工程抵债房买卖合同.docx

1、工程抵债房买卖合同工程抵债房买卖合同篇一:三方以房抵债协议(2014年版) 协 议 书 甲方:镇江中南新锦城房地产发展有限公司 法定代表人: 住所地: 乙方:棕榈园林股份有限公司上海分公司 法定代表人: 住所地: 丙方:镇江新区厚德景观工程有限公司(刘刚) 法定代表人: 住所地: 鉴于: 1、甲、乙双方于2014 年11月签订了镇江中南锦园二组团园林景观绿化工程(合同编号:/ )，目前甲方对乙方就该合同项下工程负有到期债务人民币 711438.00元未予偿付; 2、乙、丙双方于2014年 12 月/日签订了采购合同(合同编号: )，目前乙方对丙方就该合同项下货物负有到期债务人民币711438.

2、00元未予偿付。 现就甲方拟将其开发的具备销售条件的房屋出售给丙方，以该购房款抵销甲、乙、丙三方之间互负债务的事宜，经三方充分协商，达成如下协议: 一、甲方将其开发的位于镇江市京口区清平路中南御锦城3期29栋的 1901号 房出售给丙方以该购房款抵偿甲方应付给乙方的相应工程款，同时，乙、丙方同意上述房屋应付给甲方的购房款与乙方应付给丙方的货款相应冲抵，即甲乙丙三方按本协议第三条确认的债务互相冲抵，未冲抵部分(如有)按本协议第六条执行。 二、上述房屋为 商品房壹 套房。本协议项下抵债房屋房号为 1901 号，建筑面积 115.47平方米，作价人民币 711438.00 元。 三、甲乙丙三方同意按

3、上述房屋的作价冲抵相应欠款，即冲抵甲方对乙方的工程欠款人民币 711438.00 元，冲抵乙方对丙方的货物欠款人民币711438.00元。 四、本协议签订后 30 天内，丙方应与甲方签订上述房屋的商品房买卖合同，房款以欠款充抵，乙方无须向甲方另行支付任何形式的购房款。同时甲方不得再将上述房屋转让、转租、转借他人。 五、本协议签订后，即视为丙方已向甲方支付了冲抵款等额的购房款、甲方已 向乙方支付了冲抵款等额的工程款以及乙方已向丙方支付了冲抵款等额的货款。甲、乙、丙三方之间就本协议项下债权债务即告结清，三方互不追究责任。 六、如果上述冲抵款项不足以支付全额购房款，则剩余购房款人民币 / 元由丙方在

4、签订商品房买卖合同之日起 / 天内以 / 方式支付给甲方，如甲方与丙方在上述房屋的商品房买卖合同中另有约定的，以甲、丙双方约定为准，与乙方无关。 七、在签订上述房屋的商品房买卖合同时，甲方应向丙方开具总额为人民币 711438.00元的购房款发票，乙方应向甲方开具总额为人民币711438.00元的工程款发票，丙方应向乙方开具总额为人民币711438.00 元抵偿款项的货款发票。如果丙方还有剩余购房款需支付的，则由甲方在收款时直接开具给丙方。 八、甲方与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同后，有关上述房屋的过户、使用等按法律规定需交纳的税费等其他费用、办理相关手续及发生的一切责任风险，均由甲、丙方依

5、法各自承担，与乙方无关。 九、甲方保证上述房屋所有手续均合法，且具备销售条件、不存在包括抵押、查封等在内的任何权利纠纷，否则乙方有权单方解除本协议，要求甲方立即支付上述工程欠款及按镇江中南锦园二组团园林景观绿化工程合同约定承担各项违约责任，并赔偿由此造成乙方的全部经济损失。 十、如上述房屋所在土地、在建工程已由甲方向银行设立贷款抵押，甲方应如实告知，并且在甲方与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同之前解除。 十一、对甲方与乙方就上述房屋签订的以房抵款协议(如有)，丙方已经收到该合同复印件，并知悉其全部内容并自愿承担该合同中乙方与购房相关的一切合同义务及风险。 十二、若甲方与丙方未能按本合同约定签订

6、上述房屋的商品房买卖合同或者签订上述房屋的商品房买卖合同后发生退房事件的，应由甲方和丙方共同协商并妥善解决，与乙方无关。 十三、本协议自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。 十四、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。 (以下无正文) 甲方:镇江中南新锦城房地产乙方: 棕榈园林股份有限公司 丙方:镇江新区厚德景观 发展有限公司 上海分公司 工程有限公司 授权代表: 授权代表: 授权代表: 签订日期: 签订日期: 签订日期: 篇二:以房抵款协议 以房抵款协议 编号: 甲方: 乙方:鉴于: 1)甲方与乙方与 年 月 日签订 合同/协议(合同编号为)，乙方服务于甲方开发建设 的项目

