1水巷邻里前期物业前期管理方案.docx

1、1水巷邻里前期物业前期管理方案1、水巷邻里前期物业前期管理方案1.1管理服务范围1.2管理服务目标1.3管理架构1.4岗位职责1.5日常管理与控制1.6样板房管理规程1.1管理服务范围水巷邻里花园售楼处及样板房、展示房和其他开放区域。1.2管理服务目标配合好销售部门现场销售，维护公司形象，展示物业公司依托用心为家理念打造服务品质。根据销售部门提出要求，安排人员、岗位及职责。1.3管理架构1.4岗位职责现场负责人岗位职责1、认真贯彻执行公司服务标准，理念。2、定期向公司报告现场工作情况及项目进度情况。3、不断完善现场管理制度，以及监督和考核体系。4、根据销售部门要求调整人员人数、岗位、职能等。5

2、、每天巡视管理区内外各场所，检查工作质量，及时发现问题、积极解决问题。6、督促、检查各项工作落实完成情况，并正确评价、培训员工，做好人员考核工作。7、负责物品采购计划、物品申购、物品验收工作。8、负责督导员工仪容、仪表、言行举止，负责和处理好投诉问题。9、协调各部门之间关系，积极配合相关部门做好工作。保安领班岗位职责1、根据项目负责人要求和工作布置制定每周工作计划（每周五上午上交下周工作计划物品备用情况）。2、熟悉管区内公共设施、设备、物品位置及完好情况，发现设施、设备、物品有移动、损坏或丢失等可疑情况，应做好记录，并立即查明原因并报告给现场负责人。3、巡查各岗位情况，至少二小时一次，检查各岗

3、记录填写是否规范、正确、完整等，协助班长处理疑难问题。4、负责火警、匪警验证和处理及报告。5、自觉遵守值班纪律，以身作则，作好模范带头作用，执行上级各项指令，协调好班组和班组之间关系。6、完成其它临时性任务保洁领班岗位职责1、执行现场负责人工作要求和指令。2、加强对业务、管理技巧学习，熟悉管辖范围内各工作操作规程、提高管理质量和效率。3、召开工作例会，检查员工仪容仪表。做好当天工作安排及上一天工作质量小结。4、每日做好物料准备及分发工作。5、配合现场负责人做好大型清洁工作安排。6、确保公共区域清洁使之符合小区管理要求。7、每月协助现场负责人做好对物料消耗控制。8、负责日常工作中安全教育和检查工

4、作，避免发生人身伤害事故。9、做好每日员工考勤工作。10、根据员工实际工作能力，合理安排工作。11、完成上级交办其它任务。门岗职责1、24小时保持良好仪容仪表，面容舒展、微笑、精神饱满、遇有来访客户必须敬礼并主动问好。营销人员工作时间内要确认到访客户是否预约，并将情况通知营销人员。2、负责来访客户询问（水巷邻里花园应有客户预约制度）及引导工作，及时通知下一岗和售楼处，认真做好来访登记，对于形迹可疑，衣冠不整者应谢绝其进入。3、对于欲进入项目作业人员，必须按照规定认真进行验证登记并提醒其保持衣冠整洁，纠正不文明行为（水巷邻里花园应尽量劝阻从西门岗进出）。阻止并驱赶滞留在门前闲杂人员，发现异常情况

5、，立即通知班长、主管或巡逻员到现场查看。4、对于进出开放区物品要严格依照物品进出管理规定认真检查后方可放行，对于搬出样板区大型物件必须由相关部门出具书面放行单核对无误后方可放行。5、维持门前交通秩序，熟悉车辆引导手势及规范，提醒和指挥车主（驾驶员）按规定路线行驶泊车，保证道口畅通无阻。6、严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确，接班人员未上岗前不准下岗，交接过程必须列队进行。7、保持工作室清洁卫生，制止无关人员靠近值班室，对于值班室内、会所外景观灯电路开关要按时开放。8、负责监督好清洁、营销人员上下班，公正、客观填写签到表。 车辆管理岗位职责1、保持良好仪容仪表，姿态端正，熟悉临时停车场及

