万科地产技术标准.docx

1、万科地产技术标准统一技术标准（2011版）编制中心研发部日期2011年12月30日校对日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人校对人审核人批准人参加讨论认定人员：目录总则第一部分 总图设计第一章 规模等级.模式与主要配套指标第二章 总平面规划要点第三章 公共设施规划要点第四章 营销体验区规划要点第五章 小区内交通系统设计要点第二部分 建筑专业第一章 万科现有风格纯化第二章 住宅技术要求第三章 会所技术要求第四章 配套商业技术要求第五章 地下车库技术要求第六章 建材选用标准第三部分 结构专业第一章 各类建筑的结构形式及材料限额标准第二章 结构设计总则第三章 材料选用范围第四章 各

2、类建筑的具体要求第五章 填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求第四部分 给排水专业第一章 住宅技术要求（未含超高层）第二章 会所技术要求第三章 配套商业技术要求第四章 地下车库技术要求第五部分 暖通空调专业第一章 住宅技术要求第二章 会所技术要求第三章 配套商业技术要求第四章 地下车库技术要求第六部分 电气专业第一章 住宅技术要求第二章 会所技术要求第三章 配套商业技术要求第四章 地下车库技术要求第七部分 室内专业第一章 会所技术要求第二章 住宅公共部位技术要求第三章 营销样板房技术要求第四章 精装修房技术要求第八部分 景观专业第一章 景观等级分类第二章 景观构成第三章 不同风格景观要

3、求第四章 景观设计要求总则一、编制目的1. 结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成了万科住宅统一技术标准。本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。2. 该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构成万科产品标准。3. 该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、项目公司执行。二、适用范围本措施适用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开

4、发绿化建造质量。三、总设计要求1. 施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章出图。同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。2. 正图及每次修改图纸编号必须注明版本与日期以便图纸查阅、区分和存档。3. 方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的重要节点详图。4. 住宅结构专业应当按照户型要求进行结构优化5. 方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水管，阳台落水管的位置。6. 建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、

5、柜、雨水口、地漏、洁具、集水坑等的定位。管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。第一部分 规划总图设计第一章 规模等级.模式与主要配套指标 1.规模等级 分类规范类型人口规模(人)户数(户)用地规模(公顷)建筑规模(万平方米)城郊超级大盘城市片区规模10-20万3.06 .4万.150200-300城郊中等大盘居住区规模3-5万1.01.6万60-15060-150城郊普通大盘大小区规模1.2-1.8万0.40.6万20-3030-502.超级大盘规划结构 分类布局结构物业基本单位网状道路形态高开放性布局片区+组团级街坊组团级街坊(6-12万)城市主次干道组团级道路(宽度借鉴小区级道路)中开放

6、性布局片区+小区级街坊 小区级街坊(15-30万)城市主次干道小区级道路低开放性布局片区+居住区+小区+组团小区城市主次干道居住区级路3.道路等级分类距离(米)道路红线或建筑控制线之间(米)路面宽度(米)通行模式城市主次干道0.7-1.5km30-50米3.75mx4(6)过境居住区级道路红线20m9-12过境小区级道路建筑控制线间10或14(采暖区)6-9过境或非过境组团级道路建筑控制线间8或10(采暖区)3-5非过境宅间小路-2.5非过境4.配套商业等级分类基本商业面积基本设置业态基本设置业态配套业态大型商业中心（超级大盘）6-12万平米大型商场+步行街区+酒店/酒店公寓购物中心、超市、百

7、货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业中等商业中心（中等大盘）2.5-3万平米中型商场+步行街区+(酒店/酒店公寓)超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业街坊商业（普通大盘）总建筑面积的8-15%沿街商铺或沿街商业内街便利店、餐饮店，生活服务业对10万人以下的超级大盘，大型商业中心与中等商业中心整合即可5.会所面积与数量项目规模会所总面积单个会所面积与数量备注超级大盘S总建x0.04-0.066000-8000;按照居住区数量设置1个有五星级酒店和大型商业中心，可折减相应功能面积中等大盘S总建x0.07-0.104000-6000;每个居住区规模设置1-2个

8、普通大盘S总建x0.10-0.15 3000-5000;1个第二章 总平面规划要点1.要有分期分区建设图，包含售楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。 2.图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入口、停车场（位）、广场、消防车道及消防登高面设计的关系。3.地形复杂的基地，应做好竖向设计、排水系统设计，尤其是室外广场、道路与建筑入口之间的竖向处理。场地排水设计，做到简洁通畅；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。4.总平图要明示各种配套设施的位置和指标（如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站，以及化粪池、隔

