房地产投资环境分析.docx

1、房地产投资环境分析房地产投资环境分析一、房地产投资环境概述房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。按照尼古拉斯斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境.投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。 对房地产投资环境进行分析,是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始.二、房地产投资环境要素正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点,已成为投资者决策

2、前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素.从不同的角度,可以对投资环境作不同的分类：1、从地域范围上划分，可分为宏观投资环境和微观投资环境。宏观投资环境是指整个国家范围内影响投资的各种因素的总和；微观投资环境是指一个地区范围内影响投资的各种因素的总和。各个地区的投资环境是国家宏观投资环境的构成部分,因此，各地区投资环境的改善也能促进国家宏观投资环境的改善.2、从投资环境所包含因素的多少来划分,可分为狭义的投资环境和广义的投资环境。狭义的投

3、资环境主要指投资的经济环境，包括一国经济发展水平、经济发展战略、经济体制、基础设施、外汇管制、市场的完善程度、物价和经济的稳定状况等；广义的投资环境除包括狭义的即经济的投资环境外、还包括政治、法律、社会文化等对投资可能发生直接间接影响的各种因素。通常所说的投资环境主要指广义的投资环境。3、从投资环境表现的形态来划分可分为硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指那些具有物质形态的各种影响投资的因素的总和,如交通运输、邮电通讯、供水、供电、供气、环保、社会生活服务设施等；软投资环境是指那些没有具体物质形态的各种影响投资的因素的总和，如政策、法规、投资双方的管理水平等。硬投资环境对国际投资活动固然重要

4、，但软投资环境也不可忽视.4、从投资环境的属性划分，可分为自然投资环境和人为投资环境。自然投资环境主要指自然地理条件，如有观赏和游玩价值的自然山水、有开采价值的矿产资源等；人为投资环境主要指生产性、生活性及社会性基础设施等。对东道国来说，既要重视对自然投资环境的利用,更要重视人为投资环境的改善。本书下面按照软环境和硬环境的分类对投资环境要素进行详细阐述.硬环境是指房地产项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施和配套设施(其中包括市政、办公、商业、娱乐、休闲、餐饮等),也就是投资区域的物质条件.良好的硬环境是项目成功的物质条件。相应地，软环境就是该项目运作的非物质条件，如政治、经济、法律、文

5、化等外部要素都属于软环境范畴.软环境的好坏难以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬环境更难以把握.(一）硬环境要素从房地产市场来看,硬环境的改善能够对房地产需求产生较大的拉动作用，促进客群聚集,促进市场活跃。而所谓的硬环境主要包括以下几个方面：1、基础设施基础设施，又称基础结构（Infrastructure）,是来源于拉丁文infra（下部、底层）和structure（结构、建筑物）的合成词.其最早是作为工程术语来使用的，主要指建筑物、构筑物的底层结构或“下部结构”。随着经济社会的发展，20世纪40年代末，西方经济学家开始把“基础设施一词引入经济结构和社会再生产的研究，用“基础设施”来概括那些

6、为社会生产提供一般条件和服务的部门与行业，从而使基础设施一词由一个单纯的工程术语演变为一个重要的经济术语。随着社会和经济的发展，基础设施在社会和经济发展中的作用日益重要，因此引起了国内外经济学家的普遍重视，用基础设施来指称在国民经济系统中为社会生产和再生产提供一般条件的部门与行业的总体，已经成为各国学者和政府的普遍做法。美国现代经济词典把基础设施定义为:社会的间接资本,支撑一国的经济基础（即运输、通讯系统、电力设备和其他公共服务设施），还可以包括人们受教育的水平、社会风尚、生产技术以及管理经验等无形资产。城市基础设施(urban infrastructure）已经成为城市建设管理中的一个重要词

7、汇。一般来说，城市基础设施可以分成两类，一类是生产性基础设施，包括能源、交通、邮电等设施；另一类是社会性基础设施，包括文化、教育、卫生、商业服务业等设施。我国对城市基础设施概念的引入和研究始于20世纪80年代。1983年，中共中央、国务院在关于北京城市建设总体规划方案的批复中，第一次以正式的文件形式肯定和应用了“城市基础设施”一词。1985年7月，中国城市科学研究会和中国城乡建设经济研究所联合在北京召开了城市基础设施学术讨论会，在国内首次界定了城市基础设施一词的含义:城市基础设施是既为物质生产又为人民生活提供一般条件的公共设施,是城市赖以存在和发展的基础。从各国城市的发展来看，虽然性质和规模有

