展馆管理方案.docx

1、展馆管理方案管理大纲一、整体管理方案天津市规划展览馆位于河北区博爱道30号，2009年1月3日正式开馆，规划展览馆主体结构类型为钢筋混凝土框架，建筑面积309826,其中地上建筑面积1455,地上布展面积约100，地下二层，地上三层，局部四层，建筑物总高度为24m。一至三层为展区,共分为十六个展区,局部四层为办公区。天津市规划展览馆不仅为城市规划精细化管理提供了有力支撑,成为政府规划决策与社会各界沟通的桥梁,为国内外专家、城市投资、建设者提供学术报告、规划咨询的场所，也成为普通市民了解、参与、监督城市发展的最系统、直观、生动、快速的有效途径.因此,我们将基于项目本身的规划设计理念,使物业管理服

2、务的软件与项目配套的硬件设施完美融洽，通过预防、预判、预演使各类故障隐患在萌芽状态得以解决，来提升设施设备有效的运行。在管理上要求体现的是便捷的配套服务、专业的客户服务、安全舒适的参观环境.(一)房屋及设备、设施管理方案1、工程日常巡查与维护计划（1)巡查计划(巡视方式为设备制巡视方式）序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1照明墙灯每季检修线路一遍.1)按作业规程维护;2)对于破损灯具及老化线路进行更换1)线路无老化;2)照明设施清洁完好；3）灯具施工技术标准)保持灯具外观良好；2)照明系统正常有效启用；3)照明设施线路正常完好。投光灯其他照明消防设施及排水管网排水管每周检查一遍,发现问题

3、，及时维修。工程人员按相关维修规程实施。)排水管施工技术标准;）消防设施施工技术标准.）管道畅通，无堵塞；2）无泄露;)消防设施正常有效。水泵结合器3公共标志设施标识牌每周检查一遍,及时维修。工程人员按相关维修规程实施。1）标识无污积、破损；)安放牢固。1）标志设施完好;2)标志无损。警示牌玻璃通道玻璃通道每周检查一遍,发现问题，及时维修。工程人员按相关维修规程实施。1)墙地面整洁，无损坏;2)通道畅通;3）结构完好。1）整洁畅通;2）墙面无破损或污迹。5公共智能化系统及避雷设施摄像监控系统1)每天对摄像系统监视器、控制器、摄像头外观及控制性能检查一遍；2)每月对避雷系统外观性能检查;由工程人

4、员按相关维修规程实施.智能化系统维护保养标准.1）系统性能良好，正常运行；)设施完好,整洁有序,无破损。避雷系统智能控制中心1)各系统电脑外观，运行情况，传输线,传输性能，软件及数据检查一遍。2)每天对各类弱电系统巡查,对问题记录并及时联系维保单位到场并协助其解决同时告知馆方，小型工程人员程人员及时维修。6弱电设备电子显示器、触摸屏、电脑控制器等弱电设备每天对各类弱电设备完好状态进行巡查,并进行记录及时联系维保单位到场并协助其解决同时告知馆方，小型维修由物业工程人员及时进行维修由专业工程人员按相关维修规程实施智能化系统维护保养标准。1)系统性能良好,正常运行;）设施完好,整洁有序,无破损。管理

5、用房管理用房每周检查一遍.由工程人员按相关保养规程实施。1）相应建筑部分维修保养规程；2)电气、设备维修保养规程.）正常安全使用；）各项设施，设备完好；3)无改建。（2)维护检修计划序号类别项目定期维护计划方案标准实施效果1照明墙灯每季检修线路一遍。1)按相关作业规程维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1)线路无老化；2)照明设施清洁完好;3)灯具施工技术标准。1）实现良好的灯具外观；)照明系统正常有效启用；3）照明设施线路完好率达100%以上。投光灯其他照明消防设施及排水管网排水管1)消防栓及水泵接合器每两年油漆一次；2）消防栓半年排水、检修一次。由工程部组织实施.）开启灵活；2）不渗

