房地产营销总监操盘须知图片详解.docx

1、房地产营销总监操盘须知图片详解操盘纪要（资料原型：上海普陀新加坡国浩长风地块） 筹备工作，发展商完成，通过工作进度表控制整体进程。建筑规划好了之后一般为3045天。 内容包含一、建筑设计部分： 1 蓝图：指工程蓝图，开发商联合设计院提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。 包括小区规划图单体平面立图2 管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，设计院 3 墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构，由开发商联合设计院提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作

2、为合同附件放入购房合同内。 4 扩初方案：由发展商联合设计院提供，销售部根据扩初方案直接获取项目基本数据。 5 基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。 6 建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。 7 物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。并作为合同附件放入购房合同内。 为加强（以下简称“本物业”）的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人

3、均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。来源：考试大三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。七、业主或物业

4、使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。来源：九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应

5、有由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其他非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。十一、在本物业范围内，不得有下列行为：（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；（4）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电

6、视、排水、排污、消防等公用设施；（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；本文来源:考试大网（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小区；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；（10）随意停放车辆；（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服

7、务费用。来源：十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。考试大全国最大教育类网站(。com)十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的8 预售证：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。 预售证申请流程另附9 发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中 参考新房屋登记办法二 企划设计部分： 1 售楼处外立面及平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。 、2

8、 案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品数据，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。 3 名片和胸卡：由销售部提供项目组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。 4 横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。（制作需以确认电话号码为前提条件。） 横幅 引导旗 5 套内家具配置图：由销售部提供销售的实际需要，提供合理的家具配置方案，企划部负责创意制作，并提供一套完整的户型家具

9、配置彩图给销售部，放入销售员的销售夹中作为销售数据使用。 6 单片、海报、楼书：根据代理项目情况不同，有选择地制作，并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。（制作以效果图完成和电话号码确认为前提） 户外广告单页楼书7 NP稿：由企划部根据广告总精神和主推卖点，制作报纸系列稿，由企划部与销售部共同探讨，确定媒体投放频率与投放时间。 新天地NP及DM文案广告诉求重点：1、产品自身特点2、物业管理特点3、位置优势4、业主信心保证总体形象定位： 来自台湾，震撼羊西线的新生活天地。占据羊西线上战略性口岸位置，树立2栋18层气势恢弘的标志性建筑，引进高档次的酒店式物业管理，力推环保主义的高尚居家生活形态

10、，外联数个休闲、保健和教育特约单位，精选一般普通住宅难以想象的优质建材不为别的，只为打造能体现台湾中国强集团30年开发经验的成都版居家珍品新天地。分诉买点：一、独到的产品特色1、卖点： 与众不同的外立面 主标题：内在美也可体现在外表？！ 副标题：外墙面，也许不是其它住宅考虑的重点，但在新天地，越是细微之处越考虑周到，仅仅从远处眺望，来自台湾的智慧建筑艺术便已经一目了然。 内容： 采用稳重典雅的咖啡色砖，可以轻松抵御成都偏多的灰尘污染，而且，3种同色系面砖的有序混贴使外立面灵气十足，从多角度呈现生动视觉效果，即使在灰暗 的天气里也令人赏心悦目。 独到的梁柱外凸并非仅仅为了美观大方，而是台湾建筑智

11、慧的结晶，它的优点在于：消除普通框架结构柱内凸所造成的墙面不平现象，让室内家具更易摆放（剪力墙结构的优势）；另一方面，它又保持了框架结构可以敲打内墙的特点。可谓一箭双雕。2、卖点：精选的建材与考究的建筑工艺主标题：用更高的眼光看待自己的家！副标题：一流材质和上等工艺成全自己的“新天地”内容： 当众人热中于房地产虚幻的概念包装之时，中国强却着眼建筑本身内在的品质，使用了许多令人意想不到的特殊材料，如经典住宅或高级酒店才惯用的铜水管，常用于别墅或复式住宅楼梯的高级实木扶手，没有噪音的带内螺纹的下水管，还有（合资）日立电梯、TCL开关、台湾汤臣特制高级门、喜来登地砖、华塑塑钢窗等名牌产品而在建筑工艺

