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1、hot智能建筑综合解决方案解析智能建筑综合解决方案解析规划设计的26个细节作为城市组成的基本单元，建筑物的智能化是智慧城市建设的主要部分之一。智能建筑可以将建筑物的结构、系统、服务和管理根据用户的需求进行最优化组合，并为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。国内智能建筑的发展对地产行业带来扭转契机智慧城市是通过智能计算技术的应用，使得城市管理、教育、医疗、房地产、交通运输、公用事业和公众安全等城市组成的关键基础设施组件和服务更加互联、高效和智能。同时，智慧城市是数字城市与物联网相结合的产物。发展智慧城市是我国促进城市高度信息化、网络化的重大举措和综合性措施。作为城市组成的基本单元，建筑

2、物的智能化是智慧城市建设的主要部分之一。智能建筑可以将建筑物的结构、系统、服务和管理根据用户的需求进行最优化组合，并为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。智能建筑通常以通讯自动化(CA)、楼宇自动化(BA)、办公自动化(OA)、消防自动化(FA)和安防自动化(SA)为5大基本构成。地产行业的飞速发展驱动了智能化建筑的蓬勃发展，同时地产行业的竞争激烈促使了建筑智能化的技术进步。据2013-2017年中国智能建筑行业发展前景与投资战略规划分析报告数据显示，我国智能建筑行业市场正在以每年25%的速度增长，证明地产商都意识到了智能化对房地产建设的重要性，意识到不跟随市场的潮流就会被淘汰的结果

3、。智能建筑解决方案的特征智能建筑在我国经历了较长的发展历程。当前，各个自动化系统的一体化整合应用正在智能建筑行业逐渐兴起。作为国内领先的智能化解决方案提供商，根据智能建筑技术发展的新趋势，前瞻性地提出了智能建筑解决方案，并提出大集成“七星”价值体验。智能建筑解决方案以综合管理平台为核心，将视频监控、门禁管理、入侵报警、停车场管理、访客管理、考勤消费、电梯层控、在线巡查、消防报警等安防子系统以及智能分析技术深度融合，全面实现对各个智能化子系统的大集成与综合管理，为客户带来非凡的“七星”价值体验：网络化整合，轻松体验系统集成与综合管理;可视化感知，轻松体验实施监管与事后追踪;一次性授权，轻松体验资

4、源共享与信息互通;大数据挖掘，轻松体验决策调度与资源优化;智能化分析，轻松体验自动控制与联动响应;业务化融合，轻松体验安全防范与价值挖掘;定制化设计，轻松体验特殊功能和个性服务。智能建筑解决方案.png智能建筑解决方案首先利用高速发展的网络技术把建筑物内各个智能化子系统整合在同一网域上来实现各个子系统之间的信流交换，并以此实现对智能建筑所涉及的各个子系统进行一体化整合和综合管理，进而实现各个子系统基于同一套软件管理平台进行直接、高效的联动与响应。该方案的优势在于：各子系统之间的联动机制在物理层级即被创建起来以实现互联互通，从而使各个单独的子系统组合成为一个有机整体，形成“技术联动、统筹管理”的

5、一体化综合管理系统。智能建筑解决方案的综合管理集成平台应用了最前瞻的设计理念。这套软件平台具有“模块化”、“集成化”、“数字化”、“智能化”的功能特征，它能通过多系统的整合、跨区域的级联实现了各个子系统的“集中管理、多级联网、信息共享、互联互通、业务融合”。智能建筑综合解决方案打造的一体化综合管理系统可以让用户得到更高级、更人性化的“控制、管理、应用”的用户体验。主要优势体现在以下几个方面：1、统一的管理平台综合管理系统不但可以提供设备管理、存储管理、网络管理等基础设备管控功能，还可以通过架构优化提高系统的整体效能，使平台对各个智能化子系统的管理更加灵活、高效。各个智能化子系统的统一管理与管理

6、部门之间权责界定也实现了有机的统一。2、开放的体系架构设计的综合管理平台软件可以与第三方系统相互集成。同时，该平台还可轻松实现与第三方厂商设备的对接。3、智能子系统一体化集成综合管理系统能够实现对综合体内各个智能化子系统的统一监管。各个智能化子系统按照标准中间件接口与中心平台进行信息和信令交换，完美实现各个独立智能化子系统在用同一软件平台上的状态控制和集中管理。4、数字化与智能化综合管理系统可以在各类数字传输网络上以非常低的带宽占用实现远距离图像传输，并且以网络化传输、数字化处理为基础，以各类功能与应用的整合与集成为核心，实现单纯的图像监控向报警联动、智能手机、行为分析、人流量统计、人脸分析等

7、业务应用的拓展与延伸。智能建筑综合解决方案的业态化针对各种建筑物智能化系统建设的差异化需求，把智能建筑综合解决方案的总体思路与各类建筑物的独特业态和场景特征巧妙结合，并且分别打造出住宅、综合体、酒店、写字楼、产业园5大业态化安防整体解决方案。1、住宅智能化整体解决方案注重智能化系统与小区物业管理、小区环境管理、人员车辆管控、消费增值业务、小区及家庭安全防护等住宅业态的特征需求相结合。2、综合体智能化整体解决方案注重智能化系统与客户消费体验、物业管理、停车场管理、商铺运营管理、经营状况分析等综合体业态的特征需求相结合。3、酒店智能化整体解决方案注重智能化系统与客户授权管控、人员行为分析、食品安全

