三章物权法草案建议稿第.docx

1、三章物权法草案建议稿第物权法草案建议稿(第三章)王利明主持第三章 用益物权第一节 土地使用权第二百三十三条 土地使用权的定义土地使用权是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。土地使用权除本法规定外，适用其他法律的相关规定。第二百三十四条 土地使用权的标的物范围土地使用权的标的物为城镇国家所有的土地和农村集体所有的土地，但法律禁止设定土地使用权的土地除外。第二百三十五条 土地使用权的出让(一)土地使用权的出让是国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出

2、让方式取得的土地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用国有土地。第二百三十六条 土地使用权的出让(二)土地使用权的出让，应当采取拍卖或者招标的形式，双方应当签订书面土地使用权出让合同。土地使用权出让合同应当包括以下内容：(一)双方当事人的姓名或名称、住所;(二)土地的位置、范围;土地的用途;(三)土地使用权的期限;(四)出让金的数额、支付方式;(五)当事人约定的其他内容。第二百三十七条 土地使用权的划拨土地使用权划拨是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。通过划拨方式取得的土地使用权，土

3、地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用国有土地。第二百三十八条 土地使用权的审批集体土地使用权的取得采取审批的方式，由土地管理部门依照权限根据土地所有权人和土地使用者的申请予以审批。集体土地使用权的审批，不得损害国家的土地利用总体体规划和耕地的强制保护制度。第二百三十九条 土地使用权的费用国有土地使用权的费用采用出让金的方式缴纳。土地使用权人应当按照出让合同的规定，缴纳出让金。集体土地使用权的费用采用使用费的方式缴纳。土地使用权人应当按照规定向土地所有权人缴纳使用费。第二百四十条 土地使用权的设立登记土地使用权人依法取得土地使用权的，应当办理设立登记。土地使用权自登记之日起成立。第二

4、百四十一条 土地使用权的期限(一)国有土地使用权的期限，由当事人约定，但不得超过法律关于土地使用权最长期限的规定。第二百四十二条 土地使用权的期限(二)国有土地使用权期满，土地使用权人可以申请续展。当事人申请续展的，应当在期满前一年内提出申请，出让方非有正当理由，不得拒绝土地使用权人的续展申请，但合同另有约定的除外。国有土地使用权期满，出让方未收回土地使用权的，土地使用权人可以继续使用土地并应当支付出让金。出让方收回土地使用权的，应当提前六个月通知土地使用权人。第二百四十三条 土地使用权的期限(三)集体土地使用权的期限，由当事人协商确定，但不得约定为永久期限。第二百四十四条 土地使用权的转让(

5、一)土地使用权人有权以买卖、互易、赠与等方式转让以出让方式取得的国有土地使用权。以划拨方式取得的国有土地使用权，在办理了土地使用权出让手续并缴纳出让金后，可以转让。土地使用权人以国有土地使用权作价入股或者作为投资的，视同国有土地使用权的转让。集体土地使用权，经土地所有人和审批机关同意，可以转让。第二百四十五条 土地使用权的转让(二)转让土地使用权的，双方应当签订书面土地使用权转让合同。转让合同不得违反原土地使用权的使用用途。第二百四十六条 土地使用权的转让(三)土地使用权人未缴纳全部土地出让金，或者未按土地出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，不得转让国有土地使用权。第二百四十七条 土地使用

6、权的转让(四)土地使用权转让时，土地上的建筑物或者其他附着物应当随之转让，但当事人另有约定的除外。第二百四十八条 土地使用权的转让(五)土地使用权的转让期限，由当事人协商确定，但不得超过土地使用权的剩余期限。第二百四十九条 土地使用权的转让(六)土地使用权转让后，需要改变土地用途的，应当取得土地所有权人的同意，并办理变更登记。需要调整土地出让金或者使用费的，应当调整出让金或者使用费。第二百五十条 土地使用权的转让(七)转让土地使用权，当事人应当办理土地使用权的变更登记。非经登记，不得对抗第三人。第二百五十一条 土地使用权的出租(一)土地使用权人有权将依法取得的土地使用权出租。土地使用权的出租应

