开发商电梯选择与综合成本的考虑.docx

1、开发商电梯选择与综合成本的考虑开发商电梯选择与综合成本的考虑文章类型：选型配置 文章加入时间：2007年1月11日15:26 全国2003年电梯采购量首次超过了7万台，而住宅用电梯占50%以上。在过去，设计院与开发商选择电梯有一个严重的误区，就是没有考虑综合成本和使用成本。所谓综合成本是指：电梯设计、土建、电梯设备、电梯安装、维修服务成本的总和。使用成本是指：电梯维保费用、电梯使用费（含电费等）、电梯年审费用。 目前许多电梯的选择时土建费用高，电梯设备成本高、维保成本高、电梯电费大成为了全国使用住宅电梯最大的问题。目前使用的VVVF电梯即使在综合成本上很大，而且使用费也很大。我们按9层住宅选择

2、名牌VVVF电梯计算一下：土建需要混凝土井道和机房，土建成本应该在8-10万元，且由于申报建筑高度后，不能超高，所以还少建了一层楼。电梯设备价格18-22万元，安装费2.5-3万元，再加运输费等总价应该在24-26万元左右。两项综合成本达到35万元左右。电梯使用成本：电机功率15KW，即每小时使用需要15度电，加上照明及其他，使用一小时的耗电大约为20度。且住宅电梯计算电费一般按工业电费收费，价格在0.8-1.2元/度。电梯维保：名牌电梯需要500元/台保养费、维修费6000-10000元/年，这样使用费就很惊人了。大致开发商从没有仔细算这些帐，在售楼书上从没有电梯使用费这一项，为此许多住户都

3、在支付物业管理费的时候就觉得电梯费太高，而物业公司也没有任何办法。如果同样9层住宅我们选择无机房的电梯再算一本帐：综合成本：土建不需要混凝土井道，只需要框架结构加砖墙，土建成本可以减少5万元左右；如果采用永磁同步无齿轮价格也只有20-22万。这样综合成本大约只有28-30万。更重要的是使用费低很多，一般该种主机的耗电只有普通VVVF的50%-65%，如果按9层1000KG。1.0M/S电梯计算，电机功率只需要6.7KW，电费只有名牌VVVF电梯的40%，使用费就大大降低；且无齿轮主机维保费也可以更节省。特别在目前中国能源紧张的情况下，既选择更好的电梯，又能够节约能源，再加上开发成本降低，使用费

4、减少，为什么开发商一举四得的事情不去做呢？房产开发中的电梯选择文章类型：选型配置 文章加入时间：2006年12月29日14:44房地产开发中选择电梯是一门很深的学问，几天前受北京一大型开发商邀请，讨论项目开发中电梯选择，为此在这里同大家一起就这个问题进行商讨。 房产开发在中国如火如荼进行，项目小的有几万平米，大的有几百万平米。电梯如何选择已经为许多开发商所进行专题研究。有的开发商是私营企业，有的是合资企业，也有的是大型国企。有时选择3-5台，有的可能选择几百台，就目前所知，最大的一个开发项目使用的电梯达到420台之多。 在众多的电梯品牌中如何选择呢？ 开发项目首先要考虑开发商利益，其次要考虑售

5、楼的宣传，还要考虑安全使用，最后要考虑综合开发成本。 所以在选择电梯时开发商需要本着四项基本原则进行选择。 比如6-9层住宅项目的选择电梯，首先看电梯井道及电梯设备与安装的成本在每平米中占多少钱。一般开发商很少这样考虑。而6-9层的电梯综合成本每平米占多少钱是最重要的。因为房屋售价及开发商利润直接与此有关。 目前全国此项综合成本在开发成本中大概为150-200元/平米，其实可以降到100元以下/平米。如果开发商使用电梯的综合成本在100元以下/平米，那么即使原来6层楼不装电梯的建筑，也可以选择使用电梯。 关键是在选择电梯时不只是选择什么品牌和电梯设备价格。如果一般普通的有机房电梯，虽然电梯设备