6、路肩辅助停车场车位分布情况，能准确辨别车位。2、充分发挥停车场形象岗作用，正确运用指挥手势指挥车辆停泊，作好来访车辆登记和外观检查记录。3、对不按照规定停放车辆应及时予以制止并加纠正，纠正前必须先敬礼。4、检查停泊车辆车况，发现漏油（水）或未关好车门（窗）等情况，及时通知司机（车主）或报告巡逻员主管处理。5、检摩托车、自行车是否停放在指定位置，发现未上锁等情况及时通知车主。6、值班员要勤巡查、细观察，随时注意观察进入车位车辆情况及驾驶员行为，盘查并驱赶在停车场逗留闲杂（可疑）人员，发现问题要及时处理，及报告。7、协助门岗做好接待工作。样板房通道岗位职责1、同门岗。2、负责进出作业人员登记发卡，

7、妥善保管好出入卡；了解其进出事由，对未经项目部许可作业人员，应婉转谢绝其进入。3、保持良好仪容仪表，遇有客户（领导）到来必须敬礼，见客户有疑惑时，要主动为其向导。4、制止各类作业人员，督促其从指定通道进出，劝阻在样板区逗留作业人员，维护样板区整体形象。5、制止无关人员进入。6、发现可疑或不安全情况及时向巡逻或主管报告。7、7：007：30保洁签到作好记录。夜间值班岗位职责1、保持良好精神状态、遇有来访客户必须敬礼并主动问好并记录。2、负责项目内所有物品安全，禁止外来人员入内。3、对于进出开放区物品要严格依照物品进出管理规定认真检查后方可放行，对于搬出样板区大型物件必须由相关部门出具书面放行单核

8、对无误后方可放行。4 、负责关闭会所或售楼处外围灯光，检查安全情况，如有情况记录并报告给主管。5、严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确，接班人员未上岗前不准下岗，交接过程必须列队进行。6、保持工作室清洁卫生，制止无关人员靠近值班室，对于值班室内、会所外景观灯电路开关要按时开放。7、负责监督好清洁、营销人员上下班，公正、客观填写签到表。样板房管理员岗位职责1、上岗后立即对样板房及私家花园清洁卫生和绿化进行检查，了解清洁和绿化存在问题，同时检查房内家私、装饰物摆放情况，观察是否有移动、缺失、损坏等情况，如有异常报当值保安员。2、检查完毕后首先重点清理卫生较差区域，在开放参观前保证样板房整体清

9、洁无明显问题，大体清洁工作完毕后对室内绿化烧水。3、样板房开放后，在清洁期间如遇到有客人参观，应停止手中工作并4、主动问好，待客人经过后才继续工作。5、样板房开放期间要尽量减少在房内清洁时间，利用早上8：00至10：00，中午12：00至14：00期间做好房内清洁和绿化浇水工作。6、对参观客人有坐卧家私、使用设施、触动摆设和装饰物等行为时，应礼貌制止。7、对样板房发现问题立即告知领班或当值保安员领班或现场负责人前来处理。售楼处保洁员岗位职责1、负责对大堂地面抛光及推尘。2、负责做好对大堂门玻璃保洁工作。3、负责做好所有卫生间清洁工作及巡检工作。4、负责做好大堂家具及墙面保洁工作。5、做好工具设

10、备保管、维护工作。6、接受保洁领班检查，发现问题及时整改。7、完成上级交办其它任务。外场清洁工岗位职责1、负责对园区道路进行循环清扫。2、保证室外场地各类标牌、旗杆、墙面、路灯清洁。3、负责做好每周定期清洁工作。4、负责对园区内石凳清洁工作。5、负责对园区内污水、雨水、地沟、阴沟进行循环清理及疏通。6、做好工具设备保管、维护工作。7、接受领班检查，发现问题及时整改。8、完成上级交办其它任务。1.5日常管理与控制1、售楼处保洁员作业标准：（标准说明：1、除执行以下清洁频率作业外，做到随时保洁。2、所涉及工作频次为参考数，实际工作以效果为准。3、未包含在以下表格中清洁区域和项目，参照以下清洁频率执

