中泰刚泰尚品股权收益投资基金可研报告doc.docx

1、中泰刚泰尚品股权收益投资基金可研报告doc中泰刚泰尚品股权收益权投资单一资金信托计划可行性研究报告评审委员会：我部与刚泰集团有限公司（以下简称“刚泰集团”）及其控股公司台州华居房地产有限公司（以下简称“台州华居”）和其实际控制人徐建刚先生就中泰信托设立“中泰刚泰尚品股权收益权投资单一资金信托计划”（以下简称“本信托”或“信托计划”），募集资金用于受让刚泰集团有限公司持有的台州华居95.4%的股权收益权事宜已初步达成一致。我部认为本信托具有可行性，现将本信托相关情况汇报如下，请评审委员会评审。第一部分 交易对手情况一、刚泰集团基本情况（一）概况1、企业名称：刚泰集团有限公司2、企业类别：有限责任

2、公司3、经营期限：1997年4月8日至2017年4月7日4、注册地址：台州市路桥区路桥樱花路288号5、注册资金：15880万元人民币6、法人代表：徐建刚8、经营范围：纸箱制造、包装装潢、汽车、建筑材料、房地产开发等9成立日期：1997年4月8日10、营业执照注册号：003417911、组织机构代码：-816、贷款卡号：602（二）历史沿革及股东情况刚泰集团有限公司1997年成立于浙江台州，由徐建刚出资70%，徐飞君出资30%组建。刚泰集团1999年进入上海发展，经过10年多的快速发展，不断的资源整合,优化配置,目前已成为一家集房地产、矿业、文化、投资、包装、建材、物流、等多行业为一体的民营企

3、业集团公司，并拥有一家上市公司浙江华盛达实业集团股份有限公司（600687）。2002年经国家工商总局核准为全国性无地域限制的企业集团。刚泰集团法人代表兼总裁徐建刚先生：任上海市工商联常委、上海市企业联合会副会长、上海市企业家协会副会长、浙商理事会主席团主席、上海市浙江商会执行副会长、上海市青年联合会常委、上海市台州商会常务副会长、上海市光彩事业促进会理事、上海市工商联房地产商会副会长、上海市浦东新区政协常委、上海市浦东新区工商联副会长、上海市浦东新区青年联合会副主席。徐建刚个人资产情况见下表：1、股权公司名称股权占比09年总资产09年净资产09年销售收入09年净利润刚泰集团有限公司70%（徐

4、建刚夫人占比30%）286466万元136374万元178712万元29613万元2、房产坐落产权人产证编号性质市场价格面积陆家嘴环路958号18层徐建刚沪房地浦字2007第055576号综合6500万元1643.07平方米（其中车位面积259.85平方米）陆家嘴环路958号19层徐建刚沪房地浦字2007第089877号综合6500万元1383.22平方米浦城路99弄9号2103室徐建刚沪房地浦字2003第095074号住宅2000万元360.14平方米（其中车位面积32.94平方米）3、字画刚泰艺术馆近、现代名家字画藏品3000余件，市场估值15亿元左右。截止2009年12月，刚泰集团总资产

5、达到28.65亿元，负债总额15.01亿元，实现销售收入17.87亿元，实现净利润2.96亿元。另外，刚泰集团全资子公司上海刚泰置业有限公司注册资本25000万元，为二级开发资质的房地产公司，以“艺术文化”特色楼盘，在上海房地产业独树一帜。 2003年 进入“上海市房地产开发企业50强”，2004年荣获“上海房地产创关注品牌（商标）单位”称号，2005年荣获“上海市房地产开发企业50强入围奖”第44名，2007年荣获“中国房地产先进单位”称号，2008年荣获“上海市房地产开发企业50强入围奖”第33名。刚泰集团股权结构图附于本可研报告之后。二、刚泰集团长期投资情况长期投资明细表编制单位：刚泰集

6、团有限公司单位：元序号单位2010年9月余额投资主体1上海刚泰市政工程有限公司 15,316,000.00 刚泰集团有限公司2上海泰苑酒店有限公司 11,118,000.00 刚泰集团有限公司3浙江刚泰汽车服务有限公司 12,220,000.00 刚泰集团有限公司4台州刚泰汽车维修有限公司 1,417,000.00 刚泰集团有限公司5浙江华盛达实业集团股份有限公司 136,565,916.00 刚泰集团有限公司6台州华居房地产有限责任公司 143,100,000.00 刚泰集团有限公司7甘肃大冶矿业有限公司 197,592,000.00 上海刚泰矿业有限公司8上海刚泰房地产发展有限公司 36,