7、当采取拍卖、招标的方式。第二百五十二条 土地使用权的出租(二)出租土地使用权，当事人应当签订书面合同。第二百五十三条 土地使用权的出租(三)依划拨方式取得的国有土地使用权，非依法缴纳土地出让金，不得出租。土地使用权人未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，不得出租。集体土地使用权，非经土地所有人和审批机关同意，不得出租。第二百五十四条 土地使用权的出租(四)土地使用权的租赁期限由当事人协商确定，但不得超过土地使用权的剩余期限。第二百五十五条 土地使用权的出租(五)土地使用权出租的，土地上的建筑物或者其他附着物应当一并出租，但当事人另有约定的除外。第二百五十六条 土地使用权的出租(六)土地

8、使用权租赁期满，地上建筑物或者其他附着物的处理，准用土地使用权期满时的规定。第二百五十七条 土地使用权的出租(七)在土地使用权租赁期间内，土地使用权人出卖土地使用权的，承租人在同等条件下，享有优先购买权。承租人行使优先购买权，应当符合本法关于“优先购买权”的规定。第二百五十八条 土地使用权的出租(八)在土地使用权租赁期限内，土地使用权人出卖土地使用权的，租赁合同对买受人继续有效。第二百五十九条 土地使用权的出租(九)出租土地使用权，双方应当办理租赁登记。未登记的，不得对抗善意第三人。第二百六十条 土地使用权的抵押以出让方式取得的国有土地使用权，可以抵押。以划拨方式取得的土地使用权在办理了出让手

9、续后，可以抵押。集体土地使用权经土地所有人同意的，可以抵押。土地使用权的抵押，适用本法关于抵押权的有关规定。第二百六十一条 土地使用权的继承土地使用权人为公民的，其土地使用权可以继承。第二百六十二条 土地的使用与保护土地使用权人应当按照土地使用权设立登记的用途使用土地。土地使用权人应当保护和合理利用土地。第二百六十三条 土地使用权的变更登记土地使用权人需要变更土地用途的，应当经有关部门批准，并应当办理变更登记。土地使用权人将土地分割或者合并的，应当办理变更登记。第二百六十四条 土地使用权的撤销有下列情形之一的，土地所有权人有权撤销土地使用权：(一)未按约定支付出让金或者使用费的;(二)擅自变更

10、土地用途，经警告仍不改正的;(三)未按约定期限内实施目的行为的。第二百六十五条 土地使用权期限届满的后果土地使用权期限届满，土地使用权人有权取回地上建筑物或者其他附着物，恢复土地原状。但土地所有权人要求以时价购买的，土地使用权人无正当理由，不得拒绝。土地使用权人不取回地上建筑物或者其他附着物的，土地所有权人应当给予相应的补偿，补偿标准由国务院另行规定。第二百六十六条 土地使用权的抛弃土地使用权人有权抛弃土地使用权，但不得损害土地所有人和第三人的利益。土地使用权人抛弃土地使用权的，应当办理注销登记。第二百六十七条 土地使用权的混同土地所有人取得土地使用权的，土地使用权消灭，但土地使用权上有为第三

11、人利益的负担的除外。第二百六十八条 土地使用权的征收国家为了社会公共利益的需要，可以征收土地使用权。关于征收的条件及补偿标准，由法律另行规定。第二百六十九条 土地灭失土地全部灭失或者部分灭失导致不能实现土地使用权设定目的的，土地使用权消灭。土地部分灭失而不影响其他部分使用的，土地使用权人有权要求减少出让金或者使用费。第二百七十条 地上物灭失的效力在土地使用权存续期间，地上建筑物或者其他附着物灭失的，不影响土地使用权的效力。第二节 农村土地承包经营权第二百七十一条 农村土地承包经营权的定义农村土地承包经营权是指以种植、畜牧等农业生产为目的，对集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。第二百七十二

12、条 农村土地承包经营权标的物的范围农村土地承包经营权的标的物限于集体所有的以种植、畜牧等农业生产为目的的土地。除当事人另有约定外，承包经营权不包括水面、地下及地上空间的使用权。第二百七十三条 农村土地承包经营权的设定农村土地承包经营权以承包合同的方式设定。承包合同应采取书面形式，并应包括以下内容：双方当事人的名称、地址;土地的位置、范围;土地用途;承包期限;承包金的数额及支付方式。农村土地承包经营权的设定，当事人应当办理设立登记。农村土地承包经营权自登记之日起成立。第二百七十四条 农村土地承包经营权的期限农村土地承包经营权的最长期限为五十年，具体期限由当事人协商确定。期限届满后，农村土地承包经