11、行。）清洁区域日常作业定期作业每日工序每周工序每月工序每季工序售楼处一楼销售区1、 扫拖地面并吸尘重点部位。2、 抹净3米以下墙面、以及各种公共设施。3、 清倒垃圾并擦净工作桌面。4、 地面推尘。5、 以上各清洁项目保洁工作巡回。6、 模型台需不断擦洗，每天至少一次吸尘。7、 室内玻璃清洁一次1、 清抹各种悬挂牌。2、 清抹3米以下墙面、玻璃以及各种公共设施。3、石材地面清洗。1、 排风口、空调口清洁2、 天花除尘3、 地面重点部位清洗1、大面积清洗地毯。2、照明灯具清洁。洗手间1、 及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。2、 及时清倒手纸篓、垃圾桶，不得超过半小时。3、 不断拖擦地面，做到无水迹

12、、无垃圾、无尘土、无污垢。4、 每半小时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。5、 定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。6、 定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。7、 及时补充香皂、洗手液、香球、手纸。售楼处二楼签约区1、地毯吸尘或石材地面扫拖2、办公台面抹净3、沙发、椅子抹净4、玻璃、窗台手印污渍抹净5、烟头、烟灰、垃圾处理6、以上各清洁项目保洁工作巡回7、楼梯、二楼栏杆、扶手至少两次清洁。8、室内玻璃清洁一次1、 文件柜设备清洁一次2、 门扉全面清洁一次3、 地毯局部除污数次。1、 送排风口清洁一次2、 照明灯罩清洁一次清洁质量检查标准（说明：所有灰尘、污迹、油渍等均在不破坏原材料本身质量前提下用擦

13、、洗、刮等方法清除污物、原材料本身质量缺损或破坏性缺损不在污物之列。）NO场所地面效果要求1售楼处一楼卫生区大理石1、 地面无垃圾、灰尘、水渍、污渍2、 石材墙面无灰尘、污迹、光洁3、 墙面无灰尘、污迹、光洁4、 玻璃光洁明亮、无灰尘、污渍5、 各种公共设施干净、无灰尘、无污渍6、 天花照明灯具无灰尘7、 植物花盆无污渍、灰尘2洗手间大理石磁砖1、 地面无垃圾、无积水2、 墙面无污迹、灰尘3、 开关、照明灯具无灰尘4、 玻璃无灰尘、手印5、 玻璃、窗台无灰尘、污迹6、 门柱无灰尘、污迹7、 设施用具无灰尘、污迹8、垃圾桶内垃圾不超过容量1/3，有时不超半小时3签约区大理石人造石或地毯1、 石材

14、地面（地毯）无污迹、无杂物2、 照明灯具无灰尘3、 办公台、文件柜无污渍、灰尘4、 室内玻璃无污渍5、 纸篓无污渍、异味6、 门无灰尘、无污迹2、物品出入管理2.1.任何人员搬出物品时，严格执行物品搬出管理规定，结公司具体要求，必须办理相关手续。2.2.当班保安员收到书面通知单后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，在值班记录上做好记录后方可放行。2.3.若搬出物品时未办理任何书面证明，保安员应予提示并拒绝放行，禁止无正常手续物品出门。3、人员出入管理3.1.要求所有出开放区作业人员，必须配戴项目部签发施工作业人员出入证，以便分辨，防止无关人员进入；3.2.客户到访要确认是否预约，未作预约

15、客户为其做紧急预约后放行。3.3.预约前来拍摄、送货、送水、维修等临时来访人员出入时须登记，必要时需发放临时出入卡方可进入。4、消防管理4.1.消防安全宣传、教育、培训、检查制度落实。员工对灭火器位置清楚，且能正确使用。4.2.每天对消防设施/器材配件完好在位进行，认真检查消防通道是否有被物品堵塞、圈占等违规现象；4.3.每月下旬检查灭火器是否齐全、完好，并做好检查记录；4.4.每位在职员工都可以熟练使用灭火器。5、物品领用管理5.1每月25号由现场负责人申购下月物品；5.2物品采购后入库，由现场负责人填写领用单，将物品领回。6、特殊天气管理：6.1.牢固树立“客户至上 服务第一”宗旨，严格遵

