项目价格制订及理由.docx

1、项目价格制订及理由第四局部 工程价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期工程住宅公开市场均价二、估价目的：为天安第一城公开出售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该工程具有整体形象时的价格三、估价时间：2021年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?开工许可证?及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原那么：替代原那么七、估价方法：市场比拟法八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，利用科学的估价

2、方法，在认真分析现有资料的根底上，经过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值因素的根底上，确定天安第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。十、估价说明：1.本报告估价时点为2021年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据

3、了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并到达合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。估价分析测算过程一、根本方法由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比拟多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细致地分析了工程的实际情况，并综合考察和调研的根底上认为，利用市场比拟法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开出售均价。二、市场比拟法步骤【可比实例选取】：为了科学地制定工程的整体售价，

4、我们特定选择以下几个楼盘作为工程的比拟标准，根据市场比拟法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开出售情况作了实际调研。根本情况如下：工程名称现状位置户数售出比例出售日期平均售价(元/m2)长春明珠已入伙人民大街198号202190%2021年 6月25003100万科城市花园预售自由大路79号300400位意向登记客户5月中旬30004000富豪花园现楼抚松路300070%1993年29504100富苑花园已入伙延安大路3号29680%2021年4月46007000富

5、苑华城在建南湖大道28号18005%2021年五月3800长春筑业地产现楼前进大街、卫星路14432021年五月25003000亚泰花园现楼吉林大路281号1578152021年四月25004500我的家园已入伙亚泰大街、繁荣路155030%2021年七月28887200威尼斯花园已入伙繁荣路150085%1998年260010000维多利亚花园已入伙延安大路15号25550%4500星宇名家现楼开运街、湖西路2021102021年五月280036002、交易情况修正上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正。3、区域因素修正总分100分估价结果说明【推算过程】据常规经验，决定城市居民住

6、宅价值的主要因素有以下几项：A.地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。B.小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。C.市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。D.开展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。E.物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、效劳内容、效劳质素。F.户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。G.设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。H.社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时

7、大规模社区也可以从侧面表达开展商的实力。I.营销筹划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。根据实地考察结果和工程物业构成要素比拟可以得出以下推断。1)地块区位权重9工程位于前进广场以西、电台路以东、卫星路以北、繁荣路以南。地理位置极其不优越，未来将逐步形成成熟的居住气氛，但时间将较长，交通、商业不完善约。平均价值约2600元/ m2。2)社区规模、小区规划设计、户型安排权重15就本工程占地面积和总户数而言，用地面积42万m2，建筑面积60万m2，总户数4000多户超大型社区，在建筑设计及社区环境规划设计中极具超前意识，建筑设计由大连市建筑设计研究院担纲，其总体规划、建

8、筑设计、户型设计别具一格，户型经典舒适，工程总体规划价值可到达第一位高档物业，平均价值约3500元/ m2。3)市政配套、物业管理权重13工程可利用美国大型连锁超市沃尔玛超市及未来社区之配套，但目前尚没有任何社区；工程的户型比例和平面布局已经作到以目标市场为出发点，每一款户型都充分考虑了居住的舒适性和功能性。户型安排价值可到达第二位的水平；上海港力物业管理公司的物业管理水平价值可到达第二位同型小区水平，平均价值约3300元/ m2。4)外景观、内环境、噪音权重11目前没有任何外景观，人造内景环境优美，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。约为3100元/平方米5)

9、户型安排、设备材料权重13以目前的规划可到达前两位的平均水平，即3300元/平方米。6)开展商实力权重14 天安地产具备成熟品牌的房地产开发业绩和知名度，具有较好的资金实力，对工程质量的把握能力和社会资源的运用能力强，综合实力相当于第一名的平均值，约为3400元/平方米。7)营销筹划权重9独特、有效的营销筹划可以使工程超过第一位的物业价值，约3400元/平方米。工程名称交通通达度繁华程度社区规模小区规划市政配套物业管理内环境外景观噪音户型安排设备材料开展商形象、实力营销筹划修正系数天安第一城91513111314984富苑花园141212101212880威尼斯花园11141211121288

10、0维多利亚花园141311101212678富豪花园151312101212781万科城市花园121412111213983亚泰花园121412111213781长春明珠111212101414982我的家园111312111211878富苑华城121412101112677星宇名家1313119910570筑业阳光城9910101110766工程现实价值=类比权重之和总权重 得出结论：工程现实价值=25009+350015+330013+310011+330013+340014+3400984=3262元/平方米三、个体产品分析法1、户型面积工程住宅群以三房二厅主打户型，户型的建筑面积在16