9、油池、地下油库等）。化粪池、隔油池等的布置应方便检修和使用。5.应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞、机动非机动车出入口等各类出地面建（构）筑物的位置、体量与立面设计，美观实用。6.项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高，无误后提供设计。对小区内综合管线进行有机的组织，尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计综合处理。7.高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:01首层楼面标高一定要统一,避免业主忌讳投诉;02高低起伏通过景观来做;03坡地建筑宜选择阳坡布置建筑,保证南低北高。8.小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾，不宜形成穿透性景观结构。第三章 公共设施规划

10、要点1.设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定其位置。一般宜尽量考虑结合地下车库布置；必须布置在地上时，应避免对小区景观造成不利影响，不应对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时，应设置合理的路径供工作人员进出设备用房。2.物业管理处首先尽量考虑布置在会所地下室，可考虑报建与实际使用分开；其次考虑布置在住宅首层；必须布置在地上独立建筑时，应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小区的管理，方便住户的使用同时应减少对小区的影响。3.物业管理处的使用要求通常包含会议室、管理员办公室、业委会办公室、财务室、客户接待室，一般结合国家地方规定及物业部

11、门要求设计。4.物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓库应应避免对小区景观、住户形成干扰，可结合地下室空间设置。5.总控室应与消防控制室结合布置，在满足消防要求的前提下应便于小区管理和使用。6.垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽的位置以减少对住户的干扰。（其面积由住户数量来计算决定，一般不小于6平方米），与住宅距离不宜小于10米，外部与道路相连；应设给水点和地漏，其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施（设计过程中应确定垃圾收集形式，即采用垃圾房还是环保型垃圾收集设备）。7.垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式：桶装垃圾装车对地面无特别要求； 压缩

12、式垃圾清运车要求地面高出室外地面1.5米且层高不小于4.5米。进出口的门应考虑耐久性。10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置在首层较为隐蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用；其使用要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出口关系，造型应与小区形象相适，配备电话、网络、空调、照明等设施；各主要出入口岗亭宜设卫生间；读卡器位置应与岗亭同侧，方便停车取卡、读卡及缴费，同时，应设置遮雨设施。第四章 营销体验区规划要点一营销体验区规划要点1.选址应尽量布置在城市人流往返较多处，以达到吸引人流、增加

13、拜访量的要求。1.1选址应靠近城市主要道路，特别是优先选择主要道路交叉口处。1.2选址应靠近超市、商业、公园、健身、娱乐等大量人流聚集、流动处。1.3项目地块周边有景观资源时，选址应尽量临近自然景观。1.4一般会所宜与主次出入口结合布置。1.5地块条件为以上4种情况综合时，应按1、2、3、4的顺序优先考虑。 2.营销体验区一般包括会所兼售楼处，观房动线，一期样板楼区。2.1营销体验区一般宜界定为一期整体开发范围或者一期开发范围的主要部分。2.2样板楼区建议在不影响整体规划空间效果的前提下，将项目各种类型楼盘综合布置，从而为后期开发产品定位及产品调整提供实质性依据。2.3样板楼区在不影响整体规划

14、空间效果的前提下，宜将形象价值最高的住宅类型集中。3.营销体验区总体造价宜高出项目平均成本30% -50%。二会所兼售楼处规划要点1.会所及室外场地占地面积应控制在3000-5000 m2左右。1.1如会所与样板楼间有大型花园（包括地下及地上花园），或者会所周围设置网球场，室外大型泳池，则另外增加相应场地面积。1.2如用地用地红线与道路红线间有较大绿带并且可以利用，可相应减小前广场面积。1.3会所前广场面积不宜小于1500平米，进深不宜小于30米，宽度不宜小于50米。2.售楼处应尽量靠近道路红线，从道路上看售楼处外墙LOGO标识应醒目、清晰。3.停车：售楼处室外应设置15-30个停车位，停车路

15、面宜铺砌植草砖。4.广场：售楼处室外应布置面积不小于600 m2的硬质广场，用于SP活动使用，也可以做成景观浅水池形式（SP活动时把水抽干作为广场使用）；广场可不占用售楼处用地，而是暂时借用整体规划用地，作为临时功能和临时用地设计。5.景观：通向售楼处主入口的道路应布置为景观道，可采用铺地、绿化、水景等手法来组织。对于售楼处洽谈区等休闲、座谈的区域，室外应布置优美的景观环境。第五章 小区内交通系统设计要点一、 基本原则1、 人车分流。2、 人行便捷。3、 车行通而不畅。4、 高效，人车流基本不发生紊流，合并，冲突，交叉。5、 要与景观、建筑、管线良好的组织起来。6、 主次入口布置要合理，数量要