6、价格比较低，但是由于土建必须全部混凝土，土建成本就大，最后综合成本还是大于100/平米。所以选择电梯时需要与电梯企业商讨土建成本+电梯价格+安装的综合成本。 就目前看，我们国内在销售的一些电梯已经完全可以把综合开发成本降低到80-100元/平米。 这样开发商可以获得比较多的利益。 选择电梯的另一个关键是您选择的电梯是否可以在房屋销售宣传时采用国际品牌电梯，因为国际品牌电梯的商标必须是英文商标，所以如果只是中文商标，那么只能说是中国品牌电梯。因为购房客户的心理开发商如果迎合了，那么对销售就会有很大的帮助。 选择电梯的第三个问题是安全问题。目前国家对电梯安全抓的相当严格。所以如果在选择电梯时安全装

7、置选择太普通，那么在新国家标准出台时，一旦无法符合，在售房中或以后可能对电梯进行改造，此时只能够为开发商带来不必要的投诉，因此选择电梯时必须问清楚，该电梯是否符合即将颁布的国家新电梯标准。 选择电梯如果您能够考虑了上述主要问题，那么您的选择一定是最明智的。住宅电梯选择之价格和配置文章类型：选型配置 文章加入时间：2006年12月5日10:11 在中国住宅电梯的使用已经超过5万台，这是一个大市场，同时也是最值得研究的方面。 目前中国的房地产开发商在住宅电梯选择和配置以及价格上存在比较严重的误区，其表现特点为： 1.选择品牌的误区。许多开发商选择住宅电梯一味追求品牌，其实住宅电梯如果在2.5M/S

8、以下，中国国产品牌已经完全过关，根本不用太多考虑品牌。如果考虑品牌太多，那么无形中将增加很大成本。 2.价格便宜误区。一些开发商只追求价格便宜，这样往往最终给住户造成后期费用的增加。同时还会使开发商由于选择电梯太便宜从电梯质量造成使用故障多而使公司声誉造成损害。 3.对技术选择的误区。现在开发商选择电梯时往往只考虑有机房和无机房，其实有机房电梯只是指普通电梯，这种电梯土建成本大，而且早已经过时。为此选择有机房电梯时必须选择是小机房还是普通机房。 4.配置的误区。一些开发商选择电梯只考虑VVVF，其实VVVF控制的电梯有采用PLC控制还是微机控制之分，目前一般为32位微机控制电梯，而PLC控制的

9、电梯成本相应要低，但是无法再升级。即使升级需要费用要大。而如果采用微机及串行通讯接口控制的电梯，以后升级余地大。 为此我们认为选择住宅电梯应该选择VVVF控制的小机房电梯或无机房电梯比较好，这样土建成本就降低很多。如果小机房电梯和普通机房电梯比较，设计更简单（小机房电梯就是将电梯井往上延升2.5M），施工也方便；而普通机房都大于电梯井，设计施工时必须考虑大出部分的承重。而无机房电梯更能节约土建成本，而目前在中国已经使用的无机房电梯上海有26层，深圳有22层的无机房电梯，而无机房电梯目前中国的技术和部件可以匹配到35层以下。 在配置选择上一定要考虑采用先进的控制方式，比如微机控制及串行通讯；如果

10、愿意多支付2万元那么就选用永磁同步无齿轮主机就更好了。这样无论您的住宅档次有多高，就全能够满足了。房地产项目中电梯的选购与配置要点文章类型：选型配置 文章加入时间：2004年12月1日16:32由于房地产业的快速发展，我国已成为世界最大的电梯生产国和世界最大的新电梯安装市场。2003年全国电梯年安装数量突破8万台，其中房地产项目的电梯安装量占较大比例。在大型建筑项目中，电梯工程是一项比较重要的投资，一般占工程总投资的5%-10%，因此房地产开发商与建筑设计院在选购与配置电梯时十分重视。下面介绍几个应注意要点。（1）电梯的类型。根据建筑物的用途、建筑物对电梯的工作要求、电梯的使用环境等进行选择，

11、如选择乘客电梯、载货电梯、自动扶梯或自动人行道；选择电梯的驱动方式、控制方式、有机房或无机房等。（2）电梯的功能。电梯除了具备一些基本功能外，还有一些可选功能可以满足建筑物的特殊输送要求。（3）电梯质量和技术水平。电梯质量包括设备质量、安装调试质量和维保服务质量，直接影响电梯的寿命。目前国内电梯技术水平已与世界同步。（4）电梯的安全性、可靠性、舒适性。国家已颁布特种设备安全监察条例；实施电梯制造许可制度；强制执行严格的GB7588电梯制造与安装安全规范。只要企业认真按照要求去做，以上问题就有保障。（5）电梯的节能环保、低噪声。变频控制、无齿轮驱动可节省能源，降低噪声。此外还应注意电磁污染、液压

