保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则.docx

1、保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则青海省保障性住房准入分配退出和运营管理实施细则 第一章 总 则第一条 为进一步加强保障性住房准入、分配、退出和运营管理,建立健全规范有序的保障性住房管理制度,根据(国办发 45号)和(青政办 287号)等文件精神,结合实际,制定本细则。第二条 本细则适用于全省范围内保障性住房的准入、分配、退出和运营管理。本细则所称保障性住房,是指政府提供政策优惠,面向城镇最低收入、低收入、中等偏下收入家庭和其它住房困难群体出租或出售的具有社会保障性质的住房。包括公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房,其中公共租赁住房属租赁型保障

2、性住房,经济适用住房和限价商品住房属购置型保障性住房。第三条 保障性住房的准入、分配、退出和运营管理应当遵循申请条件公开、审核程序透明、轮候规则公正、分配结果公平和运营管理规范有序的原则。第四条 县人民政府负责本行政区域内保障性住房的准入、分配、退出和运营管理工作。要建立健全多部门联动的申请、审核、公示、轮候、配租配售、退出和纠错的联合办公机制。县住房城乡建设(房产)主管部门负责组织实施本行政区域内的保障性住房准入、分配、退出和运营管理工作。民政、财政、公安(车辆和户籍管理)、人力资源和社会保障(社会保险)、工商、税务、住房公积金管理、金融管理等部门按照职责分工,协同做好保障性住房的相关工作。

3、社区居民委员会负责辖区内住房保障的申请受理和初审工作;街道办事处(乡镇政府)负责辖区内住房保障申请的审核工作。县住房城乡建设(房产)主管部门、街道办事处(乡镇政府)和社区居民委员会应当设立专门的窗口或指定专人负责办理住房保障申请、受理和审核等事宜,实行定岗定责,确保人员稳定。相关工作经费纳入同级财政安排。县人民政府设立隶属于县住房城乡建设(房产)主管部门的非营利性机构,承担本行政区内保障性住房建设和运营管理的具体工作。经费列入同级财政年度预算或从保障性住房租售收入等资金中统筹安排解决。第二章 准入管理第五条 县人民政府将家庭人均收入低于上年度本地区城镇人均可支配收入,且人均住房建筑面积在16平

4、方米以下的住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员和户籍制度改革后进城落户且符合城镇住房保障相关规定的转户农牧民家庭纳入城镇住房保障范围。根据当地经济社会发展水平、居民收入和住房状况,合理确定保障对象住房困难、家庭收入、家庭财产的具体标准,定期调整,并向社会公布。 家庭收入指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入,包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保险费支出后的工薪收入(含养老金和其它劳动所得)、经营性净收入、财产性收入和转移性收入。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育家庭奖励与扶助金、教育奖(助)学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助,不计入家庭收入。家庭财产包括申

5、请人及共同申请的家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆和有价证券等。第六条 城镇最低收入(低保)住房困难家庭能够承租公共租赁住房或领取住房租赁补贴。城镇低收入住房困难家庭能够承租公共租赁住房或领取住房租赁补贴,亦可购买经济适用住房。城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和在城镇就业一年以上的外来务工人员能够承租公共租赁住房。城镇中等收入住房困难家庭能够购买限价商品住房。户籍制度改革后进城转户的农牧民家庭,其住房困难、家庭收入、家庭财产等条件符合城镇住房保障相关规定的,能够经过承租公共租赁住房或者领取住房租赁补贴、购买经济适用住房等方式,解决进城后的住房问题。第七条 申请保障性住房,应当分

6、别符合以下条件。(一)以家庭为单位申请保障性住房的申请人必须同时具备以下条件: 1、申请人及共同申请的家庭成员具有当地城镇常住户口,并在当地居住或工作。申请人配偶为非当地城镇常住户口但在当地居住或工作的,可作为共同申请的家庭成员。申请家庭成员包括申请人及其配偶、未单独立户的子女和父母。不同代系结构家庭必须具有法定的赡养、抚养关系。单独立户、配偶离异等特殊情况形成的单身家庭,能够家庭为单位提出申请。 2、申请人家庭人均收入和家庭财产符合当地人民政府规定的标准。 3、申请人及共同申请的家庭成员无私有产权住房,或私有产权住房人均建筑面积低于人民政府公布的住房困难标准。 4、申请人及共同申请的家庭成员