16、经过计算、检验、复核、审定。二、基本设计措施与设计手法 详见总图附录01。附录01.小区内交通系统设计手法1、主次入口宜开于城市次干道。2、从入口起即做人车分离。可采用大小门、隔离栏予以划分。对于整体上抬式人车分流可用台阶及扶梯划分。3、路网组织要高效合理，可采用外围式，串联组团式，分割管理式，整体上抬式等。外围式在入口分流后，即将车行道绕整个小区外围环绕，车流导入外围的地库入口，或导入组团的外围入口。而内部只允许人流通行。串联组团式对于大的小区，外围已不能满足交通及规范的要求。可采用串联组团式。将车行到分隔及串联组织各组团，车流引入组团的一到两点，在各组团内做到人车分流。分割管理式对于消防规

17、范强制要求而非交通必须的道路，可用隔离桩分离，地面材质异化，平时车辆不允许通行，以做到人车分流。整体上抬式可结合成本及市场考虑，将小区内的第一层整体架空，做车库或半地下车库，车流从小区入口直接入库，人流通过电梯或台阶入小区首层平面，以此达到人车分流目的。4、人行便捷。既有人行便捷出入小区的通道，也有服务与欣赏景观，休闲娱乐，体育锻炼的人行景观小道。5、车行要通而不畅。防止小区道路成为外来车辆的穿越道路，造成小区混乱，并使小区品质下降。6、由第3条在大的方面已经防止人车流混杂，但在小的方面仍需采取措施。如：设置交通标示：采用车无法通行的措施，如：道路异化、限宽、隔离桩等；加强监控与管理，随时调节

18、。水系、台阶等景观软阻隔。第二部分 建筑专业第一章 万科现有风格纯化与提升风格体系地中海官邸风格地中海田园风格森海湾度假风格风格特点典雅华贵.细部丰富舒缓浪漫.追求质朴与手工感 明快浪漫.热带休闲外饰特点红瓦屋顶红瓦.花瓦红瓦.蓝瓦出檐深远，装饰繁细出檐中等，装饰简洁出檐较小，装饰极洁凹凸有致，变化较规则。多用细腻线脚，双短列柱，古典柱式，组合窗套，浮雕，壁柱拱廊等要素。墙体颜色浅黄，饱和度中，明度较高。通过屋顶变化，退台，阳台穿插等手法形成参差错落的丰富体形变化；线脚.窗套较为简洁；墙体颜色中黄，饱和度较低（较高亦可），明度较低。屋顶变化丰富；阳角，阳台窗洞轮廓圆润；白色墙体热反射性好。宜提

19、倡单体简洁，群体高低错落有致，整体变化丰富的建筑形象艺术。主墙体为涂料；1-3层为暖色砂岩或页岩基座，基座普通段宜1.5-2层，八角阳台或客厅阳台，交通核处可考虑局部3层，形成变化；宜采用水平错缝规则贴法，垂直宜宽窄相间；勒脚可考虑采用蘑菇石或与基座相同；石材与涂料交界处宜采用线脚过渡。顶层露台可考虑木质或仿木花架，颜色为深栗色。主墙体为涂料，1-2层基座可考虑借鉴托斯卡纳风格，采用天然石材或文化石，为考虑施工效果，一般宜相对规则。根据体形变化，可采用2种石材形成肌理变化；根据阁楼，八角亭处可考虑基座与主体皆作石材，形成穿插变化；主墙体涂料根据体形变化颜色可采用同色系2种颜色，一般分界处为外墙

20、阴脚部分。花架类似官邸风格。主墙体为涂料；1-3层局部突出部为可考虑采用天然石材，结合深色木质花架，作为中介材料，以与周围绿色植物取得更加和谐的关系。勒脚周围宜采用灌木遮挡，以避免排水沟对建筑形象与景观形象的破坏。同时基墙排水沟可不用考虑作特殊装饰处理。装修特点硬装华贵，墙体多用木装饰板，大理石壁柱，台盆等。线脚细腻，天棚多做吊顶；软装古典华贵。硬装简洁，公共部分多为中黄色涂料，局部房间涂料颜色变化，色彩饱和度较低；软装丰富，各种壁挂装饰丰富。建议采用西班牙田园与东南亚巴厘岛风格的混合体。即深栗色木材或藤编作为硬装重要元素与家具的主要材料。景观特点重点区域宜考虑采用热带植物，强调坡度变化，道路