8、监管、节能环保管理等酒店业态的特征需求相结合。4、写字楼智能化整体解决方案注重智能化系统与员工考勤验证、访客授权管控、物业经营管理、公共区域监管等写字楼业态的特征需求相结合。5、产业园智能化整体解决方案注重智能化系统与整体园区物业管理、园区环境管理、人员车辆管控、产业集群信息交流互通及信息安全等产业园业态的特征需求相结合。同时，依托完善的智能化体系、雄厚的研发实力、高效的技术服务可以针对各种智能建筑系统建设的实际需求为客户提供定制化、个性化的服务，并量身定制适用于其建筑物业态和特征需求的各系列智能化解决方案。关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发

9、展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】：步行街布局1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适

10、当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；2) 步行街的总长度通常以280350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500700平米（开洞面积），次中庭面积约300400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80100米为宜。【关注点3】：交通组织1) 城市广场商业综合体一般设置大型城市广场（300010000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；2) 竖向布置在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口

11、等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3) 道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路。【关注点4】：停车位根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量

12、，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。【关注点5】：停靠站和公交车站为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。【关注点6】：管理用房根据目前综合体的产品特点及物业管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业（包括大商业中的插蜡烛物业）的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大

13、商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3-5）；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。【关注点7】：消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。【关注点8】：变形缝结合综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。【关注点9】：室内商业步行街1) 步行街主入口：步行街主出入口门高不低于3米，两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区

14、域商铺价值；商业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕（长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门）；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出（室内展示用）；出于节能及实际使用效果的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁、风力较大地区，步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性；2) 步行街空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。若室内步行街为三层，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其

15、对一、二层的影响，油烟必须高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；3) 管道井：步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面向通道开门，尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧；4) 公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度：首层1011米，二、三层1617米，步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9

16、米；开口长度：为1625米。步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米；2层以上的廊桥不宜过密（间隔在3050米）；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；5) 步行街商铺面积：零售和服务类商铺面积一般为100以下，餐饮类商铺面积一般为100200。所有商铺单元进深宜8米16米（其中零售和服务类商铺不宜超过10米），面宽8.4米，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；6) 步行街商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。步行街商铺外立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到

17、顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）；7) 步行街商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺，面积不低于180平米，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。【关注点10】：广场内部竖向交通组织1) 扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通

18、地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置；（规划院强制条文已列）扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置；2) 观光梯：通常在步行街中庭设置，以23部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；3) 货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔80-100米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货

19、梯以两部为宜，载重量为1.62吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；4) 广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。【关注点11】：共享空间以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低管理公司的管理难度。【关注点12】：公共卫生间根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面积70100平方米，卫生间可

20、与主力店合用，但每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响；卫生间应作无障碍设计，每处卫生间男间蹲位不少于3个，女间蹲位不少于6个，均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个，采用坐便器，辅助设施完备；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个，其中儿童专用1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由

21、于餐饮区域卫生间使用频繁，还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间。【关注点13】：顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在10平米左右，并设置通风排烟设施。【关注点14】：主力店开口主力店在步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口。主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为48米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入

22、口的距离应不小于30米。【关注点15】：步行街专用货物通道因步行街较长，为方便步行街（特别是餐饮区）商户货物和垃圾运输，建议在商铺背街的一面设立专用货运通道，以避免货运对环境和顾客造成影响。【关注点16】：步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计，采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；玻璃采光顶宜采用分段式设计。【关注点17】：管理用房1) 商业管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；2) 员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；3) 物

23、管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置；4) 综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的，销售物业处办公室应单设，并应采取措施（如门禁等）与商业管理管理办公区域分开。【关注点18】：设备间和值班室1) 开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；应为供电局预留（一般为10KV）开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施（通风和散热）；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准；2

24、) 地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；3) 为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边；4) 由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间。【关注点19】：电梯厅1) 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；2) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故

25、，短时间内也不致影响到电梯的运行安全；3) 通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。【关注点20】：物业仓库为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米。【关注点21】：垃圾房1) 步行街专用垃圾房应设立四六处，其中一处为危险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60，主力店垃圾房应另外单独设立；2) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度；3) 垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷

26、砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，以确保广场安全。【关注点22】：卸货区考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100200M2的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道。【关注点23】：屋顶设施1) 屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响；2) 应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声

27、、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；3) 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；4) 屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。【关注点24】：地下停车场1) 车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；2) 车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；3) 地下车库必须预留机械停车，由于机械式停车位的后期维护保养成本较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，可暂不采用此停车方式；4) 为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处，非机动车停车位数量为

28、：10002500辆；5) IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；6) 地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站。具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm，并需安装分体空调；7) 车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；8) 车道地面增加指引方向形状的减速带。【关注点25】：地下室广告地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线。【关注点26】：供电与计量1) 不同业态的机电设备系统应相互独立，并独立计量，避免造成营运期间管理界面混乱，给设施设备维护保养工作带来困难；2) 为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各设备机房均需增加独立电表，例如：制冷机房、水泵房等；3) 外墙广告和景观照明应分别设置单独回路，单独计量，在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱；4) 步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置200千瓦独立电源。