文化创意产业园项目自建及运营方案.docx

1、文化创意产业园项目自建及运营方案文化创意产业园项目自建及运营方案第一章总论 5一、 项目背景 5二、 项目概况 8三、 项目基本运作思路 13四、 项目实施的必要性 14第二章 宏观环境分析 16一、 发展机遇和有利条件 16二、 政策环境 19三、 项目区域环境概况 21第三章市场分析 24一、 国内外文化创意产业发展现状与趋势 24二、 XX市文化创意产业发展现状与分析 25三、 XX市文化创意产业存在的问题 32四、 文化产业及与相邻区县之比较 34五、 XX市创意产业发展规划 36第四章项目SWO分析 38一、 优势（S）分析 38二、 劣势（W分析 40三、 机会（O分析 40四、

2、威胁（T分析 42第五章项目规划 43一、 项目总体规划 43二、 项目定位 43（一） 本项目的宗旨 43（二） 本项目价值目标定位 44三、 产业园功能目标定位 44四、 项目规划思路 45（一） 七个一简述 46（二） 二堂简述 48（三） 三村简述 48（四） 三聚落简述 50（五） 三中心简述 51第六章 项目运作 52第七章项目管理 55第八章项目实施计划 57第九章财务分析与评价 58一、 分析的原则和依据 58二、 基础数据 58三、 投资估算 61四、 投资计划与资金筹措 64五、 盈利能力分析 66六、 清偿能力分析 78七、 资金平衡分析 78八、 临界点分析 80九、

3、不确定性分析 81十、财务评价结论 84第十章风险与对策 85一、 政策风险 85二、 土地资源风险 85三、 市场风险 864、财务风险 87第十一章项目综合评述 87第一章总论一、项目背景迈入21世纪，创意产业的迅速成长成为发达国家和地区产业发 展突出趋势，它将对人们的工作和生活产生重大深远的影响。进入 2020年以后，文化创意将和医疗、教育等一道迈入大消费领域。民族文化创意产业是指以创造性思想为核心，以保护民族文化为 原则，以民族文化艺术与经济的全面结合为自身特征， 以创意资产为 基础，以高新技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的新型产 业集群，把独特的传统文化融入到创意中， 促进民

4、族地区经济发展的 创新性产业，包含经济、文化、科技和社会等各个层面。它是以民族 文化为基础，集观光、购物、消费、娱乐为一体的综合经济活动，消 费者以感知各民族的民族风情、建筑、习俗等形式，通过购物消费直 接为当地带来经济收入，是民族文化与经济的统一体。当前，国际旅游趋势在向文化旅游方向发展，以弘扬民族文化，展现民族地域文化风采的创意活动和项目越来越受到重视。 我国拥有丰富多彩的民族文化，堪称民俗文化的宝库。如何利用各民族地区的 文化优势，寻找促进民族地区经济发展的新的增长点， 真正实现从“文 化区”到“文化创意区”的转变。现在很多地区都在发展文化创意产 业，但同质化现象比较严重，利用民族文化创

5、意产业，新的营销手段 发展民族文化创意产业，不仅对民族地区的经济发展有积极促进作 用，而且对民族文化的延续发展也是一个重要措施。党的十三次代表大会就正式提出要大力发展文化及文化产业， 特别是十七次代表大会确定了“文化大繁荣、大发展、新高潮”的强国 发展战略，加速发展文化产业，以确保国家文化安全和民生需求，而 中国西部民族文化创意产业园则是文化产业深度延伸的升级版， 即第四创意产业。近年来，文化创意产业的发展已经得到党和国家的高度 重视和支持，相关部门先后出台了国办发（2008） 11号、财税（2009） 2号等若干鼓励措施和税收优惠政策。2009年4月，四川省省长蒋巨峰主持召开会议，专题研究加

6、速 推进四川省文化产业发展措施，会议就重大创意文化产业项目推进工 作进行了研究部署。省委常委、省国资委党委书记王少雄、省委宣传 部长黄新初、副省长黄彦蓉等出席会议。根据四川省国民经济和社会发展的十二五规划纲要， XX市做为国务院的旅游试点城市，地处 XX近郊上风上水的郫县唐昌镇横山村 是一个颇具开发价值的地方，对郫县的创意文化具有重大的标杆作 用，而郫县地处世界级风景名胜区青城山，都江堰的一个节点，其区 位优势无可比拟，特别是它的文化资源，即旅游、生态、休闲、农耕 文化等富集一方，拥有相当高的开发附加值和发展潜力，将形成可 持续发展的产业链条，关于拟打造“中国西部民族文化创意产业园” 这一重大

