滨水创意型旅游综合体.docx

1、滨水创意型旅游综合体滨水创意型旅游综合体滨水创意型旅游综合体人具有天然的亲水性，水体可以提供游 憩休闲、开阔心境、风水暗示，清洁空气等 多方面的价值，对旅游人群具有很大的吸引 功能。中国首批12个国家级旅游度假区中， 绝大部分是以水体作为依托。滨水旅游因水体水岸特征的不同又分 为：滨海、滨湖、滨江（河），岛屿及湿地旅 游。其中滨海、滨湖开发前景最为看好。首 先，我国拥有1.8万公里的大陆海岸线、1.4 万公里的海岛岸线；同时我国拥有的湖泊景 观资源位居世界第三，总数量有 11万座湖 泊，仅次于北美地区和北欧地区。其次，我 国在南北方向上纬度跨度大，依水而居的生 活方式积淀了厚重的人文资源，滨水

2、资源地 域差异显著，形成了卖点各异的滨水旅游资 源。（一）开发条件 1、水体条件一般要求水域面积较大 , 水质优良，水 体有一定的自净化能力为佳。水面平静度适 宜、水缓浪低，临水自然灾害少，丰水期、 枯水期水平面落差尽量小。2、综合自然条件当地温度条件适合 , 风力等条件适宜， 生态环境良好，水岸地形多样。3、市场条件地处经济发达地区 ,具备邻近客源市场 的区位优势 ,交通进入性良好 ,地域市场有一 定休闲度假氛围，市场培育时间短，附近有 较理想的城镇作游客接待的依托。（二）开发模式从现状来看，国内滨水型创意旅游综合体起点较低，开发同质化现象较为明显。通过丰富亲水相栖的立体游憩，挖掘伴水而生的

3、人文科普、融合与水相邻的多元业态、优化水景为先的空间布局”四大手段，可实 现滨水旅游综合体开发的领先地位。伴水而生的人文科普图3-13 :滨水型创意旅游综合体的开发手段1、丰富亲水相栖的立体游憩水体游憩开发在空间上具备较强的立体性。 可以依据三个主要空间关系设计滨水游憩设施 及活动。水体项目：水体在景观和功能上是项目的核心标识 系统和游憩目的地。可以设计游艇、帆船、充气 船、龙舟、竹筏、游泳、冲浪、钓鱼、漂浮岛等 水面项目，水质清澈度高的也可以设计潜水、观 景潜艇、水下观景馆、水下雕塑公园等水下项目。 以游艇为主题的高端滨水旅游综合体已经获得 了众多开发商的青睐，目前在国内开发水平最高 的为厦

4、门香山国际游艇会，以游艇生活为核心构 建了游艇码头、游艇俱乐部、商业步行街、别墅、 商业、写字楼等综合性业态。图3-14 :香山国际游艇会鸟瞰水空项目：水空”是水面上的空间，具有凌空游乐和大 尺度观光的多种特征。包括水上飞机、水上热气球、水上滑翔伞、水上伞翼、索道等游乐项目水岸项目：“水岸 ”是临近水体的陆地， 是水游憩最重要 的区域， 是最有价值的水景区域。 可以设置沙滩 排球、沙滩足球、沙滩橄榄球、沙滩风筝、沙滩 运动车、弹射蹦床、沙雕、沙滩浴场、 室外泳池、 水岸马术等休闲项目， 满足绝大部分游客的游憩 需要。更为重要的是， 对于滨水型创意旅游综合 体而言，水岸物业 （开放式商业、酒店、

5、私属度 假房产 ），是实现项目价值回报最为重要的开发 区域，在所有项目开发中均是重中之重。2、挖掘伴水而生的人文科普依水而居的人类社会， 在众多的滨水区域内 积淀了厚重的人文资源， 在滨水型创意旅游综合 体的开发过程中，从文化内涵、生活方式、社会 背景、历史变迁、自然生态等众多因素中发掘， 可以形成独具一格的项目特色。历史文化多数滨水地区有古城遗迹、宗教庙堂、殖民 日居、神话传说等诸多人文遗存。要注重对历史遗存的保护、挖掘和利用，将历史元素组织进公 共空间中;海南三亚的南山、浙江舟山的普陀山 的宗教资源在旅游业中得到了充分利用。 安徽黄 山丰乐湖景区的德懋堂，通过复建徽派建筑挖掘 居住文化，也