21、宜屈曲回环，植被宜疏密相间，开阖有序。强调首层住户的私密性。亭阁花架雕塑宜采用经典欧式造型。小尺度景观，较小间距下不感觉到压抑。一般宜采用同纬度气候区域常用植物，形成多重垂直绿化，品种丰富，绿量较大。通过陶罐，小块砖石材甬路，木质或铁艺小品营造气氛。热带植被。暴雨强度大，多为红沙土，建议土坡为缓，通过植物的垂直变化形成高低错落，起伏有致的形象。重点区域考虑大椰王，聚集处采用榕树，花池矮墙多用火山石。适用项目低层.多层.小高层.高层低层.多层.小高层.低层.多层.小高层.高层适用高度别墅.多高层住宅项目别墅.类别墅海南项目.热带休闲风格标杆企业广州北京星河湾北京上海龙湖艳澜山万科杭州欧洲原型西班

22、牙意大利官邸及宫殿西班牙意大利庄园建筑希腊克里特岛风格现有项目世纪城系列（主体风格）军山.镇江项目.海门局部海南森海湾项目第二章 住宅技术要求第一节.住宅外立面设计要点1.采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗

23、外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。6雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。7阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。8空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调

24、位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200mm,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。9雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色pvc管材上喷涂颜料，不耐久。10外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15mm。11双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗

25、尽量出现在顶部1-2层即可。第二节.公共部分设计要点 一首层门厅与门廊空间1除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。2单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 mm混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。3单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。4住宅入口大堂面积，多层宜为812 、中高层（18层以下）宜为1525 ，高层（18层以上）宜位25-30，大堂面积不包括电梯厅面积。5入口大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼

26、盘共享型大厅（2-3个单元共享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功能、提供休息饮品服务。 6信报箱的深度应可投放16开本杂志，可考虑与奶箱结合布置。在大堂内时，宜考虑外投内取：模式01.作专门信报投递间，净宽不宜小于1.5米；模式02.箱设在大堂外时需考虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海绿城）；模式03信报箱在架空层时，应有照明；04双厅设计：外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入口。7消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大厅的主要视线范围内，可设于楼梯间内，但应避开人行主要通道。以上箱体应当采用嵌壁式安装。二电梯厅、走廊 1电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施，防止雨

27、水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟)并设地漏。外设花池应考虑取水点和排水设施。2应避免从公共空间跨越或翻爬至户内，尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越。3公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置，避开厅、卧室墙面及正对户门设置，消火栓箱必须采用嵌壁式安装。4强弱电井宜合并为1个，以减小管井面积，提高得房率。竖井应利用通道作为检修面积，高层竖井净宽度不宜小于060m；多层竖井净宽度不宜小于035m；管井门宽度设计应保证维修操作方便。5所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平，即2100高度。设备管井应设不少于100mm高的门槛，门槛高度应与踢脚高度一致。管井门油漆颜色宜与周边墙

28、体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致。三电梯1电梯门口做高差10-20mm的反坡，防止电梯井进水。2住宅每单元至少有一台电梯通达地下车库。3在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。4电梯数量、容量和速度表 标准建筑数量（台）额定容量P（人）速度V（m/s）经济级常用级舒适级豪华级住宅80-100户/台60-80户/台40-60户/台40户/台8，10，151-2.55高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与欧式风格协调，不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电

29、梯与主人电梯分离设计。四公共楼梯间1单元交通核平面应合理、紧凑，尽量减少公摊面积，保证高得房率。1疏散楼梯应尽量考虑自然通风。2楼梯应注意梁底碰头问题，高度较高或较低的楼梯平台不设吸顶灯，可设置壁灯。3楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求，落地玻璃窗应设护栏。楼梯间为敞开式时，应采取措施防止台风时雨水飘入梯间，并设地漏，楼梯间地砖应考虑防滑。同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性。4双跑楼梯间层高2.90米，开间控制在2.60-2.70米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超过6.60米；电梯前室的宽度控制不宜小于1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯产品的最小尺寸进行设计，18层以上宜考虑高速电梯。五屋面1屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应满足防火规范所要求的公共疏散面积和疏散要求，并预留公共设施检修通道，私家花园栏杆设计应保证屋面排水畅通。2屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施；顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计。3上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园。铺地布砖，女儿墙压顶及压顶上避雷带等应精细考虑，屋顶排气管应做美化处理；屋顶宜作局部花架，考虑遮雨设计，花架可宜布置室外桌椅；屋顶绿化宜采用盆栽植物；女儿墙高度不宜过高，如外立面需要做超高女儿墙（仿檐）时，应设置相应洞口，避免屋顶空间闭塞。4上层屋面的雨水不应排入下