12、油污染等问题。（6）电梯的装潢。包括轿厢、轿顶、门套、操纵盘等。装潢要与建筑物档次接近，并与之相协调。观光电梯、别墅电梯一般都比较重视装潢。（7）售后服务。电梯属于长寿命使用设备，售后服务十分重要。售后服务包括电梯的安装、维修、保养、配件供应等，应选择信誉好的售后服务。（8）电梯的设备价格。设备价格应与土建成本、安装成本、运行成本、维保成本等综合考虑。目前国内电梯市场是买方市场，电梯设备价格已经比较低了，要注意提供过低价格的企业可能会降低电梯的配置档次。（9）电梯品牌和档次。品牌代表着性能、质量、服务、信誉等，有利于售楼的宣传。常见的国外品牌主要有欧洲品牌、美国品牌、亚洲品牌（日本居多）等，它

13、们具有各自产品设计理念。国内品牌的产品也已经成熟。同一品牌的电梯可以有不同的档次，可根据建筑物档次选择。在建筑设计中配置电梯还应注意以下几个要点。（1）电梯台数的设置，以及电梯主参数（如速度、额定载重量或额定载客人数等）、群控方式、分组分区方式的选择。电梯的设置应遵守国家相关建筑设计规范，必要时应进行电梯交通分析，确保客流高峰时满意的候梯时间和乘梯时间，使电梯达到输送能力与经济性的最科学搭配。（2）建筑消防对电梯的要求。电梯的设置应符合国家建筑设计防火规范，确保消防安全。（3）电梯的位置布置和平面布置。应便于乘客使用、发挥输送效率、节省建筑成本、降低设备成本。（4）电梯的土建配置图和土建要求。

14、电梯在安装、运行时对机房、井道、电气配置等方面有一定要求，另外电梯是以订待产的销售方式，所以建筑设计时应与电梯企业沟通。总之，如果电梯选购与配置不当，一旦安装后很难轻易改变，因此房地产开发商在建筑设计之前最好请建筑设计师、电梯工程咨询专家共同商议，必要时可以考察一下现有的同类房地产项目的电梯使用情况。（作者：曹卫东、龚国旗，来源：中国电梯信息港www.chinaelevator.org）电梯的选配时应注意经济性、装潢、节能与环保文章类型：选型配置 文章加入时间：2003年4月1日16:491经济性经济性在电梯的选型配置中是业主比较关心的，主要涉及电梯的设备费用、土建费用、安装费用、运行费用、维

15、保费用、关税及保险费用等。对于设备费用取决于电梯的类型、功能配置、技术水平、品牌、质量档次等，还有根据大楼交通分析选择的台数、额定速度、额定容量、操纵方式等；土建费用需考虑井道和机房的土建成本，节省的井道空间和机房空间等；安装费用需考虑设备运输费用、调试费用（有些电梯为了满足现代建筑施工工期紧张的要求，在出厂前完成预组装和调试，并将电梯与建筑物结合部分减至最少）、新梯验收费用；运行费用需考虑节能指标和年检费用；维保费用需考虑保修的范围及期限，保修期后的维保费用，关键配件的寿命，有偿提供配件的价格等。2装潢装潢主要包括轿厢的装潢、厅门的装潢、候梯厅的装潢、观光梯的井道装潢，以及自动扶梯的扶手栏杆

16、和梯级的装潢。轿厢装潢包括轿壁、轿顶、轿顶照明灯具、地板的装潢。厅门装潢近年来应用了不锈钢蚀刻技术、电脑彩色喷绘技术。自动扶梯的扶手带有多种颜色供选择，梯级也出现了不锈钢梯级和彩色梯级。装潢要与电梯的内在质量和档次匹配，并与大楼格调相协调。3节能和绿色环保新世纪人们都在呼唤“绿色电梯”,即要求电梯节能、减少油污染、电磁兼容性强、噪声低、安全可靠、长寿命、与建筑物协调等。节能方面，良好的拖动控制系统（包括电机、传动机构和调速方式）能够节能，优良的群控可以节能，无人乘坐时电梯照明自动关闭和自动扶梯自动停止或低速运行也能节能。此外有人正在研究在大楼顶部的机房利用太阳能作补充能源。如何选择电梯文章类型