16、守和执行岗位责任制及操作规程，尽职尽责，切实认真做好日常卫生检查清洁保养工作；6.2.管理人员要加强现场检查和督导，合理使用和灵活调配人力，发现问题要及时认真处理好；6.3.遇上天气潮湿，玻璃冒水珠时及时刮净，加强巡查工作，地面水迹要反复勤拖，及时清理地面杂物；6.4.在各入口处及主要路口放置“小心路滑”指示牌，提醒业主、访客小心通过，以防意外事故发生。 7、员工安全防范措施管理7.1.牢固树立“安全第一”思想确保安全操作；7.2.保洁人员在超过2米高时候，必须双脚踏在凳子上；7.3.保洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座以免发生事故；7.4.保洁人员在不会使用清洁机械时，不得私自开动机

17、器以免发生意外；7.5.在操作与安全发生矛盾时应先服从安全，以安全为重；7.6.在使用酸性或较强碱性化学用剂时，切记避免皮肤接触。酸碱物不混合使用。 1.6样板房管理规程（以下内容为样板房作业指导书内容，编号未处理）样板房管理制度1.0 目规范样板房管理，满足样板房开放要求，物业公司以促进销售和树立楼盘形象，特制定本制度。2.0 适用范围样板房管理。3.0 职责3.1 地产行政部负责在板房装修完毕后与物业公司办理样板房交接手续。3.2 项目部负责样板房装修、土建、机电设备及园林设备设施维修工作。3.3 地产行政部负责与物业公司办理样板房内家私、装饰物等物品验收与交接。3.4 物业公司在与地产行

18、政部办理完交接手续后，负责样板房保洁、安保、工程报修、设备日常维护保养及样板房日常管理等工作。3.5 销售管理部须遵守物业个相关制度流程，并监督物业公司运行制度落实。3.6 样板房开放工作按销售部看房单时间为准。3.7 物业现场负责人控制操作流程。4.0 操作流程4.1 项目部在样板房装修结束，由地产行政部联系物业公司做好开荒清洁，符合交付使用条件后与物业公司办理场地交接手续，交接后作空置房相关处理。4.2 样板房内家私、装饰物等安装到位后,地产行政部将物品清单进行编号和原始资料登记造册,并做好物品编号张贴工作,其后与物业公司现场负责人办理现场清点、确认交接手续，提供家私、装饰品、摆放物品等详

19、细资料和电子版文档。4.3 物业公司在与行政部办理好场地、家私、装饰物等交接手续后立即建立样板房基础设备、电气设备、照明灯具等台帐，合理做好易损耗物品、灯具备件工作，以便发生损耗时及时维修更换。4.4 交接手续办理完毕后，执行样板房资产管理规定，立即建立样板房家私、装饰物等资产档案，并附上与项目行政部办理交接手续，报总公司物业部备案。4.5 对于易丢失，便于随身携带物品或装饰物，由样板房管理员做好登记造册后与保安部每日进行清点交接。4.6 样板房因各种原因需封闭超出15个工作日或长期封闭，现场负责人应与保安部对每日交接物品进行交接或包装好后入库保存。4.7 物业公司要在样板房交接前做好所需鞋套

20、、鞋套放置设施、穿着鞋套椅子等物品申购，入户门和后花园防水地毯、入户门和后花园防尘地毯测量和申购工作。4.8 物业公司接管样板房之时起执行样板物品进出管理规定，做好样板房物品进出管理工作。4.9 执行样板房管理细则，做好样板房巡查、物品清点交接、工程检查、暴风雨天气预防措施、蚊虫消杀、家私和墙壁防潮等工作。4.10 执行样板房设备设施开关规定，做好样板房空调、照明等设施设备开关控制工作，在满足样板房开放和除湿条件下，合理开关设备设备，尽量做到节能。4.11 物业公司样板房岗位实行岗位责任制，包括有样板房保洁员；样板房保安员；所涉及岗位必须严格执行样板房相关管理制定和岗位职责，当值期间未执行相关