7、260,000.00 上海刚泰置业有限公司9上海铭远房地产发展有限公司 60,000,000.00 上海刚泰置业有限公司10上海益流置业发展有限公司 634,100,000.00 上海刚泰置业有限公司11甘肃金能矿业有限责任公司 808,000.00 上海刚泰矿业有限公司12上海浦东新区金浦有限公司 20,000,000.00 上海刚泰置业有限公司13台州鑫源房地产有限公司 50,560,000.00 上海刚泰置业有限公司合 计 1,319,056,916.00 四、刚泰集团财务状况单位：元2007年12月2008年12月2009年12月2010年8月资产负债表流动资产1,521,029,10

8、9.521,789,835,644.121,461,805,238.291,203,994,997.96其中:货币资金285,629,711.02366,196,409.91185,510,089.6171,848,875.12 应收帐款163,990,792.81181,182,610.88157,314,152.32161,818,045.24 其他应收款57,681,040.0860,869,542.00474,567,965.72430,362,963.67 预付帐款338,247,835.73412,577,047.5193,499,847.18109,736,002.58 存货66

9、7,475,181.30749,712,559.37528,652,969.62411,863,618.68 待摊费用长期投资76,331,000.00423,296,916.001,105,396,916.001,319,056,916.00固定资产216,512,692.51208,188,543,48217,039,930.58204,095,318.98无形及其他资产156,653,889.81206,702,889.77161,491,545.29161,473,923.05总资产1,970,526,691.852,628,023,993.372,945,733,630.162,88

10、8,621,155.99流动负债458,412,761.53770,858,457.63921,889,577.92969,818,231.34其中:短期借款394,648,011.19426,090,071.50249,400,000.00287,000,000.00 应付帐款22,546,488.8452,897,099.7829,509,962.0860,908,975.57 预收帐款1,889,433.001,533,167.00193,743,330.007,017,486.00 其他应付款19,954,539.87215,123,236.53358,269,196.35590,06

11、1,139.79 未交税金10,815,227.3511,774,052.3689,836,580.5824,536,513.24 长期负债543,170,000.00788,500,000.00661,000,000.00521,000,000.00负债合计1,001,582,761.531,559,358,457.631,582,889,577.921,490,818,231.34所有者权益968,943,930.321,068,665,535.741,362,844,052.241,397,802,924.65其中:实收资本226,480,000.00187,480,000.00215,

12、930,000.00167,930,000.00 资本公积337,151,272.46337,151,272.46337,151,272.46337,151,272.46 盈余公积3,613,054.303,613,054.303,613,054.303,613,054.30 未分配利润401,699,603.56540,421,208.98806,149,725.48889,108,597.89利润表主营业务收入1,375,729,956.021,094,635,410.191,785,831,794.87646,399,178.27主营业务利润313,518,566.77233,856,3

13、45.09451,344,428.51123,167,813.04营业利润266,658,789.43184,924,432.08396,999,465.5895,807,112.78利润总额264,559,933.45181,622,937.84396,145,858.0291,627,071.16净利润184,547,800.97138,763,795.09295,228,516.5082,958,872.41财务指标资产负债比率（%）50.83%59.34%53.73%51.61%流动比率（倍）3.322.321.591.24速动比率（倍）1.861.351.010.82说明：资产负债率

14、=（流动负债+长期负债）/资产总计*100%流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%速动比率=（流动资产-存货）/流动负债总额100%融资及信用情况：根据人民银行企业信息查询，截止至2010年10月27日，刚泰集团对外借款70020万元，保证担保金额9600万元，抵押担保金额6006万元，质押担保金额500万元。无不良信用记录。第二部分 项目情况一、 项目公司情况 “刚泰尚品”住宅项目（以下简称“项目”或“住宅项目”或“本项目”） “项目公司”为台州华居。台州华居房地产有限公司由刚泰集团有限公司、自然人施服彪、自然人张建兵共同出资组建，其中刚泰集团出资14310万元，占比95.4%，施服

15、彪出资450万元，占比3%，张建兵出资240万元，占比1.6%。经营范围为：房地产开发与经营。企业法人营业执照号：0033422。组织机构代码证为：-X。税务登记证号为：559797X。法定代表人为施服彪。台州华居具有房地产开发暂定资质证书。二、 项目情况刚泰尚品是刚泰集团继上海艺泰安邦，台州刚泰艺鼎广场等成功开发之后，强势回归台州，在台州路桥核心区域开发的又一大型高端住宅社区。（一）建设规划刚泰尚品项目位于浙江省台州市路桥区的核心位置，东至“水天一色”小区，南至三角陈村“和平苑”，西至南山街（规划宽度42M），北至双水路（规划宽度60M）。路桥区为台州市南部主体城区。东濒东海，南接温岭，西邻