13、营权人有权申请续展。土地所有权人非有正当理由，不得拒绝，但合同另有约定或者法律另有规定的除外。第二百七十五条 农村土地承包经营权的变更在农村土地承包经营权存续期间，如遇国家政策的变化和调整，当事人可以通过修改和解除承包合同的方式，变更承包经营权。第二百七十六条 农村土地承包经营权的转让(一)农村土地承包经营权人在承包经营期限内，可以将农村土地承包经营权转让。第二百七十七条 农村土地承包经营权的转让(二)转让农村土地承包经营权的，双方应当签订农村土地承包经营权转让合同。受让人不得改变土地的农用目的。第二百七十八条 农村土地承包经营权的转让(三)农村土地承包经营权的转让期限，由当事人协商确定，但不

14、得超过农村土地承包经营权的剩余期限。第二百七十九条 农村土地承包经营权的转让(四)转让农村土地承包经营权，当事人应当办理农村土地承包经营权的变更登记。非经登记，不得对抗第三人。第二百八十条 农村土地承包经营权的出租(一)农村土地承包经营权人在承包经营期限内，可以将农村土地承包经营权出租。第二百八十一条 农村土地承包经营权的出租(二)出租农村土地承包经营权，当事人应当签订书面合同。承租人不得改变土地的农用目的。第二百八十二条 农村土地承包经营权的出租(三)农村土地承包经营权的租赁期限由当事人协商确定，但不得超过农村土地承包经营权的剩余期限。第二百八十三条 农村土地承包经营权的出租(四)在农村土地

15、承包经营权租赁期间内，农村土地承包经营权人出卖农村土地承包经营权的，承租人在同等条件下，享有优先购买权。第二百八十四条 农村土地承包经营权的出租(五)在农村土地承包经营权租赁期限内，农村土地承包经营权人出卖农村土地承包经营权的，租赁合同对买受人继续有效。第二百八十五条 农村土地承包经营权的抵押农村土地承包经营权人可以就农村土地承包经营权设定抵押。因实现抵押权而取得农村土地承包经营权的人，不得改变土地的农用目的。第二百八十六条 农村土地承包经营权的继承农村土地承包经营权人为公民的，其农村土地承包经营权可以继承，但继承人不得改变土地的农用目的。第二百八十七条 优先承包权农村土地承包经营权期限届满，

16、原承包经营权人在同等条件下享有优先承包权。第二百八十八条 农地的使用与保护农村土地承包经营权人有权按照土地的属性、用途为农业生产目的而使用土地，并有权获取收益。农村土地承包经营权人应当保护和合理利用土地，维持地力。第二百八十九条缴纳费用的义务承包经营人应当按照法律规定或合同约定缴纳承包金、税款等费用。因不可抗力致使收益减少，农村土地承包经营权人有权请求减少相应的承包金。发包人不得擅自增加承包金，法律或合同另有规定的除外。第二百九十条 农村土地承包经营权的收回因乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要或者依村镇规划需要改变土地用途的，发包人有权提前收回集体土地，但发包人应当给予农村土地承包经营权人

17、以相当的补偿或者以相当的农村土地承包经营权置换。第二百九十一条 农村土地承包经营权的撤销有下列情形之一的，发包人有权撤销农村土地承包经营权：(一)未按约定支付有关费用达到规定数额的;(二)擅自变更土地用途导致地力严重下降的;(三)闲置土地达二年以上的;第二百九十二条 农村土地承包经营权的抛弃农村土地承包经营权人有权抛弃农村土地承包经营权，但应提前一年通知发包人。农村土地承包经营权人抛弃农村土地承包经营权的，应当办理注销登记。第二百九十三条 农村土地承包经营权的征收国家为了社会公共利益的需要，可以在征收农村土地承包经营权。关于征收的条件及补偿标准，由法律另行规定。第二百九十四条 附属设施的归属农