7、没有购买公有住房、参加集资建房或享受其它住房保障政策。 (二)新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房必须同时具备以下条件:1、新就业职工:具有当地城镇常住户口;已与用人单位签订劳动(聘用)合同。外来务工人员:持有就业地城镇居住证或暂住证;已与用人单位签订劳动(聘用)合同;在申请地连续缴纳社会保险1年以上,或累计缴纳社会保险2年以上。 2、在当地无私有产权住房或私有产权住房人均建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。 3、未享受其它住房保障政策。 第八条 申请保障性住房,应当分别提供相关材料。(一)申请保障性住房的城镇居民家庭,应当提供以下证件材料的原件和复印件:1、申请表;2、户口簿及同

8、户籍家庭成员身份证或居(暂)住证;3、申请人婚姻情况证明材料:结婚证,丧偶或离异的,须提供相关证明; 4、家庭收入情况证明材料:城镇最低收入(低保)家庭提供低保证明。城镇中等收入以下家庭,有工作单位的,提供所在单位出具的收入证明;无工作单位的,本人出具收入报告; 5、家庭财产情况证明材料:申请人及共同申请的家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆等财产证明;6、家庭住房情况证明材料:申请人及共同申请的家庭成员无房产或拥有房产的证明材料;承租住房的,提供租赁合同;有工作单位的,提交单位住房分配情况证明。 7、申请人授权审核机构查询、核实、公示其申报信息的授权书;8、县人民政府规定的其它证明材料

9、。(二)新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房,应当提供以下证件材料的原件和复印件:1、申请表;2、新就业职工提供户口簿及身份证,外来务工人员提供居(暂)住证;3、新就业职工提供就业证明,外来务工人员提交劳动(聘用)合同、缴纳社会保险凭证等材料;4、申请人婚姻情况证明材料:结婚证,丧偶或离异的,须提供相关证明; 5、住房情况证明材料:申请人无房产或拥有房产的证明材料;承租住房的,提供租赁合同;有工作单位的,提交单位证明。 6、申请人授权审核机构查询、核实、公示其申报信息的授权书;7、县人民政府规定的其它证明材料。申请人应当如实申报家庭人口、收入、财产、住房状况及其它相关信息,对申报材料的真实

10、性负责,并书面同意有关部门核实其申报信息。按规定需由有关单位和个人出具证明材料的,有关单位和个人应当出具,并对所出具证明材料的真实性负责。第九条 申请材料齐全的,受理单位应当予以受理,向申请人出具书面受理凭证。申请材料不齐全的,受理单位应当一次性书面告知需要补正的材料。第十条 保障性住房准入要严格实行”三级审核、两级公示”制度。具体程序为:(一)初审:社区居民委员会负责保障性住房的申请受理和初审工作。申请人提出申请后,社区居民委员会应当就申请人的家庭人口、收入、财产、住房状况,采取入户调查、邻里访问等方式进行调查核实,提出初审意见,并将符合条件的申请人材料报送街道办事处(乡镇政府)审核。初审不

11、符合条件的,书面通知申请人,并说明理由。(二)审核:街道办事处(乡镇政府)负责保障性住房申请的审核工作。收到申请人材料后,应当对上报材料的真实性和有效性进行审查,核查原件,留存复印件并加盖原件审核章,采取走访调查、信函索证等方式进行调查核实,提出审核意见,并在户口所在地或居住地社区进行公示,公示时间7天。审核符合条件的,经公示无异议或异议不成立的,将审核意见及申报材料一并上报县住房城乡建设(房产)主管部门。审核不符合条件的,书面通知申请人,并说明理由。(三)复审:县住房城乡建设(房产)主管部门收到申报材料后,应当将申请人家庭收入、财产、人口等相关证明材料分送民政、公安等部门,各部门按照职责对申

12、请人相关情况进行审核,并提出审核意见。其中:县住房城乡建设(房产)主管部门应当会同住房公积金管理等部门,就申请人及共同申请的家庭成员自有房产(包括店面、车位等非住宅)和现住房状况、房产上市交易、住房公积金缴存情况,以及是否购买公有住房、参加集资建房或享受其它住房保障政策等情况进行审核。民政部门负责审核申请人婚姻、优抚和社会救助等情况。公安机关负责审核申请人家庭人口和申请人及共同申请的家庭成员户籍登记、车辆情况。人力资源和社会保障部门负责提供申请人各项社会保障缴纳信息,并核实工资证明。工商行政管理机关负责提供申请人从事个体工商或投资办企业等登记信息。税务机关负责提供申请人相关的完税信息。 相关银

