房地产开发经营与管理.docx

1、房地产开发经营与管理第一章房地产投资与投资风险投资是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事 业的经济行为。投资分类：1）短期投资和长期投资 （一年以上的投资）2）直接投资和间接投资（按 投资人是否直接控制其投资资金分） 3）按投资对象形式不同分金融投资和实物投资（金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会累积） 4）按投资的经济用途分生产性投资和非生产性投资（生产性投资通过循环和周转不仅能收回投资还能实现投资的增值和积累，非生产 性投资是指投入到非生产领域形成各类非生产性资产的投资）投资的特性： 1）投资是一种经济行为2） 投资具有

2、时间性3 ）投资的目的是获取收益 4）投资具有风险性。投资的作用： 1）投资是一个国 家经济增长的推动力（增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力，投资是国民经济持续健康发展的关键）2）投资与企业发展密切相关 3）投资可以促进人民生活水平的提高 4）投资有利于国家社会的稳定和国际交往。房地产投资：指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预 先垫付一定量的资金或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投 | |资的分类：1）按投资主体划分，政府投资。非盈利机构投资、企业投资和个人投资。前两者更注重 社会和环境效益，后两者更注重经济效益 2）按经济活动类型划分，土

3、地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。3）按物业类型划分，居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与 休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。 居住物业投资主要表现为开发投资， 是市场上最具有投资潜力、投资风险也相对较小的投资。商业物业也称经营性物业、收益型物业或投资性物业。商业物业投资 收益主要来自物业出租经营收入和物业资产增值。商业物业投资的开发一出售模式将要被开发一持 有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式代替。工业物业投资既有开发一出售市场，也有开发 持有出租经营市场。酒店与休闲娱乐设施投资严格说属于商业物业投资。特殊物业投资是指物业 空间内的经营活动需得到政府的特殊许可的房地产

4、，属于长期投资。房地产投资的特性： 1）区位选择异常重要性（由房地产的不可移动性决定） 2）适用于进行长期投资（由房地产寿命周期长决定）3） 需要适时的更新改造投资（由房地产寿命周期长决定） 4）易产生资本价值风险即投资价值的不确定性（有房地产的异质性决定） 5 ）变现性差（由房地产的弱流动性决定） 6）易受政策影响（由房地产的不可移动性决定） 7）依赖专业管理8）存在效益外溢和转移即相互影响性由房地产的不可移动性决定）房地产的投资形式： 1）房地产直接投资：房地产开发投资和房地产置业投资。房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动即经过规划设计 和工程建设

5、等过程，简称可以满足人们某种需要的房地产产品然后将其推向市场进行销售，转让给 新的投资者或使用者以收回投资获取开发利润。房地产开发投资属中短期投资。房地产置业投资是 指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产以获得房地产的所有权或使用权的投资。目的一是 满足自身生活居住或生产经营的需要，二是出租获取收益。 2）房地产间接投资，主要指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，不需要直接参与房地产的开发经营工作。分为投资房地产 企业股票或债券、投资房地产投资信托基金（ REITs）（收益相对稳定、易变现，有权益型、抵押型和混合型三种形式）、购买住房抵押支持证券。房地产投资的利弊： 1 ）禾9:

6、相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持（金融机构通常认为以房地产作为抵押物是保证其资金按期安全收回贷款 的最有效方式）、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级 2）弊：投资数额巨大、投资回收期长、需要专门的知识和经验。房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。风险涉及变 动性和可能性，而变动性又常常以标准差表示，用来描述分散的各种可能收益与收益期望值的偏离 程度。一般说来，标准差越小，各种可能的收益分布就越集中，投资风险就越小。还可以用标准差 与期望值之比来表示，比值越大风险越大。相较于风险收益，风险损失更为理性的投资者所重视。常常用定性的方法估计未来投资收益。对不确定性的决策方

7、法是 1）小中取大法（悲观）2）大中取大法（乐观）3）最大最小后悔值法。风险分析的目的： 1 ）预期收益是多少，出现的可能性是多大2）相对于预期收益，产生损失或超过目标收益的可能性是多大 3）预期收益的变动性和离散性如何。房地产投资的风险主要体现在： 1）投入资金的安全性 2）期望收益的可靠性 3）投资项目的变现性4）资产管理的复杂性。房地产投资的系统风险又成为不可分割风险或市场风险，即个别投资风险中 无法再投资组合中内部被分散，抵消的那部分风险。房地产投资首先面临系统风险。房地产投资的 系统风险主要有：1）通货膨胀风险，也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资 金相比，购买力降