6、漏。）正常有效使用;2)外观完好。水泵结合器3公共标志设施标识牌1)每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护;)半年对标识维护一次。1）由工程部负责实施;2)每十五年更换一次。标识、警示牌制作安装及管理规定1)安放稳固；2）标识清晰。警示牌4玻璃通道玻璃通道每月对支撑框架及玻璃进行检查；由工程工程人员按作业规程实施.建筑分部修缮质量标准;1）安全正常使用；2)美观完好。5公共智能化系统及避雷设施摄像监控系统对各系统的设施、设备性能及连接运行及传输,显示情况进行月检,季检和年检。1)由工程部按相应维护保养规程实施；2）系统设备每二十年更换一次。智能化系统维护保养标准。1)系统良好运行;2)设施、

7、设备及传输线路完好;3)软件及数据完好正确保存。4)定期检测避雷系统控制中心6弱电设备电子显示器、触摸屏、电脑控制器等弱电设备对各系统的设施、设备性能及连接运行及传输,显示情况进行月检,季检和年检。由工程部按相应维护保养规程实施;智能化系统维护保养标准。1)系统良好运行;2）设施、设备及传输线路完好；3)软件及数据完好正确保存.7管理用房管理用房1)每月检修一次设施、设备；2)半年检查一次电气线路；3）已年粉刷一次;）每年对其他建筑部分维护一次。由工程部按相应维护保养规程实施.)相应建筑部分维修保养规程;2）相应电气设备维修保养规程。1)整洁、安全、正常使用;）设施、设备完好。2、房屋日常维护

8、标准（1）按照物业管理条例、天津市房屋管理相关规定对房屋及配套设备设施进行房屋查验。（2）按照国家工程验收标准实施房屋查验工作。（3）接管验收中发现的问题应该以书面形式反馈开发公司并对开发公司的维修改善情况进行验证复查。（4）按有关法规政策规定约定,对房屋和配套设施进行管理活动。（5）在房屋接管时,项目经理指定专人接收所有管理用房钥匙和设备房钥匙，钥匙要进行逐屋核定，标识清楚,并填写清单,交接双方签字确认。（6）房屋接管验收时应对每块水电表进行核对,确保不存在线路接错、标识标错现象。（7）外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的，无起鼓、无脱落；是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损；是涂料的，无

9、脱落，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。（8）房屋、楼道设施、天台、雨水管道每月至少进行一次全面巡查，发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。（9）柱、梁主体无倾斜、变形、起凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无筋露等,发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。（10）格栅吊顶牢固,无面层剥落和明显裂缝(）楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形,确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落（1）公共门窗、幕墙牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。（13)每周定期检查,保证屋面、公共阳台排水通畅,无杂物堵塞下水

10、管道.()定期检查,保证楼道及公共部位地面、内墙及天花板整洁、统一,无脱落，无水浸，无变色现象；对外墙、天面、窗体渗漏及时处理.(15）每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前,均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计;每年春季开冻后，及下雨、雪前应对屋面进行一次清扫。（1)保存房屋及相关设备设施施工单位、联系人、联系电话.3、设备、设施保养、检修制度与标准(1)建立完备的设备台帐和设备技术档案:对管理范围内的设备,实行电脑存档,设备的相关资料直接存放在电脑软件中，相关资料如:设备型号、投入使用时间、厂家、保养内容、保养更换的主要部件等资料。（2)维修养护制度健全,工作标准及岗位责任

11、制明确,执行良好。（3）公用设备设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,有运行记录、检查记录、维修记录、保养记录;对设备故障及重大或突发事件设有应急方案和现场处理措施、处理记录。()水、电、电梯、空调、监控等设备运行人员技能熟练、严格遵守操作规程及保养规范.（)展厅灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率00%,按规定时间定时开关.（6）设备用房整洁,主要设备设施标识清楚,危及人身安全隐患处有明显标示和防范措施.(）在接到相关部门的停水、停电通知后，按规定时间提前通知展馆负责人。（8）设备出现故障时,工程人员及时到达现场,设备零修合格率达到1,一般性维修不过夜。4、公共设施设备服务保

