北京市商业地产市场细分研究.docx

1、北京市商业地产市场细分研究205年北京市商业地产市场细分研究 北京商业地产在过去三年发展迅速，但建设完工开业的项目占比较小的比重,开业的有金源MAL,金四季购物中心,第五大道,巨库(开业后又关张)，百荣世贸,中关村科贸中心,鼎好电子城等，绝大多数项目处在在建阶段。需要指出的是在建项目进入市场的准确时间难以预测,因为不少商业地产项目的开发商因为专业操作原因,往往一再延迟建设、操作、甚至开业。从开发商项目操作的成长速度看，北京005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，但真正开业估计集中在207、2008年。 、北京在建商业地产项目的供应结构 图. 北京市在建商业地产项目供应结构 从上述

2、统计数据可以看出，北京中大型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全符合商业地产的发展规律。中小型商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，换言之，中小型商业地产项目的市场风险便于控制，所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售可能对未来经营管理的影响,进行大面积商铺的销售,而是以长期出租经营为核心思想,进行项目的运做。虽然有些项目因为资金问题没有最终实施,但无论如何这种控制风险的思想值得广大商业地产开发商借鉴。 2、北京市各区域

3、在建商业项目供应情况 图2北京市各区域在建商业项目供应情况图从上述分析资料可以看出 北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上 这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看,这一区域属于住宅开发最集中的地区,未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证,开发商不必过多担心竞争产生的压力,最重要的是如何专业化操作。图 北京市在建商业项目类型供应比例 3、北京市在建商业项目类型供应比例 如图4.3中统计结果,购物中心综合项目所占比例最高,达到40%以上,社区商业供应量占近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况,

4、社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状,真实的市场供应量会高于这个数字。 4、北京市各商圈在建商业项目供应分布 图44 北京市各商圈在建商业项目供应分布从图4.4可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点：从这种不均衡可以看出市场热点,也可以挖掘市场空白点;市场热点地区,既说明存在投资机会,也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注,所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心,换言之，这两个区域也潜藏风险。当然,该区域长期市场需求强劲,这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。1百货

5、/购物中心/大型超市根据易铺网不完全统计目前北京新兴商业地产项目(包括在建)总规模达600多万平方米其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模居然达41万平方米占总在建规模的73%以上。根据欧美市场的发展经验，中小型商业是市场的主要类型,所以需要提醒北京商业地产投资市场对此趋势足够关注。从上述统计也可以看出，建筑规模在3万平方米以下的商业地产项目总规模10万平方米,虽然所占比例较低,但是鉴于很多社区商业及底商项目未进行营销,很难被统计进来,所以北京万平方米以下商业地产的市场规模要大很多，保守估计应该有50万以上的供应量未被统计进来。 从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到26

6、59万平方米，到207年，新增加的供应量将达到2万平方米建筑面积;003年北京市社会消费品零售总额916.7亿；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80%以上的市场份额。北京百货业处于市场萎缩阶段 客流不旺 面临购物中心等新型业态的挑战；目前北京市百货、购物中心、大型超市租金支付方式一般为固定租金;大多数租金收取方式为流水倒扣。南城超市经营情况最好的是方庄家乐福，其次为洋桥万客隆。 从百货、购物中心、大型超市未来发展趋势来看,北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势：体量规模超大化，将以ShppnMll的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；体验业态成为中高档商业市场需求的

7、动力;文化底蕴深入化;消费者对大型购物中心的需求不断增强；商品经营将向功能性转变;从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营；南城百货业态有市场需求，但是短期内开发商的利益无法最大化。 北京市比较有代表性的百货、购物中心、大型超市主要有:东方新天地;庄胜崇光；新世界中心；中友百货；蓝岛大厦;安贞华联；燕莎友谊商城;西单商场;方庄贵友；十里堡华堂；家乐福;万客隆等。北京百货商场和购物中心的租金支付方式大多数为流水倒扣,有些项目采取固定租金加流水倒扣的复合方式，部分采取租金方式；流水倒扣的扣点:超市扣点为3%10,服装2025%，化妆品3左右;北京市大型百货、购物中