8、低给投资者带来的风险。收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就会面 临购买力风险 2）市场供求风险，房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增 值可能性等的估计 3）周期风险，是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 4）变现风险，是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致资金损失的风险 5）利率风险，利率调升，房地产实际价值会减损会导致投资者还贷困难会减少需求量 6）政策风险，有关房地产的政策引起的 7）政治风险，由于房地产具有不可移动性决定，是房地产投资系统风险中最严重危害最大的一种风险 8）或然损失风险是指火灾风灾等偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。房地产投资的个别

9、风险主要 有：1）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险 2）未来运营费用的风险是指物业运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险 3）资本价值的风险很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平 4）机会成本的风险又称比较风险是指投资者投资后失去投资其他的机会和相应的可能收益而带来的风险 5）时间风险是投资中与时间和时机选择相关的风险 6）持有期风险，一般说来持有期越长，遇到的不确定性因素越多。风险对房地产 投资的影响：一是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标收益水平。投资 者的投资决策主要取决于对未来收益的预期。二是使投资者尽可能

10、规避、控制和转移风险。投资组 合：第二章房地产市场与市场运行房地产市场是指潜在的房地产买者和卖者以及房地产交易活动。 房地产市场由房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。房地产市场运行环境是指 影响房地产市场运行的各种因素的总和。房地产市场运行环境及其影响因素房地产市场运行环境1 主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念以 及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待 外资的态度等经济环境经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、 家

11、庭收入及其分布、支付能力与物价水平、利率及通货膨胀率等金融环境是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。 宏观的金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度、城市发展 政策等技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节 能减排技术可持续发展技术和发展的应用等资源环境是指影响房地产市场的土地、能源、环境和生态等自然资源条件国际环境经济全球化和国际资本流动影响房地产市场转变的社会经济力量： 1）金融业的发展2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善3）生产和工作方式的转变 4）人文环境的变化 5）自

12、然环境的变化 6）政治制度的变迁。房地产市场的参与者主要由市场的交易双方和为其提供支持服务的人员或机构组成。包括： 1）土地所有者或当前土地使用者 2）开发商3）政府及政府机构 4）金融机构5）建筑承包商6）专业顾问， 包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师 7）消费者或买家。房地产市场结构是指房地产市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可是划分 为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。房地产市场是垄断竞争市场。房地产市场的结构关系： 1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察供给和

13、需求之间的总量差距。 2）区域结构：分析全国不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间房地产市场的开发规模、主要物业类型、房 价水平和政策措施的差异。 3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次的产品之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品布局的合理程度。 4）供求结构：针对某一物业类型分析其市场内部不同档次物业的供求关系。 5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。 6）租买结构：租住和购买自住空间的比例关系。房地产市场细分：1）按地域范围细分，是房地产市场划分的主要方式，最常见是按照城市划分。 2）按房地

14、产用途细分3）按增量存量细分：通常划分为三级市场。通常划分按增量存量细分一级市场土地使用权出让市场一级土地市场土地使用权出让市场二级市场土地出让、新建商品房租售市场二级土地市场土地转让市场三级市场存量房地产交易市场一级房屋市场增量或一手房市场二级房屋市场r存量或二手房市场4 ）按交易方式细分：新建成的有租赁销售抵押，面向存量有租赁转让抵押和保险等 5）按目标市场细分。以上五种相互独立但也可以叠加得到更细致的子市场。房地产市场指标： 1）供给指标：新竣工量NG，是指报告期内新竣工房屋的数量单位为建筑面积或套数， 我国新竣工量的统计指标是竣工面积。灭失量3 t,房屋存量在报告期末灭失掉的部分。存量

15、： St，报告期末已占用和空置的物业空间总量单位为建筑面积或套数。空置量： VG，报告期末房屋存量中未被占用的部分，不包括报告期末已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套设施、房地产公司自用以及周转房等不可销售或出租的房屋建 筑面积。空置率：VR，是报告期末空置房屋占房屋存量的比例， VR=VC/St。可供租售量：HSR,是指报告期期末可供销售或出租的房屋数量。可供租售量 =上期可供租售数量-上期吸纳量 +报告期新竣工量。房屋施工面积： BUC,是指报告期期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积以及上期停建在报告期内恢复施工的房屋面积。房 屋新开工面