7、项目，是民族地区经济社会和持续发展的一个探索与创新， 它有别于目前全国各地不同的纯风光、 纯体验、纯休闲的旅游文化项 目，而该产业园的建成对西部的标杆作用和推广价值将具有很好的示 范意义。由四川省云南商会牵头主导，商会的成员单位组团投资开发的郫 县唐昌镇横山片区就是具有非常个性和特色的国际度假区， 它的建成也是中国西部第一个大型民族文化旅游地产项目。 项目规划面积6000 亩，具有资源特别稀缺而不可复制，融娱乐、休闲、互动、养生养老 条件十分优越而真实，设计建设起点高等特点。项目按照原生态、国 际化、高品位理念打造世界旅游目的地。在横山片区民族文化产业园项目开发的影响和带动下， 还将为郫 县解

8、决大量的失地农民就业，对提升郫县城市形象和文化内涵将是一 次跨越，本项目的运行将会拉动整个西部少数民族地区的经济社会的新增长方式，为和谐社会的建成将起到积极的促进作用， 而本项目的 开发就是文化旅游与旅游地产的升级版。二、项目概况1、 项目名称中国西部民族文化创意产业园2、 项目选址XX市郫县唐昌镇横山村境内，即横山村、平乐村两个行政村共31个社。3、 总体定位本项目是中国西部规模最大、规划合理、设计超前、功能齐全、配套完善、服务最优、管理规范的现代化的西部民族文化创意产业园。 集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品 质养生养老为一体的旅游度假胜地，融创意、研发、推广民族

9、文化产 品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地， 将 打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口、 XX城乡统筹一体化的成果基地、助推中国西部民族地区经济社会的引擎、 探索中国西部民 族地区经济增长的新模式。同时，配合郫县县委、县政府打造天下蜀 商文化的发源地、寻根地的重大使命。4、项目规划本项目规划面积6000余亩。项目规划设计为七个一、二堂三村、 三聚落、三中心，即一广场（民族文化艺术展示广场）；一廊（西部 52个民族简介概况）；一景（水世界景观）；一城（唐城）；一院（君 平学院）；一谷（浪漫谷）；一岛（情人岛）。二堂三村：既随缘祈福 堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验

10、村；颐养乐活村；栖贤 村。三聚落为：中国西部民族村聚落；异地商会会馆聚落；中国创意 农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞 技中心；产业园管理服务中心。第一期占地面积 亩，总建筑面积70000平米，容积率1.05，建筑密度41%6、 投资规模项目总投资19461万元，其中土地费用10000万元，占总投资 的51.4%,工程建设费用6271万元，占总投入的32.2%,项目单位成 本2780元/平米。7、 资金筹措 自有资金投入1230万元，施工方垫支或其他投资者投资共 9751 万元（每年按10%勺利息计财务费用），租金或销售收入再投入 8480万元。&经济效益项目在6年计

11、算期内总收入43876万元，其中销售收入35990万 元，租金收入7886万元；净利润8793万，上缴税金10921万元，投 资利润率（利润总额/总投资）67.44%,投资净利润率（净利润/总投 资）45.18%若取折现率12%全部投资税前财务净现值 NPV为3638万元， 内部收益率IRR为20.43%,税后财务净现值NPV为1167万元，内部 收益率IRR为14.94%。9、主要经济指标：主要经济技术指标汇总表序号名称单位数量备注 一 建设指标1总占地面积亩100假定100万/亩2总建筑面积平米700002.1交易区平米42000二层2.2生活配套平米15000六层框架2.3商务办公平米8

12、000六层框架2.4物流仓储平米5000二层框架3容积率1.054建筑密度41%二:经济指标1总投资万元194612资金筹措万元19461其中：自有资金万元1230借款万元9751销售或租金收入再投入万元84803销售均价元/平米51414租金均价元/平米/月265单位成本元/平米27806总收入万元43876其中：租金收入万元7886销售收入万元359907经营税金及附加万元24578房产税万元9469土地增值税万元318610运营维护费用万元80011财务费用万元390112利润总额万元1312413税后利润万元8793三财务评价指标1投资利润率%67.44利润总额/总投资2投资净利润率%

