小区物业管理新思路.docx

1、小区物业管理新思路北环办小区物业管理新思路“城市小区是城市化进程的必然产物，小区物业管理直接影响着城区稳定和和谐。”目前，我区的住宅小区基本由物业公司进行管理，这种管理模式对维护住宅区业主的合法权益起到了一定的作用。但自从有了物业管理以后，管理与被管理变成了多角关系，也造成了多方面的矛盾。最突出的就是业主和物业公司的矛盾。这其中业主委员会的良性运作显得尤为重要。 但是目前我区业主委员会的组建、运作工作呈多头管理局面：大多数小区的业主要求组建业主委员会的积极性较差；业主委员会组建工作缺乏指导性、组织性，难以保证其公正、有序和合法；业主委员会普遍缺乏管理专业知识，多数住宅区业主委员会即没有与物业管

2、理企业签订物业服务合同，也没有制定业主公约和议事规则，对物业管理企业履行职责、业主履行义务缺乏监督力度，业主委员会的作用没有得到充分发挥，有的形同虚设；业主委员会缺乏内部自我管理、自我约束的机制，纪律非常松散、工作超越权限行使权利、举措不明确。 为了构建我区物业管理与社区建设良性互动发展，理顺社区居委会、业主委员会、街道办事处、物业管理企业等机构之间的复杂关系，解决当前我区物业管理工作中存在的突出问题，提出以下几点建议： 一、纳入管理体系 将业主委员会纳入区、街、社区居委会管理体系。以达到加强指导和管理业主委员会工作，使业主委员会的工作除以维护自身合法权益外，还与社区综合治理、社会稳定、提高公

3、民道德相结合的作用；构筑社区居委会指导、有关部门配合、业主委员会管理的 “自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的居民自治”的基层管理平台。 二、有序组建组织 在政府和社区指导下的业主管理委员会，其有序组建应是物业管理纳入社区建设的关键。为此，应做到“六明确”：首先要明确街道办事处应会同主管部门指导业主管理委员会的组建工作；二是要明确管委会筹备组织的组成方为街道、居委会、开发建设单位、物业管理企业和业主代表，不能像以前那样只有业主；三要明确划分物业管理区域的基本原则；四要明确业主代表大会召开的方式、程序、候选人产生的办法和管委会选举产生的方式；五要明确提高业主自治的管理水平，保障管委会准确地行

4、使在物业管理活动中的权利和履行义务；六要明确加强对管委会及其成员的培训。 三、规范运作模式 规范业主委员会的运作模式。要理顺业主委员会与物业管理企业和社区居委会的关系，明确和规范业主委员会对物业服务合同和业主公约履行情况实施监督的职责，积极支持业主委员会依法代表和维护全体业主的合法权益。改善业主委员会工作条件，规范运作模式，努力构建物业管理与社区建设良性互动发展的新机制。 四、强化监督管理 社区居委会一方面要成为业主委员会和物业公司之间的协调者，另一方面要成为业主利益的保障者和物业公司服务的监督者，有效地解决彼此的问题。建立社区、物业公司和业主委员会联系席会议制度，定期开一次会议，对整体性、突

5、击性工作进行安排、部署、商议、解决小区管理中的重大问题。如依照相关规定，解决好业主委员会的办公经费和办公场所等问题，为业主委员会开展工作创造必要的条件。 业主委员会是代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。充分发挥好业主委员会的作用，有利于维护广大业主的合法权益，有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制。由于部分小区业主委员会成员素质参差不齐、业主自律机制不完善、业主参与意识差，一些业主委员会运作不规范，功能难以很好地实现，致使多数业主合法权益得不到保障。因此，如何有效发挥业主委员会的作用，已成为包括