8、所不同，但城市基础设施的构成大体相同，一般来讲主要包括6大系统：(1）城市能源系统主要包括城市电力生产和供应系统，人工煤气的生产及煤气、天然气、石油液化气的供应系统，集中供热的热源生产和热力输送系统.城市能源系统在城市中的作用是发生和组织发生和组织能源流循环，现代化城市能源系统具有安全、经济、舒适等特点。（2）城市水资源和供水排水系统主要包括水资源的开发、利用和管理系统,自来水的生产与供应系统,污水、废水和雨水的接纳、输送、净化及排放系统，中水供应系统等。其功能是组织水流及废水流循环。（3）城市交通运输系统主要包括城市道路系统（各级城市道路、桥梁、停车场、道路照明等交通工程设施，以及城市对外交

9、通运输集散和衔接设施，如航空港、火车站、长途客运站、港口、码头等）,交通管制系统(交通信号灯、各种交通标志设施等),客货运输系统（公共电汽车、出租汽车、地铁轻轨等轨道交通、轮渡、人力等各种客运设施，以及各种城市货物运输设施)。其功能是建立城市整体与延伸的分支构架，组织人流、车流、物流等，现代城市交通系统应充分体现以人为本的设计理念.（4）城市邮电通信系统主要包括邮政设施系统(信函、电报、各级邮电局、邮政信箱等）,电信设施系统（电话、传真、移动通讯服务设施、网络系统及电信局等）.其主要的功能是在城市系统中组织信息流循环。（5）城市生态环境系统主要包括城市环卫系统（垃圾粪便的收集、清运、处理，公共

10、场所的保洁，公厕等环卫设施）,城市园林绿化系统（公园、绿化带、公共绿地、苗圃等)，城市环境保护系统.其功能作用是美化城市景观和净化生态环境.（6）城市防灾系统主要包括消防系统、防洪系统、抗震及防地沉系统、人防备战系统等。其功能是防护自然灾害和人为灾难。以上6大系统构成了城市基础设施的整体，它们相对独立,又互相协调，从而保证了城市生产和生活的顺利进行。完备的市政基础设施是区域房地产市场健康发展的基础。市政基础设施在成熟区域很少出现问题，而对于快速成长的中小城市，和大城市的边缘地带，问题则比较复杂且频繁.例如在我国一些中小城市，城市长期以来只在一个很小的核心区域生长,市政基础设施只在这一中心地区比

11、较完善。而近年来随着城市化速度加快，城市核心区已经不能满足其空间要求,迫切需要开拓新的土地用于城市建设，但却遇到了市政基础设施条件严重缺陷的瓶颈.这对于异地开发房地产项目的开发商是最应该谨慎对待的问题,必须事先调查清楚，避免已经开始开发才发现没有热力管线、没有煤气。这样的失误在目前是非常常见的。北京尽管市政建设投资力度大，建设时间长,但由于城市发展速度过快,也存在着基础设施瓶颈问题。目前北京南城和远郊地区发展的最大阻力就是市政配套和交通设施不到位。因为周边缺少市政管线，一些远郊项目无法接入自来水；因为与交通站点距离太远，一些项目的业主不得不乘坐无保障的黑车这样的例子不胜枚举。因此,分析房地产投

12、资环境时,必须将市政基础设施作为一个非常重要的影响因素加以考虑。2、生活配套生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等。生活配套的完善与否决定了该区域生活氛围的优劣，对项目定位和开发策略有较大影响.生活配套的水平和数量，反映了区域消费群体的层次和特点。在一个生活配套数量不足、经营规模小、层次低、缺少品牌店的区域,如果要开发高档社区，难度就比较大，而且难度大小与项目规模成反比，项目越小,逆配套环境水平操作的难度越大。因此，进行房地产开发，必须认真考察周边生活配套,不仅是要依据调查结果调整自己的物业配比,同时也要保证生活配套的水平和质量与所开发项目定位保

13、持一致。3、商务设施商务环境的成熟度对房地产需求的影响是非常明显的。一个繁荣的商务中心，其内部和周边的写字楼市场、公寓市场和商铺市场都有较高的价格和旺盛的需求。这从CBD、金融街、中关村等的房地产市场发展情况就可以看出。1993年经国务院批准的北京城市总体规划中,北京市政府明确提出,“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年，北京市城市规划设计院编制完成了北京市商务中心区规划对上述范围内的面积、开发构成、高度、容积率等方面进行了初步规划。 1997年,北京市规划局在北京市中心地区控制性详细规划中，确定了北京