11、0平方米之间，占总户型70左右。假设以3264元/平方米计算，可根本控制在52万，在目标市场接受程度的范围内；同时，相对于周边类比工程而言，本工程面积设计比拟大，导致本工程的价格性能比相对类比工程为低，不利于本工程提高单价，但连排、双联别墅的特殊性。预计可提高价格1%2%。2、户型平面及朝向布置户型面积虽比拟大，但是其朝向较好，对销售有较好的影响。 预计价格提高的可能性不高。3、户型的使用功能较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点。预计价格提高的可能性不高。4、工程公共局部，华美而高档，有较好的荣耀感觉，预计可提高单价1%2%；5、工程自然环境分析工程的自然环境一般，周

12、边环境缺乏。预计价格会因此降低2%3%。6工程配套分析a)市政配套 从目前情况看，工程因处于郊外，周边配套情况较差，周边配套是工程提高价格的因素，预计单价会下调2%4%。b)自身配套 会所及会所的使用，满足目标市场的心理，预计单价会上调3%5%。7工程规划设计分析除一些不可控因素之外，决定中高档住宅成功的关键的、可控制的因素就是产品的规划设计。准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，是住宅产品成功主要因子，是中高档住宅工程价值提升空间的重要因素。 但从本工程来看，这个因素对价格的提升的作用明显，但需要时间适应。预计价格上调空间

13、1%2%。8工程物业管理分析小区的品质感既来源于小区产品规划设计等硬件，亦表达于小区配套效劳和物业管理软件。事实证明，中高档住宅的业主对物业管理和小区康乐配套的要求要高于普通住宅业主。本工程管理水平，相信可提升价格1%；9工程形象包装分析假设形象包装到位，特别是最高档物业的形象建立，预计价格可抬升1%3%，但目前的形象建立不到位，致使价格不升反降，但假以时日，可到达目的。 10工程营销手段分析应该说，整个工程的价格策略是和工程上市的步骤、生活设施配套、环境的建筑、社区居住文化的形成以及对文化主题炒作的把握等紧密结合的。而且也结合了不同阶段所提供的不同产品，因此，按我们的实际操盘经验，有把握能提

14、升工程价格1%3%；总结 ：按以上的分析，我们可以计算出工程可实现的具体价格为：工程位置决定根底价格可保守定位为：3264元/平方米；1、户型规模及设计提高价格2%；2、工程的公共局部可抬高均价1%；3、自然景观、市政规划降低均价3%4、会所可抬高3%；5、物业管理可提升1%；6、工程形象包装可抬升价格1%；7、营销手段提升工程价格1%。保守估计具体计算为：32621+2%+1%-3%+3%+1%+1%+1%=3262106%3460元/平方米。工程均价为：3460元/平方米。乐观估计具体计算为： 32621+3%+1%-3%+3%+2%+2%+2%=3264110%3590元/平方米。工程均

15、价为：3590元/平方米。因此，以市场需求为核心出发，工程的均价应该在3460元/平方米和3590元/平方米之间，取3530元/平方米。四、由目标客户的支付能力所推断的工程价格1、工程的目标市场定位 A、主体目标客群 A-1、长春市市企、事业单位中层管理者 A-2、长春市直属机关公务员及外资企业白领 A-3、片区内小私营企业主 A-4、局部高收入阶层 A-5、附近郊县“先富起来的人， B、次主力目标客群 B-1、中、小学校教师、医师、律师等专业人士 B-2、长春市有较长工龄的工薪阶层； B-3、长春市年轻白领群体首次置业者，2、主体目标客户收入水平本工程是以大户型为主，结合上述描述，可以看出，

16、本工程主体目标客户的家庭月收入为5000-7500元，取其平均值为6000元/月。3、月收入决定的房价支付能力1目标客户能承受的月供根据长春市民的收入状况，预计其可用来支付月供的资金为家庭月收入的35%-40%，且收入越高，用来支付月供的资金比例越低。因此可以得出本工程目标客户能承受的月供为2500-2800元/平方米。2由月供推算出的住宅总价按银行7成20年按揭贷款计算，目标客户能承受的住宅总价为50-60万元。 3、由目标客户能承受的总价推算的工程单价目标客户可承受的总价为50-70万元，工程的主力户型面积为160平方米，可以计算出工程的单价：均价3000-4500元/平方米4、由房价支付

17、能力判断工程单位价格由房价的支付能力，随工程营销推广变动，在设定的营销推广方式后，可很好的发动购置群体以超过房价支付能力10%-15%的总额接受不能超过15%的限度，超过房价支付能力的15%，那么，月供楼的压力致使客群会放弃购置，这种概率非常之大，以最轻松值10%预计，即价格均价可到3600元/平方米。五、工程价格定位1、工程均价的制订及理由1参考价由类比工程得出得工程平均单价为： 3262元/平方米。由工程质素确定的工程均价为3530元/平方米。由目标客户承受能力决定的均价为3600元/平方米。2工程均价指定原那么A、类比工程的价格水准，在整个价格体系中，占50%，因为，类比工程所提供的类比