7、(以下简称“该项目”); 2)乙方或指定的第三方有意购买该项目的商品房(以下简称“标的房产”); 3)甲乙双方同意乙方以其在合同/协议项下应向甲方收取的款即人民币大写元(小写元)抵偿其在标的房产买卖合同项下应向甲方支付的全部或部分购房款。 根据中华人民共和国合同法等法律法规的相关规定，甲乙双方当事人经友好协商达成如下协议: 一、以房抵款基本情况: 1、乙方同意甲方以标的房产的购房款抵偿甲方应付乙方款，所抵付款共计人民币大写元(小写元)。 甲方仅以标的房产的购房款抵偿乙方款，其他费用均应 由乙方或者乙方指定的第三方承担，包括但不限于公共维修基金、契税、物业管理费、取暖费及其他与抵款房屋有关应由买

8、受人承担的费用等。 2、标的房产的基本概况: (1)标的房产现已取得商品房预售许可证，证号为: ,填发单位为:.该标的房产上未设定抵押等担保权利。 (2)标的房产的基本信息: 抵款房屋明细表(人民币元) 二、以房抵款方式为以下第 种: 1.标的房产直接销售给乙方，甲乙双方签署商品房买卖合同。甲方应收取乙方标的房产销售款与甲方应付乙方款，据本合同协议和最终甲乙双方签订的商品房买卖合同及甲乙双方提供发票后直接互抵。 2.标的房产销售给乙方指定第三方客户(以下简称“第三方客户”)，甲方、乙方、第三方客户需要签署三方协议，由甲方与乙方指定的第三方客户签订商品房买卖合同。 3.上述两种方式的综合。 三、

9、以房抵款程序及约定: 1、甲、乙双方约定采取本协议第二条第款方式，甲方标的房产总房款合计为人民币元，甲方应支付乙方的款项为人民币 元，两者差额款项为人民币元，处理方式为: 。 2、甲、乙双方约定采取本协议第二条第款方式，签署合同及发票、款项抵扣时间要求如下:(按照具体情况，营销部门和财务部参照以房抵款管理办法第十四、五条要求填写) 3、本协议签订之日起 日内，由甲方与乙方或者乙方指定的第三方签订商品房买卖合同，按照商品房买卖合同约定履行各自义务;在办理转移登记中所产生的税费由双方根据国家规定各自负担;在签订商品房买卖合同时，相关房屋建筑面积、买卖价款均依据上述抵款房屋基本情况的约定处理。 4、

10、乙方或者乙方指定的第三方在签署商品房买卖合同时，不再享有甲方为其他购房者提供的任何优惠政策。因面积出现误差产生的房款多退少补事项，由甲方与签署商品房买卖合同的买受人按照最终测绘面积进行结算。 四、双方权责: 1、甲方应严格按照双方签订的商品房买卖合同的规定向乙方或 乙方指定第三方交付标的房产。甲方协助乙方或第三方客户办理房屋交付等系列交接、过户手续，所产生的费用由乙方或第三方全部承担。 2、甲方保证上述抵款的商品房未因其他事由被查封、抵押或出售; 3、甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因导致抵款的商品房被查封、抵押，致使乙方权利无法实现; 4、本协议书签订后，乙方因抵款房屋与第三方所产生的民事

11、、经济纠纷及其法律权责概 不与甲方有关，乙方自行承担其后果及责任。 五、本协议系合同的补充协议。甲方按约定履行本协议后，乙方不得就 合同中关于 款支付、违约责任的约定，向甲方主张任何权利、义务和责任。 六、乙方或乙方指定第三方签订商品房买卖合同后原则上不许退房，如果因为特殊原因退房，须经甲乙双方一致同意。若给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。 七、违约责任 1、乙方接收抵款房屋后，在销售或出租过程中扰乱了甲方抵偿房屋所在项目的市场秩序或给甲方声誉造成极度损害，视为乙方违约，乙方应支付甲方抵偿工程款房屋总价%违约金，并承担相应的连带责任。 2、乙方或乙方指定的第三方未在合同约定时间内与甲方签订