16、积：CS，报告期内新开工建设的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽 的日期为准。平均建设周期： CR,是指某种类性房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占的时间长度。平均建设周期 =房地产施工面积/新竣工面积。竣工房屋价值： VBC,报告期内竣工的房屋本身的建造价值。一般按工程施工结算价格计算。 2）需求指标：国内生产总值 GDP是按市场价格计算一个国家或地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终结果。有三种表现形态：价值形态、 收入形态和产品形态。三种计算方法：生产法、收入法、支出法。人口数量：是指一定时点一定范 围内有生命的所有个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。城市家庭

17、人口规模：是指居住 在一起经济上合在一起共同生活的家庭人员数量。就业人员数量：是指从事一定社会劳动并取得劳 动报酬或经营收入的人员数量，包括在职职工、再就业离退休人员、私营业主、个体户主、私营或 个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（民办教师、宗教职业者、现役 军人等）。就业分布：指按产业或职业分类的就业人员分布状况。城镇登记失业率：城镇登记失业人 员/ （城镇单位就业人员+ 城镇单位中的不在岗职工 +城镇私营业主+个体户住+城镇私营企业和个体就 业人员+城镇登记失业人员）城市家庭可支配收入：家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。城市家庭总

18、支出：是指除借贷以外的全部家庭支出。房屋空间使用 数量：是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。商品零售价格指数：是指一定时期内城乡 商品零售价格变动趋势和程度的相对数。城市居民消费价格指数：是反映一定时期内城市居民家庭 所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。 3）市场交易指标：销售量 HS:报告期内出售房屋的数量。出租量 HR :报告期内出租房屋的数量。吸纳量 AVt :报告期内出租量和销售量之和。吸纳率 AR:报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。吸纳周期 AR :报告期内的吸纳速度，数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场吸纳周期又称销售周期。预售面积：是

19、指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。房地产价格：是指报告期内房地产市场中 的价格水平。房地产租金：是指报告期内房地产市场中的租金水平。房地产价格指数：是反映一定 时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。 4 ）市场监测与预警指标：土地转化率：是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当前出让土地规则建筑面积的比例，用于监测土地供应与住 房供应之间的关系，反应土地转化为房屋的效率。开发强度系数：是指房地产开发投资与 GDR或固定资产投资的比例，反应房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。开发投资杠杆率：是指 房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率，反应开发企业

20、的财务风险水平数值越 高利用的杠杆资金越多风险越大。住房可支付性指数 HAI :是指中位数收入的家庭对中位数价格住房的支付能力，在数值上等于家庭可承受的房价上限与该城市实际住房价格中位数之比。 HAI=100,说明中位数收入的家庭正好能够承受中位数价格的住房。 HAI100,说明居民家庭能够承受更高价格的住房，HAK100,说明居民家庭只能能够承受更低价格的住房。住房价格合理性指数：是指从城市 经济基本面可支撑的房价角度对当前实际住房价格合理性做出判断，反应住房价格与城市经济基本 面指标的协调关系。房价租金比：是指住房价格与租金的比值，放映房地产价格是否过度偏离其使 用价值。量价弹性：是指报告

21、期内房地产价格变化率与交易变化率的比值，可以判断市场所处的景 气阶段。个人住房抵押贷款还款收入比：是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比率，反映个 人住房抵押贷款违约风险水平。住房市场指数 HMI:反映开发商对未来市场预期的指标。消费者信心指数：是指消费者近期的购房意愿。房地产市场的特性： 1）市场供给的垄断性 2）市场需求的广泛性与多样性3）市场交易的复杂性 4）房地产价格与区位密切相关 5）存在广泛的经济外部性 6）市场信息不对称性。房地产市场的功能： 1）配置存量房地产资源和利益 2）显示房地产市场的需求变化3）指导供给以适应需求变化 4）指导政府制定科学的土地供给计划 5）引导需求以

22、适应供给条件的变化。房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产 存量市场，不一定拥有产权。房地产资产市场上，房地产被当作一种资产其目的是获得投资收益 （出租租金或出售的增值收益），要求必须拥有产权（特例，二房东） 。二者关系：空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平同时决定了房地产资产的收益水平从而影响资产市场中需求，同时空间市 场的供给又是由资产市场决定的。房地产周期循环：是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波 动现象，且此现象重复发生。房地产周期循环的原因： 1）供需因素的影响其中以金融相关因素的变动最为关键2）市场信息不充分 3）生产者与消费者的心理因