12、障措施（1）实施设备四级保养检修制度日检：日常巡视检查维护,检查设备运行状态是否正常;月检:运行状态检查，对设备进行功能测试；季(半年）检:维护性修理,对设备进行清扫；(2）操作制度办法工程服务部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视,将检查巡视结果情况填写至设备设施巡视记录表,对发现异常情况给予及时处理,不能解决的问题应第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，并在设备设施巡视记录表上签字确认。工程人员在接到展区人员对公共区域维修要求时，须记录本次报修的详细内容,工程人员依据报修内容现场进行维修,维修完毕后由工程主管对维修效果进行现场评估,并填写设备/设施保养检修记录表。遇有

13、紧急特殊维修事件接报人应第一时间通知项目工程主管并做统一调动安排，并通知展馆主管领导，第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，事后应及时补填设备/设施保养检修记录表并附事件说明。工程服务部无法自行维修需对外委托维修的工作，项目工程主管应上报展馆负责人审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。、空调系统维护标准(）电加热采暖设备的电热膜装置、导线绝缘电阻大于0、5兆欧;电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味;空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。（2）采暖循环水过滤器要求维保单位每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备,一般要求粒度小于0、毫米。过

14、滤器,排污阀,旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。（3)空调系统使用高位水箱补水的,水箱应无泄漏、外面无锈蚀.溢流水管无堵塞,水位控制装置应灵敏可靠；变频补水的，热水膨胀控制装置安全可靠,膨胀压力设定准确有效;变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠;补水压力控制准确稳定,波动压力小于0、兆帕；采用闭式定压补水,应按设计要求每两小时检查一次电接点压力表压力指针是否在区间范围。(4)空调冷却塔噪音小于5分贝,风扇转速风量达到设备要求。防鼠、防虫措施完好,滤网干净,无大量污物;冷凝水畅通，转动部位无异常声音;接水盘中自动补水阀应动作可靠,盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流;

15、冷却水、冷冻水的水质经过检查符合要求。(5）冷却塔风机扇叶安装牢固、不变形,运行无震动;布水器出水角度一致,水量均匀，运转灵活;滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨.（6)离心式冷水机组压缩机运行时油温高于43度，运行时润滑油应有1307KPA压力;冷凝器有69-45KPA压力,温度范围在15度度之间;蒸发器压力范围410550KPA,制冷剂温度范围在1度-度之间.(7）空调系统电气部分保持干噪,机组应保持清洁完整,无锈蚀、无泄漏,螺栓紧固。(）水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超过额定温升,电机运行无杂音,无碰撞冲击声;电机三相不平衡电流不超过额定电流的%，运行电流不超

16、过额定电流的10%；风机盘管出口风速、温度达到额定值,风机控制灵敏可靠,按钮、指示灯齐全;电机运转无噪声,电机运行电流小于电机额定电流；盘管无漏水现象,保温良好;出风口温度达到设备要求。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。(9）经常巡视，保证巡视频次要求，确保机组、水泵等设备运行良好，当发生异常先兆和紧急事故时，实施预先采取的相应措施,防止事故进一步扩大,并第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理,做好相关记录.6、电梯维护标准(）正常运行要求电梯开门灵活,无卡、擦声音,双侧安全触板动作灵敏可靠,其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开,其拨力应在00-牛顿范围内

17、；电梯平层准确,误差在正负7mm以内。轿厢通风,风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好,设有监控探头的从监控中心能看清乘客面孔;停电后至少维持半小时照明供电电梯舒适性好,增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动,箱门没有晃动而产生的撞击声；轿箱内紧急对讲使用方便可靠,有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰（2)维护保养要求电梯年检合格证、维修保养合同完备，对分包方的工作及人员有效的监督管理制度。机房要求配备有定时功能的风扇或空调，温度低于0;机房要求配置板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。电梯外壳接地电阻小于欧姆,动力线绝缘电阻大于0、兆欧,控制线绝

