评论楼市将成双降最大受益方.docx

1、评论楼市将成双降最大受益方一家之言当下楼市复苏的主要驱动因素是多次降息降准，同时房贷政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策，有力地降低了房贷成本和门槛，有效地促进了购房需求释放。8月25日晚，央行宣布降息0.25个百分点，降准0.5个百分点。这是今年以来第四次降息、第三次降准，力度超预期。显而易见，这标志着我国货币环境进一步宽松。那么这对楼市有何影响？应该说，本轮降息降准的主要目的并不是针对房地产。央行的解释是，降息主要是降低社会融资成本，支持实体经济健康发展；近期完善了人民币兑美元汇率中间价的报价机制，降准能弥补流动性缺口。这就意味着，降息降准主要还是为了经济稳增长，另外对

2、冲人民币贬值所造成的外资流出。除了支持经济发展，还有一个紧急而直接的动机：稳股市。然而，股市运行自有规律，单靠降息降准，尽管能够暂缓跌势、有所反弹，但并不会改变市场运行方向。可是，房地产却很可能是降息降准的最大受益方。房地产业对于货币政策和流动性非常敏感。去年四季度以来，全国楼市出现复苏，其中以一线城市表现最为突出。而同期经济并未好转，说明经济面并不支持楼市回暖。其实，当下楼市复苏的主要驱动因素是多次降息降准，同时房贷政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策，有力地降低了房贷成本和门槛，有效地促进了购房需求释放。本次降息之后，五年期基准贷款利率由之前的5.4%降至5.15%，明

3、显低于2002年、2003年的5.76%，创新中国成立后的最低水平。这对于贷款买房的人而言，属于明显利好。尤其是首套房贷，部分一二线城市还有一定折扣。另外，公积金贷款利率由之前3.5%降至3.25%，已经明显低于无风险的银行理财产品收益（4.5%左右）。这就意味着：购房者应全额使用公积金，用不掉的自有资金可买银行理财产品，赚取利差。这种超低房贷利率，在历史上极为罕见，等于国家在补贴购房者。只要属于自住需求，为什么不贷款购房呢？当然，也有相反的意见认为，近期国际金融市场比较动荡，欧美股市大跌，诸多国家货币争相贬值，国际油价一度跌破40美元大关。在这种形势下，国内楼市也将出现大幅降温，房价也会大跌

4、。其实，没必要那么悲观，金融动荡暂难冲倒楼市。美国和欧洲经济稳中趋增，是全球经济的脊梁，发达国家经济稳健，则很难出现全球性金融危机。新兴经济体的经济形势确实不乐观，比如巴西和俄罗斯就很糟，货币贬值难以避免，但中国经济明显强于前二者，人民币虽然在8月中旬急贬了3%左右，但幅度不大，对楼市冲击极其有限。更关键的是，低息环境之下，楼市很难出现大跌。一般而言，在资产泡沫长大的过程中，货币由松转紧，容易刺破泡沫，引发资产价格大跌。而过去几年，全球主要经济体处于低息环境，去年以来我国也多次降息降准，实际利率明显下滑。今年7月份，全国金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下。这种宽松货币环境之下，全球楼市不可能大跌，我国房价更不可能大跌。预计未来半年，房价仍将维持适度上涨。或许，明年下半年和后年，经历上涨后的楼市会再度降温，但也属于短周期性质的调整，总体态势是涨跌交替，螺旋式上升。如果届时国际金融环境依然动荡甚至恶化，加之美国加息，全球货币环境趋紧，中国楼市降温的压力则会增加。杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）MMM金融互助平台 http:/www.12315.la/ sdaoad