13、45.18税后利润/总投资3全部投资财务净现值（税前）万元3638折现率12%4全部投资财务净现值（税后）万元1167折现率12%5全部投资内部收益率（税前）%20.436全部投资内部收益率（税后）%14.94三、项目基本运作思路本项目在运作上，遵循唐昌镇横山片区总体运作思路，并服从横山片区项目总体规划，在此基础上，项目按照 “整体规划、分片开 发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源（XX 蜀都文旅公司），依托横山片区的旅游资源优势，整合行业资源和社 会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为 核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、

14、 体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假 胜地；融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无 景区门票的中高端服务旅游目的地。由四川省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长 单位：XX潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作，土地 整理由四川华海建设集团、四川豪庆投资公司、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目， 四川省创 意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部项目协办。 另联动导 入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营 “中 国西部民族文化创意产业园”。XX潇天投资管理公司投入部分资金，主要用于

15、项目设计、营销 推广；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，项 目由潇天公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额， 向施工方或投资方支付10%勺资金利息，作为投资者的投资回报。投 资者待潇天公司取得该土地使用权， 进行产业园各子项目销售后，收 回全部投资。四、项目实施的必要性中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游、贸易、建筑、 物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合项目，项目的建 成将极大地推动XX创意产业和地区经济的发展，优化资源配置及地 区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和 社会效益。1、通过整合行业资源，完善郫县创意产业配套，提升

16、郫县创意、旅游产业水平，做大做强郫县创意、旅游产业，确立郫县在 XX民族创意产业的龙头地位。2、 项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势，推动旅游经 济的发展，而且能有效拉动交通运输、餐饮服务、房地产等相关产业 发展，加快城市化进程。3、 项目的建设能快速高效地聚积人气，提高郫县唐昌镇的城市 档次与水平；扩大辐射，引导、吸收周边地区的资金流、物流、信息 流，进一步拓展地区间的市场空间，活跃地方经济。4、 项目的实施将加速农村劳动力的转移，吸收下岗人员再就业 和解决富余劳动力，在解决社会就业，促进社会稳定方面发挥重要作 用。5、 项目将有效地聚积人流、资金流、物流、信息流，带动相关 产业的发展

17、，推动横山周边片区的开发建设，项目的实施必将极大提 升唐昌镇土地价值，实现良好的经济效益。6、 项目的实施对于挖掘、整理中华民族传统文化，传承、弘扬中华民族有着重要的意义第二章 宏观环境分析一、郫县的发展机遇和有利条件近年来，郫县深入实施城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，通过统筹实施“三个集中”，联动推进“三化”，城乡经济社会全面进 步，为推进郫县新一轮发展打下了良好基础。当前郫县正处于深入推 进城乡一体化、加快城乡全面现代化新的发展阶段， 城乡一体化已进 入系统提升、深度推进的关键时期。在这个新的历史发展时期，郫县 面临诸多的发展机遇和有利条件。1、宏观层面从宏观层面看，无论是灾后重建，还

18、是“保增长、保民生、保稳 定”扩大内需，中央和省市都出台了一系列积极的宽松政策，加大了 投入力度，一定程度上将缓解长期以来困扰和制约郫县发展的投入问 题。而根据国际经济形势和国家产业政策的调整， 郫县完全有条件发展民族文化创意产业，同时，随着城乡统筹改革试验区建设的推进， 允许我们在体制机制创新上先行先试，我们可以在一些重点环节有所 突破，可以在项目资金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其 它地方更为良好的政策环境和政策支撑，加快县域经济社会发展。2、 自身的资源条件从郫县自身的资源条件看，郫县优良的自然生态环境和丰富的科 教文化资源，造就了郫县得天独厚的发展优势。郫县拥有优美的自然 生态田

19、园风光、上风上水，八河并流，丰富的水资源等良好的自然生 态环境，成为国家级生态示范区。望丛祠、扬雄故里、古城遗址等人 文历史积淀深厚，辖区高校科教资源非常丰富，全县有 21所高校22 万师生，拥有170多个科研机构、10多个国家重点学科。这些不仅 为休闲旅游、文化创意等产业发展提供必要条件，而且为生态、智力 要求较高的文化创意等新兴产业提供了发展空间， 为经济社会发展提供素质较高的智力型劳动力，有利于县域经济社会的可持续发展。3、 交通区位条件从郫县的交通区位条件看，郫县交通便捷，区位优越，是最具投 资潜力的地方。郫县离 XX市主城区仅十多公里，有羊西线、成灌公路、沙西线、IT大道等多条公路与

