房地产项目可行性研究分析报告.docx

1、房地产项目可行性研究分析报告房地产项目可行性研究分析报告（完整标准模板）第一部分 项目概况分析一、项目基本情况介绍1.项目名称介绍2.项目宗地位置介绍3.项目合作单位介绍4.承担可行性研究的单位介绍5.项目经济技术指标介绍二、项目开发企业介绍（内容可选）1.开发企业的基本情况介绍2.开发企业的组织机构介绍3.开发企业的管理团队介绍4.开发企业的经营情况介绍三、项目产生背景第二部分 项目市场调查分析一、项目投资环境分析1.政策环境分析（1）全国政策环境分析A金融政策分析B土地政策分析（2）城市政策环境分析2.经济环境分析（1）全国经济环境分析（内容可选）A国民经济整体情况分析B固定资产投资分析C

2、通货膨胀分析D消费需求分析E重大利好事件分析（2）城市经济环境分（内容可选）A城市主要经济指标分析B城市固定资产投资分析C城市引进外资情况分析D城市重大经济项目分析E城市经济发展历程分析F城市经济预测分析3.社会文化分析（1）城市自然地理情况分析（2）城市历史文化分析（3）城市人口情况分析4.宗地现状分析5.配套设施分析6.城市规划分析7.市政设施分析二、项目竞争环境分析1.房地产市场分析（1）全国房地产市场分析（2）城市房地产市场分析A.城市房地产市场分析B城市房地产市场价格分析C.城市房地产市场供给情况分析D城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析（C）

3、产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析（1）板块范围的界定（2）项目所在板块情况分析（3）板块产品特征分析（4）板块间的对比分析3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析1.项目客户群购买能力分析2.项目客户群消费动机分析3.项目客户群年龄结构分析4.项目客户群家庭人口因素分析5.项目客户群教育水平分析6.项目客户群考虑因素分析（1）价格因素分析（2）环境因素分析（3）产品类型因素分析（4）风水因素分析四、项目SWOT分析1.项目优势分析2.项目劣势分析3.项目机会分析4.项目威胁分析

4、5.项目SWOT分析表五、项目定位分析1.项目客户定位（1）客户职业定位（2）客户特征定位（3）客户收入定位（4）客户需求定位2.项目产品定位（1）项目开发主题（2）项目产品档次（3）项目产品类型（提出两种以上方案进行优选）3.房地产项目价格定位第三部分 项目规划设计建议与进度安排一、项目规划设计建议1.设计依据2.设计指导思想3.总平面规划建议4.建筑立面建议5.户型设计建议6.景观设计建议7.配套设施建议二、项目开发进度安排1.建设周期安排2.施工进度安排3.销售周期安排第四部分 项目费用估算一、项目开发成本估算1.土地费用的估算2.建筑安装工程费用的估算3.前期工程费用的估算4.基础设施

5、建设费用的估算5.公共配套设施建设费用的估算6.开发相关税费的估算7.其他费用的估算8.不可预见费用的估算二、项目开发费用估算1.管理费用的估算2.财务费用的估算3.销售费用的估算三、编写投资成本费用估算表表13-1 投资成本费用估算表序号项目计算依据单价/（元/）合计/万元一开发成本1-8项之和1土地费用土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用2前期工程费用一般占到建筑安装工程费的3%-6%3基础设施建设费一般占到建筑安装工程费的15%左右4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算5公共配套设施建设费可以按建筑安装工程费用的3%-5%进行估算6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的8%-

6、15%进行估算7其他税费按实际计算也可用建筑安装工程费用的3%进行估算8不可预见费1-7项的1%-3二开发费用9-11项之和9管理费用开发成本的2%-3%10财务费用按实际计算11销售费用销售收入的3%-5%三合计四、开发期经营税费的计算1.与交易有关的税费，编写与交易有关的税费表表13-2 税费表序号交易税费的类别计算依据1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税7%（外资企业免征3教育费附加营业税3（外资企业免征4防洪工程维护费（此项各地征收不一样销售收入0.09%5印花税销售收入0.05%（或房地产交易价的0.05%）6交易服务费销售收入0.1%（或房地产交易价的0.1%）合计销售收入5