6、区、街道、社区居委会、物业主管部门等各个政府部门必须认真思考的问题。将业主委员会纳入区、街道、社区居委会管理体系的意见建议，为我们进一步加强业主委员会建设拓宽了思路。将业主委员会纳入街道办事处、社区的指导和管理体系，接受街道、社区监督的运作模式，我区的物业管理事业，为我区的城市建设献计献策。 目前，政府在物业管理方面的监管力量和措施还比较薄弱。物业管理工作由区房屋土地管理局主管，但承担具体管理职能的物业科力量配置不足，对物业费收缴和物业管理质量的监管力度不够。“三位一体”的管理制度尚未真正建立。小区管理名义上由居委会、业主委员会、物业公司三方参与，但居委会、业主委员会作用发挥有限，物业公司与业

7、主之间的矛盾比较突出。有部分物业公司由于物业费收缴率低，导致企业亏损而降低物管标准，有的甚至要求撤离小区。相当部分业主对物业管理不到位意见很大，有的业主由此多年不交物业管理费，导致南桥新城物业管理费收缴率低、物业管理难等问题长期存在，多年难以破解。二、物业管理中存在主要问题及其原因分析 其主要问题及其原因： （一）物业公司管理还不够规范，服务质量参差不齐。一是相当部分物业公司专业化水平不高、规范化程度不够。由于不少物业公司是由原来的房地产开发企业自办的下属公司转制而来或组建时间不长，公司规模小，管理制度松弛，缺乏现代物业的管理制度。二是从业人员素质较低。大多没有经过专业培训，无上岗资格证，难以

8、提供专业、规范的优质服务。三是一些物业公司急功近利，缺乏长远目标，因初期物业管理费收缴率低而缺乏信心，用降低物业管理标准的消极态度对待业主，导致业主与物业公司之间矛盾不断。 （二）部分业主的观念陈旧，权利和义务不够明确。不少业主对有偿服务的意识不强，不明确应享有的权利与承担的义务。一是部分动迁户和刚从农村搬进城镇居住的业主，由于长期形成的“自给自足”的小农经济意识，对“住自己买的房子还要交钱”很不理解，所以不愿缴纳管理费。有的将对政府、开发商的不满情绪转嫁到物业公司，最直接的做法就是拒缴物业管理费。二是对现有物业服务质量不满而不肯交费，相当部分业主对物业管理质量有意见，认为物业公司没有尽到管好

9、物业的责任，因而拒交物业管理费；有的对交纳公共设施维修费等公摊部分不理解，还有一些空置房业主认为没有使用物业而拒绝交费；还有的因不能满足对物业管理过高要求而欠缴或不缴物业费，如自家的物品被盗或丢失，要求物业公司如数赔偿，属户内的设备损坏，要求免费维修或更换等等。三是对应该属于开发商负责的房屋质量问题也要求物业公司负责，当物业公司难以解决时，就采取不交物业管理费的方式对待等等。因此，物业管理费收缴率低，已成为住宅小区物业管理工作中的老大难问题，也直接影响到物业公司的经营状况，进而因经营亏损导致管理质量降低，形成恶性循环。 （三）老旧小区历史遗留问题较多，物业管理难度更大。我区商品房开发早，开发建

10、设不规范，带来不少历史欠债。一是规划配套不够完善。老旧小区内没有配套的物业管理用房，大多没有实行封闭式管理，小区道路狭窄造成了严重的停车难、乱停车现象。老旧小区居住以老年人和临时租借房屋的人员为多，往来人员成份复杂，给安全造成许多隐患。二是房屋维修压力较大。诸如解放新村、江海小区等老的小区，由于建成的时间较长，房屋已经普遍出现了渗漏水现象，室内电线老化，水管锈蚀、堵塞，安全和环保方面也有不少问题。三是维修资金严重匮乏。对老旧小区的维修和改造需要大量的资金，但来源难以落实，政府部门目前还没有建立对老旧小区的托底补偿机制。（四）缺乏长效的监督机制，综合管理力度不够。小区物业管理企业的工作涉及到众多