17、：电梯常识 文章加入时间：2005年3月22日15:53电梯为室内交通工具，选择时应注意以下事项：一、安全，舒适，可靠1.电梯在运行时，各项安全保护装置要绝对可靠、有效大企业的生产历史可作保证。2.电梯在运行时，起制动无明显不适，运行时平稳现场无不适感受。3.参照电梯同品种产品可靠运行的历史记录。二、无污染1.运用的新技术，新材料对电网的干扰及空间磁场的影响要小，小到不至于影响住户用电及居住环境受辐射。2.机房噪声等级及对机房建筑施工的要求。开关门的撞击噪声等级及轿厢内噪声等级是否能达到静音运行。厅内小于25dB.三、运行费用低零部件更换周期长，国产化程度高，年度保养费合理与设备折旧挂钩。四、

18、性能价格比优1.性能上满足用户使用的各项要求。但技术先进，制造工艺成熟，另部件进口含量与价格之比较优。例：性能上均满足用户要求，技术，制造工艺也相同，价格亦相同，原装部件进口含量高，则性能价格比高。2.服务质量高：配梯注重流量测算，平均等候时间少，出入轿厢时间短，则服务质量高。五、外观大方，能尽人意1.外观：厅外，轿内装饰能与建筑物相配且大多数人能接受称为大方。2.可选择式样多及有二次装修空间，费用低则表明能尽人意。给您介绍购买电梯时的一些常识文章类型：电梯常识 文章加入时间：2003年10月30日8:32随着社会经济的发展，各种不同类型的电梯，比如人们常见的客用垂直电梯、货梯、自动扶梯、液压

19、梯、自动人行道等，在国内各大、中、小城市已相当普及。虽然国内电梯的使用率还没达到像一些欧美国家，每天都会统计公布前一天乘坐电梯人均次数的地步，但城乡建设的加快，对电梯需求量的逐年增加，使电梯这个被人们称为楼宇内公共交通的运输工具已让越来越多的现代都市人感到须臾都离不开了。那么购买既适合建筑物需要、满足楼宇上下客流，又经济适用、质量品质好的电梯，便成了每一位欲购电梯者的心愿。当然在这个时候建筑物业主确实也需要了解和掌握一些这方面专业性的知识。在此我想凭自己的实践经验，结合当前电梯市场的形势，介绍一点儿这方面情况，或许对正准备订购电梯设备的单位有关负责人员能有些帮助。下面以垂直电梯为例，就购梯的前

20、后准备工作和注意事项逐条来谈。1电梯类型的确定在建筑物开始规划时期，就应明确该建筑物的用途，因为按宾馆饭店、办公楼、医院、住宅或工矿企业不同用途的建筑物，其使用电梯的类型往往差异很大，而且一经确定，再变更就十分麻烦。建筑物用途确定后，根据其建筑面积、层楼（高度）、进出人员流量、电梯所在楼中的位置等因素作出客流分析，以便确定电梯速度、载重量（电梯轿厢内满载时的载荷）、所需电梯台数。2电梯土建图的绘制在电梯的类型、速度、载重量、台数、停层站数、总行程高度等确定后，便可以委托建筑设计部门设计蓝图了，这里要明确有关电梯土建（主要是电梯井道）部分，设计部门一定要以专业电梯生产厂家提供同类型的标准土建图纸

21、，并结合建筑物电梯梯井不同结构如砖结构、混凝土结构、砖混结构或钢骨结构等绘制电梯土建图纸。要补充一句的是，虽然此时业主或许尚未确定采用哪个厂家的电梯产品，但由于电梯厂家土建均以国家电梯标准为依据，即便有些不同处，亦属大同小异，无大碍，业主尽可放心。3电梯规格标准的选择在对电梯具体厂家和品牌选择上，这里不必多说，因为如今电梯市场早已成为买方市场，您可尽量多方接触，任凭挑选。需要注意的只是在厅、轿门、轿厢尺寸及电梯规格的配置上，尽量要采用通用标准型产品，因为标准型尺寸制造统一，相对而言造价上也较省钱。举个例子，比如两台同品牌电梯，它们速度、载重、层站（厅门数）配置等都一样，但一台其规格尺寸为通用标