13、行业金融机构要在符合查询条件的情况下,配合住房城乡建设(房产)主管部门查询申请人存款账户信息。残疾人联合会负责核实申请人家庭残疾人员信息。其它需要提供申请人家庭收入、财产情况的单位向住房城乡建设(房产)主管部门提供相关信息。各职能部门出具审核意见后,住房城乡建设(房产)主管部门应当采取联合办公或召开联席会议的方式,会同民政、公安等部门对申请人家庭是否符合保障条件进行联合审查,提出审核意见,并在户口所在地或居住地社区进行公示,公示时间7天。(四)核准登记:公示期间有异议的,住房城乡建设(房产)主管部门应当会同民政、公安等相关部门进行复核。经公示无异议或者异议不成立的,登记为保障性住房轮候对象,书

14、面通知申请人,并向社会公布。对审核不符合条件的申请人,应当书面告知并说明理由。第十一条 保障性住房分配实行轮候制度,对轮候对象,应当在合理轮候期内予以配租或者配售保障性住房。轮候期由县人民政府根据本地区保障性住房房源情况确定,并向社会公布。第十二条 县住房城乡建设(房产)主管部门按照保障对象申报时间先后确定轮候顺序。同一时间提出申请的,可根据家庭收入和住房状况由低到高排序。条件相同的,采取随机摇号的方法确定轮候顺序。有下列情形之一的保障对象,提供相关证明材料,在同等条件下,能够优先分配: (一)享受城镇最低生活保障的家庭; (二)孤寡老人;(三)家庭成员属于残疾、重点优抚对象以及获得省级以上见

15、义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的;(四)居住危房的;(五)个人住宅被征收的。申请人家庭在轮候期间,其住房、收入、财产等情况发生变化,不再符合申请条件的,应主动如实向住房城乡建设(房产)主管部门申报,并退出轮候。 第十三条 各地应当根据房源供应情况和轮候顺序,分期、分批组织申请家庭(个人)参加公开选房,并向申请家庭发出书面通知。选房结果应在相关媒体、街道、社区、用人单位等地公布。第十四条 申请家庭有下列情形的,其轮候序号作废,需重新提出申请:(一)不参加当期选房活动的;(二)参加当期选房活动但放弃选房的;(三)选定住房不签订选房确认书的;(四)不签订保障性住房租赁或购房合同的;(五)因自

16、身原因,签订的保障性住房租赁或购房合同被解除的。放弃一次配租配售权利的申请家庭,属经济适用住房和限价商品住房申请对象的,需重新提出申请;属公共租赁住房申请对象的,安排在届时已登记的其它申请对象之后。累计两次放弃配租配售权利的,3年内不得再次提出住房保障申请。第三章 配租管理第十五条 从 起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。 以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设,建成后统一纳入公共租赁住房管理。第十六条 公共租赁住房租金,按照配租面积和租金标准确定。租金标准由县住房城乡建设(房产)主管部门会同价格主管部门、财政部门确定并动态调整。租金标准的确定或调

17、整要报人民政府批准,并向社会公布。第十七条 公共租赁住房租金原则上按照同区位、同品质、同类型住房市场租金的70%确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房,可根据保障对象的支付能力实行差别化租金。城镇最低收入和低收入住房困难家庭租住公共租赁住房,租金标准可根据其家庭经济承受能力确定,并随着家庭收入水平的提高,逐步达到由房屋维修费和管理费两项因素构成的租金水平。城镇最低收入住房困难家庭支付租金有困难的,经批准能够予以租金减免。城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员租住公共租赁住房,按照政府公布的租金标准缴纳租金。第十八条 实行共有产权的保障性住房,按照政府和共有产权人的出资比例确

18、定产权份额,承租人应缴纳政府所占份额部分的租金。第十九条 政府与经济技术开发区、产业园区和企业共建的公共租赁住房,按照政府公布的租金标准收取租金。其中政府产权部分的租金,由经济技术开发区、产业园区和企业管理部门统一收取后上缴住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房运营管理机构。企业经营有困难的,经市县人民政府同意,租金标准可在政府公布的租金标准的基础上适当下浮。政府在乡镇、学校等投资建设的公共租赁住房,其租金标准由市县人民政府根据具体情况确定。第二十条 保障对象租住保障性住房,应当与住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房运营管理机构签订书面租赁合同。合同采用省住房城乡建设厅统

19、一制订的。承租人应当按期缴纳租金,按照合同要求合理使用承租住房。第二十一条 租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向市县住房城乡建设(房产)主管部门提出申请,经审核符合条件的,由出租人和承租人续签合同。第四章 配售管理第二十二条 经济适用住房价格,由市县住房城乡建设(房产)主管部门会同价格主管部门、财政部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定确定并向社会公布。其基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。(一)开发成本1、用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2、开发项当前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程