12、商品房买卖合同的，每逾期一日，乙方应向甲方支付 元作为违约金;逾期超过日，甲方有权解除本协议，乙方应按该抵款房屋总价的 %向甲方支付违约金。甲方将标的房产销售给其他单位或 者个人。 3、商品房买卖合同签订后，非因甲方原因而乙方或乙方指定第三方要求退房的，购买人因严格按照商品房买卖合同的约定承担违约责任。 八、本协议有效期至本协议约定抵款的房屋办理完毕房地产权证为止。 九、本协议履行中所发生的纠纷，各当事人应协商解决，协商不成的，向甲方住所地有管辖权的人民法院起诉。 十、自双方当事人签字盖章后生效。本协议一式六份，双方当事人各执三份， 甲方(盖章): 乙方(盖章): 代表人(签字): 代表人(签

13、字):年 月 日 年 月 日 篇三:以房抵债 以房抵债是时下经常发生的经济业务。在资金周转不灵的情况下，债务方与债权方通过协商，用现有存量资产偿还债务就成了无奈的选择。特别是房地产开发企业，由于市场低迷，销售活动成效不明显，而建筑安装工程结算时间紧，在工程尾欠款无法兑付的情况下，开发商不得不选择以开发产品抵偿债务的方法。但是，对于以房抵债的涉税问题目前人们的认识并不全面，所以，在这里我们引用部分案例对相关问题进行简要分析。 一、“以房抵债”计税价格的确定 开元房地产开发公司(以下简称开元公司)2008年底欠一家建筑安装公司工程款400万元，由于该公司开发的房产销售情况不好，现金流量严重不足，不

14、能按时支付所欠工程款。2009年1月底，开元公司经与建安公司协商，决定以新开发的五套商品房作价400万元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为320万元，公允价格约为500万元。公允价格亦称公允市价、公允价值，是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下，或无关联的双方在公平交易的条件下，自愿进行资产交易或清偿债务的金额。根据现行税法规定，开元公司的这笔业务实际上是以房产抵偿债务的行为，也是一项债务重组的行为，主要涉及营业税(为了简化说明，这里不讨论城建税和教育费附加等问题)和企业所得税。 在这里，问题的关键是计税价格如何确认。而在实务操作过程中，营业税和企业所得税在计税价格的确认方面是不同的。 1

15、、以房抵债的营业税处理 从营业税的角度讲，根据税法规定，以房产抵偿债务应视同销售不动产，按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。我国营业税暂行条例第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业税暂行条例实施细则第三条明确，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 营业税暂行条例第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额

16、。营业税暂行条例实施细则第二十条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;核定计税价格,营业成本或工程成本(1，成本利润率)?(1,营业税税率)。 对于开元公司而言，其营业税的计税价格该如何确定呢,基层税务机关在实务操作过程中往往会有两种观点: 一种观点是计税价格等于双方的作价4 000 000元。开元公司将开发产品抵偿债务实际属于开发产品的销售行为，应按“销售不动产”申报缴纳营业税

17、，申报的计税依据是实际获得的利益，即抵偿的债务400万元。开元公司先是销售商品房，取得价款4 000 000元，然后再偿付欠款。显然， 开元公司抵偿债务的结果是直接获得了偿还400万元债务的利益，其获得的全部收入为400万元，因而营业税的计税依据是400万元，需要申报缴纳营业税20万元(4005,)。 另一种观点是计税价格等于市场价格5 000 000元(公允价格)。如果交易双方属于非关联企业，而且是在公平交易的条件下达成的400万元成交价格，说明此时开发产品的公允价值就是400万元;如果该公司在可直接以500万元价格销售给第三方的情况下，交易双方仍以400万元清偿债务，则属于价格明显偏低且无

18、正当理由，由于开元公司五套商品房的市场价格为5000 000元，根据营业税暂行条例第七条的规定，按照市场价格征税符合税法“按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定”的规定。税务部门将有权按500万元公允价值确定营业税计税依据，核定缴纳营业税25万元(5005,)。 两种处理方式看起来似乎都有道理，那么，哪一种方法是正确的呢,从公平税负的角度来看，按市场价格计征营业税，可以防止纳税人利用降低房产的价格手段来减少国家税收。因此，从理论上讲，应当采用市场价格作为营业税的计税依据。但是，在这里如果我们对有关法律再作进一步分析就会发现，按市场价格计征营业税的法律依据并不充足，因为

19、税法规定，“纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按顺序核定其营业额”。执行这一条必须存在核定征收的前提条件，即:价格明显偏低并且无正当理由。对于开元公司来说，现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款，只得采用以商品房抵偿的方式，说明开元公司将商品房作价偏低有比较充分的理由，这就不符合税法规定的采取核定营业额的条件。因此，不能采取市场价格，而应按照双方的作价来计算缴纳营业税: 4 000 0005%,200 000(元)。 2、以房抵债的所得税处理 从企业所得税角度分析，以开发产品抵偿债务属于视同销售行为。房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)第七条规