11、政府部门，但相互协调的合力尚未形成，综合管理和长效监管还很薄弱。一是“三驾马车”没有发挥合力。居委会、业主委员会和物业公司组成的“三位一体”管理模式在大部分小区是流于形式，未能真正发挥作用，业主与物业公司的矛盾缺少切实有效的沟通平台和调解途径。二是部分职能部门对住宅小区综合管理工作重视不够。在涉及多个职能部门协调解决时相互推诿，小区管理齐抓共管的局面还没有真正形成。三是对物业公司的管理尚处于边缘化状态。职能部门缺乏有效的管理和监督机制。物业管理的市场化运作机制尚处于起步阶段，业主选择物业公司的运作机制尚未形成。 三、关于加强物业管理工作的几点建议 （一）条块结合，切实提高住宅小区综合管理水平

12、物业管理绝不仅仅是简单的保安、保洁、保绿等几件事，它涉及到多个部门，需要有关各方的通力协作。应按照上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划的文件精神，坚持“条块结合、以块为主、实行属地化管理”的原则，落实分工，明确职责。 1、从政府职能部门方面，要加强监管力量。建议行业主管部门房土局要增加物业管理人员编制，在南桥镇设立新城物业管理办事处，配备若干名物业专管员，形成区房地局物业管理科、镇（开发区）物管办物业专管员共同监管的网格化管理体制。 2、强化属地化管理。根据上级有关文件精神和我区物业管理的实际，明确有关政府职能部门、南桥镇、新城区域内各管委会、街道社区在物业管理中的职责，以文件形式下发，继续

13、把社区居民对居住物业满意度、物业管理费收缴等指标纳入文明单位创建和评选标准；在对有关职能部门、镇、街道和居委会工作的考核中要有物业管理情况的考核分值，以提高各级领导对物业管理工作的重视度与参与度。 3、完善和强化居委会、业主委员会和物业公司共同参与的“三位一体”管理模式。深入开展党建联建工作，注重发挥社区党支部的核心作用，建立党支部、居委会、业委会、物业公司参加的小区综合管理联席会议制度，研究社区物业管理中存在的突出问题，有效化解物业和业主之间的矛盾。要通过宣传和教育，不断增强物管从业人员的责任意识，增强业委会的自治管理水平，增强广大业主的法制意识、文明意识和责任意识，使物业公司与业主之间互相

14、支持、互相体谅成为社会风尚。（二）政府扶持，积极推进新老住宅小区物业管理的协同发展 1、制定、落实有关扶持政策和规定。应根据目前住宅小区的现状进一步制定和落实相应的扶持政策，使物业管理行业具有更大的生存空间和发展空间。例如：新建小区前期物业管理规划上的规定和要求；老旧小区改造的标准和资金投入要求；对不同区域物业管理进行等级划分并制定不同的标准和要求；对物业管理从业人员的培训等等。 2、做好新建住宅小区的前期物业管理。前期物业管理是整个物业管理的基础，可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程有更多的保障。政府职能部门要督促房产开发

15、商聘请专业物业管理公司参与小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议，为日后的物业管理工作打下良好的基础。 3、加大老旧小区的改造力度。要结合为民实事工程，对老旧小区的公共设施、环境面貌等突出问题进行综合整治，切实解决与生活密切相关的问题。如水、电、气的改造项目，小区内停车、绿化、道路通行、封闭安全、环卫设施老化等问题的综合整治，恢复和增强公建配套设施，改善小区整体环境。 （三）落实措施，着力解决物业管理费收缴难问题 物业管理费收缴率低已成为物业管理工作中的瓶颈问题。因此，切实提高物业费的收缴率已成为目前物业管理中的一个重要课题。当前，要在加强对业主权利与义务教育的同时，有必要研究采取一些具体

16、的措施予以解决。 1、建立物业管理费收缴情况公开制度。为提高业主交纳物业管理费的自觉性，除公布物业管理费的使用明细情况外，还应在住宅小区的显著位置，定期公布区内业主缴费情况，提醒和督促业主主动缴费。通过公开物业费收缴信息，实行业主间的互相监督，以实现同一住宅小区内业主权利与义务的平等。建议先选定几个小区进行试点，在总结经验的基础上逐步铺开。 2、进一步强化房屋交易物业管理费核查制度。对已试行的房屋买卖交易前出示物业管理费核查制度，要在总结试行情况的基础上加以完善，严格规定凡进入房屋交易中心进行房产买卖的卖方，必须持有小区物业公司开具的物业费缴清证明单，否则限制交易。 3、建立物业管理费交纳情况