14、商务中心区的范围为目前大“西起东大桥路,东至西大望路,南起通惠河，北至朝阳路之间的3.99平方公里的区域,其核心就是以国贸为中心、建国门外大街与东三环路交汇形成的“金十字”地区。2001年,在国际征集、国际咨询、国际评审的基础上，编制完成了北京商务中心区总体规划，对区域的功能布局、空间形态、绿化系统及公共开放空间、地下空间利用等方面进行了科学规划，确定了北京CBD规划建筑规模约1000万平方米,其中写字楼占50，公寓占25%，其它为商业、服务、文化及娱乐设施等。为这些极其活跃的商务活动提供支撑的是完善的商务服务设施，CBD区域内现有写字楼、公寓、酒店及商务配套设施项目40多个，总建筑量超过20

15、0万平方米.一流的商务环境创造了巨大的产业增长动力。据2002年统计,CBD现有企业总数为2075家，内资企业1460家，外资企业615家，占29。64%，外国驻京代表机构570家，其中外资银行保险证券公司及办事机构150多家，中外律师会计师投资咨询等中介服务机构192家。从行业结构分析，信息、咨询服务业有411家,零售业214家，食品、饮料、烟草和家庭用品批发业107家，能源、材料和机械电子设备批发 业 89 家,其他社会服务业 76 家，计算机应用服务业72家，房地产管理业55家等.优秀的商务环境和强劲的产业增长也促进了房地产市场的繁荣。国贸有着北京市最高的写字楼租金，CBD内大多数公寓项

16、目的均价超过10000元/平方米，商业地产也一样火爆。就连朝阳东邻与CBD有高速公路相连的通州区，住宅的价格都因此大幅上升，仅20012003年，通州住宅项目就普遍上升了5001000元/平方米，甚至有的楼盘出现了与一期相比翻倍的巨大涨幅,为房地产开发商带来了丰厚的利润回报.4、其他因素除了上述以外，还有一些配套设施或公共设施会对房地产投资环境和市场环境产生有利或不利的影响，也应该特别注意。诸如工厂、传染病医院、发电站、垃圾站等如果在项目周边，对地块开发有不利的影响. 繁忙的铁路线也会严重破坏社区的生活环境，影响产品品质的提高。注意考察研究项目附近的污染和其他不利的设施，将更好地控制风险。（二

17、）软环境要素软环境要素相对硬环境来说,更加难以把握。因为它的形态更具变化性，影响的程度也不容易估计,分析的主观性更强。1、社会文化社会文化环境是指一个地区在社会与文化等方面所具有的基本条件。它的内容比较广泛，主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德准则、教育水平及人口素质等.在一些人的意识或潜意识里认为影响投资的，只是地区经济实力、政策环境以及现代化设施等可以量化的指标。这种认识是有失偏颇的.深厚的文化底蕴，也是一种张力、吸引力、感召力和凝聚力，对于优化城市经济环境、投资环境、商业环境、人才环境有着重要影响，是无价的“无形资产”。在一个有着良好社会文化氛围和传统的地

18、区，房地产开发的顺利程度和风险都有一定程度的改善。虽然社会文化环境是一种软环境，但仍会直接或间接对开发企业产生影响，在某些方面甚至可能产生重大影响。譬如，在房地产投资活动中，尽管汉语是最广泛使用的语言,但完全使用汉语也是不现实的。很多少数民族聚居的地区都有一种当地语言，也有的地区有两种或多种地方语言。广东的通用语言有汉语和粤语,福建则有包括客家话和闽南话的大量方言，新疆的当地语言是维吾尔语。语言障碍的存在，势必要增加翻译环节,给开发活动带来一定的不便。特别是，在不同文化的语言中,某些词汇的内涵和外延存在一定程度的差异，易造成不必要的误解.因此,大多数开发企业更乐于到使用自己熟悉语言的地区进行投

19、资。2、政治政治环境是指拟投资地区的政治制度、政局稳定性、社会安定性、信誉度、政策连续性以及是否存在战争风险等方面的基本条件.众所周知，房地产开发需要涉及的环节、接触的层面是一般产业投资所无法相比的。政治环境的变化，土地、房产、物业等法律法规的变化,都将对项目开发产生影响,甚至是翻天覆地的影响。开发地区政治环境如何，直接关系到投资开发的安全性，是开发企业首先应当考虑的因素之一.因为开发企业进行地域性很强的房地产开发投资，首先要考虑当地的政局是否稳定、社会是否安定、地区信誉高低等直接关系到投资有无保障的问题.只有政治稳定、社会安定、讲求效益、致力于和平建设的地区，才能确保投资的安全，并为经营获利

