富思博得度苏州房地产市场报告.docx

1、富思博得度苏州房地产市场报告第一章、信息资讯一、政策信息1、土地政策 国土资源部：楼面地价不得超历史最高价【发布时间】：2011-3-10【制定单位】：国土资源部【主要内容】：国土资源部要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。对于各地去年“地王”频出的现象，通知指出，要“控价格、防地王”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。通知要求，各地要坚持招标拍卖挂牌制度和公开公平公正竞争

2、原则，根据中央调控政策要求，进一步完善供地政策，遏制非理性竞争推动地价上涨，促进房价地价合理调整。市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。通知提出，要“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。通知指出，今年各地要“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万

3、套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前两年年均实际供应总量。通知特别强调，国土资源部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由各级国土资源主管部门主要领导人负全责，各地保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单由国土资源部向全国公示，并加强督促落实。各地应尽快协调明确廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和各类棚户区改造住房等用地计划并落实到具体地块，优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。 国土资源部：要求坚决查处强征强拆【发布时间】：20

4、11-5-15【制定单位】：国土资源部【主要内容】：5月，国土资源部下发紧急通知，就近期一些地方因征地拆迁引发恶性事件，要求各地严格规范征地拆迁管理，坚决防范查处强征强拆行为，切实维护群众合法权益。 国土资源部要求，各级国土资源部门贯彻落实中央规定，一把手亲自抓，配合政府和有关部门完善征地拆迁补偿安置政策措施。要督促市、县政府对征地拆迁管理工作负总责，加强征地拆迁工作指导监督。要严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益。实施征地拆迁必须在政府统一组织领导下依法规范进行。征地中拆迁农民房屋要给予合理补偿，并采取多种安置方式，妥善解决好农户生产生活用房问题。要严格履行规定程序，征地前及时就征地补偿安置

5、标准和政策征求群众意见；不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，同时确保征地补偿费用及时足额支付到位。 国土部：严惩保障房用地违规商业性开发【发布时间】：2011-7-19【制定单位】：国土资源部【主要内容】： 国土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。对已供应各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。借保障性住房用地之名规避招拍挂出让政策搞商品房开发的，将重点查处并公开曝光。今年，保障性住房用地“落地”责任追究制度将全面推行。严重违法

6、违规又不纠正的用地者，将被禁止通过划拨、出让方式取得新土地。改变保障性住房建设内容的项目，有关主管部门将不予办理相关手续；已作为商品住房销售的，依法没收违法所得并处以罚款。如果对违法违规企业查处不落实，将按监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令，对地方及有关部门领导实施问责。2、房产政策 财政部：通知廉租房资金可购公租房【发布时间】：2011-1-7【制定单位】：财政部【主要内容】：1月7日财政部发布了“关于印发中央补助廉租住房保障专项资金管理办法的通知”。通知规定，中央补助廉租住房保障专项资金的具体补助范围包括西部12个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团，中部10个省及辽宁、

7、山东、福建3省（不含省会城市和计划单列市）。 专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经同级财政部门批准，可以将专项资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。 国务院：出台新国八条【发布时间】：2011-1-26【制定单位】：国务院【主要内容】：1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在2010年一系列调控政策的基础上，会议再次确定八项内容，全面调控房地产市场：1、 房价最高多少，各地要公布2、 多渠道筹集保障房3、

8、 不足5年转手，按卖房全额征税4、 二套房首付须六成，利率不低于1.1倍5、 商品房用地不得少于前两年6、 有两套房者限买新房7、 房价上涨幅度超标，要约谈问责8、引导居民从国情出发理性消费 发改委：商品房明标价一套一标【发布时间】：2011-3-22【制定单位】：国家发改委【主要内容】：为了解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，3月22日，国家发改委正式对外发布商品房销售明码标价规定。从今年5月1日起，商品房销售明码标价将实行“一套一标”，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。规定指出，无论是房地产开发企业和中介服务机构销售的新建商品房，还是中介服务机构销

9、售的二手房，都应当实行明码标价，公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。 对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，国家发改委也提出，要依法严肃查处，对情节严重的典型案例要予以曝光。 住房和城乡建设部：关于调整住房公积金存贷款利率的通知【发布时间】：2011-4-6【制定单位】：住房和城乡建设部【主要内容】：根据中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知(银发201184号)，住房和城乡建设部就住房