17、通报制度。对在党政机关、人民团体和事业单位等机构内工作的业主缴费情况，业主委员会应向其单位进行通报，在机关组织监督下确保党员和干部带头缴费，实现机关事业单位公务人员缴费率100。对在企业的业主，多次催交物业费不交者，也可通过商会、企业党组织等做好工作，催其交清物业费。 4、通过司法程序集中处理一批多年欠交物业费的业主。建议选择一些多年欠交物业费又不愿接受调解承诺按计划缴款的，支持物业管理费收缴单位走司法程序，向法院起诉追讨欠费。建议法院选择适当时机公开审理，以起到审理少数、教育多数的目的。 （四）加强监管，推动物业管理行业规范发展 进一步强化行政管理职能，通过健全有关政策法规、细化有关操作规范

18、等具体措施，为物业管理企业创造一个公开、公平、公正的竞争市场，优胜劣汰，促进物业公司不断提高管理水平和服务质量。 1、从法规层面对物业公司的管理工作作出若干具体的刚性要求，保证广大业主真正拥有知情权和选择权。如物业公司应当提供“菜单式”服务，实行明码标价；维修基金的使用和停车位或广告收入等一切经费收支情况必须及时或定期公示；小区内的重大事项必须事先征求广大业主的意见，得到业主委员会的同意等。职能部门要监督小区定期召开业主委员会或全体业主代表大会，对经费收支和使用情况进行审核，按年度对物业公司的管理工作进行测评。 2、建立健全对物业公司实行等级评定考核制度。由专门的部门或机构根据物业公司的专业化

19、水平、规范化程度，结合业主的满意度、投诉率等管理实绩进行定期的考核和等级评定，不同等级的物业公司管理不同档次的住宅小区，执行不同的收费标准，从而促进物业管理企业提高服务质量，增强其自身发展的内在动力，推动物业管理行业的健康有序发展。 3、发挥物业管理协会的积极作用。物业管理协会制定并监督执行行业公约，是政府与物业管理企业之间的桥梁。要尽快建立行业自律机制，维护物业从业人员的合法权益，稳定物业从业队伍，提高服务人员的工作积极性，促进住宅小区物业管理工作健康有序地开展。抓好对全市物业管理企业和项目经理的考核工作，采取定期和日常考核相结合的方式，定期考核物业企业每半年一次、经理人每季度考核一次。考核

20、工作以街道、社区为主，市、区房产局做好监督指导，并将考核结果在物业网上公布。另外，建立健全物业管理的准入、退出机制，严格物业管理企业的资质审查和年检，存在问题的及时责令其整改，问题严重的取消其资质。制定出台物业管理企业中途退出管理项目的有关规定，严格退出程序和移交手续，杜绝随意弃管现象的发生，维护业主的合法权益，提高服务质量。，基本建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系。各区政府已经把物业管理工作作为城市管理的重要组成部分，特别是各街道、社区在规范物业管理工作中，认真履行职责，积极组织业主大会、业主委员会的组建工作，协调业主和开发建设单位、物业管理企业的矛盾和纠纷，积极组织对物业管理企业和物

21、业经理进行考核。同时在旧小区管理中积极组织人员，筹集资金，努力改变旧小区的居住环境，提高居民的生活质量，为提高我市的物业管理水平，维护社会稳定，打造和谐沈阳做出了贡献。一）物业管理收费难，依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒物业管理管理企业与业主互为权利义务的享有者和实施者，他们站在各自的立场对物业服务收费的看法不同。有些业主认为物业企业服务不到位而拒交物业费，而赢利是每一个企业生存和发展的最基本的条件，物业管理是否能正常运作，为业主提供高质量的服务，全依赖于向业主收取的物业管理服务费。目前，沈阳市部分住宅小区物业管理收费率偏低，物业管理企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发