16、市区黄岩区，北连市区椒江区。作为“一个发展核”之一，路桥已成为浙东南沿海地区商贸中心和台州市商贸中心功能区。本案西临路桥蓝天小学、南面有台州市路桥客运中心、东望电子城、中国城、3大形象工程（会展中心、世纪广场、文体中心）、台州世贸中心、建筑装饰城、企业总部、富仕路商业街等。根据规划条件本项目总建筑面积92900 ，地上总建筑面积76500 ，其中商业及物业经营23000 ，住宅52570 ，物业管理230 ，物业经营306 ，社区管理用房350 ，卫生计生服务站150 ，公厕50 ，开关站70 ，其他80 ，地下总建筑面积16400 ，绿化率30 %。刚泰尚品项目面向中高端的客户群，打造台州市

17、环境优美、建筑典雅、设施完备、安全便捷的居住小区，体现宜居、格调、和谐的气质。户型面积状况： 80-100，共36户，所占比例为6.5%130-140，共86户，所占比例为22.6%150-160，共4户，所占比例1.2%160-180，共62户，所占比例19.7%180-190，共70户，所占比例24.7%190-200，共66户，所占比例24.6%大于200，共4户，所占比例2.1%（二）投资估算本项目设计估算是根据台州市场价格结合本项目定位确定的，具体包括土地、全部建筑安装工程和综合单项配套工程和绿化工程。本项目总用地面积25505平方米，总建筑面积92900平方米，其中地上建筑面积76

18、500平方米，地下建筑面积16400平方米。剔除商铺和车位，本项目住宅可销售面积为52570平方米，根据估算总投资约为40415.66万元。成本项目名称工程量（M2）单价（元）总价（万元）备注土地土地价929001819.16 16900.00 契税9290054.57 507.00 小计1873.74 17407.00前期费用地质勘察设计费9290045418.05 三通一平费9290080743.20 证照办理等前期费9290040371.60 小计1651532.85 建安费用工程造价92900155014399.50 小计1550.00 14399.50 配套大配套9290013012

19、07.70 供电9290070650.30 供水9290040371.60 煤气9290030278.70 通讯邮政929001092.90 雨水92900546.45 污水929001092.90 有限电视929001092.90 安防智能化929001092.90 绿化景观9290050464.50 道路工程929001092.90 围墙工程（大门）92900546.45 二级生化处理及垃圾92900546.45 小计3853576.65 间接费开发管理费92900.00 5 46.45 销售费用78855.001.1%867.41 投资利息15000万元16.00%2400.00 150

20、00万元*16%不可预见费92900.00 20 185.80 小计570.47 3499.66 总投入成本合计4350.45 40415.66 每平米造价：4350.45元本项目预计销售收入78855万元，销售利润率29.07%，投资回报率72.41%。单位：万元项目金额销售百分比住宅销售收入78855.00可售住宅面积：52570平方米，不包括商铺和车位；单价：15000元销售收入合计78855.00减：成本总额42215.6653.54%其中：工程成本37101.80 47.05% 管理、销售费用913.86 1.16% 财务费用4200.005.33%减： 税金6071.847.70%

21、销售利润30567.5138.76%销售净利润22925.6329.07%投资回报率72.41%（三） 营销计划由于本项目体量较小，适宜短、平、快销售，参考目前周边在售楼盘销售价格，考虑20%左右的市场浮动。根据2010年市场趋势，在未来3年市场有一定竞争，宏观政策存在不确定性的情况下。如本项目2011年4月开盘的话，预计均价在15000 元/左右。销售计划表住宅销售开始时间2011.04.01销售完成时间2013.12.31销售周期（年）3销售率2011年60%2012年30%2013年10%住宅销售均价（万元/）1.5预计住宅销售面积（）52570预计住宅销售收入（万元）78855河南中国

22、中心！郑州河南重心！中原大地，交通枢纽。京广、陇海线纵横交叉，横贯南北，连接东西，是中国公路、铁路运输网的中枢，经济影响力辐射性强。中国人口第一大省。得中原者得天下!三、项目背景及市场分析（一）项目区域经济状况台州位于浙江沿海中部，全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米，人口552.61万人。1994年设台州市，市区总面积1536平方公里，总人口142.6万，市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，现辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。大陆海岸线745千米，占浙江省的28%。有6个县市区濒临东海。椒江城区为台州市行政中心、市级金融、科研文化体育中心、辖区面积280平方公