18、村土地承包经营权人为行使农村土地承包经营权，可以在农地上修建必要的附属设施，其所有权归属于农村土地承包经营权人。在农村土地承包经营权期限届满时，农村土地承包经营权人有权取回附着设施，恢复土地原状。但发包人要求以时价购买的，农村土地承包经营权人不得拒绝。农村土地承包经营权人不取回附属设施的，且保留附属设施对土地使用有益时，发包人应当给予相应的补偿。第二百九十五条 种植物的补偿请求权农村土地承包经营权期限届满而没有续期时，发包人应当就土地上的竹木或者未收获的农作物对农村土地承包经营权人给予一定的补偿。第二百九十六条 土地灭失土地全部灭失或者部分灭失导致不能实现农村土地承包经营权设定目的的，农村土地

19、承包经营权消灭。土地部分灭失而不影响其他部分使用的，农村土地承包经营权人有权要求减少有关费用。第二百九十七条 国有土地的承包经营国有土地的承包经营，准用本节的规定。第三节 宅基地使用权第二百九十八条 宅基地使用权的定义宅基地使用权是指城镇或者农村居民在国家所有或者集体所有的土地上建筑房屋，供作居住的权利。第二百九十九条 宅基地使用权的取得公民经审批可以取得宅基地使用权。宅基使用权的审批，不得损害国家的土地利用总体规划。第三百条 宅基地使用权的登记宅基地使用权应当在土地管理部门登记，明确宅基地的使用范围。第三百零一条 宅基地使用权的转让宅基使用权不得转让。但房屋所有权转移的，宅基使用权应当随之转

20、移。第三百零二条 宅基使用权的抵押宅基使用权不得抵押，但宅基使用权人可以单独就房屋设定抵押。在实现抵押权而导致房屋所有权发生转移时，宅基地使用权应当一同转移。第三百零三条 宅基使用权的限制城市或者农村居民只能以户的形式申请宅基地，并且一户只能享有一处宅基地使用权。在因转让房屋所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，原权利人不得再申请宅基地使用权。第三百零四条 宅基地使用权的行使宅基地使用权人有权在宅基地上建造房屋或者其他建筑物、附着物，或者种植竹木，并取得所有权。第三百零五条 宅基地的收回和调整土地所有权人根据城镇或者乡村的发展规划，可以收回或者调整宅基地使用权。土地所有权人收回宅基地的，应

21、当另行批准相应的宅基地使用权。第三百零六条 土地的征收国家为了社会公共利益的需要，可以征收宅基地使用权，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿。宅基地使用权被征收的，经原宅基地使用权人申请，土地所有权人应当另行给予相当的宅基地使用权。第三百零七条 宅基地使用权的抛弃宅基地使用权人有权抛弃宅基地使用权，但抛弃宅基地使用权后，不得再申请新的宅基地使用权。第三百零八条 土地的灭失土地灭失的，宅基地使用权消灭。原宅基地使用权人可以重新申请宅基地使用权。第三百零九条 地上物灭失的效力宅基地上的建筑物或者其他附属物灭失的，不影响宅基地使用权的效力。宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。第四节 地

22、役权第三百一十条 地役权的定义地役权是指土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。前款因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。第三百一十一条 便利的范围需役地的便利为方便与利益，包括在供役地上通行、取水、排水、铺设管线、眺望等，以及其他需要供役地人负容忍或者不作为义务的便利。上述所称的便利，包括不动产的将来便利。第三百一十二条 地役权的设定设定地役权，应当以对供役地损害最小的方法为之，并不得违背公共秩序与善良风俗。第三百一十三条 地役权的约定取得当事人以合同方式设定地役权的，应当采取书面形式。地役

23、权设定合同的内容应当包括：(一)当事人的姓名或名称、住所;(二)需役地和供役地的位置;(三)对供役地的使用目的、方法;(四)附属设施的保养维护;(五)期限;(六)租金数额及支付方式;(七)双方约定的其他内容。第三百一十四条 地役权的登记当事人设定地役权应当办理设立登记。地役权自登记之日起成立。第三百一十五条 地役权的时效取得需役地人持续、公开、和平且表现地使用供役地达十年者，可以取得地役权。第三百一十六条 地役权的法定取得(一)就一宗土地的一部分设立土地使用权、农村土地承包经营权，权利人对于既存的供整宗土地使用的设施有继续使用的必要时，则取得以使用该设施为内容的地役权。第三百一十七条 地役权的

