成都极地海洋世界考察报告@20100908.doc

1、四川成都极地海洋世界项目考察报告一、项目概况成都极地海洋世界项目位于成都双流天府大道南端华阳，总占地600亩。极地海洋世界内包括极地海洋、休闲度假、景观地产三大板块，是一个集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能于一体的大型开放式海洋主题旅游社区。内容涵盖极地动物展示馆、极地动物表演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳馆、热带鱼类馆等十大旅游组团及“海洋之心”高尚生活区。整个工程投资将达20个亿，年接待量可达300万人次以上。项目区位： 位于成都市天府大道南沿线南段，属双流县华阳镇，是四川省成都市双流县三级招商引资重点项目，是西南地区唯一的极地海洋世界，同时也是西南唯一以极地海洋为主题，

2、集吃、住、行、游、购、娱为一体的商业中心。其核心的地理位置及旅游、商业规划成就其成为国际城南新中心发展的助推器，成都的城市新名片。随着成都市政府南迁，大量企事业单位的迁入，世界知名品牌企业的相续入驻，地铁一号线修建步伐的加快，以及成都新会展中心的持续拉动，使未来的国际南城将在三至五年内聚集大量的商务高端常住人群。项目特色（开发理念）：秉承“实现海昌模式的旅游与商业共赢”这一规划理念，以城市运营及规划发展为前提，沿承成都城南国际规划概念，坚持一流的国际视野和国际专业水平的规划建设标准，总体定位为品牌休闲娱乐集群，由极地海洋公园、旅游大道、板道大街、海洋广场、海洋主题度假酒店及公寓等五大板块组成，

3、融合西南唯一的极地海洋公园与高端商业为一体，将建成中国西南地区唯一集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能于一体的大型开放式海洋主题旅游乐园。历史概况：2006年04月14日，在一年一度的中国国内旅游交易会正式开幕之际，大连海昌集团成都极地海洋世界旅游项目正式落户成都，总占地600亩。极地海洋世界内包括极地海洋、休闲度假、景观地产三大板块，是一个集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能于一体的大型开放式海洋主题旅游社区。2007年成都极地海洋实业有限公司把景观地产部分共245亩转给新鸿基开发。2007年7月19日，成都极地海洋世界一期（旅游板块）工程举行了隆重的开工典礼2009年4

4、月，一期4万余平方米的商业将率先面世，同时开始招商和销售2009年11月主体工程完工。2010年6月28日，成都极地海洋世界首日开门迎客，共接待2.5万人游客。二、分板块开发情况本项目由三个部分组成：住宅板块极地海洋世界板块商业一期商业二期第一部分：住宅板块整个项目地块的东面，占地245亩，由成都极地海洋实业有限公司拿地后，2007年转让给新鸿基旗下房地产开发有限公司开发。新鸿基悦城总占地约245亩，总建筑面积约73万平米，可售面积61万平米，共4000余户。项目由二十多栋高层住宅构成，容积率3.8，密度小于30%，绿化率大于30%，项目从南到北分三期开发，目前开发的是一期，二三期目前正在规划

5、中。1期由10栋26-32高层电梯组成，总建筑面积约18.6万平米，共1217户，户型面积从90-240平米，2房到5房的户型都有，选择面较宽。小区规划有3000多平米的会所，包括室内恒温泳池、室外泳池、篮球场、桌球房、健身房等设施，物业公司为启胜物业公司。 2008年12月13日售楼处开放，2月开始办理VIP卡，4月19日开盘，目前一期基本售罄。工程上已接顶，年底前交房。二期开盘时间待定。开盘时间 2009-04-19本月新开楼盘入住时间 2010本月入住楼盘 容 积 率 3.80关于容积率绿 化 率 39.40%关于绿化率物 业 费 2.10元/平方米月物业公司 香港启胜物业开 发 商 成