18、缘电阻大于、5兆欧。控制柜内的排风扇运行正常,柜内温升符合要求,线路整洁,电器表面无积尘现象;主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象,测三相不平衡电流在%范围内.各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常,无缺损，接线端子压接牢固,导线编号清楚无误。轿箱门刀对厅门地砍间隙为8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为2毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开.门扇下端距地砍应为58毫米。门垂直误差不大于、5毫米.曳引机电动机轴承温度应不高于80度,电动机连接紧固，无晃动,电机无异常声音;减速器内润滑油清洁，无渗漏,油面在标准范围内。曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨擦

19、现象.制动系统工作可靠性，无不正常的撞击声.闸瓦与制动轮间隙0、7毫米。制动器线圈温升不超过相应电梯温度要求范围曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂,箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油减速器的机件和轴承温度应不高于75度，油温不高于85度。减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声。螺栓无松动,无锈蚀。井道照明最高与最低位置0、米装一盏灯,中间每隔7米装一盏灯.(3)轿厢导轨导靴维护保养要求:导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位。检查滑动导靴的衬垫磨损情况,衬垫工作面磨损量小于1毫米，间隙应均匀。导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固,无松动,无锈蚀.(4)缓

20、冲器维修保养要求：油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下,油面高于最低要求油位。缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏,无锈蚀。缓冲器一低速压到全压缩位置,释放回复自由高度位置时间应小于90秒。（）安全钳维修保养要求:传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑,钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂,其动作应灵敏可靠。安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为4毫米左右(6）钢丝绳维修保养要求:轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。钢丝绳要求无断丝、断股、生锈的现象,磨损直径小于9 ,钢丝绳表面没有油泥的现象,平层记号明显;导轨要求无生锈、无油泥的现象。7、消防设备维护标准(1)消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压罐没有

21、漏气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动.(2）温感、烟感、手动报警按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警;项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符.(3)消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制.抽风机、送风机运转良好,噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启(）消防广播、消防警铃能够发挥作用,展馆内各楼层和消防通道按规定设有疏散指示;（疏散图）,在停电的情况下能够正常发光半小时。没有消防广播的，应及时通知维保单位。()设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用(6）启动后会对设备造成损

22、坏的设备必须有防止误动作的措施,防止误动作的措施不能影响紧急情况下启动这些设备。(7)项目的技术人员熟悉消防设备的位置、各部分的用途和操作方法,控制中心人员熟悉在发生火警后启动消防设备的方法和注意事项。(）消防系统每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时告知馆方,同时联系维保单位到场并协助其解决，同时进行记录。（9)消防水泵、喷淋水泵指示表参数做好记录,要求消防水泵、喷淋水泵供水系统启动不堵转跳闸；止回阀动作灵敏可靠,反向不泄漏;水流开关、水压力开关动作准确稳定，消防控制中心主机、消防联动控制柜运行稳定.()水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋,是供应高区还是供应低区.消火栓每季度至少进行一次

23、全面检查并张贴检查标识,消火栓外表、相关使用说明、箱内消防水带、枪头等齐全完整,箱门灵活完好。(11）消防排烟系统,消防广播系统，各种模块处在良好工作状态,设施功能完备无损坏。喷淋头：无泄漏,外观完整。消防烟感、温度传感器,定期检验并记录。(12)消防系统由专门培训的负责人定期检查和维护。8、给排水设备维护标准（1)采用变频供水的,变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0、03MP范围内。(2）排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能造成其他损失的积水坑应该装设超高水位报警装置。下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好

24、,安装牢固，无晃动。(3)水箱加盖上锁，对钥匙能有效管理；在通气口和溢流口有装防虫网。水箱有液位显示标识,有总容积标识;水箱设置有高水位、低水位报警(楼顶水箱根据实际需要确定)；经过水箱的水质有符合国家要求的检测报告。(4)生活水箱按规定要求定期清洗消毒，水质由卫生防疫部门采样化验并提供水质鉴定书.(5）水箱、水池完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。()各种管道无渗漏水，标识清晰,油漆无大面积脱落；软连接未老化,无裂纹,设有软连接破裂后防止水喷射到控制柜上的措施。(7)各种水泵没有异常声音，无异常震动，机油位正常,未混入水份;电机