7、.74%，如果没有防洪工程维护费，则为销售收入5.65%2.土地增值税3.企业所得税第五部分 项目资金筹措1.收入估算表13-3 销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123N1销售收入1.11.21.3可销售面积单位售价销售比例2经营税金及税金附加2.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加表13-4 借款还本付息表序号项目合计1231借款还本付息1.1期初借款本息累计本金利息1.2本期借款1.3本期应计利息1.4本期还本1.5本期付息2借款偿还资金来源2.1利润2.2折旧费2.3摊销费2.4其他还款资金第六部分 项目财务评价一、盈利能力分析1.静态盈利能力分析（1）利润总额（简称利

8、润或税前利润）=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税-弥补亏损（2）投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额总投资100%（3）投资净利率=年平均净利率总投资100%（4）资本金利润率=年平均利润总额资本金100%（5）销售净利率=年平均所得税后利润总额资本金100%（6）销售净利率=税后利润销售收入100%（7）销售毛利率=（税前利润+开发费用）销售收入100%（8）成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）投资总额100%（9）静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值当期净现金

9、流量）（10）表13-5 损益表（单位：万元）序号项目合计123N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.12.2商品房经营成本出租房经营成本3运营成本4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润2.动态盈利能力分析（1）财务内部收益率（FIRR）(2)财务净现值（FNPV）（3）动态投资回收期（4）现金流量表表13-6 全部投资财务现金流量表序号项目合计123N1现金流量1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2.12

10、.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累积净现金流量表13-7资本金现金流量表序号项目合计123N1现金流量1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累积净现金流量二、清偿能力分析1.借款利息简化计算每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款2）利率。2.借

11、款偿还期Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期偿还借款额当期可用于还款的资金额）。3.资产赌债率资产负债率=负债总额资产总额100%，其中负债总额=流动负债+长期负债。4.流动比率流动比率=流动资产流动负债5.速动比率 速动比率=速动资产流动负债，速动资产=流动资产-存货6.表13-8资产负债表序号项目合计123N1资产1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资金应收账款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值2负债2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.22.2.3流动负债应付账款流动资金借款其他短期借款长期借

12、款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计3所有者权益3.13.23.33.4资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润计算指标：1.资产负债率（%） 2.流动比率（%） 3.速动比率（%）三、资金平衡分析表13-9 资金来源与运用表序号项目合计123N1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金4累计

13、盈余资金表13-10 投资计划与资金筹措表序号项目合计123N1项目总投资1.11.2开发建设投资经营资金2资金筹措2.12.22.32.42.5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入第七部分 项目不确定性分析1.敏感性分析（内容可选）销售价格敏感性分析、土地取得价格敏感性分析。2.临界点分析（内容可选）最低销售价格、最高取得价格。第八部分 项目方案比选当只有一种开发方案时则不需要进行项目方案比选第九部分 项目法律及政策性风险分析（内容可选）1.房地产项目法律风险分析（1）项目用地法律手续分析（2）项目合作方式及其风险分析2.项目政策性风险分析3.项目其他风险分析（1）项目市场风险分析（2）项

14、目经营风险分析（3）项目金融风险分析（4）项目技术和自然环境风险分析4.项目风险控制对策第十部分 项目可行性研究结论与建议这是一份借鉴了国内几家最著名且最成功的房地产开发企业的可行性研究报告整合而成的房地产项目可行性研究报告标准编写模板。该模板特别适合于房地产开发企业进行跨区域开发拿地之前所做的项目可行性研究报告，还特别适合于土地竞标前的报价分析。1.项目产生背景（1）外部因素A分析城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。B、分析宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如：项

15、目处在浦东，要说明浦东在伤害的地位及作为全国重点开发区的情况。C分析项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。（2）内部因素A.分析项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3-5年），在公司发展中的地位（手法是否核心项目）B分析公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。C从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项开发的意义。2.项目概况（1）项目位置分析项目宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记