8、心的平均营业额为162元/月平方米；百货、购物中心租金范围20120美金月平方米,平均租金约为40美金/月/平方米；东方广场的租金水平最高,最高达到20美金/月/平方米，其次为国贸商场城平均0100美金/月/平方米；目前 北京百货业处于市场萎缩阶段 客流不旺 面临购物中心等新型业态的挑战 。 综合来看,北京百货业处于经营的萎缩期,随着各种新兴零售业态的不断发展和创新,传统百货业态受到的冲击非常明显,未来百货业态的发展需要对经营模式等进行合理的再定位和发展思路的调整。 4.2商业街 北京现已形成大型商业街有两条,分别为王府井商业街、西单商业街。 从经营情况看,西单商业街平均日客流量达到万人次，周

9、末在0万人次左右,年社会消费品零售额达到6多亿元;王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息,已成为北京商业的品牌标识;王府井商业步行街包括，东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街，平均日流量0万-0万人次;大都市街坐落在广安大街核心地段，全长1.8公里，两侧建筑总面积预计达30余万平方米，总投资额达到5亿元,经多次定位,200年4月正式开盘后个月时间销售已完成0%以上。 未来北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等0条特色街。 未

10、来商业街的定位具有清晰可见的特点；未来商业街的商业竞争加剧是不可避免的；增加适合年轻人的娱乐休闲功能,增加体验业态比重;未来商业街将以开放性、参与性、多元性方向发展；商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。北京比较有代表性的商业街有：方庄美食街；东直门簋街；后海酒吧街；三里屯酒吧街；马连道茶叶街;大都市街；王府井商业街；西单商业街;建外SOHO商业街等。 北京的商业街的租金状况千差晚别，这和商业街的位置,商业街的类型，以及商业街的市场成熟度等有关，租金从每平方米每天1元到0元不等,这样开发商在商业街的开发决策过程中势必关注上述租金影响因素,当然投资者也应该对上述因素足够关注,因为并非所有的商业街都

11、象秀水街一样的租金价值。 .3社区商业及底商204年社区商业和底商成为北京商铺市场的主要类型,增长速度持续放大，竣工面积不少于0万平方米,同比增长0以上;北京大批住宅项目都进行社区商业、底商的开发 从经营情况看,北京社区商业及底商总体来说阶段性供过于求；北京商铺空置率25到3。 售价方面,普通社区商业售价12万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商售价2万/平方米;高档住宅、写字楼、公寓底商售价4.5万/平方米。租金上大致可分三档商铺；元/天/平方米,5元/天/平方米，810元天/平方米；其中以58元天/平方米为主要商铺租金档次，占有率为5左右；沿街商铺的租金以35元天/平方米为主要商铺租金档次

12、,但在未来拆迁可能性极大,南城商铺在未来几年中，租金提升空间较大。从未来发展趋势分析，社区底商市场供需两旺；社区商业仍将以超市、餐饮、美容美发等服务业态为主要经营内容;未来社区商业经营重点是生鲜方面;小型底商需求量有增加趋势；北京底商商铺成交急升，投资潜力大。 北京比较有代表性的社区商业及底商有:现代城底商；苹果社区底商;万泉商务花园底商；华腾园底商;财富中心底商；清芷园底商;珠江骏景底商；望京新城A5区底商;第五大道等。4.4综合/专业市场 初步统计南城固定交易场所，进行经常性常年交易，并设有专职管理人员的现货商品交易市场约115个;总营业面积约为6万平方米;市场摊位容量约30个;已出租摊位

13、数量25000个，摊位出租率71.4%;其中个体摊位数量约2260个,占已出租摊位数的90%;2003年，商品交易市场总成交额约70亿元，比上年增长26.4%，平均每个市场成交额为1.4亿元。从经营情况看，绝大多数市场以常年性营业，经营环境较好;在115个市场中有75家以零售为主，有40家以批发为主,%的市场是常年营业,.8%的市场为经营环境较好的封闭式市场，其余为露天市场或其他形式市场；以农产品为主的综合市场，与以纺织品服装鞋帽、家具、建材装饰材料市场为主的专业市场平分秋色,在5个市场中除家为其他市场外,综合市场与专业市场数量相当。在专业市场中居前三位的市场为:纺织品服装鞋帽市场0家，建材装

14、饰材料市场12家，家具市场家。03年,区域成交额上亿元的市场家,实现成交额146.亿元,占总成交额的94,其中成交额超十亿元的市场有3家,分别是。丰台区新发地农副产品批发市场、华垦岳各庄批发市场、京温服装市场等 成为丰台商品交易市场的主导力量。 从未来发展趋势分析,商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展；市场投资向多元化发展;市场的整体实力在不断增强;未来市场将加强管理，管理制度有所健全；市场开发规模仍存在盲目性；市场治安情况将有所好转。 北京市比较有代表性的综合市场、专业市场有：京温服装批发商城;天雅服装精品商厦；大红门服装商贸城;百荣世贸商城;木樨园世贸商业中心;永外城文化用品城;