6、都忠捷置业有限公司（新鸿基地产集团成员）新鸿基悦城房价 均价7200元/平方米预售许可证 成房预售双流字第9021、3786号 第二部分：旅游板块定位：西南唯一极地海洋主题公园 成都城南首席复合商业中心旅游板块以极地海洋公园为核心。成都极地海洋公园是大连海昌集团积多年极地海洋公园建设、运营、管理经验的第三代产品，不管是从公园规划、设备设施建设、还是动物引进的种类方面都较大连老虎滩海洋公园、青岛极地海洋世界有很大的提升。公园规划方面借鉴全球优秀海洋公园规划理念，以大型表演馆、欢乐剧场、热带风情小岛为中心，把以单个动物为主题的分馆围合规划，各分馆根据动物的特性，设置互动环节、并现成具有鲜明主题特性

7、的装修、装饰风格；设备设施方面，人造冰雪、人造海水、维生系统等高科技技术使极地动物在内陆生活成为可能，极地海洋公园最大的亮点动物表演馆总面积达5000平米、可同时容纳2000余人观看表演，更拥有由目前亚洲最厚亚克力玻璃筑成的观赏水体；动物引进方面除了有海豚、白鲸、企鹅、北极熊外，还会有由海昌集团完成的我国首次自主驯养的伪虎鲸。成都极地海洋公园内部由三大部分构成。一是亚洲面积最大的海洋动物表演馆，对内陆人而言，白鲸、海豚、伪虎鲸等珍稀海洋哺乳动物一生也难见几回，现在却随时可以坐在舞台下看它们的精彩表演：激情的空中跳跃、震撼的水上飞腾，带给你震撼和愉悦的体验；二是以热带风情小岛为核心由海底世界、鲨

8、鱼馆、珊瑚馆、海龟馆围合而成的热带海洋动物展示区，凶猛的鲨鱼在身旁穿梭游弋，小丑鱼在珊瑚群周围嬉戏、笨拙的大海龟也能轻姿曼舞千奇百怪地热带海洋动物，各自展现着海洋的深邃与浩瀚；三是以欢乐剧场为核心由人豚互动馆、北极熊馆、海豹馆、海狮馆、海兽馆、爱斯基摩商店、海象馆、企鹅馆、模拟探险馆围合而成的极地海洋动物展示区，在这里极地海洋动物从地球南北两极运送至蓉，令人大开眼界，欢乐剧场热闹的动物联欢会，在爱斯基摩商店里扮爱斯基摩人，在模拟探险馆里体验北极冰雪世界，憨态可掬的动物，处处带给人从未有过的欢乐体验。第三部分：商业板块本项目的商业部分若从功能上基本上分为以下几个大的区域：主题旅游区（主题场馆）旅

9、游配套区（旅游纪念品、土特产专卖）购物及社区配套区（SHOPPING-MALL）特色休闲娱乐区（水世界、电影院）休闲娱乐餐饮区（两个相对较为集中的区域）商业板块由海洋文化广场、旅游大道、板道大街、海立方酒店式公寓及主题度假酒店构成。商业板块作为成都市城南区域商业中心，涵盖了购物、休闲、娱乐、酒店等多种业态，其规划与极地海洋公园紧密结合，对游人进行合理的引导，实现旅游与商业的共赢。 海洋文化广场以极地海洋为主题在临近南沿线的位置打造一条特色景观带，结合项目入口形成一个主题特色鲜明的休闲景观广场，未来将会为市民提供一个别样文化气息的休闲空间。 旅游大道设计上引入美国第五大道商业文化气息，结合现代时

10、尚的欧式建筑基调，形成独具特色的建筑风格。整个区域以品牌特色餐饮、旅游商品、海洋主题纪念品等为主的慢慢游物质街区。为满足旅游及成都范围内人群的需求，这里将会聚集高端品牌的展示商店，在街区端头更设置了部分特色小吃快餐吧，集散广场旁边还配置了可以品尝各式美味的特色美食城，“好吃”、“好玩”尽在此处。 板道大街是沿内湖景观构成的一个相对独立的商业街区，具备私密性、景观性等特点，建筑设计上引入欧洲小镇码头文化元素，结合加勒比海洋风格，利用帆船、报亭、电话亭、欧式风格指示牌等欧洲特有的港湾文化符号作为装饰元素，用材考究。业态上将引入一个高端私人商务会所以及其它相匹配的商端餐饮、娱乐、休闲等业态，本区域整