20、费。3、列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4、在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5、管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算。6、贷款利息。7、符合规定的行政事业性收费。(二)税金依照国家规定的税目和税率计算。(三)利润按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。市县人民政府直接组织建设的经济适用住房按成本价销售,不得有利润。第二十三条 限价商品住房销售价格,由市县住房城乡建设(

21、房产)主管部门会同价格主管部门、财政部门按照略低于同区位、同品质、同类型普通商品住房的价格确定。限价商品住房的实际销售均价不得超过土地公开出让时确定的销售均价。第二十四条 保障对象购买保障性住房,应当与售房单位签订书面销售合同,销售合同应当载明住房的房屋概况、购买面积、产权份额、限制交易、双方的权利义务、责任及违约处理等内容。合同采用省住房城乡建设厅统一制订的。第二十五条 政府投资建设的公共租赁住房,在确保持有数量能够满足租住需求的前提下,如有剩余房源,市县政府能够提出住房出售计划,报省城乡住房建设领导小组办公室批准后,能够向符合条件且有购房意愿的城镇低收入或中等偏下收入住房困难家庭出售。出售

22、价格按照出售时当地经济适用住房价格(成本价)确定。第二十六条 公共租赁住房购房人拥有有限产权,其退出和交易管理执行经济适用住房的相关政策,与经济适用住房政策并轨。购买保障性住房不满5年,不得上市交易,承购人因特殊原因确需转让的,由市县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平等因素予以回购。购买保障性住房满5年,承购人上市转让保障性住房的,应按照届时同区位、同品质普通商品住房与保障性住房价差的一定比例向政府交纳土地收益、税费优惠和增值收益等相关价款,具体交纳比例由市县人民政府确定,政府可优先回购;承购人也能够按照政府所定的标准补缴土地收益、税费优惠和增值收益等相关价款后,取得完全产权。承购人转让

23、保障性住房后,不得再次申请城镇住房保障。第二十七条 对配租或未满足转让条件的城镇保障性住房,房地产中介服务机构及其中介服务人员不得提供经纪服务。第五章 住房租赁补贴第二十八条 经审核符合住房保障条件的城镇低收入住房困难家庭,在政府不能为其提供房源的情况下,能够申请住房租赁补贴,自行租赁其它住房。第二十九条 住房租赁补贴的申请、审核,应当按照本实施细则第七条、第八条、第十条规定执行。住房租赁补贴申请的审核结果,应当公示。对经审核合格的申请人,按规定发放住房租赁补贴。第三十条 享受住房租赁补贴的保障对象,应当定期向市县人民政府住房城乡建设(房产)主管部门申报住房、人口、收入、财产状况及其它有关信息

24、。无正当理由不按期申报有关信息,经催告不申报的,应当停止发放住房租赁补贴。享受住房租赁补贴的保障对象住房、人口、收入、财产状况及其它有关信息发生变化,不再符合住房租赁补贴发放条件的,应当在变化发生后的3个月内,向市县住房城乡建设(房产)主管部门报告。市县住房城乡建设(房产)主管部门应当对享受住房租赁补贴对象的住房、人口、收入、财产等状况实行定期核查。第三十一条 市县住房城乡建设(房产)主管部门应当对经审核符合条件的家庭及时按月发放住房租赁补贴,实行”一卡通”方式,直接存入补贴对象的个人银行账户内。第三十二条 享受住房租赁补贴的保障对象不再符合规定条件的,市县住房城乡建设(房产)主管部门应当终止

25、发放住房租赁补贴。对原享受住房租赁补贴的保障对象,自签订实物配租租赁合同或经济适用住房购买合同的下一个月起,停止发放住房租赁补贴。第六章 退出管理第三十三条 市县住房城乡建设(房产)主管部门应当定期会同民政等相关部门对保障对象的收入、人口、住房状况和已租住年限等进行复核,并根据复核结果对其享受住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。承租人应当定期向居住或工作所在地街道办事处如实申报上年度家庭人口、收入、财产和住房变化等情况。 第三十四条 承租人有下列情况之一的,由市县住房城乡建设(房产)主管部门作出取消保障资格决定,收回承租的保障性住房: (一)家庭人均收入连续一年以上超出当