25、运行电流在额定范围内,温升符合要求，水泵轴无泄漏；油位在油标范围内。（8)止回阀能够防止水倒流,碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作。(9)各压力表指示正确,控制压力表能正确动作，表内未进水。（10）给排水设备每周至少进行一次全面巡查,发现问题及时告知馆方同时联系维保单位到场协助其解决，并留下记录。(1)如果一个变频器控制多个电机,电机需要循环使用，不能固定一台使用。(12)雨水管道每年至少两次开盖检查通畅程度,发现堵塞及时清理。(13）排除给排水设备故障一般不超过8小时,若8小时内无法解决的重要部位故障，将故障原因、解决方案、解决时间书面上报.(4）水泵房及机组设备、地面

26、、墙壁无积尘、水渍、油渍,各供水泵的主泵和备用泵规定定期轮换一次.9、供配电系统维护标准(1）所有低压配电柜、控制柜(箱)上张贴有标明设备编号、用途和责任人的标识。（2)变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内。（3）变压器有单独的隔离网,并上锁,变压器上端无照明等悬挂物。（4）尚未抄表到户的项目，配置有多台变压器的,要研究将负荷合并的可能性,尽量减少基本电费的支出（5）配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好,内部装置无异常声响、无焦糊气味,卫生状况良好，标识准确。电流值在额定范围内，三相不平衡电流在2%范围内。(6)供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫；配电柜、操作箱（柜

27、）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。(7)供配电系统每日由技术员进行巡视检查；属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检一次并记录（地方法规有特殊要求的按照法规操作)。(8）停用的开关应打到“关”的位置并悬挂“严禁合闸”标识。(9)配电柜内部各二次线路端子处连接紧密，线号完好规范,连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮正常；供电主回路触头无发热，开关、线路温升在正常范围内,柜后零线连接牢固。（1)电容补偿柜内接触器动作灵敏,补偿电容壳体无膨胀，

28、相间对地绝缘电阻大于0、5兆欧,功率因数不小于0、9。（11）双电源柜主用、备用转换正常,接触器没有异常声响（12）对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜)应该上锁，钥匙应编号，在控制中心保存有备用钥匙。(13)所有设备房、配电箱（柜)的钥匙需由专业人士持有。设备房、配电箱(柜)的卫生清洁工作需由设备管理责任人负责。(4)变配电房电气设备每年定期由供电公司进行预防性电气实验，实验报告均妥善保管存档。10、设备房管理标准（1）设备房配置：无人值守的设备房必须加锁,控制中心必须留有所有设备房的钥匙.所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥；地面、墙面整洁，无积尘，保证通风良好，

29、无渗、漏电现象，绝缘胶地板无破损.噪音和振动可能影响参观使用的设备房应该有保证游客不受影响的隔音减震措施.所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每5平方米配置个公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必须朝外(接管验收按照天津市标准进行验收，物业按照验收现场进行有效管理）。操作作业指导书和维修作业指导书应上墙;配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计。设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。设备房要符合“四防一通风要求”,凡配电房内有两台以上变压器的，需配备专人值班管理，且值班人员持有相关部门颁发的高压值班操作证

30、。(2）设备房标识:配合天津市规划展览馆完善所有设备房标识，设备房门上应有“机房重地,非请勿进”提示。设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识;操作有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险!勿操作!等警示标识。多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识.设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人标识。（)设备房环境:设备房内严禁吸烟,温度40摄氏度以下,相对湿度80%以下。严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐.始终保持其室内清洁,做到无污迹、无灰尘、无垃圾,防止大量尘埃积聚而引起高压放电，造成短路。(二）秩序维护及消防安全工作管理方案、总则(1)仪表整洁、言行举止得体。（2）模范遵守国家法令、法规、依法办事。（)坚守岗位，保持高度警惕,预防治安案件的发生.(4）积极配合卫生、绿化、维修等其他服务,制止违章行为;防止破坏,不能制止解决的向主管报告。（5)熟悉和爱护配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的