22、展。造成这种状况的原因主要有三个，一是业主消费观念未形成。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多业主还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱。有的业主在住房消费上花钱买服务的观念没有建立起来；有的业主存在观望心理，看到别人不交物业费，自己也不交。二是还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，工资构成中未包括物业管理支出部分，业主经济承受能力普遍较弱。已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。三是部分业主对物业管理企业要求过高，没有按照物业服务合同监督执行，而是总用

23、高档住宅区的服务标准衡量物业管理水平，没有形成质价相符的意识，有的甚至将发生治安案件的责任归咎于物业管理企业。（二）业主委员会组建滞后，业主自治作用发挥不够业主大会和业主委员会是代表和维护小区全体业主的合法权益的组织， 在物业管理活动中具有不可替代的作用。但在实际运行中存在有的业主委员会不能代表业主的意志，甚至根本不发挥作用，形同虚设，少数业主委员会委员为谋求个人私利侵害业主利益的行为，以及委员不作为而损害业主利益的情况，等等，影响着物业管理行业规范运作发展。业主委员会不能正常发挥作用，其原因是多方面的。一是业主委员会维权意识有偏差。大多数业主只对物业企业能否满足自己在使用、占有私有物业的安全

24、、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对物业企业为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍不大关心。业主委员会是全体业主的代表，它同样具有一般业主的思想倾向，即：当业主们在使用私有方面的权利受到损害时，业主委员会比较重视，而当业主在使用共有、公有物业方面的权利受到损害时，业主委员会往往并不关心。业主委员会的态度，直接决定了它对业主权利的维护意识和维护程度。二是业主委员会成员自身素质的影响。物业管理在我国实施的时间不长，绝大多数业主对它还缺乏了解，所以更认识不到业主委员会的重要性，因而对参加业主委员会比较漠然，选举产生的业主委员会成员不少都是退休的老人，有些缺乏相应的专业知识，没有足够的精力

25、、热情。有些成员对自己在业主委员会及物业管理中的地位、作用、权利和义务也不太清楚。三是业主委员会组成复杂，利益协调难度大。产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，从这些业主中选择出来的业主委员会成员自然代表着各自不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业主委员会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突，不是一件容易的事情。何况业主委员会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。 四是业主委员会缺乏广泛的群众基础。目前不少业主既对参加业

26、主委员会不感兴趣，也对业主委员会的日常工作缺少支持。在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业主委员会解决，而是要么忍耐，要么自己解决（如拒交物管费等）。业主对业主委员会缺乏关注度、信任度，缺乏对物业管理的参与意识，使业主委员会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。（三）建管缺乏有效衔接，开发遗留问题困扰物业管理建设单位的前期开发遗留问题不仅使物业管理企业承担了许多开发的滞后成本，而且加大了管理和收费的难度，加之近几年物业服务收入增长的客观限制和物业服务成本的刚性增长，使物业管理行业的平均利润率不断下降，一些企业处于亏损局面。部分开发企业受利益的驱使，在工程项目未达到规划、

27、设计文件所规定的标准，未经相关部门进行验收，就组织居民入住。存在工程质量问题，配套设施不完善，工程技术档案质料不齐全等现象。业主入住后，上述问题就逐步显露出来，并且，个别开发建设单位在法律规定的质保期内维修不及时。导致开发建设遗留的问题直接转嫁给了后续的物业管理企业，对物业管理带来较大的影响。同时，解决以往开发建设留下隐患，需要建设单位和物业管理企业的行政主管部门共同协作进行，而目前建管的衔接不是很顺畅。（四）维修资金不到位，存在挤占、挪用现象物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金，是物业的“养老金”，专项维修资金属业主所有，

28、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。然而虽然有法律的明文规定，仍有个别物业公司乘机挪用维修资金，损害了业主的利益。究其原因：一是沈阳市商品房自2000年6月开始建立了维修资金制度，2000年以前购买商品房的业主，没有相关文件要求其补交维修资金，影响其他业主维修资金的正常使用。如：沈河区金利苑小区，此小区于2001年组织入住，目前屋面渗漏需要进行大、中修，由于部分居民为2000年前进住，没有建立维修资金，影响了已经交纳维修资金的业主正常使用，屋面得不到正常维修。二是单位自管房出售后，维修责任按现行政策由售房单位负责，因转制、破产等原因，一些单位已不存

