房地产开发企业信用评级内容及其标准.docx

1、房地产开发企业信用评级内容及其标准房地产开发企业信用评级内容及其标准一、企业素质主要考核三类，17项指标，共10分。（一）人员素质主要考核2项指标 标准分3.3分。1、领导素质主要考核六项指标，共2分。（1）年龄结构： 标准分0.2分分别按人年龄档次评价领导班子年轻化要求。评分标准：标准年龄档次40岁以下（含40岁），低于标准年龄档次评满分；40岁（不含40岁）-50岁按80%（0.16分）评分;50岁以上按70%(0.14分)评分。注：评分计算公式，按年龄档次及人数比例评分。（在多个成员情况下，此项得分可为所有成员得分的平均值。以下类似情况同样处理。）（2）文化程度： 标准分0.3分分别按人

2、文化程度学历评价领导班子文化水平知识化要求。评分标准：标准学历本科以上，达到本科以上学历评满分；大专学历按80%（0.24分）评分；中专(高中)学历按70%(0.21分)评分;其他按60%(0.18分)评分。注：计算公式，按文化程度学历及人数比例评分。（3）技术职称： 标准分0.3分分别按人专业技术职称专业水平评价领导班子专业化要求。评分标准：标准专业技术职称高级，达到高级职称评满分；中级按80%（0.24分）评分;初级按60%(0.18分)评分。注：计算公式，按技术职称等级人数及比例评分。（4）专业年限 标准分0.3分分别按专业年限评价领导班子专业水平。评分标准：标准专业年限20年，达到专业

3、年限标准评满分；10-20年（不含20年）按80%（0.24分）评分;5-10年(不含10年)按70%(0.21分)评分;5年以下,按60%(0.18分)评分。注：计算公式，按专业年限及人数比例评分。（5）本职年限 标准分0.2分分别按本职年限评价领导班子工作业绩。评分标准：标准本职年限为10年以上，达到标准年限评满分；5-10年（不含10年）按80%（0.16分）评分;3-5年按70%(0.14分)评分;3年以下按60%(0.12分)评分。注：计算公式，按本职年限及人数比例评分。（6）经营管理能力 标准分0.7分A、执行政策 标准分0.3分认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策、遵守法令、执

4、行主管机关的指令、决定和企业党委以及职代会的有关决定，在坚决维护国家、全民利益的前提下，正确处理国家、企业和职工个人三者利益的关系。评分标准：评为较好评满分；评为好评0.24分;评为一般评0.2分。B、经营决策能力 标准分0.2分领导层有经营管理技能,善于决策,善于处理企业内外各种关系的经营决策能力。评分标准：评为较好评满分；评为好按80%（0.16分）评分;评为一般按60%(0.12分)评分。C、团结合作情况 标准分0.2分企业领导层应具有较高的政治觉悟和政策水平,有较强的事业心和干劲,有高尚的道德品质和以身作则的良好作风,达到团结合作好的领导集体。评分标准：评为较好评满分；评为好按80%（

5、0.16分）评分;评为一般按60%(0.12分)评分。2、员工素质主要考核五项指标，标准分1.3分。（1）年龄结构 标准分0.2分分别按年龄档次评价员工队伍年龄结构状况。评分标准:标准年龄档次40岁以下(含40岁),低于标准年龄档次评满分;40岁(不含40岁)-50岁按80%(0.16分)评分;50岁以上按70%(0.14分)评分。注：计算公式，按年龄档次及人数比例评分。（2）文化程度 标准分0.3分分别按文化程度学历评价员工队伍文化水平状况。评分标准：标准学历本科以上，达到本科以上学历评满分；大专学历按80%（0.24分）评分；中专(高中)学历按70%(0.21分)评分;其他按60%(0.1

6、8分)评分。注：计算公式，按文化程度学历及人数比例评分。（3）技术职称 标准分0.3分分别按专业技术职称评价员工队伍专业水平状况。评分标准：标准专业技术职称高级，达到高级职称评满分；中级按80%（0.24分）评分;初级按60%(0.18分)评分。注：计算公式，按技术职称及人数比例评分。（4）专业年限 标准分0.3分分别按专业年限评价员工队伍专业水平状况。评分标准：标准专业年限20年，达到专业年限标准评满分；10-20年（不含20年）按80%（0.24分）评分;5-10年(不含10年)按70%(0.21分)评分;5年以下,按60%(0.18分)评分。注：计算公式，按专业年限及人数比例评分。(5)

7、本职年限 标准分0.2分分别按本职年限评价员工队伍工作能力。评分标准：标准本职年限为10年以上，达到标准年限评满分；5-10年（不含10年）按80%（0.16分）评分;3-5年按70%(0.14分)评分;3年以下按60%(0.12分)评分。注：计算公式，按本职年限及人数比例评分。（二）管理素质主要考核二项指标 标准分2.5分1、制度建设 标准分1.5分以岗位责任制为中心各项管理制度,主要包括:思想政治工作制度、计划管理、生产管理、技术管理、质量管理、设备管理、成本管理、财务管理、经济核算、信息管理等制度，使生产经营有条不紊的进行。评分标准：制度健全评满分；基本健全按80%（0.8分）评分;制度