22、准系列产品，而另台的厅门、轿厢尺寸定为非标，也就是说，需另行单独加工，那么后者的设备造价就要比前者高出10%15%了，当然如果再要采用类似下曳引或别的特殊规格形式的电梯，造价上避免不了也就要更加大了。有一点更需要买主注意，因为电梯是个特殊商品，它是用以订待产的销售方式销售，换句话说，就像是要量体裁衣，按您的具体要求订做生产，因此一旦供需合同签订，厂家投产后再改变其具体规格尺寸及参数很麻烦，如果需方为此提出退货，一般按合同预付厂家定金是不退还的。这里为了便于您选择区分，咱们还是来看看常见通用标准型垂直客梯的规格尺寸，以载重1000kg梯为例，标准应是：乘员人数13人、厅轿门形式为中分门、厅门尺寸

23、宽1.0m、高2.1m，轿厢尺寸宽1.6m，深1.4m，高2.3m（可制作为2.32.5m高）对此要求井道土建尺寸宽2.2m，深2.3m，厅门门口净宽1.24m，高2.24m，它的电梯机房必须设在该梯井道正上方等。这些基本数据是目前国内外统一电梯标准形式的基本参数。上面咱们提到了电梯厂家和品牌，在选择电梯厂，选择电梯品牌和选择安装施工部门时，买方更应十分慎重，也可以说这是选购电梯非常关键的一步，所以在电梯订购签合同前，购梯部门有必要抽出时间一定要对供货厂家进行必要的审核和考察；而厂家有义务向买方出示营业执照、电梯生产许可证，其所属施工部门建筑业企业等级资质，安装安全认可证等证明文件，也要求买方

24、人员咨询供方对需方售前售后的服务承诺、保修时间、了解自己所需产品在实际使用中的状况和性能，具体说像此类型电梯最高的提升高度，最多停层站数、维修使用的专用工具，易损备品备件、供货周期、厂家对该类产品生产量、电梯功能的落实、投入市场使用量等等，这些都可列入考察内容和项目。这些内容也直接反映了生产厂家综合实力和基本生产状态。目前国家颁布的电梯生产制造标准对电梯基本功能和操作方式都有明确规定。垂直梯（除杂物梯等）一般操纵面板上都装配着有/无司机两用转换装置，同时还带检修开关、急停按钮等功能供专用人员操纵电梯时使用，但在功能项目上，客梯与货梯及杂物梯差距很大，买方一定要根据电梯类型来选择。参照国家电梯生

25、产制造标准条款，有关这方面内容已很细致，各类电梯基本功能很齐全，也不再需要业主额外增加设备费用，但有些功能（非基本功能外）例如轿厢内外加装监控系统、停电再平层装置、人工智能磁卡等属基本功能以外部分，当然必须增加一定设备费用了。4对电梯国标的了解电梯国标（是指中华人民共和国国家标准对电梯的生产、制造、安装等制定的标准和法规的简称）在接触电梯过程中即使非专业人员，也避免不了要了解些国家对建筑物安装电梯有关法规文件。现在生产厂家所执行的是1995年国家颁布的电梯制造与安装安全规范文号：GB7588-1995（Safetyrulesforthemanufactureandinstallationofe

26、lectriclifts）。它具体详细规定了执行标准，比如井道水平尺寸、垂直度偏差、顶层最小高度、底坑深度及电梯井道内除电梯设备外不得有其它任何管线等规定，现在劳动部门为安全需要，规定井道内要安装标准永久性照明，机房通风状况、照明亮度必须符合标准，主电源开关安装在统一位置，各地面满足承载能力，所处环境要求都必须执行并符合电梯国标标准。这里面还要特别注意的是，如果您采用2台以上电梯，安装在同一个电梯厅内时，方可选择并联或群控方式，使电梯轿厢实现在无司机控制时刻调度分配上的自动化，用以提高电梯使用率，减少乘客候梯时间。但满足这些程序的条件是必须要求所并联或群控梯在基站的停靠层、中间停站要一致；其呼