20、定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 同时，按照企业债务重组业务所得税处理办法(国家税务总局令第6号)第六条规定:债务重组业务中债权人对债

21、务人的让步，包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值(包括与转让非现金资产相关的税费)的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中。债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。 对于开元公司而言，如果以双方协议成交价格400万元计算，视同销售实现的利润为:400,320,20,60(万元)，开元公司需要申报调整应纳税所得额60万元; 假如以公允价值500万元计算，视同销售实现的利润为:500,320,20,160(万元)，开元

22、公司则需要申报调整应纳税所得额160万元。 从债务从组的角度讲，由于债权人没有对该公司作出利益的让步，所以债务人没有所得。相反，如果按照以公允价值500万元偿还债务分析，该公司作为债务人，对债权人作出了让步，发生债务重组损失100万元(500,400)，对于这种损失，税收上视同自愿赠与行为，不予税前扣除。也就是说，在日常涉税处理过程中，营业税的计税价格应当采用协议价格，而企业所得税的计税依据应当采用公允价值(市场价格)。 二、法院强制”以房抵债”也属于销售 还有人对以房抵债的操作方式所形成的法律后果持有不同的看法，比如，2009年4月8日，长江纺织品有限公司(以下简称长江公司)因长期拖欠某供应

23、商货款，对方为了追索货款，将长江公司告上了法院。经法院裁定，用其所拥有的一处房屋进行抵偿债务，并由法院委托有资质的拍卖企业进行拍卖，房屋拍卖所得300 000元用以抵债。 当长江公司财务人员依据法院裁定、原房屋权属证书、拍卖成交确认书等登记文件向房地产管理部门办理产权转移手续时，却被告知需要缴纳相关的税费。但是，公司财务人员认为其单位的房产所有权转让只是法院强制执行的，并非属于企业的销售行为，况且企业也没有获得实际收入，不应缴纳相关税款。 那么，长江公司的房产被拍卖行为要不要缴纳有关税收呢,根据国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函(国税函2005869号)规定，无论拍

24、卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。营业税暂行条例及实施细则明确规定，有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，应依法缴纳营业税。这里的“有偿”包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，纳税人应正确理解经济利益的含义，不能简单地以现金流入作为依据。此外，国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复(国税函1998771号)规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此

25、对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。 三、个人“以房抵债”不能免税 如果是个人住宅进行“以房抵债”，还会遇到一般人都想不到的尴尬。南京市天虹贸易有限公司的财务经理，张鸣最近特别烦恼，因为他遇到一个以房抵债的涉税问题不好解决。事情是这样的:2008年3月，他向朋友王某借款1 000 000元以自己夫人的名义开了一个小公司。使用期限为一年，现在借款期限到期，但是由于公司经营挤占资金，目前还款困难。 张鸣有二套住宅房，其中一套自住，另外一套对外出租，并且租凭期限也到了。他了解到，王某也计划购买住房。于是他们协商，以张鸣自己4年前购买的那套140平方米的

26、住房住房作价2 000 000元抵偿债务，王某再支付张鸣1 000 000元现金，这样，房、债、款一次结清，该项抵债业务双方签有正式协议并于2009年4月28日到公证处进行了公证。 没有想到的是，在办理过户手续的过程中，相关部门却向张鸣征收了营业税。根据财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知(财税【2008】第174号)规定，自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2 年(含2 年)的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2 年(含2

27、年)的普通住房对外销售的，免征营业税。可是当地的地税局却要张鸣缴纳营业税100 000元，这是不是违反了税收政策, 其实，张鸣的烦恼来自于他对有关政策没有作全面的理解，现行税收政策根据纳税人个人住房在销售时的具体情况作出了不同的规定，个人房产抵债要缴营业税。这里的关键在于如何理解相关税收政策并在实务过程如何操作。 如果住房拥有者与购买者签订购房协议过程中明确是一般意义上的转让，根据财税【2008】第174号文件的规定，应该免缴营业税。然而张鸣与王某签署的房产转让协议不是税法明确的一般性转让业务，而是以房产抵债业务。对于纳税人的以房抵债业务，则应该适用国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复(国税函1998771号)。该文件规定:“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目缴纳营业税。” 根据营业税暂行条例规定，销售不动产税率为5%，而营业额就是双方的协议价格，即2 000 000元，张鸣应缴纳营业税2 000 0005%=100 000元。 通过以上分析，我们可以现当地的税务机关向张鸣征税是正确的。张鸣如果想做到在合法的前提下少缴税，应当事先向税收筹划专家进行咨询，从而获得良好的筹划收益。