10、公积金存贷款利率调整有关事项通知如下： 一、从2011年4月6日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。 二、从2011年4月6日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。 三、从2011年4月6日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年

11、期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。 国务院：巩固和扩大房地产市场调控成效【发布时间】：2011-4-13【制定单位】：国务院【主要内容】：国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议针对房地产市场，要求巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督。抓紧建立保障性住房建设、配置、运营、退出等管理制度。努力增加普通

12、商品住房供应，这一手也不能放松。 发改委：商品房未实行“一套一标”每套罚款5000元【发布时间】：2011-5-12【制定单位】：发改委【主要内容】：发改委办公厅5月12日发出通知，要求各地立即开展商品房销售明码标价专项检查。通知指出，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。 通知要求，各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按价格法和价格违法行为行政处罚规定，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的

13、，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障商品房销售明码标价规定贯彻执行。 政治局会议：下半年坚持搞好房地产调控【发布时间】：2011-7-22【主要内容】：7月22日，中共中央政治局会议表示，今年下半年将坚持不懈搞好房地产市场调控，将坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。会议要求，坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。

14、 住建部明确二三线限购5大标准【发布时间】：2011-8-17【制定单位】：住房城乡建设部【主要内容】：8月，住建部下发文件，明确新增限购城市名单的五大标准，并要求各省在8月20日前将所辖区内各城市内上半年房地产市场调控的具体情况。据悉，住建部提出的新增限购城市名单的5条建议标准为：第一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；第二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；第三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；第四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；第五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不

15、力或不到位的城市。对于上述5条标准，住建部建议，凡是符合5条中2条者即可纳入限购范围。3、地方政策 苏州市住房和城乡建设局：出台住房限购令【发布时间】：2011-3-2【主要内容】：3月2日，苏州市出台住房限购令，具体规定如下：一、暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手住房，下同）。对在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市

16、累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。二、住房城乡建设部门应通过商品房销售、存量房买卖网上管理系统进行限购提示，并根据限购要求完善住房买卖合同（契约）格式文本。房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行限购规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订住房买卖合同（契约）时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写家庭住房信息，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明）。对未严格核实

17、购房人购买资格、违规签订住房买卖合同（契约）的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。三、调整完善商品房销售价格申报制度，将申报价格由原来三个月内不得调高，调整为今年年内原则上不得调高。 江苏将于5月30日起实施明码标价细则【发布时间】：2011-5-12【主要内容】：5月12日，江苏省出台江苏省商品房销售明码标价实施细则，并定于5月30日起正式执行。细则要求，江苏省境内的房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房，应当按照规定实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照实施细则执行。除了国家发改委公布的明码标价要求外，细则还要求已取得新建商品住房预(销)售

18、许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。细则规定，江苏省商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等，配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。商品房经

19、营者违反明码标价规定，利用标价进行价格欺诈，利用明码标价实行强制捆绑销售、强制服务收费的，将依照价格违法行为行政处罚规定相关规定进行处罚。 江苏：住宅擅改商用拆迁不获停业补偿【发布时间】：2011-7-21【主要内容】：省政府办公厅印发江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定，首次明确了擅自将住宅性质的房屋改做经营性用房的，被征收人将无法获得停业损失的补偿。规定中解释称，能够获得停产停业损失补偿的被征收房屋，必须是合法建筑且经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证等证件，而停产停业损失的补偿额度将根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素来确定。具体来说，原则上按照房

20、屋征收决定作出前3年的平均效益计算，不满3年的，按照实际年限计算，平均效益应当以纳税情况为依据。规定明确，被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时将不给予停产停业损失补偿，不过，如果在2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照，且持续营业超过1年的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。此外，规定还确定了房地产价格评估机构的选定程序，被征收人在规定时间内协商选定评估机构；如果在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，

21、采取摇号、抽签等方式确定。 江苏确立十二五建设目标 住房保障覆盖20%家庭【发布时间】：2011-9-14【主要内容】：我省在全国率先确立住房保障体系，即将实施的住房保障体系酝酿至“十二五”期末，将享受住房保障的城镇家庭比例扩大到城镇家庭总数的20%。据悉，江苏将大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，2011-2015年，全省规划建设廉租房2万套，实现低保住房困难家庭和低收入无房家庭申请廉租房实物配租应保尽保；规划建设公租房48万间(套)，实现公租房供需关系平衡；规划建设经适房15万套，实现城镇中等偏下收入住房困难家庭申请购买经适房应保尽保；规划改造各类棚户区(危旧房)3500万平