15、万朋文化办公用品商城等及其他批发市场。 表4.:北京南城批发商业项目租金情况调查 从综合专业市场的发展情况来看，南城各类批发市场经营状况良好，但未来的巨大供应规模可能影响到商铺的租金和价格走势。从发展的特点来看,批发市场开始出现进一步细分化的态势,未来专业市场的发展方向将主要体现在物业功能的不断完善和产品形式更加明晰的细分。 .商业地产市场需求特点分析 5.1经营商户需求分析5.1.1经营商户现状描述目前北京市现有经营商户所经营的商铺最主要的房产形式仍以租赁为主。现有商户对自己店铺的总体满意程度一般，表示非常满意比较满意的占50%。最让商户感到满意的因素中,重要程度依次为:客流量大有人气/客流

16、稳定、周边环境好/卫生好、交通方便及其市场管理好。 针对北京市的各类商业地产的经营情况总结分析得知: 商业街独立店铺综合状况 商业街独立店铺营业面积平均为163.平方米，主要以-100平方米的面积为主;其中餐饮服务类店铺平均面积为157平方米，休闲娱乐类店铺平均面积为36平方米，一般专卖店平均面积为94平方米。 最主要的房产形式以租赁（88）为主，其次为自己的房()。店铺租金平均为4.3元/平方米月，主要则以0元平方米月(39）和5100元平方米/月（33%)为主;其中餐饮服务类店铺平均租金为1.8元/平方米/月，休闲娱乐类店铺平均租金为.5元/平方米/月，一般专卖店平均租金为80.元/平方米

17、月。表.1：商业街店铺分业态租金调查情况租金支付方式主要以季付(29)和年付（2% )为主。 商户对自己店铺的总体满意程度一般，表示非常比较满意的比例为50%。最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为:客流量大/有人气/客流稳定、周边环境好/卫生好、交通方便及其市场管理好。 店中店店铺综合状况 店铺营业面积平均为17平方米,主要以100平方米为主(36%);其中餐饮、服务类店铺营业面积平均为17.4平方米，室内休闲娱乐类店铺营业面积平均为22.平方米,一般专卖店营业面积平均为20平方米。 店中店店铺中，最主要的房产形式仍然是租赁（95)。店铺的租金平均为62.6元/平方米月，主要则以102元平

18、方米/月（4%）为主;其中餐饮、服务类店铺租金平均为3.元月.平方米，室内休闲娱乐类店铺租金平均为50.元月.平方米，一般专卖店租金平均为17.2元月.平方米。 租金支付方式主要以月付（38%）为主，其次为季付。 商户对自己店铺的总体满意程度略好，表示非常/比较满意的比例为63.6。 最让商户感到满意的因素中，重要程度依次为：客流量大/有人气客流稳定、地理位置好、回头客多及其周边环境好卫生比较好。 写字楼/住宅底商店铺综合状况 写字楼/住宅底商店铺中,店铺平均面积为119平方米(不包括560平米和10平米的两家大店）;其中餐饮、服务类店铺的平均面积为100平方米,休闲娱乐类店铺的平均面积为17

19、5平方米。 在写字楼住宅底商店铺中,最主要的房产形式仍然以租赁为主。 底商店铺的租金平均为8.7元/平方米/月,主要则以0-100元平方米/月(75）为主；其中餐饮、服务类店铺租金平均为117.9元/月.平方米，室内休闲娱乐类店铺租金平均为58.3元/月.平方米。 租金支付方式主要以月付（6.）为主,其次为季付。 商户对自己店铺的总体满意程度略好,表示非常/比较满意的比例为60%。 最让商户感到满意的因素中,重要程度依次为:客流量大有人气/客流稳定、交通方便、周边环境好/卫生比较好及其市场管理好。 .1.2对商业用房的要求及期望 现有商户认为，商铺理想营业网点的条件为:交通方便/停车方便，地理