20、中心城区和周边地区相连。随着 成灌快铁、地铁2号线、城市干道改造、郫县-彭州快速铁路等一批 交通基础设施的陆续建成，郫县的区位优势将更加凸显。尤其是作为 灾后重建重点项目的成青快速铁路已经开通，为郫县带来极大的发 展。不仅拉近了郫县与中心城区的空间距离， 使郫县与中心城区全面 对接，而且还让中心城区的一些功能有可能转移出来， 使更多的人可 以享受到快铁生活方式；不仅可以加快中心城区的人流、物流、资金 流、信息流向郫县聚集，而且还将加快 XX西部健康休闲商务新城的 快速扩张，加快人口的聚集，促进郫县县域经济发展。4、郫县在大XX中的发展定位从郫县在大XX中的发展定位看，郫县成为大XX城市综合体的

21、重 要功能板块，承担着更重大的职能。在XX市的城市建设发展规划中， 郫县板块被确定为XX西部健康休闲新城，成为XX重要的城市功能区， 在产业布局、城市建设等方面都有了明确的定位。 随着撤县建区步伐 加快，郫县融入中心城市的进程也明显加快；而省委、省政府西迁方 案的实施，对郫县的城市组团发展、区位环境的改善和城市形象提升 都有极大的促进作用。我们不仅赢得了更大的发展空间，而且能够在 更大范围、更高层面优化配置资源，城市经济特别是现代服务业将迎 来难得的发展机遇和广阔的发展空间等等， 这些都是摆在郫县面前的 良好机遇和有利条件，抓住这些机遇，利用好这些有利条件，我们就 可以办好过去很多想办却办不好

22、、办不成的大事、要事、实事，就能 在新一轮发展中赢得先机。5、投资发展软环境从郫县投资发展软环境看，郫县具有较强的竞争力。县委、县政 府高度重视投资软环境建设，结合规范化服务型政府（机关）建设， 从多方面优化投资发展环境，取得了较为明显的成效。特别是对涉及 项目立项报建环节，开通了绿色通道，采取了“并联审批”方式，通 过几年努力，已经形成了一套较为完善的体系，形成了操作性强的机 制。同时，机关作风建设进一步加强，办理相关手续和事项十分方便， 极大地提高了工作效率，缩短了报建办理时间，降低了企业入驻成本， 赢得了投资者的认同，在全市投资发展软环境测评中，郫县连续位居 前列。全县形成了 “人人都是

23、投资环境，事事关系郫县发展”的共识, 进一步增强了投资发展的竞争力。二、政策环境2010年11月，中共XX市委关于制定国民经济和社会发展第十 二个五年规划的建议（草案）正式出台，业界给予高度关注，认为这代表了 XX市未来5年的发展方向，发展循环经济、 文化产业、非 公有制经济和创新农业农村投融资机制，都将成为未来5年发展的关 键词。大力发展文化产业方向则是未来 5年发展的方向之一。健全文 化产业要素市场，提升中小文化创意企业的创新力和竞争力。在文化产业上，XX市政府明确提出要重点培育七大产业：创意 设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏、出版发行， 尤其是文化创意方面，要将XX建设成为“西

24、部第一，全国一流”的文化创 意产业标杆城市，而发展文化创意方面，人才是最重要的资源， XX一方面可以“宜居”的城市环境来吸引人才，一方面也要提高将创意 转换为产业的创业环境，去年11月，由中国贸促会、中央美术学院、 XX市人民政府主办的2010中国国际创意设计推广周上，XX国际创意 产业联盟成立。这也标志着XX本地相关创意设计企业及协会合作发 展、谋求共赢的步伐正日益加快，本地创意设计领域的海外交流进入 了新的领域。本项目作为郫县唐昌镇项目的重要组成部分之一， 符合土地利用 规划、城市发展规划和产业布局规划，但由于目前全国范围内土地市 场的治理整顿，全国已停审批农用地转非农建设用地， 因此，项