22、方米，改善70万户住房困难家庭的居住条件，其中货币化安置37万户、限价商品房实物安置33万户，实现棚户区危旧房改造全覆盖。具体来说，将完善廉租房制度。廉租房保障对象为城镇低保住房困难家庭、买不起经济适用房的城镇低收入住房困难家庭，其中廉租房实物配租优先保障城镇低保住房困难家庭和低收入无房家庭。城镇低收入家庭收入线标准，原则上要覆盖当地20%以上的城镇家庭；住房困难标准为人均住房建筑面积不低于15平方米。廉租房单套建筑面积控制在50平方米以内。将改进经济适用房制度。经适房主要用于解决城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，优先保障城镇低收入住房困难家庭。城镇中等偏下收入家庭收入线标准，原则上要覆

23、盖当地40%以上的城镇家庭。我省将鼓励通过“租售并举、共有产权”的保障方式，让困难家庭支付部分购房款先行改善居住条件，以后再逐步付款取得经适房产权；鼓励推行经适房保障货币化，对符合保障条件的家庭发放一次性购房补贴，支持其在普通商品房市场自主选购住房，所购住房进行经适房产权产籍登记，纳入住房保障信息系统管理。将规范公租房制度。供应城镇中等偏下收入住房困难家庭的成套公租房，单套建筑面积控制在60平方米以内。政府投资建设的公租房租金实行政府定价，非政府投资的公租房租金实行政府指导价。公租房初次承租期一般为3-5年，初次承租期满后，承租人仍然符合保障条件的可申请续租，其中新就业人员续租期最多不超过5年

24、，续租期租金标准为市场租金。将要求各地按照“控高保低”的要求，严格落实住房公积金制度。单位和职工住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%。鼓励支持城镇个体工商户、自由职业人员申请缴存住房公积金，其月缴存基数原则上按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。此外，对住房条件和居住环境差、设施不配套且自身无力改善的家庭，主要通过实施棚户区危旧房改造、提供限价商品住房或货币安置方式改善其居住条件。对居住环境差、生活设施不配套的家庭，主要通过老小区整治等方式改善其居住环境。 江苏公租房“只租不售”【发布时间】：2011-9-21【主要内容】：9月江苏省公共租赁住房管理办法实施。办法明确，公

25、租房保障对象是“一种家庭，两种人群”：城市中等偏下收入住房困难家庭，家庭人均收入约为所在城市上年度人均可支配收入80%左右；大中专院校毕业不满5年，在就业地城市有稳定职业，并具有就业地户籍的从业人员；在就业地城市有稳定职业，但不具有就业地户籍的从业人员。江苏的公租房租金实行政府定价和政府指导价：政府投资建设的公租房租金实行政府定价，租金标准控制在同地段市场租金的70%左右，并按年度实行动态调整、发布；非政府投资建设的公租房实行政府指导价，由市、县人民政府价格主管部门定期调整、发布。江苏的公租房坚持“只租不售”原则，公租房及其用地不得转变用途，不得上市交易，不得分割登记，不得分户转让。按照规定，

26、公租房初次承租期一般为3年至5年，初次承租期满后，对新就业人员续租期限定为最多不超过5年，且续租期租金标准为市场租金。 苏州出台住房保障新政 政府购房补贴有所增加【发布时间】：2011-8-10【主要内容】：江苏省苏州市政府决定从7月1日起对市区住房保障政策进行再次调整，将低收入家庭收入标准从1000元调整到1200元；将中等偏低收入家庭收入标准从1500元调整到1700元；政府购房补贴从2800元/平方米调整到3400元/平方米；公有住房收回价格从2500元/平方米调整到3500元/平方米；城区中低收入家庭住房销售优惠面积内销售平均价格调整为3190元/平方米。至此，民盟苏州市委在今年市政协

27、全会上的集体提案得到落实。 苏州规定民生工程改造 居民可提公积金【发布时间】：2011-7-21【主要内容】：苏州市近日规定，从7月1日起，凡在南环新村解危改造、城区居民家庭改厕、虎丘地区综合改造、桃花坞片区综合整治等4项政府民生实事工程中，涉及拆迁、改造和安置的住宅户居民，可一次性提取本人及直系亲属住房公积金账户中的全部金额。二、城市规划1、江苏南通与苏州间将建跨江城际铁路通苏嘉城际铁路预可研报告24日在北京通过铁道部组织的审查。这表明，南通与苏州间第一条跨江城际客运铁路专线的前期工作正式启动。通苏嘉城际铁路是长江三角洲地区城际轨道交通网规划中的主骨架之一，贯通南通、苏州、嘉兴三市。根据研究