20、创造必要的前提。反之，一个政治腐败,社会不安的地区，则不可能使投资得到起码的保障，也难免使投资者遭到政治风险带来的巨大损失.3、经济在影响房地产价格变动的市场因素中,经济周期变动,或称景气的变动，是最重要的因素之一，它对投资效率和安全性的影响极大。因此对经济周期与房地产投资的关联性是开发企业不能忽略的。 经济周期的衰退、危机、复苏和繁荣四个阶段,一般说来，在衰退时期,房地产价格逐渐下跌，到危机时，房地产跌至最低点，在经济复苏开始时,房地产价格又逐步上升，到繁荣时，房地产价格上涨至最高点.经济周期的变化，影响着房地产市场的供求关系和房地产价格的走势,使其也呈现出周期性的变化。通过对经济周期变化的

21、研究，能够指导和提高人们对房地产市场行情变化规律的认识。经济周期，也称为经济循环和商业循环,它是经济处于生产和再生产过程中经济扩张与经济收缩的交替更迭、循环往复。按照美国国民经济研究所的定义,经济周期是在主要按商业企业来组织活动的国家的总体经济活动中所看到的一种波动。一个周期几乎同时在许多经济活动中所发生的扩张，随着而来的普遍的衰退、收缩和与下一个周期扩张阶段相连的复苏所组成;这种变化的顺序反复出现，但并不是定时的;经济周期持续的时间在一年以上或十年十几年；它们不再分为具有接近自己的振幅的类似特征的更短周期。从不同的角度，经济学家们分析了经济周期产生的原因。经济周期的外生成因理论认为，太阳黑子

22、或星象；战争、革命和选举;金矿的发现、人口增长率与移民；新大陆和资源的发现；科学上的突破和技术创新等等外生因素是经济周期的成因.而内生经济周期把引起经济周期的原因归结为经济制度内部的一些因素,这些因素本身要受经济的影响,但又反过来影响经济，如货币供给、投资、消费和心理等因素。就经济周期而言,如果整体经济持续向好,对房地产市场价格的稳定和回升是有利的，房地产行业投资的风险也相对较低;但如果经济处于经济周期的衰退和低谷阶段，房地产作为一个重要的固定资产投资行业,将受到较大的抑制作用，无论是房地产市场需求还是房地产投资需求，都难以保证投资的安全性和回报率。经济环境的具体内容包括当地经济发展水平、生产

23、要素供应和吸引投资情况等。其中经济发展水平是指当地GDP及人均GDP数值及增长率、当地进口贸易、当地市场规模市场潜力及开放度、当地近五年来的通货膨胀和当地的消费水平及结构、配套金融服务和信息服务市场等方面,生产要素供应是指原材料供应及价格、劳动力供应及工资水平、土地资源及价格、资金供应及利率、外汇管制方式及汇率等方面，吸引投资情况是指最近三年吸引投资金额、增长率和新增投资企业情况.目前中国境内较权威和有指导性借鉴性的经济分析成果主要有统计局、国务院发展研究中心等政府部门做出的统计分析以及各大科研机构的课题研究等等.4、法制市场经济在一定意义上说是法制经济。只有加强法制建设，才能保护投资企业在市

24、场竞争中的平等、有序、有效,才能保护投资企业的自主权和利益。因此，加强法制建设，为投资企业和开发企业创造良好的法制环境，能够对保证投资安全和开发过程的顺利进行起到促进作用。然而，在中国，各地的法制环境，由于立法和执法等方面的差异，还存在很大程度的不完善性.这在西部大开发中可见一斑。中央提出西部开发的战略决策,对西部来说，无疑是一种机遇，同时也是一种挑战。但由于长期以来各种因素的影响，西部还没有形成一个让人满意的投资环境,外资和国内东部地区的资金尚不能放心地投入西部.只有在严格执行法律、法规和政策,西部大开发才能健康有序进行。而良好的法制环境，需要政府部门、司法机关、社会各界的法律工作者的共同培

25、育与维护。在这一过程中，环境的改善，具有十分重要的意义.良好的法律环境，将改善当地的投资环境，帮助开发企业和投资方快速顺利地收回资本,完成开发.对于房地产开发企业来说，法制中对房地产影响最大的是土地政策及房地产法律法规，还包括国家和当地对于规划建设条件的规定，这些政策的变化常常导致房地产开发方向开发重点和盈利模式的重大转变。一个重要例子就是2002年北京市下发的33号文件.2002年6月28日,北京市下发了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知(京政办发（2002)33号），对已沿用多年的协议出让国有土地方式叫停。按照通知要求， 从2002年月起，凡在北京市行政区域范围内利用国