12、方面，新天地更一丝不苟、精益求精，除了外墙采用耗时的三色混贴，内部楼梯梯阶也双色搭贴，梯间瓷砖到顶；在施工中，新天地最求更高标准，88.4KG/M2的钢筋用量比一般工地60KG/M2的用量足足高出25%。3、卖点：精致的日式庭院环境主标题：能大开眼界的精致环境副标题：日式中庭抬显新天地不俗环境品位。内容：在追寻大社区环境的今天，对于好口岸的精巧楼盘来说，赏心悦目的优美环境同样可以被充分地体现。日式庭院，把环境艺术中精雕细琢的部分发挥到极至，枫叶、枯山、叠水、亭榭细微之处见真情！4、卖点： 高层建筑的居家气势主标题：真正高层，给真正爱家副标题：住高一点，除了远离灰尘与噪音，更能发现一片不一样的天

13、地！内容： 作为羊西线数一数二的18层高楼，新天地吸引了不少真正的高层“爱家”。所谓“风光在险峰”，每高一层便增多一片美景，伫立窗前，看东方日出、夕阳西下，远眺青城、邛崃山脉轮廓心胸自然比常人开阔许多！二、新形态的物业管理1、卖点： 酒店化服务体系主标题：大酒店风范，新天地人生副标题：吸引我们住酒店的永远是温馨的感觉、体贴的服务、精致的装饰，这一切新天地都有！内容： 大堂温馨洁净的布置，配以红帽子迎宾服务，电梯间与楼道间摆放了植物，墙壁上有优美的装饰画原本在酒店才看得到的情形现在出现在新天地。而且，社区内的公共设施如：期货股票资讯室、健身房、桑拿室、棋牌室、茶艺室、阅览室、撞球室、乒乓球室等等

14、，是酒店常备的功能体系。另外，钟点工服务、房间清洁、代聘保姆、房间送餐等让您足不出户也能享受到星级服务。2、卖点： 环保化的国际居家标准主标题：新天地，居家环保主义开始的地方！副标题：/内容： 垃圾分类处理、汽车尾气排放检测、不定期的环境保护宣传绝不是新天地首创，但新天地的业主们将首次体验到全新的国际化环保生活模式，对于您和您的小孩，高尚的居家方式比什么都重要。3、卖点： 无所不至的外联特约服务体系主标题：金卡特约服务共铸新天地尊荣副标题：费尽心思、不惜成本为业主外联数个特约单位，让它们成为您住所的延伸！内容：实现业主价值体现在新天地的特约服务单位上：成都西区医院开辟绿色健康通道，贝森体育休闲

15、中心提供金卡优惠，黄忠双语幼儿园免费接送儿童、免费假日托管这一切只针对新天地的尊贵业主！三、位置的特殊优势1、卖点： 口岸稀缺性主标题：抢占羊西线，抢占新天地口岸副标题：/内容：羊西线3环路以内，早已成为居住必争之地，随着越来越多的新家庭搬入，可选择的居家空间将越来越少，抢占羊西线稀缺口岸，新天地期待您的首选！2、卖点： 标志性建筑主标题：立于天地，标志羊西线副标题：羊西线本已出名，而作为羊西线上罕有的18层酒店式公寓新天地，必将成为重要的标志性建筑。内容： 一栋醒目的建筑本身即意味着价值，新天地气势如虹地矗立在羊西线与青羊大道交汇处，每当从远处看见它，便可以它为地标，探询周围要去的地方。3、

16、卖点： 灵活性（商住）主标题：在新天地，家与办公室永远互动副标题：当您需要办公室的时候，这里可以成为您事业的桥头堡；当您需要家的时候，这里是您人生的避风塘。新天地，伫立羊西线与青羊大道交汇处，比邻高等法院和高新西区，让一切都将成为可能。内容： 新天地因其独有的地理位置和特殊的产品形态，可灵活地在商业和居家两方面实现价值，对于多变的时代，有效地规避风险是经营者的诀窍，可办公、可居家、可投资出租的新天地是您完美的置业首选！四、业主信心保证1、卖点： 开发商实力与经验体现主标题：来自台湾，震撼羊西线！副标题：中国强集团以30年成功经验抢滩西部地产市场，全新模式铸造居家杰作“新天地”8 现场广告牌：企

17、划部负责设计制作，由企划部与销售部共同商定广告牌数量与内容。 9 精神堡垒：作为楼盘的精神象征，安放于售楼处屋顶或门前，由企划部负责设计并制作。 10 灯箱：主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图，由企划部负责设计并制作。 三 现场表现部分： 1 售楼处选址：售楼处地址的选择要考虑人流量，进出动线的合理性，车辆的停放等问题。 2 销控台：销控台的位置布置，使项目经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时做出反应。 3 销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。 4 电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、计算机、打印机等。 5