25、目土 地指标短期内无法落实。项目如果要尽快启动，顺利实施，首先必须 争取郫县政府的大力支持，给予相应的政策，政府应在项目的前期认 定、拆迁、融资及市场的规范和引导等方面发挥积极的作用三、项目区域环境概况1、 项目位置本项目位于XX市郫县唐昌镇西北部横山村境内，涉及横山村、 平乐村两个行政村共31个社，是郫县唯一浅丘台地。该区域风景独 秀，茶香清幽，小溪错落，交通便捷，地理位置十分优越，山顶被相 关专家誉为川西平原不可多得的“观景台”。该区域作为唐昌古镇整 体打造的重要组成部分，被郫县县委、政府列为全县土地后备资源和 旅游资源开发的重点区域，目前横山村土地整理项目已获批复（文号: 成国土资函【2

26、010】146号）。2、 地块现状（1）本项目集体土地上房屋情况区域砖混（n2）砖木（m2）宅基地（亩）横山村99257.6544241.341165.13平乐村147820.2250468.12914.83(2)本项目区企业情况国有土地上企业情况集体土地上企业情况企业数量总用地面积各企业占地情况企业数量总用地面积各企业占地情况横山3454亩茶研所6476.4垃圾场109亩、天村180亩、林亩力砖厂72.4亩、星科院194辉砖厂39亩、新华亩、佛学砖厂33亩、农产品院80亩加工厂23亩、二砖厂200亩。平乐2116亩罗汉电站5590亩13砖厂550亩、村79亩、蜀新胜水泥制品厂 9电电站37亩

27、、养殖场6亩、亩贵友钢门厂20亩、钢门附件加工厂 5亩。3、自然环境唐昌镇地处XX “上风上水”，无工业污染之地。气候属中亚热带季风性湿润气候，平均气温 15C，全年风向以东南风最多，具有 春早夏长、秋雨、冬暖、无霜期长，雨量充沛，冬季多雾，日照偏少 和四季分明的特色。镇内沟渠纵横，灌溉便利，交通发达便捷，市场 设施健全，客商云集。4、 商业氛围唐昌的饮食文化发达，以自然健康为特色，著名的小吃有名震西 川的施鸭子、“合兴昌”糖果糕点、艾饽、三合泥、蒋抄手、周牛肉、 谭豆腐、罗桥面、梆梆糕等5、 交通便捷紧邻成灌高速公路、成灌快铁线、国道 317线、沙西线，距XX 主城区仅28公里，属于XX市半

28、小时经济圈。第三章 市场分析一、国内外文化创意产业发展现状与趋势1、国际文化创意产业发展现状与趋势20世纪末，文化创意产业在全球范围迅速崛起，人类正进入文 化经济时代。从发展趋势看，文化创意产业越来越成为一个国家或城 市经济社会发展的战略取向，已发展成为区域软实力竞争的核心内 容，并成为影响地区和城市经济辐射力、带动力的重要因素。经济发达国家和地区均十分重视文化创意产业发展。据统计，目 前全世界创意产业每天创造产值高达 220亿美元，并以5%左右的速 度递增。英国的创意产业在国民经济各产业门类中增速最快， 年平均增长6%约占英国国民生产总值的8%成为仅次于金融服务业的第 二大产业。美国是全球创

29、意经济最发达的国家，创意产业超过航空、 重化工及汽车等传统产业领域，成为最大的出口产业， 2007年，美国核心版权产业的增加值达 8891亿美元，约占GDP勺6.44%。2005 年，日本文化内容产业规模达 250115亿日元，占GDP勺6.2%。2 、我国文化创意产业发展现状与趋势我国的北京、上海、深圳、杭州等城市已将发展文化创意产业作 为强市战略来实施。2007年，北京市、上海市文化创意产业分别实 现增加值992.6亿元和857.81亿元，分别占GDP勺10.6%和7% 2008 年，深圳市、杭州市文化创意产业分别实现增加值 550亿元和576.86 亿元，分别占GD啲7唏口 12%文化创

30、意产业已逐步成为国家和城市 经济的重要支柱。二、XX市文化创意产业发展现状与分析据统计，2004年到2008年，XX市文化创意产业营业收入从 232.54 亿元提高到595.62亿元，增加值从65.81亿元提高到133.7亿元， 增加值占GDP的比重从3.2%上升到3.4%。文化创意产业增加值增速 超过全市经济增速，在 XX市新兴产业三大主体产业中排行第二，也 成为XX市新兴产业中吸纳就业能力最强的两大产业之一。目前， XX市已初步形成以园区化、楼宇化为载体模式，以重大产业项目为带动， 以骨干企业为支撑，传媒、文博旅游、创意设计、演艺娱乐、文学与 艺术品原创、动漫游戏和出版发行等行业快速发展的文化创意产业发 展格局。