20、位置好，有人气/客流量大。 在未来至4年内，又将近一般的商户对开新店有明确计划或有大概计划，其中，服务餐饮业有开店计划的商户比例更高。 在未来至4年内有开店计划的经营商户中,43表示会考虑租赁/购买商业街的独立店铺作为营业点,比例最高，其次为专业市场中的店铺(28%)。 图:经营商户最看好的商业用房类型5.1.未来商业用房选择条件 在北京地区,商户认为最有发展潜力的区域依次是西单、动物园、王府井、中关村等。商户认为其具有发展潜力的原因主要是人气好/客流量大、交通方便、名气大知名度高等。 图5.2：商户对北京商业发展区域的潜力评估 未来商业用房需求意向在未来2至4年内,对开新店有明确计划/有大概

21、计划的商家占46.8;其中,服务餐饮业有9.2有开店计划，比例最高。 在未来2至年内有开店计划的商铺中,43表示会考虑租赁/购买商业街的独立店铺作为营业点，比例最高,其次为专业市场中的店铺。 选择条件 在选择商业街独立店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有地理位置、价格/租金、交通状况、供电充足及稳定性及照明系统。 在选择专业市场内店铺时，最被商户着重考虑的商厦条件有停车位、地理位置、交通状况、内部空调配置运作及仓储物流配置。 5.2消费市场分析 5.2.1北京市消费者消费习惯消费者选择购物场所时最关注的因素依次为商品质量放心、商品种类丰富齐全及购物环境好;然后依次为交通方便、价格合适、服务质量

22、好及地理位置好。 在所期望的作为商业设施配套的餐饮/休闲娱乐设施中，中式传统小吃/快餐、免费休憩场所休息厅及酒吧/咖啡厅/水吧/冷饮屋依次列在前三位,总体来说，消费者选择餐饮/休闲娱乐设施时最关注的因素依次为质量信誉好、服务好及餐饮环境好;然后依次为有特色、种类多及价格合适。 在各年龄段的比较中，除中式传统小吃普遍受欢迎外,12至17岁年龄段消费群对于健身/球类运动场馆游泳馆的期望程度显著高于其他年龄段;18至岁年龄段消费群对酒吧/咖啡厅/水吧冷饮屋的期望程度最高。 图.3：消费者最期望的商业配套设施内容 在各家庭平均月收入分档的比较中,各收入分档对于中式传统小吃、快餐的期望均较高,8001元

23、以上收入分档消费群对于健身/球类运动场馆/游泳馆的期望明显。 总体来说,消费者最经常选择的消费产品种类前三位依次为服装、鞋帽及餐饮。在购物时间方面,消费者最经常购物时间前三位分别为周六周日白天、不确定的时间及周一至周五的白天，周六周日的消费是最被认可的。而一般来讲由于工作缘故，周一至周五的消费通常为便利性消费,而周六周日属于休闲购物消费，可见消费者的购物需求更多的增加了休闲娱乐的内容。 图5.4：北京市消费者外出购物最常选择的时间在各年龄段比较中,6-5岁及3645岁年龄段的消费者选择在晚上（8点以后）外出购物的比例显著高于其他所有年龄段,是夜间外出消费的主要群体。 5.2购物交通方式选择 消

24、费者外出购物,最经常采用的交通方式为公共汽车,其次为自行车及步行。在各年龄段比较中,34岁年龄段采用自行车外出消费的比例最高，而-55岁年龄段采用步行方式外出消费的比例最高,1岁包含的三个年龄段均以公共汽车为主要出行方式。 在家庭平均月收入比较中,各收入分档采用公交车方式外出消费的比例均最高，而61元以上收入分档采用出租车和私家车外出消费的比例明显高于000元以下收入分档。 被访者在采用公共汽车外出购买日用消费品时，交通时间期望多在0分钟内。在各年龄段的比较中，121岁年龄段期望不超过0分钟的人数比例最高,而-5岁年龄段期望不超过3分钟的人数比例最高。 假设外出采用公共汽车,消费者在外出进行休

25、闲购物时，交通时间期望不超过0分钟的人数比例最高。 5.2.消费者支出结构 个人在购物、餐饮及休闲娱乐方面的总消费平均约为760元/月。消费者平均个人每月在休闲娱乐方面的消费约占其购物、餐饮及休闲娱乐总消费的227；平均个人每月在餐饮方面的消费约占其购物、餐饮及休闲娱乐总消费的.2；而购物方面的比重约为38.。 总体来说，消费者中平均每人每月约在个地点进行消费(包括百货、超市、餐饮及娱乐）。 月人均外出消费次数约为次,消费者个人每个月一般与朋友外出就餐的人均消费金额平均为72.元。 .0商业地产发展趋势分析 6.商业地产供应量持续放大 未来几年，北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环