18、 电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。 6 室内绿化：通过绿化公司租赁。 四 现场管理部分： 1 人员培训：在代理项目确认后，确定项目组人员名单，并通过基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰，择优录用。 2 销售讲习：分为七个部分 1) 市场篇 区域概述（包括历史沿革，区域特性分析对区域有综合的定位和评判） 商业配置 通过扫街取得资料 公建配置 通过扫街取得资料 道路交通 市政动态 2）产品篇 小区规划（附小区平面图 ）小区基本数据 发展商 承建商 设计单位、人 小区占地面积 小区建筑面积 住宅建筑面积 商场建筑面积 绿化率项目规划建设用

19、地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比得房率得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比容积率 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到建蔽率 建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。因此容积率管制属立体管制，而建蔽率则属平面管制，建蔽率指建筑基地上，建筑物的水平投影面积与基地面积之比。建筑激素管理规则第

20、廿五条对各种使用区建蔽之规定为：住宅区，十分之六；工业区，十分之七；商业区，十分之八，文教区及行政区，十分之六；风景区及保护区，十分之二；农业区，十分之一。车位 售楼处地址 预售许可证号码 售楼电话 物业管理 房型平面图 面积表（包括厨房、卫生、厅、主卧等各部分面积） 3）建材设备篇 结构 大堂 公共走道 分户门 窗 阳台 地坪 墙面 供水系统 供电系统 供气系统 弱电系统 闭路电视 消防系统 保安系统 4）产品利多利空篇 优势 劣势 恒生大厦优劣势分析一恒生大厦优势分析1地理位置优越恒生大厦位于贵阳市的中心地段，正新街与富水中路交汇处。周边拥有全市最成熟的社区环境，各种配套设施一应俱全。学校

21、、医院、银行、菜场、邮局、购物商厦云集，交通更是四通八达，为居家、办公提供了非常便利的条件。中华中路版块是贵阳市最为繁华的版块，省府路又是贵阳市的金融街，在市民的传统观念中是份量最重的一个区域，而本项目正好地处这个最为尊崇的区域，在市中心可用于开发的土地日益匮乏的情况下，其地段之显要，价值之巨大，地理位置之优越，无疑将成为本项目的优势之一。2入市时机较好 在中华中路版块上，主要竞争对手“龙港国际中心”、“时代名仕楼”、“富水花园”的销售已基本结束，严格的来说，在中华中路版块上本项目已无竞争对手，具有较强的唯一性。 就邻近的项目来说，“天恒城市花园”的销售率已达80%以上，“新大陆广场”的销售率

22、已达95%以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。3建筑设计具有唯一性 本项目的建筑设计是采用当今国际最为推崇的“蝶型”住宅平面，客厅、卧室、书房及主要功能用房采光、视线条件优越，杜绝对视干扰，保护了业主的私密，使生活更加轻松自如。各户型厨房、卫生间皆能自然通风、采光。就建筑设计而言，使以人为本，尊重人居得到了真正的体现。摈弃了传统的建筑设计模式，赋予了大厦以崭新的生态理念，属于贵阳之首例成熟“蝶变.空间”。4市场有空间 在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色

23、、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。5开发商有较前置的开发理念 经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。6价格有优势 本项目开盘时的均价预计为2900元/M2 ，起价2680元/M2 ，就价格而言，在同类同档次的楼盘中具有一定的优势。7品质卓越 高密封闭性铝塑钢门窗：不改变原铝合金门窗型材结构,对门窗实行整套专利技

24、术密封。密封后可达到：不透风、不透雨、不透尘土、保温、隔音、安全。 安装使用证明：1）节电：空调用户，月节电20%左右；2）降噪音：噪音下降20分贝左右；3）保温：冬天在同样的条件下，封闭前后市内温度相差36度；4）防尘：密封后窗台上再也看不见泥土，免受沙尘暴袭击。 智能化：一是互联网的广泛应用,业主可以利用互联网满足对生活中信息、服务、工作、娱乐方面的需求；二是业主通过电话可以在任何地点和时间控制住宅内电器的使用；三是对住宅的进出、消费实现“一卡通”。8领先一步 建立贵阳市首个MORE互动商务居住区，给您一个创业的空间。 MORE生活方数式是SOHO人性化的延伸，MORE社区内的商务中心提供