29、在，且个别企业已将维修资金占用，使今后维修资金的使用难以保证。（五）旧住宅区条件有限，推行物业管理还有一定难度旧住宅小区在建设之初，主要是为了解决居民的住房困难，在计划经济体制下，长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低，设备陈旧、老化，小区配套设施不全。随着我市房地产业的迅猛发展，城市人民生活水平的不断提高，旧住宅区的硬件设施配备已不能满足业主的要求，主要体现在：绿化面积小、缺少机动车停车位、缺乏各种物业管理、服务用房、无体育健身设施和文化活动空间较小等等。（六）市场化程度不够，还没有完全建立竞争机制虽然目前沈阳市已经推行了物业管理招投标制度，但绝大部分是邀请招标，部分项目还

30、存在陪标现象，市场竞争尚不充分。此外，由于部分物业管理企业尚不具有独立的缔约和竞价地位，物业管理资源配置的市场程度相对较低，公平竞争流于形式的现象依然存在。一段时间来，还存在部分企业一窝蜂挤进市场争夺项目，形成恶性竞争。以上问题的直接后果是许多项目的承接查验工作落实不力，建管衔接问题无法从根本上得到解决，而且随着前期物业管理阶段的结束，有的企业不能坦然面对业主大会关于更换物业管理企业的决定，影响物业管理项目的顺利交接，引发新的矛盾和纠纷。物业管理市场和其他市场一样存在着供求机制和竞争机制，竞争促使其优胜劣汰，防止占据垄断地位的少数企业靠牺牲其他经营者和业主的利益，谋取垄断利益，推动沈阳市物业管

31、理市场重新“洗牌”，提高整个行业的服务水平。沈阳市的物业管理市场是一个新兴的市场，市场机构还不完善，要达到市场竞争的规范化、合理化，使其健康发展，还需要政府、企业、消费者等多方面的共同努力。（七）执法困境没有解决，责任体系有待进一步明确在国家物业管理条例、沈阳市住宅物业管理规定执行过程中，遇到许多困扰和阻力。部分垄断行业的强势地位，以及有关的协调工作力度不够，使得一些部门至今没有按规定向最终用户收取有关费用，转嫁收费风险给物业管理企业的状况依旧无法得到彻底改变。此外，对业主违章建筑、违法装修和擅自改变房屋使用性质等违法行为的执法活动，需要有关行政主管部门出面，但所经过的程序、经历的时间极其复杂

32、和漫长，使得物业管理企业不能有效制止业主在物业使用过程中的违规行为。尽管规定了业主的交费义务，但业主拒交物业服务费用的情况时有发生，这一问题虽说可以通过司法途径解决，但由于物业管理企业必须对欠费业主分别提起诉讼，实际操作上相当繁琐与困难。再加上受公共服务特征的制约，诉讼方式不宜多用，使得收费难问题一直得不到妥善解决。三、导致问题的深层次分析现阶段，物业管理行业之所以问题和矛盾频繁出现，客观上看，行业的快速发展，使物业管理面对的群体越来越大，矛盾自然随之增多。主观上分析，行业服务品质的提高和行业自律的力度还亟需加强。此外，应该看到这些问题的背后，实质上也揭示了住房制度改革的深入和房地产市场化中存在的深层次的社会矛盾。一是观念差距依然明显。与市场经济和物业管理发展更为成熟的地区相比，沈阳的物业管理观念依然存在较大差距。固有的认识偏差，加上缺乏正确的引导，使得业主缺少主动参与和自觉守约的意识，造成物业管理基本主体的缺位和错位。二是责任边界需要界定。由于职能定位与责任边界不清晰，使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。据了解和分析，行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理，但由于责任边界不清和宣传解释乏力，使得物业管理代人受过现象时有发生。三是没有统一服务标准。物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的