16、处宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、政府办公地、机场等）的相对位置和距离。（2）宗地现状A.描述四至范围B分析地势平坦状况，注明自然标高及与周边地势比较；C分析地面现状，包括宗地内是否 有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；D分析地面现有民居情况，包括具体居住人数、户数。地面有工厂的，要分析工厂的数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；E地下情况分析，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有撞击及地下建筑和结构等。地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建；F分析土地的完

17、整性，是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；G地址情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。H附图平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。（3）项目周边的社区配套A周边3000m范围内肥肉社区配套分析（a）交通状况分析：公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开发商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否 有地铁、轻轨等交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。（b）教

18、育：大中小学及教育质量情况。（c）医院等级和医疗水平。（d）大型购物中心，主要商业和菜市场。（f）公园。（g）银行。（h）邮局。（I）其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。B宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状具体内容分要求参考“A.周边3000m范围内的社区配套分析”（4）项目周边环境分析（根据个案特性描述，没有的可以不写）A.治安情况；B空气状况；C噪声情况；D污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；E危险源情况（如高压线、放射性、 物品生产或仓储基地等）；F周边景观；G风水情况；H近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建

19、设等；I其他。（5）大市政配套分析（一下分析都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）A.道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。B供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。C污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。D通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、设计线路成本等。F燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。G供热水及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。（6）规划控制要点A总占地面积、代征地面积、净

20、用地面积、绿化面积、道路面积；B住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；C综合容积率、住宅容积率；D建筑密度；E控高；F绿化率；G其他。（7）土地价格土地价格的计算方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。3.项目法律及政策性风险分析（1）合作方式及条件A合作方式基本情况：合作名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。B合作方式：例如，一次性买断土地、建后分房和分面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务

21、。C付款进度及其与拿地程序的配合。D.其他合作的主要条件。E与合作方式相关的其他法律规定。（2）土地法律性质评估A.现状土地所有权归属，土地使用权归属，土地的用途。B规划规划所有权归属，规划使用权归属，规划的用途。（3）取得土地使用权的程序评估A取得土地使用权的程序。B取得土地使用权需要的工作日。C取得商品房用地土地使用权所需条件。D取得土地使用权的风险及控制，即取得土地使用权存在的不确定因素及解决。（4）土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）A.土地性质变更的程序和理由。B.土地性质变更的政策支持或障碍。C土地性质变更需要的工作日。（5）政策性风险评估分析由于城市规划限制或更改、突发

22、性政策等政府因素而导致项目终断开发、报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。（6）总体评价项目开发对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对本公司不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。4.项目区域市场调查与分析（1）区域房地产市场状况分析A区域房地产市场简述形成时间；各档次房地产项目在区域内的分布状况；购买人群变化。B区域房地产市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量、竣工量、销售量、供需比、平均销售。C.区域市场在市内各项指标的

23、排名状况及发展趋势（2）区域内供应产品特征A各档次产品的供应状况B各档次产品的集合特征（尤其研究与本项目类似档次物业的特征）；C区域内竞争楼盘状况分析附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。D.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。E分析：本项目在区域市场内的机会点。F结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势；本项目所在位置的价位区间和本项目开发产品的价位区间及产品形式；本项目在区域内开发市场潜力；本项目在开发中的营销焦点问题。（3）区域目标客户群研究A.各档次产品目标客户特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势

24、特征上）。B.结论：本项目目标客户群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。（4）目标定位A.市场定位：目标人群特征、来源区域、行业特征；B产品定位。5.项目规划设计建议（1）初步规划设计思路A概念设计：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。B主要产品类型：多层、高层，还是连拍别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比列。C节能和环保型建筑材料选用的考虑。D在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。E.如果是大型、超大型项目，地营造大社会概念的考虑。（2）规划设计的可行性分析A分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度

25、条件下，制造出的产品时申明类型和特征，是否符合前面提及的规划设计概念和本公司所追寻的各种档次高品质住宅的要求。这主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。B容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。C.土地本身特征对产品设计的影响各考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。D项目周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。E周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行、医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。G市场