21、制度，所负责区域出现质量问题、投诉事件、物品损坏、丢失等问题，按公司制度对责任人进行处理。4.12 做好窗帘、沙发套清洁维护工作，可根据实际情况向项目提出外委干洗申请。4.13 依据样板房使用频率，结合样板房地面大理石、木地板、地毯实际情况，拟定合理维护保养计划经项目物业负责人审核，项目负责人批准后实施。4.14 物业现场所有人员调动工作，交接又方应清查资产，列册移交，并经项目物业负责人签名确认。样板房资产管理制度1.0 目规范样板房资产登记、盘点和管理工作，避免样板房资产出现不正常损耗和丢失。2.0 适用范围样板房配套设备设施、家私、装饰物及用品管理。3.0 职责3.1 物业现场负责人负责与

22、地产行政部办理资产清点交接手续。3.2 物业现场负责人负责资产登记、盘点，张贴资产登记卡，确定需每日交接物品递交保安部执行；每日对样板房巡查两次，了解资产使用情况，及时掌握使用、受损、丢失情况，查明原由后跟进处理，做好物业巡查记录。3.3 项目物业保安部各班次每日对样板房资产进行现场检查，每日对易丢失物品进行交接。4.0 管理规定4.1 物业负责人在与地产行政部办理好资产清点交接手续后,在3个工作日内建立样板房资产,填写样板房资产登记表。4.2 物业现场负责人负责每月28日前盘点清查样板房资产一次，填写样板房资产盘点表，并在次月3号前将盘点结果递交地产行政部和物业行政部备案。4.3 物业保安部

23、当值人员负责在交接班时对样板房内易丢失或损坏物品进行交接，填写样板房物品交接记录，需每日交接清点物品清单由样板房管理人员确定。4.4 物业安管部在交接物品同时对样板房所属资产进行检查，发现损坏或丢失立即报物业现场负责人，由物业现场负责人填写样板房资产报修/报损处理记录报上级领导处理。4.5 样板样物品出现破损、丢失等到情况当事人应立即报告上级或物业现场负责人，由现场负责人到现场核实后填写样板房资产报修/报损处理记录递上级审批；如是人为造成损坏或丢失，由经手人负责赔偿。4.6 物业保安部当值人员必须严格执行样板房物品出入管理规定，凭样板房物品出入申请表对出入样板房物品进行管理，未经批准禁止任何物

24、品出入样板房。4.7 样板房资产调出项目，除要填写样板房物品出入申请表，还要填写资产调配登记表，由资产移交人、接手人及现场负责人签名确认办理交接手续工作。4.8 现场负责人每日不定时对已开放样板房进行巡查，向当值保安员和保洁员了解样板房内物品情况，做好物业巡查记录。4.9 样板房当值人员在当值期间对参观样板房客人有使用，坐卧等行为要及时制止。4.10 样板房如有维修工程，需请维修施工单位提出申请，经地产行政部，物业负责人批准后才给予施工。4.11 停止开放或临时封闭样板房超过15个工作日，样板房管理人员要做好资产防护和门窗锁闭工作。对易丢失物品在与保安部交接后收回仓库存放。4.12 样板房出售

25、时与行政部和销售部对样板房内资产和物品进行清点交接，交接后未经业主书面同意禁止任何资产或物品搬离该板房。样板房物品出入管理制度1.0 目规范样板房物品出入管理工作，及时更新样板房物品登记情况，杜绝物品丢失情况发生。2.0 适用范围开发项目已交由物业公司管理样板房。3.0 职责3.1 项目物业现场负责人对物品出入申请进行审核批准。3.2 现场负责人根据物品出入情况，及时做好资产登记更新工作，做到账物对应。3.3 物业保安部按样板房物品出入申请表审批意见执行。4.0 管理规定4.1 样板房物品出入情形有：新增、拿出维修、拿出更换，调离、退回原单位、撤消不再摆设、借调等，凡由物业公司正式接管之日起，

26、所有物品出与入必须遵守样板房物品出入管理规定，包括物业公司所有人员。4.2 当值人员严格按照样板房物品出入申请表批准结果，核对进出物品，未经批准，禁止任何物品出入。4.3 样板房开放期间必须做到人不离岗，人离锁门要求，禁止出现门开人离情况发生。4.4 样板房物品出入申请人必须是本地产部门员工，非地产员工无权提出申请。4.5 申请人在填写样板房物品出入申请表后，经物业现场负责人审核给予意见后，递交保安部处理，第一联由物业负责人存档，第二联由申请人递样板房保安人员。4.6 保安人员在接到样板房物品出入申请表第二联后，认真核对是否符合物品可出入条件，并与申请人逐一核对出入物品，确定无误后才给予放行。