23、素影响 4）政策因素的影响 5）政治冲击6）制度因素的影响 7）生产时间的落差、季节性调整、总体经济形势的影响等。传统房地产周期 理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一 定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量 的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差 异微乎其微。传统房地产周期理论房地产市场发展呈现一种自我修正模式，每一个运行周期包括扩 张、缓慢、萧条、调节、复苏和再扩张的过程，在政治经济状况基本稳定或预期稳定的前提下是有 效的。房地产市场的自然周期：不

24、论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量， 市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的 资料中计算出的长期平均空置率 （又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段：1）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。 由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前一个 周期中过量建设停止的时候。净需求

25、的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底。 这时供给保持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。随着存量房地产被市场 吸纳，空置率逐渐下降，房地产租金从稳定状态过渡到增长状态。随着这个市场复苏阶段的继续， 对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。 2）在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。 由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令 开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。在这个阶段，如果能获得项目融资，会有一些开发商 开始进行新项

26、目的开发。此后，需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率保持相当长的 一段时间，令总体市场缓慢攀升，这个过程可能像爬山那样迟缓。当到达该周期的峰值点，即供求 增长曲线上的“转折点”时，需求增长的速度开始低于供给增长速度。 3）自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增 长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。由于在该过程中不存在过剩供 给，新竣工的项目在市场上竞争租户，租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场 开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致的供给

27、高速 增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段。 4）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给 超出市场需求数量的大小。在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很 快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。物业的市场流动性在这个阶 段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的 陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底。房地产市场的投资周期： 1）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更

28、没有资本投入新项目的开发 建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。由于租金和经营现金流己经降到最低水 平，存量房地产的价格达到或接近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量 不能归还抵押贷款物会被抵押权人收回拍卖。 2）随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成 本的价格购买存量房地产的机会。这类资本的流人使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投 资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。 3）当自然周期到达

29、其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。由于资本不 断流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场 转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。而存量房 地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高， 以致资者难以接受，导致市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。房地产市场的自然周期和 投资周期的关系：是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当

30、资本市场投资可以获得满意的投资回报 时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时 机滞后于房地产市场自然周期的变化，导孔房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上 的空置率也开始下降。如果可供选择的资本市场投资的收益率长期偏低，例如投资者在股票和债券 市场上无所作为时，有最低投资收益目标的投资者就会在并非合适的市场自然周期点上，不断地将 资金（权益资本和借贷资本）投入房地产市场中的存量房地产和新开发建设项目，以寻找较高的投资 收益。这样做的结果，便初期房地产市场价格上升，经过一段时间后房地产市场上的空置率也开始 上升。房地产泡沫：是指由于房地产投

31、机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际 使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫的成因：1）土地稀缺性是房地产泡沫产生基础 2）投机需求膨胀时房地产泡沫产生的直接诱因 3）金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因：主要有三方面即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为 以及开发资金的易得性。房地产泡沫与过度开发的区别： 1）过度开发反映的是市场的供求关系，泡沫反映的是市场价格与实际使用价值之间的关系 2）泡沫比过度开发危害严重程度更高，属于房地产市场不正常的大起大落 3 ）泡沫往往产生与周期循环的上升阶段，过度开发一般存在与循环的下 降阶段

32、4）过热的投资者通常是未获得长期收益，泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐。房地产泡沫的衡量指标：实际价格 /理论价格、房地产价格增长率 /实际GDP曽长率、房地产价格指 数/居民消费价格指数、房价收入比、个人住房贷款抵押增长率 /居民平均家庭收入增长率、房地产投资需求/房地产使用需求等。政府干预的必要性： 1 ）房地产市场失灵 2）住房问题和住房保障 3）宏观经济周期循环 4）房地产价格剧烈波动 5）房地产市场非均衡。政府干预房地产市场的手段： 1）土地供应政策（核心是土地供应计划） 2）金融政策3 ）住房政策4）城市规划5 ）地价政策6）税收政策7）租金控制。政府规范房地场市场行为的措施： 1）健全市场准入制度 2）推动行业诚信体系建设3）规范交易程序 4）加强产权管理。第三章房地产开发程序与管理房地产开发步骤：1）提出投资设想2）细化投资设想3）可行性研究4）获取土地使