23、里，人口45.2万。黄岩城区为高科技工业园区，辖区面积988平方公里，人口57万。路桥城区为区域性综合市场贸易区，辖区面积274平方公里，人口40.4万。台州兼得山海之利，区位优越，资源丰富，房地产市场发展前景良好。台州市GDP已连续多年保持增长。经济的快速发展、人民生活水平的不断提高，为房地产的发展提供了坚实的支撑杭州绿城等房地产企业的高调进驻台州，也给开发商很大的信心。绿城集团目前在台州拥有两个即将开发的高端物业浙能绿城台州西商务区项目和绿城台州路桥项目，一定程度上显示了台州和路桥的房地产发展的潜力。2010年，虽然受到新政影响，但台州房地产市场仍然呈现繁荣的发展态势，房地产开发投资增幅环

24、比上升，房屋销售出现较强反弹。目前房地产市场成交结构有了明显变化：台州在售住宅楼盘的居住需求虽仍远高于投资需求，以市区或近郊居民改善居住环境及婚房为主。台州经济与其他城市没有可比性，路桥区域市场也具特殊性，房产市场没有可比性，各城市发展轨迹形态不一样。台州目前的房价在浙江省的11个地级市中，基本是最低的。台州民资丰厚，经济发达，位居全省前列，而房价却在最后，房价的上升空间较大。近几年台州楼盘的品质不断提升，赶超杭州等大城市水平。房价成本不断提高，房价理应适当增长。土地成本近年大幅度攀升，建安成本等不断提高，给房价上升带来很大压力。房价一路走高，有其根本的基础和理由。但台州的房价上升幅度小，政府

25、宏观调控的执行比较到位，台州房价理性略微上升，为今后的房市健康发展创造了一定的空间。2010年至今台州各板块销售情况良好，以椒江区销售最为活跃，其次是路桥区。三区之中，路桥地区形势最为乐观，一是由于城市规划前景的价值体现，二是路桥强劲的经济支撑。（二）区域房地产价格分析台州商品房市场供需关系：从供应量来看，房屋新开工面积稳步增长。近几年台州房屋竣工面积增幅较大。从销售量来看，06-07年间，整体销售量稳定增长，但涨幅呈现下滑趋势。08年由于金融危机影响，台州商品房市场销售量萎缩，09年，房地产市场逐渐回暖，商品房销售增长迅速，10年上半年房地产走势来看，整体呈稳定上升趋势，从路桥板块来看，因市

26、场供不应求，且多个高端品牌项目推动，价量齐升。台州商品房价格走势：2007年在整体房地产市场销售火热的情况下，台州商品房销售均价上涨幅度较大，进入2008年，由于受到金融危机的影响，台州商品房销售均价有小幅的回落。2009年，台州高端物业销售明显活跃，房地产价格阶段性、区域性上涨明显。2010年至今台州住宅价量齐升，主要是一些品质楼盘、高档楼盘及均价较高的楼盘推向市场，如绿城玉兰广场等项目，直接抬升了台州市市的住房销售价格。2010年台州商品房市场信息已售套数已售面积()已售成交金额（万元）已售成交均价（元）6月住宅90（含）以下231574.463294.210020922.7990-144

27、3327.30430.089013140.51144（含）以上1205.62576.015628013.60商业00.000.00000.00办公181435.96838.58495839.89其它4227.6159.8700已售套数已售面积()已售成交金额（万元）已售成交均价（元）本年住宅90（含）以下16511141.4620519.230618417.0090-144233027.033017.37749968.11144（含）以上8319044.3733158.345217411.10商业3174.93284.423116259.25办公606472.395688.87348789.4

28、5其它631529.12802.8267刚泰尚品项目所在的路桥区作为台州市的主城区之一，被政府定义为台州世贸中心，民营经济发达，居民购买能力较强。区域房地产市场起步相对较晚，目前市场在售楼盘较少，但在建经济适用房较大，从目前路桥板块商品房市场来看，均价在10000-13000元/平方米左右，部分楼盘待售楼盘对外报价在 15000-16000 元/平方米。位置规划环境规模配套销售进度价格水天一色南依腾达路，东望会展中心好适中较齐售罄11000-12000元/幸福人家北临富仕路，东侧紧临南南官大道较好较小齐全预计7、8月开盘15000 - 16000元/，附赠面积及一次性付款9折绿城玫瑰园路桥中学西南，西沿灵山路，北靠南山街好大型齐全在售，高层暂未开盘待定，销售员预计12000 元/以上御景湾路桥区政府东侧、商海街