26、有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易.通知规定，凡用于经营性开发的项目用地，按以下规定办理:符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度土地供应计划的新征土地，用于经营性开发的,由市或区、县人民政府统一征地后，纳入市人民政府土地储备，通过市土地交易市场公开交易。原划拨土地使用者需转让其划拨土地使用权或改变用地性质用于经营性开发的，须进入市土地交易市场公开交易。凡进入市土地交易市场公开交易的土地，由市土地交易市场按照规定程序进行招标、拍卖或挂牌交易.经营性项目用地投资者需要使用土地的，须在市土地交易市场通过挂牌、招标或拍卖方式获

27、得土地使用权。但通知同时规定，经市政府批准,绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目，以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割而不能进入市土地交易市场公开交易的，属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的，市政府批准的其他经营性项目用地,可以采用协议方式办理土地使用权出让手续。 从后来的发展情况看，这一政策对2002年前进行协议转让的土地影响很大。因为按照北京市33号文件,到2002年12月31日,所有之前协议出让“圈到的”土地，必须完成立项、规划和土地出让合同,否则政府将收回；另外文件规定那些拿到的土地如果两年内不开发，政府也有权收回。这成

28、为2003年北京市开复工面积创历史之最的重要原因之一。该通知虽然限制了协议转让的土地交易方式，但在促进北京市土地市场交易透明化、公开化方面，效果并不明显。但在后续政策未出台前，真正挂牌交易的土地在整个北京市的开发面积中所占比重仍然很小,大量的土地交易通过合作开发、公司收购等形式隐蔽进行，同时通知规定的不受限制地区-城区危改地区、绿化隔离带地区和重点建设项目成了房地产开发的热点，这也成为20032004年房地产市场的重要特征。5、金融金融是房地产开发投资前必须重点考察的因素。这是由房地产项目投资的特殊性和现实性决定的。房地产投资与普通项目投资相比,一个突出的差别就是资金需求量大，占用时间长，因此

29、，对资金和融资渠道的依赖性更强。目前，中国的房地产企业大多处于资金不足状态，负债率很高,常常达到7080%甚至更高,偿债能力弱。受种种条件的限制,房地产企业的融资渠道非常狭窄,更多地还是依赖银行贷款，从开发贷款到房屋按揭。据统计资料显示，开发企业的自有资金基本在项目总 投资额的30左右，其余部分基本来自银行，不论直接还是间接方式.因此，金融政策和融资渠道的变化强烈影响着房地产开发活动。这种影响，在2003年央行颁布的121号文件以及后续的相关执行政策得到充分的展示。 “121号文件”的核心内容是:房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30；商业银行发放的

30、房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年;承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目.在个人房贷方面，通知规定:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套）住房的,应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，

31、而按央行公布的同期档次贷款利率执行. 121号文件不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面都作了规定-包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款和公积金贷款.121号文件出台，是因为日益增多的房地产违规贷款引起了央行的密切关注.来自建设部等部委的调查表明，目前,房地产开发企业项目投入资金中约20至30是银行贷款，其中土地出让金、项目启动资金都来自银行；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入的30%至40的资金，这部分资金也多是向银行贷款,此外,至少一半的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61的资金是来源于银行.从银行角度说，目前房地产贷款已占全国商业银行贷款总额的17%,银

32、行对房地产贷款的依赖程度也已经相当高。121号文件正是在控制银行风险、控制房地产扩张、限制其形成泡沫的基础上产生的。 总的说来，121文件对房地产企业的影响主要表现在以下几个方面：(1）、改变了房地产开发企业原有的资金运作模式。房地产开发企业原有的主要依靠银行贷款、建筑单位垫款和消费者按揭贷款资金运作方式在121文件发挥效力后将不复存在.121号文加大了开发企业前期的资金压力,这构成了未来房地产开发的更高的门槛,将对资金实力弱、资金链条脆弱的中小开发商起到隔离和驱散的作用,降低银行的信贷风险,同时促进房地产市场的基础奁实和结构优化。随着121号文件的执行和深化，土地资源将向一些专业化程度高、公司管理规范、土地资源储备丰富、资金实力雄厚的大公司集中，而身单力薄的中小公司将淡出房地产开发市场。（2)、抑制投资型客户的购房需求。通过提高第二套住房的首付比例以及上调高档房和第二套住房的贷款利率，将增加投资客户的资金压力,从而限制其进行住房的投资型购买。这一规定将极大地影响着北京市场上中