27、梯显示按钮，应答信号要统一，土建建筑电梯梯井相邻，且应留有互通的预留井道间门洞，机房位置必须在该电梯轿厢正上方等等。业主在了解了上述情况后，也大致知道了安装电梯时，应承担工程责任，电梯设备供方应承担责任，施工队伍应具备条件及责任，心中自然有了底。5电梯价格的确定设备价格是供需双方当前最为关心，也最敏感，需要反复讨论，甚至直接影响双方是否确立供需关系，签订电梯销售合同的关键条件。整个电梯工程全部价格应包括：全部设备价格、运输费用、关税、保险费、安装费、调试费及生产厂家对业主承诺售前、售后保修等相关费用，但这里需要说明，在厂家施工部门向物业主交付已安装验收完毕，且合格的电梯时，有些后期费用是应由业

28、主负担的，如电梯注册费、安装验收检验费、消防（器材）检验费、电梯每年年检费等。上述有关费用、供需双方都应尽可能落实在双方要签约合同上，以文字形式明确双方责任是避免纠纷最佳方式。6供需双方所需提供的资料在双方签订供需合同时物业主要向厂家提供自己建筑物（项目）详细全称、地址、邮编、有关开户银行、帐号、纳税人代码及具体工程负责联系人姓名，联系方式等准确资料。同样厂家也要向需方提供上述资料和必要的资质。这些都是按我国工业产品供需合同为标准模式所必须的。7供货和付款方式业主针对自己楼宇建筑土建进展情况，可要求生产电梯厂家明确供货日期，现在一般厂家供货期需要2个半月至4个月时间，而一般建筑物的电梯设备进场

29、最好在楼宇已封顶，即将拆撤户外塔吊前为宜，如果在这之前到货，势必会发生仓储保管问题，而在这之后又会出现二次吊运、搬运等费用。谈到供货必然也要提及付款，现在电梯市场一般常用付款方式有2种。第1种是由需方在合同签订后规定时间内先支付供方总货款30%35%费用的为设备定金，由厂家按合同上电梯规格参数安排生产。当电梯全部设备生产完成装箱后，业主要按厂家付款通知验货后再支付总货款的60%65%费用，由厂家将货运抵指定地点，待安装完毕交验合格后，再支付后5%总款尾款（此款也可做质保金一般保修1年后再支付）销售合同完成。第2种是需方先付供方总设备款20%做定金，然后供方将电梯设备分批发运给需方，一般是分成3

30、批，每批货到后按货款30%、50%、20%付款。当然这些供货或付款条款是对双方执行合同约定条件，对未能执行方还需要定出相应处罚条款，不过说句实在话，现今的电梯销售合同出现矛盾，主要多发生在付款方面，而且一旦发生经济纠纷，吃亏方多数为厂家。8合同文本电梯设备的供需合同，正式文本一般为4份，供需双方各执2份，由双方协商后法人代表或授权代理人签名，同时在签名处加盖双方公章（或合同专用章）后成立。作为供方，在上述合同签约前，一般都要求在收到需方为该合同支付定金后再排产，是目前电梯行业一致的统一做法。9强调“一条龙”服务了解了上面介绍的情况，按理说，本文话题已结束。不过电梯终究是个特殊商品，其特殊性就是

31、电梯整梯合格不是在出厂时而是在电梯设备完全安装完毕，由政府专业部门全面验收后，在业主实际现场取得，所以控制一部电梯其质量优劣，也就是最后要反映到实际使用状况的好坏，运行舒适感、故障率等等运行指标，必须把握住3个主要环节（也称3个阶段）首先电梯设备产品质量，这要求电梯生产厂家对其产品生产质量的保障；第二要讲究安装调试工艺水平，这要求售后服务工作的连续性，要求生产厂家对产品售后服务重视程度；其次维护保养管理的合理与及时性，这要求有一定专业知识和责任心，当然也少不了厂家技术支持，例如专业培训等，因此国家早在90年代初就由建设部下达了红头文件，明确规定：电梯产品采用由生产厂家“一条龙”服务方式，即电梯生产厂家对自己生产的电梯设备进行保修、安装调试、维修保养等负责。按这个文件，我们也特别提示购买电梯的负责人，无论您订购了哪个厂家的电梯产品，一旦双方签订了供需合同，您一定要由厂家对售后服务负责到底，这样既保障了您的利益，又可以避免不