24、法定取得(二)土地使用权人、农村土地承包经营权人将其权利分割转让，受让人对于既存的供整宗土地使用的设施有继续使用的必要时，则取得以使用该设施为内容的地役权。第三百一十八条 积极地役权与消极地役权供役地人有允许需役地人为一定作为义务的，为积极地役权;供役地人有为一定不作为义务的，为消极地役权。第三百一十九条 持续地役权与非持续地役权地役权的行使，无须每次有权利人的行为而能继续行使的，为持续地役权;地役权的行使，每次均须有地役权人的行为的，为不持续地役权。第三百二十条 表现地役权与非表现地役权依外部标志能够辨别的，为表现地役权;没有外部标志能够加以辨别，为非表现地役权。第三百二十一条 地役权的从属

25、性地役权不得由需役地相分离而单独为转让，也不得单独成为其他权利的标的。第三百二十二条 地役权的不可分性(一)需役地为共有时，各共有人不得仅就自己的应有部分取得地役权，也不能按其应有部分，使已经存在的地役权消灭。供役地为共有时，各共有人不能仅就自己的应有部分为设定地役权，也不能仅就其应有部分消灭地役权。第三百二十三条 地役权的不可分性(二)需役地分割后，地役权就分割后各部分的便利，仍继续存在于各分割的部分。供役地分割后，地役权就各部分仍为存续。如地役权的行使，依其性质只与分割后的一部分土地有关时，则地役权仅就该部分存续。第三百二十四条 地役权的期限地役权的期限，由当事人约定，但不得为永久期限的约

26、定。如需役地或者供役地的权利有期限的限制，则地役权的期限不得超过该权利的剩余期限。第三百二十五条 地役权人使用供役地的权利地役权人有权依地役权的设定目的和约定的范围、方式使用供役地。第三百二十六条 地役权人为附属行为的权利地役权人为实现地役权的设定目的，有权在供役地上为必要的附属行为，但应采取对供役地损害最小的方式为之。第三百二十七条 地役权人设置附属设施的权利地役权人为行使权利，可以在供役地上修建必要的附属设施，并取得该设施的所有权。第三百二十八条 地役权人支付地租的义务地役权的设定约定有租金的，地役权人应当按照约定支付租金。第三百二十九条 地役权人维持附属设施的义务地役权人应当保养维修其附

27、属设施。因未尽保养维修义务致供役地人受有损害的，地役权人应当负赔偿责任。地役权人与供役地人就附属设施的保养维修另有约定的，从其约定。第三百三十条 供役地人使用附属设施的权利供役地人在不影响地役权人使用的前提下，可以使用地役权人修建的附属设施。但应当按其收益的比例，分担附属设施的保养维修费用。当事人另有约定的，从其约定。第三百三十一条 供役地人变更利用场所及方法的请求权供役地人为使用土地的需要，在不影响地役权设定目的的前提下，可以请求变更地役权的利用场所及方法，地役权人不得拒绝。因此支出的费用，由供役地人负担。第三百三十二条 期限届满地役权期限届满而不续期时，地役权消灭。地役权期限届满时，关于附

28、属物的处理、补偿请求权等，准用本法关于土地使用权期限届满的规定。第三百三十三条 地役权的撤销地役权人违反有关义务时，供役地人可以撤销地役权。地役权的撤销原因，准用本法关于土地使用权撤销的规定。第三百三十四条 地役权的目的不能供役地因自然属性的变化而不能实现地役权的目的时，地役权消灭。第三百三十五条 地役权的抛弃地役权人抛弃地役权的，地役权消灭。地役权的抛弃，准用本法关于土地使用权抛弃的规定。第三百三十六条 地役权的混同地役权人与供役人为一人时，地役权消灭。但在地役权所从属的权利上，有为第三人利益的负担时，地役权不消灭。第三百三十七条 土地征收国家因社会公共利益的需要而征收需役地或者供役地，致使地役权成为不必要或者行使不能时，地役权消灭。第三百三十八条 土地灭失需役地或者供役地全部灭失的，地役权消灭。需役地或者供役地部分灭失的，准用本法关于地役权不可分性的规定。第五节 典权第三百三十九条 典权的定义典权是指支付典价，占有他人的不动产而为使用、收益的权利。前款所称不动产，仅指建筑物。第三百四十条 典权的设定设定典权，出典人和典权人应当以书面形式订立合同，并应当办理设立登记。典权自登记之日起成立。典权设定合同应当包括以下内容：(一)当事人双方姓