27、4.7 在物品搬运期间，保安部当值人员负责检查是否有刮花、损坏样板房内设施和物品情况，搬入物品必须按申请表摆放到位，并将现场清理完毕。4.8 特殊情况下，由项目物业负责人电话通知可出入物品，保安人员必须在值班日志上对经手人公司证件、出入物品进行详细登记，并请公司经手人在登记内容后面签名确认。事后3个工作日内，由项目物业负责人负责督促经手人补办好样板房物品出入申请表，否则追究物业负责人责任。样板房管理细则1.0 目 指引如何具体执行样板房相关管理制度，指引具体实施细节和注意事项，以使样板房管理工作达到公司要求。2.0 适用范围样板房管理相关工作。3.0 职责3.1 物业负责人：负责样板房管理工作

28、组织实施和检查，确保相关制度得到执行和达到执行目；负责样板房资产管理、日常巡查、维修跟进等工作；负责样板房设备设施维护与保养，指导安管部正确开关设备。3.2 物业保安部：负责样板房安全管理、接待服务和协助样板房管理人员做好样板房管理工作。3.3 物业环境部：负责样板房环卫工作，包括清洁和绿化，在样板房管理员指导下协助做好样板房管理工作。4.0 管理细则4.1 项目物业负责人4.1.1 在样板房交接前做好所需物品申购工作，如地毯、鞋套等，在样板房开放前申购到位。4.1.2 组织样板房管理人员在样板房交接前提前对样板房进行检查和预验收，对于发现问题提前向地产行政部门提出，促使在样板房交接前整改完毕

29、，交接前未整改完毕在交接时做好记录，交接完毕要求施工单位继续整改。4.1.3 在样板房交接时需交接门窗锁匙、施工图纸、设备设施位置、开关阀门位置、设备设施合格证、保修卡、使用说明书等。4.1.4 在样板房交接完毕后，安排工作人员跟进安装家私和装饰情况，牵头与项目行政部办理样板房资产和装饰物交接工作。4.1.5 每周对样板房巡查工作不应少于三次，并在工作日志上做好巡查记录。4.1.6 在样板房交接完毕后，立即组织建立样板房资产档案，经审核无误后递物业公司行政部备案。4.1.7 组织做好样板资产管理、设施设备维护保养、接待服务、安全管理、清洁绿化等工作。4.1.8 对样板房管理工作和相关制度执行情

30、况做到每周进行点评和总结，不断完善日常管理工作，指导和督促相关责任部门、责任人严格执行制度。4.2 物业安管部负责人（领班）4.2.1 在项目物业负责人领导下做好样板房安全管理、参观接待工作，对样板房物品出入负责，每日对样板房检查一次。4.2.2 协助物业负责人做好样板资产管理和日常管理工作，根据样板房管理制度与样板房管理人员对样板房资产进行盘点。4.2.3 定期抽查保安部每日交接物品，检查物品交接记录与实物是否相符。4.2.4 在暴风雨天气组织做好样板房防防暴风雨工作，防止发生损失。5.0 各岗位日常操作细则5.1 项目物业负责人5.1.1 每周不少于3次对样板房及配套设施设备进行巡查，检查样板房卫生、家私摆放和使用情况，检查设备设施是否正常，样板房岗位操作是否达到规定，对于未达要求通过每日碰头工作会议、工作例会或签阅岗位工作日志时给予指正。5.1.2 留意本地天气预报，在有暴风雨天气前启动预防预案，防止意外发生。5.1.3 暴风雨天气后，组织人员对样板房进行一次检查，检查是否有损失或渗水情况，如有异常立即安排跟进，避免影响样板房正常开放。5.1.4 对样板房内重大维修工程，在工程开始前要到现场检查施工单位防护措施是否到位，并提醒注意事项，在施工结束后检查现场清理和恢复情况，如有未达标准和要求继续整改。5.1.5