11、体营造成为一个极观赏性、娱乐性、度假性、主题性为一体风格极为鲜明，满足高端人士闲谈、静坐的懒散交际区。投资商：大连海昌集团建筑设计单位：美国RPVA公司，加拿大C.P.C公司，日本ELK公司景观设计单位：香港泛亚国际容 积 率：0.60入住时间：2010-7-28竣工日期：2010-12-30建筑面积：180000平方米楼层状况：商业2层、4层，公寓9层局部11层占地面积：240001.20平方米开间面积：60平方米-1000平方米经营类型：餐饮/文化,娱乐/休闲,专业服务价格：16000元/平方米(低)27000元/平方米(高目前租金：（2010年8月）150-220元/月/平方三、项目开发

12、借鉴：1、开发模式借鉴：本项目是四川省成都市双流县三级招商引资重点项目，成都极地海洋实业有限公司以整体规划600亩拿地，按旅游+商业+地产模式进行开发，项目拿地后，先转让住宅部分用地，获得项目启动资金后，旅游项目和商业项目同期开始动工建设，商业部分达到预售条件后，以其巨大的客流量吸引客户购买商铺，回流资金，待极地海洋世界开业后，催熟商业，招商和销售同时发力，快速完成去化，实现项目回款。2、商业价值最大化 项目地块条件较优，处于主干道十字路口，但项目本身并没有直接在靠近路口边开口，而是把极地海洋世界的入口处放在游线的最里面，通过长长的内街才能到达核心景区，从而把沿街商铺和内街商铺全部盘活，使得项

13、目商业价值最大化。商业内街商业外街3、旅游复合地产的开发模式大连海昌集团“海昌EBC”品牌项目，“海昌EBC”品牌是大连海昌集团基于体验经济原理，总结多年旅游复合地产开发经验，提炼的“体验式商业聚合”开发模式。项目集旅游、商业、居住、酒店为一体的复合型纯商业项目。“海昌国际E-BC成都极地海洋世界”。区别于一般的旅游地产项目，海昌国际EBC将复制海昌集团成功开发老虎滩极地海洋动物馆等主题公园的模式，以参与、互动、主题式为特色，让参与市民感受海洋文化，感受人生乐趣。4、海洋馆设计方面借鉴（1）、最大的鲸豚表演馆大池底下四周是由亚洲最厚亚克力玻璃筑成的观赏水体，同时旁边另外单独设置了鲸豚交流馆，游

14、客可以在工作人员的陪同下同海豚交流。（2）自动检票，检票、游客中心服务人员着空姐服装（3）海洋礼品商店随意摆放，在任何时刻都可以看到，可能在排队的时候，没事的时候，游客都会去欣赏，增加商品的售出机会，不一定要统一指定区域进行展示销售。（4）极地部分和欢乐剧场为露天开放式，各馆相对独立布置（6）餐厅分布较多，种类多：从快餐到汉堡、小吃、面食等一应俱乐，价格较实惠，且全部由海昌自营，周六因入园人数多，生意从中午10：00一直到下午4点多，一直在排队。（7）互动性、体验性与企鹅合影、室外沙滩嬉水等免费互动项目。四、海昌集团旅游开发经验1、海昌集团简介海昌集团是集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅

15、游四大支柱产业为一体的大型集团化企业。其中，房地产板块先后成功开发了大连海昌华城、海昌欣城、海昌 枫桥园、佳木斯 “我的家”等大型房地产项目。商业旅游板块先后投资建设和良性运营了大连老虎滩极地海洋动物馆、大连金石发现王国主题公园、青岛极地海洋世界、大连老虎滩四维影院等多个优秀旅游项目，均已成为了当地旅游业的一张靓丽名片。目前,在天津、重庆、武汉、成都、青岛、大连、烟台、丹东等各地项目的开发已拉开序幕。 涵括了旅游、商业、酒店、住宅等多种产品的成都极地海洋世界项目位于天府大道南端，是省、市、县相关部门高度重视的重点引资项目,建成后将成为成都市旅游产业的一张新名片。2、发展阶段（1）1992年，海昌集团从经营石油贸易起步，历经10余年的稳步成长，在北京、上海、天津、重庆、武汉、成都、青岛等多个城市以及英国、新加坡都设立了分支机构，已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的集团化企业。（2）1997年，海昌集团进入大连地产界，相