26、路以外的周边地区。根据北京“十五”时期的商业发展规划，从200年到2005年北京的零售楼面营业面积将增加60万平方米。新增的供应主要来自改造后的前门、崇文门地区、北京市商务中心区、中关村科技园区和在城市的外围化发展下的四环路以外及五环路地区。 从当前商业项目的开发市场情况看，进入市场的商业面积将大大超过以上数字。 从供应特点来看，纯商业物业和住宅写字楼底商的供应都呈现出上升势头,纯商业项目有中关村西区、君太百货等;住宅写字楼底商有东方银座、建外HO、辉煌时代大厦等。除此之外,市场上还出现了一些经过重新包装的旧项目，如新东安市场、西单文化广场等。北京的零售业市场将更加成熟。 从业态看,到006年

27、，国外所有业态都将出现在北京,国际零售100强至少有50将在北京开店。 从新开店形式看,可能会出现3到5家大型购物中心,其中2到3家会开业；超市会有非常大的发展空间,而大型百货空间不多；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。 从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展,而不是以综合街发展为主,同时中小店铺供应量加大。从开发商开发水平看,为了保障项目的长久生命力,他们越来越看重商业策划公司的专业优势，纷纷寻找专业商业策划公司来对其商业物业进行运营策划,也促进了北京市商业物业从市场定位到招商推广整个运营过程日趋规范成熟。因此，未来商业

28、物业的开发、经营操作将呈现专业化和多元化的发展趋势,缺乏专业知识和专业优势支撑的项目前景值得考虑。 62行业专业分工细化 当商业房地产加快产业化发展的进程时,最显著的一个变化就是专业化程度的提高。商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程。而目前国内的商业地产开发商大都从住宅开发起步，十分缺乏商业地产经营管理的意识和能力。于是市场上出现了商铺销售火爆，价格不断创新的现象。但与此同时，许多项目却不得不面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的窘态。 在曾经销售火爆的亚运村“第五大道”精品购物广场项目，最近曝出部分商户停业维权的消息，其最主要因素是人气太差。第五大道的问题在于全部分割后

29、发售产权,它将临街一层尽可能分割为室内小商铺发售产权。由于分割销售，产权的主体发生了根本性的变化,招商进来的业态没有整体规划，后期更无专业的管理团队进行统一经营,最终只能闭门歇业。从市场上对于不同商业房产项目的研究与探讨来看,开发商已经开始意识到专业化经营管理的重要性。商业项目追求的是长期效益的不断提升，而不是短期利润的最大化,只有持续的经营管理才能保证这个目的的最终实现。以西单文化广场地下商铺为例，这个建于19年底的项目开业以来,由于没有明确定位及专业的管理，虽然地处黄金地段却只租出了最低3元/平方米的价格。生意惨淡的地下商铺于004年月日停业后，经过招标新加坡77街集团宣布入主西单地下商铺

30、组建7街西单购物中心。经过7街集团的整体投资策划及专业运营，商铺租金上升为最低每月500元/平方米，但最终因为合作问题,77街集团又撤出了该项目。 为此,在未来的几年，随着市场竞争的激烈及需求的增加,国内投资开发商将逐步走向成熟，行业专业分工将进一步细化,第三方经营管理行业的发展将越趋显著。 6.3连锁零售企业与开发商合作日趋紧密 连锁零售企业与商业地产开发企业的联手，是发挥“1+12”效果的显著例证,通过这种合作方式,商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力商户，商户也可以通过企业项目的开拓来不断扩充其连锁规模。在过去两年,国内已有不少企业开始打造这种“强强联合”的模式。例如万达集团创立的商业

31、和房地产开发相结合的“订单地产”全新模式,其中最重要的举措就是和沃尔玛、时代华纳、欧倍德等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目。近期，沃尔玛租赁华远旗下“盈都大厦”商业部分一事也标志着华远涉足“持有物业”开发模式的开始,沃尔玛此次与华远盈都大厦签署的租约面积2万多平方米，签约时间是5年外加1年的优先权。今后将成为沃尔玛在北京建立的第一家大型购物广场，也是沃尔玛迄今在中国建立的最大规模的卖场。 可以预见,随着零售业的开放，国外大型零售业的进驻及扩张,北京市商业房产开发商与连锁零售企业的合作也必将越来越紧密,商业房产的发展将更为理性和健康。7.未来商铺投资趋势分析