26、地保障性住房政策确定的收入标准的; (二)承租人经过继承、获赠、购买等方式获得住房,且人均住房建筑面积超出当地保障性住房政策确定标准的; (三)合同期满,未重新签订续租合同的; (四)承租人未按规定及时向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况的; (五)将承租住房转租、转借的; (六)擅自改变承租住房用途的; (七)无正当理由连续6个月以上未在承租住房居住的;(八)无正当理由累计6个月以上未缴纳租金,经催告仍不缴纳的;(九)破坏承租住房,拒不恢复原状的;(十)保障性住房政策规定的其它情形。第三十五条 承购人有下列情况之一的,应当退回承购住房,由市县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价

27、水平因素回购。(一)出租、出借或者擅自转让承购住房的;(二)改变承购住房用途的;(三)无正当理由连续6个月以上未在承购住房居住的;(四)破坏承购住房,拒不恢复原状的;(五)法律、法规规定的其它情形。第三十六条 根据本细则第三十四条、三十五条规定,承租人应当退回保障性住房但拒不退回的,市县住房城乡建设(房产)主管部门能够按照市场租金水平计收其租金;承购人逾期拒不退回的,住房城乡建设(房产)主管部门能够依法申请人民法院强制执行。第三十七条 市县住房城乡建设(房产)主管部门作出取消保障资格的决定后,应当书面通知当事人,说明理由。对退出决定有异议的,当事人可在退出决定书面通知送达后5个工作日内向作出退

28、出决定的部门申诉,市县住房城乡建设(房产)主管部门应当会同民政、公安等相关部门对申诉事项进行复核并作出决定,书面通知当事人。当事人对复核决定仍有异议的,可向当地人民政府申请行政复议,或者依法向人民法院提起行政诉讼。第三十八条 保障性住房承购人经过继承、受赠、购买等方式取得其它住房,不再符合保障条件的,按照下列规定处理:(一)购买城镇保障性住房未满5年,由市县人民政府按照购房原价并考虑折旧和物价水平因素予以回购,其房屋装修不予补偿,不计入回购价格;(二)购买城镇保障性住房满5年,承购人能够按照本细则第二十六条第三款的规定补缴相关价款,取得完全产权,该住房不再作为保障性住房管理。第七章 运营管理第

29、三十九条 公共租赁住房竣工验收后应办理房屋权属登记。保障性住房小区配套设施设备由房地产登记机构在房地产登记薄上予以记载。政府投资建设的公共租赁住房,产权归政府所有,由市县住房城乡建设(房产)主管部门申请办理房屋权属登记。实行共有产权的公共租赁住房,共有产权人应当按照规定共同申请办理房屋权属登记。房产登记部门应当在房屋所有权证上注明房屋共有情况、房屋性质、土地使用权取得方式、登记时间、出资比例等内容,并加注”共有产权”字样。第四十条 保障对象购买经济适用住房后,应当按照规定办理房屋权属登记。房产登记部门应当在房屋所有权证上注明经济适用住房、土地使用权取得方式、登记时间等内容,并加注”有限产权”字

30、样。第四十一条 保障性住房的房屋所有权证须将申请家庭全体成员姓名及身份证号码一并登记。第四十二条 市县住房城乡建设(房产)主管部门应加强保障性住房小区的物业服务和维修养护管理,逐步完善物业服务管理体系,积极推行市场化运行、社会化管理与群众自我管理的物业服务方式。对集中建设的保障性住房小区,可经过招标投标的方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施专业化物业服务,也可由住房城乡建设(房产)主管部门或受委托的保障性住房运营管理机构直接提供物业服务;对规模小、较分散的保障性住房,在住房城乡建设(房产)主管部门指导下,可由承租人自我管理、自我服务。在商品房小区配建的保障性住房,应纳入所在小区的

31、物业服务管理。第四十三条 保障性住房小区选择物业服务企业进行物业管理的,物业服务企业应与保障性住房业主签订物业服务合同,并按照合同约定提供相应的服务。物业服务合同应约定下列服务事项: (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护; (二)公共绿化的维护; (三)公共区域环境卫生的维护; (四)公共区域的秩序维护; (五)车辆的停放管理; (六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务; (七)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理; (八)物业服务档案和物业档案资料的保管; (九)业主委托的其它物业公共服务事项。 保障性住房小区物业服务企业应按照和的规定,规范物业服务活动,提高物业服务质量。第四十四条 保障性住房物业服务费标准,由业主、承租人代表与物业服务单位根据市县人民政府价格主管部门制定的基准价和浮动幅度,在物业合同中约定。物业服务单位应当按照当地政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业服务区域内的显著位置将物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、收费标准、收费依据和价格举报电话等进行公示。第四十五条 保障性住房承租人、承购人应当按照租赁或销售合同、物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费,