6、取得了良好的市场效果。图3-15 :德懋堂项目布局图民俗体验大面积水体是渔业和水生种植业发展的重 要条件 ,我国沿海、湖泊都有丰富的水产 ,湖区附 近常常成为鱼米之乡。 当地居民靠水为生， 产生 了不同于内陆平原传统农耕文化生活方式， 同时 也产生了赛龙舟、 祭河神等特有的民俗活动。 滨 水旅游与当地农业的开发相结合 ,能够非常有效 地满足旅游者参与性的要求 ,也能使滨水旅游产 品具有其他旅游地所不可模仿的特征。 近年来我 国深圳、广州等城市发展的休闲渔业旅游不仅对 养护渔业资源， 保护生态有好处， 而且还可以创 造就业机会。生态科普旅游者存在着对新鲜事物的探究心理， 滨水 旅游项目可以包含多

7、种科普教育元素。 目前我国 水库水利工程建设已经成为了一种独特的旅游 项目，河南丹阳湖正在建设以 “南水北调水源地 博物馆 ”为核心的旅游区，就是以此为核心驱动 力。除此外，大连海昌极地海洋世界、杭州西溪 天堂项目中的湿地博物馆， 也都成为项目地的核 心吸引物之一。3、融合与水相邻的多元业态亲水驱动力是滨水型创意旅游综合体项目 的基础， 在与水相关的物业设计中， 作为驱动因 素的水并不是项目的目的， 由水派生出来的相关 业态才是投资者最为关注的重点。因此，水要和相关业态结合形成一个主题鲜 明的新的消费驱动因素。 在项目主题定位中， 要 明确项目地的业态功能， 如养老养生、商务会议、 休闲度假、

8、高尔夫、游艇俱乐部、度假别墅、主 题公园等多元业态。 满足消费者需要， 形成新的 消费驱动力。 如：丽江泸沽湖古城湖畔高尔夫俱 乐部的高尔夫 +酒店 +别墅的多元业态组合 ;三亚 鸿洲游艇会的游艇 +商业+酒店+餐饮 +高层公寓 的多元业态组合。4、优化水景为先的空间布局据海外相关调查数据表明， 即使是以游艇为 主题的滨海创意旅游综合体， 旅客的绝大部分的时间也是在水岸上度过的。 成功的旅游综合体项 目，水域大小不是其惟一评判标准， 而更重要的 在于空间、自然、水体关系的和谐。增强水体的可接近性很多的滨水区往往面临潮水、洪水的威胁， 设有防洪堤、 防洪墙等防洪公共设施。 这些设施 可采用不同高

9、度临水台地的做法。按淹没周期， 分别设置无建筑的低台地 （湿地、沙滩 ），允许临 时建筑的中间台地 （广场、观景台 ）和建有永久性 建筑的高台地 （主要建筑体 ）三个层次。滨水地段 分层分段，综合利用，创造亲水的公共活动空间， 同时设置亲水设施， 增强观水视野， 营造亲水的 视觉感受减少干扰的交通组织外部交通系统不干扰水岸线，内部交通路网 实行人车分流，尽量减少穿越滨水区的交通影 响，创造一种宜人的滨河步行系统正成为一种时 尚和共识。同时，只有吸引更多的步行人流，沿 岸的商店和广场才能增加人气，起到带动经济发 展的作用。例如，万达在武汉中央文化区开发的世界级水岸步行街 楚河汉街正是遵循了这交通

10、规划原则景观最大化的建筑设计开发强度控制： 一般来说， 滨水地区应当突 出水面开敞的空间形态特点， 避免大量的、 高密 度的开发压迫滨水地区。 滨水度假区在开发强度 上应当尽量减少地形改造， 度假区的设计同周围 的自然环境和谐一致。建筑体量控制：建筑高度控制按分区控制， 总体上由内部向水体形成顺次跌落的建筑高度 布局。建筑布局通透、开阔，最大限度的利用的 水景资源，高档物业， 及餐饮等商业规划在最靠 近水或水景观最好的位置。（三）产业体系滨水旅游综合体除了涉及基础的旅游产业 和和房地产业外， 还可以与农林渔业、 运动休闲 产业、养生养老产业、会展会议产业、游艇产业等各种产业紧密相关， 形成互动

11、开发格局。 以产 业促进滨水旅游综合题的稳定客源， 以休闲度假 提升这些产业的经济价值。真正实现互利开发， 互动提升。（四）开发策略1.明确客户、产品、市场定位。可根据目 标市场细分，打造针对不同市场人群的细分项 目，一方面可提升滨水开发品质 ;更重要是可有 效强化细分客群的忠诚度。2.旅游度假设施先行，适当布置一定数量 的公共设施， 在经营模式上先聚集人气， 从而形 成前期的品牌效应和广泛的市场认可。3.建筑设计上以 “区域形象 ”的高度进行创 作。开发具有地区标识意义的地标建筑可以迅速 增强滨水区域的吸引力 ;4.举办滨水相关的热点活动提高人气。如： 水上运动、沙滩球类比赛、沙滩雕塑展等。