0.5倍，侧间距不小于9m，侧面开窗时其间距不小于13m。十五、五线管理规定 城市五线包括：城市道路用地控制线（红线）、城市各类绿地的控制线（绿线）、城市各类水