25、独立的经营地址，提供完整的办公设备与环境，提供由码高科技支持的移动办公室，以及更多专属的软硬件设施与服务。二恒生大厦劣势分析1开发商未有较高知名度 现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。2项目目标客户层面较窄 项目立项为高档住宅小区，以大面积为主力户型，针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士，客户层面较窄。且贵阳市的其他一些高层，如“全林国际广场”、“中

26、天星园”、“龙港国际中心”、“时代名仕楼“等等已消耗了相当一部分客户，因此本项目的目标客户层面将会比较窄。5）销售标准说辞及标准接待图（销售统一说辞） 详见附件6）答客问（针对客户可能提出的疑难问题设问自答） 详见附件7）竞争个案市调汇总表 竞争对手项目分析一竞争对手配套一览表物业名称配套备注新进贵山苑绿化和亭台，其余没有什么特别配套这是由于其以道路为记架构沿街错落分布所导致，售楼小姐更是强调：“此处寸土寸金，配套不可能，且成本高。”海恒贵山园休闲娱乐会所由于此项目还在内部认购，无售楼部、楼书等，情况不明天恒城市花园近千平方米的会所健身房、阅览信息中心、网球练习场、老人憩园、儿童乐园由于天恒城

27、市花园为大型封闭小区，所以拥有较大面积的配套时代名仕楼康体中心、儿童乐园、1600 M2高级观光会所龙港国际中心豪华私人住宅会所，设俱乐部会员制的健身中心、中西餐厅、夜总会、美容中心、健身房、咖啡厅、露台游泳池在会所的设计上颇具心思新大陆广场群楼顶层的立体式园林会所，实行会员制提出园林会所的概念二竞争对手产品品质分析物业名称窗阳台主卧是否有卫生间（高层）层高新进贵山苑外挑飘窗景观阳台 A户型77.61 M2：无B户型115.97 M2：有4.32 M2C户型151.16 M2：有4.32 M2D户型151.11 M2：有5.40 M2 E户型104.11 M2 :有5.4 M23米海恒贵山园外

28、挑飘窗三阳台（主卧阳台为圆形）全有3米天恒城市花园外挑飘窗一般天景园B栋C、D有天恒大厦南座A、B、C、D、E全有3米时代名仕楼落地窗，样式普通，设计较为老式内阳台全有龙港国际中心普通一般全有3米新大陆广场全落地窗和大突窗观景阳台生活阳台A、B、C、D、E除B外全有3.3米三竞争对手智能化、装修标准分析物业名称智能化装修标准新进贵山苑可视对讲系统、宽带上网墙体：高级外墙涂料、高级墙砖屋顶：防水隔热保护层楼梯：走道铺设花岗岩 高级名牌电梯两台进户门：高级防火防盗 门 地面：水泥沙浆找平墙面：瓷粉饰面一次窗户：高级铝合金海恒贵山园防盗报警系统、红外线监控、煤气报警系统、网上预定、视频点播、一卡通管

29、理系统毛坯天恒城市花园闭路监控系统、防盗系统、消防系统公共部分装修、煤气、优质面砖外墙、优质铝窗配翠绿色玻璃、门厅及过厅装修采用星级酒店标准时代名仕楼自动报警喷淋防火系统，电视保安监控系统，可视对讲系统，电子遥控中央门锁铝窗配蓝色玻璃龙港国际中心中央空调系统、消防系统、紧急照明系统、门铃对讲外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案候梯厅：墙身高级瓷片至顶，地面铺拼花地砖另有石膏板吊顶，内藏暗灯浴室：墙身高级图案瓷片于顶，地面铺高级防滑地砖卧室：墙身涂磁粉三遍厨房：高级瓷片于顶，地面防滑地砖客/饭厅：墙身涂磁粉三遍，地面水泥砂浆找平阳台：高级防滑地砖门：进户高级实心雕花木门窗：高质量铝合金玻窗新大陆广场新加坡狮岛全自动消防预警、广播及灭火系统门：防火防盗门室内：地面水泥砂浆抹平，内墙及天花混合砂浆抹平，刷白。厨房：设排烟井，并预留上下水接口、抽油烟机、热水器及电冰箱等电器位。卫生间：预留上下水电接口。阳台：每户置设双阳台，一个观景阳台，一个生活阳台。阳台为开敞式或半开敞式并配金属栏杆。窗户：所有外墙窗均采用高级铝合金窗框，配淡绿色玻璃。每户均设宽大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。四竞争对手电梯、车库、物管分析物业名称电梯车库物管新进贵山苑二梯五户地下车库：设置自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统及交通指示系统安防系统：闭路监