18、价格已经被市场所成认，而工程价格制定的目的就是被市场接受。B、工程质素的价格水准，在整个价格体系中，占30%，因为，工程素质的分析是提供一种对价格的支撑，即以“物超所值为标准。C、目标市场购置力的价格水准，在整个价格体系的20%，因为，购置力将是工程市场销售的“一票否认因素。2、工程均价的制订计算过程为：3262x50%+3460x30%+3590x20%=3410综合上述均价，本工程的均价定位为：3410元/平方米。工程定价策略一、定价策略工程价格总体采取“高开低走，逐步上扬，的定价策略二、定价理由1、从工程本身素质来看，是长春市综合素质最好的楼盘，因而需要从高价格表达工程的高品质，树立高品

19、质的形象。2、以160M2的主力户型为例，从现有价格3400元M2计算：总房价为3400元M2160M2544000元；以银行提供7成20年计算：首期为16万，月供为2600元。假设提高现有单价10，那么提高后单价约为3800元M2。总房价为3800元M2160M2608000元；以银行提供7成20年计算：首期为18万，月供为2900元。两者相比，以首期加月供的方式报价，价格差异不明显3、从市场承接能力，可在具体成交时，将价格高开局部，以折扣方式给业主让利，到达营销效果，从而不仅不会损失客源，反而更具销售促进的作用。4、整个策略在内部认购和开盘期间执行，在其他销售时间，根据不同的销售时机，分批

20、上扬。5、销售现场不予以客户折扣优惠，将折扣直接利用优惠卡的形式在营业推广期间，向客户推荐。小结：通过不同手段，营造高品质楼盘形象，并将实际的优惠给予目标客户。三、各类产品价格评定标准1)各类户型的根底均价取最高均价与最低均价的中间值，即3780元；2)朝向差价，工程户型朝向全部朝南向，客观不存在朝向差价。3)景观差价为30元，景观好在均价根底上加30元，无景观户型在均价根底上减30元；4)为防止楼层差价带来负面影响，楼层差价定为30元；一楼和顶楼作为特殊楼层，在均价根底上加100元，以赠送花园、天台为支承点。5)位置差价，3、4栋靠近小区人工湖户型在均价根底上增加20元，5、6栋靠近轻铁线路

21、户型在均价根底上减少30元；6)户型结构、价格性能较低的二房二厅二卫户型，在均价根底上减30元；7)多层户型定价：低于于其他的户型，在均价根底上下调15。8)特殊户型定价：连排、双拼别墅只针对34位目标客户，为提倡34位客户的尊贵性，并在价格上有别于其他的任何户型，表达一种身份的象征，将在均价根底上提高30，并以提供一些相应的效劳，加送2个车位终生使用权不含管理费。在此不考虑开盘优惠价，优惠户型在此标准上另行调整；个体产品具体定价 住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量3434834848444小计1310276323号楼户型三房二厅单元1234ABABABAB景观+30+30+30

22、+30朝向面积+10+10+10+10层差+30特殊+100结构位置+20+20+20+20均价378013720371036703660367036603720371023750374037003690370036903750374033780377037303720373037203780377043810380037603750376037503810380053840383037903780379037803840383063870386038203810382038103870386073900389038503840385038403900389083930392038803870

23、388038703930392093910390039103900403040204020403010114010400040104000住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量4434834848444小计1310276324号楼户型三房二厅单元1234ABABABAB景观+20+20朝向面积+10+10+10+10层差+30特殊+100结构位置-10+20+20根底均价378013660365036703660367036603710370023690368037003690370036903740373033720371037303720373037203770376043750

24、374037603750376037503800379053780377037903780379037803830382063810380038203810382038103860385073840383038503840385038403890388083870386038803870388038703920391093910390039103900103970396040204010401040004010400011住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量521441442422小计32145号楼户型二房二厅三房二厅二房二厅三房二厅单元12C1C138.96138.96景观-30

25、-30朝向面积-30-10-30-10层差+30特殊+100结构-30-10-30-10位置-30-20-30-20根底均价378013540363035403630235703650357036503360036803600368043630371036303710536603740366037406369037703690377073720380037203800838203900382039009 住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量621441442422小计503908326号楼户型二房二厅三房二厅二房二厅三房二厅单元1122C1CC1C138.96138.96景观-30-30-30-30朝向面积-30-10-30-10层差+30特殊+70结构-30-10-30-10位置-30-30-30-30根底均价37801354035803540358023570