28、报告，通苏嘉城际铁路总体走向为自南通西与沪通铁路四线共通道越长江至张家港，自西向东引入沪宁城际铁路苏州工业园区站，终点自东北向西南引入沪杭客专嘉兴南站，线路全长195公里，其中江苏段153公里，速度目标值为250公里/小时以上。2、干将路综合整治启动干将路综合整治主要涉及道路交通、市政管线、绿化景观、水域水岸、建筑界面、户外广告、照明系统、环境设施、标识系统及无障碍设施十个方面，整治后的干将路将实现“畅、达、优、美”的理想出行环境，重现“园林外移”和“两路夹一河”的景观特色。干将路于1994年建成通车，近20年来一直没有进行过全面的整治。2007年，轨道1号线全线破土开建，干将路上有8个站点先

29、后进入施工，约有3公里左右的路面进行改道和开挖，并进行部分管线设施的迁移。由于轨道交通施工对现有道路、桥梁、绿化以及建筑、交控等设施破坏较大，上世纪九十年代初铺设的管线以及其他设施陈旧老化，容量不能满足现在使用需求，而轨道1号线地面施工将在8月底前全部完成，因而对干将路从建筑空间到地面再到地下空间的全面综合整治已刻不容缓。此次干将路整治不搞大拆大建，主要是以恢复和提升原有道路交通功能、景观特色为主：将现有全线双向4车道机动车道改建成双向6车道，对干将路与西环路、桐泾路、广济路、阊胥路、养育巷、临顿路、东环路等重要路口进行渠化;落实公交优先战略，在全路段设置双向公交专用道，并在重要路口设置优先通

30、道，注重路面公交与轨道交通的衔接，结合周边路段及新增停车设施，完善智能交通管理系统、交通诱导系统，提高交通效率;在恢复干将路原有的道路交通功能和特色景观的基础上，对沿线城市公共空间环境品质进行全面梳理和整体提升;结合管线改造需要，全线重排各类基础管线，提高承载能力和运营稳定性。3、中环快速路明年初开工市将于近期实施中环快速路工程以及东环南延、西环北延、南环西延三条放射线快速路，从而完善我市“井字加三环”的快速路网。 市区城市快速路网总体规划布局结构是：井字加三环。规划总长307公里（其中内环25公里、中环87.8公里、绕城高速134公里）。可以说，快速内环、快速中环、绕城高速和8条快速放射线形

31、成了苏州中心城市对外辐射的快速路网体系，并与城市轨道交通网络共同拉开和奠定了苏州特大城市发展框架（内环围合面积约42平方公里，中环围合面积约450平方公里，绕城高速公路围合面积约1150平方公里）。目前我市已建成内环和5个射线，合计77公里。建成的快速内环包括了南环、西环、东环和北环快速路，建成的5条射线为西环快速路南延（至绕城高速）、南环快速路东延、北环快速路东延一期和二期（官渎里立交至星湖街）、北环快速路西延（接高新区太湖大道）、东环快速路北延（高铁快速路）。中环快速路规划全长83公里，围合面积为现有内环快速路的10倍。目前中环快速路工程规划方案已经市规划委员会审查通过，项目工可等前期工作

32、正在有序开展，预计9月完成工可。计划明年初全面开工，力争用二到三年时间建成通车。南环快速路西延高架加隧道直通光福南环快速路西延（滨河路至光福）起自滨河路，沿苏福路、中山路、230省道向西至绕城高速光福互通（在金枫路与中环快速路实现全互通）。总长约18.6 公里，主线及辅路均为双向6车道。规划除了金山路至230省道（木渎古镇段）采用下穿隧道方案（隧道段长约 2.0公里），其余均为高架方案。该工程将一次性整体建设。目前规划方案已确定，计划今年下半年尽早开工建设。东环快速路南延全线高架通到吴江东环快速路南延工程（东南环立交至吴江）。东环南延工程将一次性南延至吴江。工程起自东南环立交，沿东环南路、尹中南路向南，跨吴淞江后与吴江市区庞北路对接（江陵东路口），总长约11公里，主线及辅路均为双向6车道。全线采用