8、建设一般,按60%(0.6分)评分;无制度不评分。2、制度实施 标准分1.5分制定的各项管理制度要扎扎实实地进行,贯彻到生产经营活动中,思想政治工作中,做到人人有岗,人人有指标,事事有计划,事中有控制,事后有考核的分级管理责任制。定期作好经济活动分析，加强财务监督，肯定成绩，揭露矛盾，分析原因，提出措施，进一步提高企业管理水平。评分标准：制度实施较好评满分；制度实施好按80%（1.2分）评分;制度实施一般按60%(0.9分)评分。（三）生产状况主要考核四项指标，共4.2分1、设备状况 标准分0.8分企业各种施工机械设备、生产设备、运输设备、化验实验以及非生产性固定资产等设备，做好维护保养工作，

9、使设备处于优良状态，更好地为生产经营服务。评分标准：设备完好率为100%，达到标准值评满分； 80-99%评0.3分，70%-80%（不含80%）评0.2分。设备利用率为90%,达到标准值评满分;70%-89%评0.3分;60-70%(不含70%)评0.2分2、技术力量 标准分0.8分企业要建立健全技术管理机构。有一支较高专业技术人员队伍，从事于施工（产品）质量管理、设备与工具管理、制度建设与落实、技术发展规划、计划制定、科技研究、技术开发等工作。要配备科研设施及科研经费。评分标准：评为很强评满分；评为强评0.6分;评为一般评0.4分。3、工艺技术水平 标准分0.8分企业的施工（产品）工艺技术

10、水平，制造工艺技术水平，是否采用新技术、新设备、新工艺、新材料，达到技术上先进、经济上合理、生产上可行；产品性能、质量、经济效益和各项经济技术指标达到国内同行先进水平或国际水平。评分标准：评为国际水平评满分，评为国内先进水平评0.6分，评为一般评0.4分。4、经营实力 标准分1分企业开发产品质量合格率、优良品率及获奖情况（省优、部优等）、品牌知名度、市场占有率。评分标准：主要评价评分：1、开发产品质量合格率为100%，达到标准值评满分，低于标准值，按比例扣分。2、工程优良品率为50%，达到标准值评满分，低于标准值，按比例扣分。5、资质等级 标准分0.8分经中华人民共和国建设部核定房地产开发企业

11、资质等级为：一级企业、二级企业、三级企业、暂定级企业。评分标准：核定一级房地产开发企业评满分，二级房地产企业评0.7分,三级房地产开发企业评0.6分,暂定级企业评0.5分。二、资产质量主要考核四项指标，共20分。1、资产负债率 （6）=100%评分标准：综合考虑（1）负债率70%以下，（2）好于同行业平均水平，（3）能提高权益收益率，并且不影响企业信用，评满分，高于标准值，按每升1个百分点扣0.3分。提示：（1）该项指标最佳表现为：A、能如期偿还债务。B、举债能成比率的增加利税总额。C、能承担中等以上风险。（2）该项指标衡量企业利用债券人提供资金进行经营活动能力，并非越低越好，只要资金利润比同

12、期银行存款利率高得多，负债率高些不是坏事。（3）该项指标反映债权人提供的资金安全程度和企业承担风险的能力，所以比率不宜太高。比率太高，影响企业筹资能力。流动负债率超过70%，可能承担惩罚性贷款利息。全部资产负债率大于100%，表明企业已资不抵债达到破产的警戒线。（4）全部资产中，固定资产比重大的企业负债率宜低些。（5）要对资产的质量和负债结构进行具体分析。2、资本保值增值率 （6）=100%评分标准：在保值基础上，高5个百分点，评满分，低于标准值，按比例扣分。提示：（1）该项指标主要反映投资者投入资金的完整性和保全性。（2）100%的通货膨胀率为资本保值；高于全国综合物价指标数为资本增值。3、

13、固定资产净值率 （4）=100%评分标准：标准值70%，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。4、长期资产率 （4） =100%评分标准：标准值80%，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。提示：企业形成长期资产时，要综合平衡流动资产的比率，为使资金适应于生产经营活动正常支付的能力。三、经营管理主要考核六项指标，共20分。1、经营收入增长率 （4）=100%评分标准：标准值10%，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。2、开发产品销售率 （4）=100%评分标准:标准值80%,达到或超过标准值,评满分,低于标准值,按比例扣分。3、存货周转率 （3）=100%

14、注：平均存货成本=（期初存货成本+期末存货成本）2评分标准：标准值500%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标衡量企业销售能力和分析存货库存状况。存货周转率越高越好，说明企业经营效率高，库存存货适度。反之，说明企业采购量或产品积压，要及时分析处理。当然，存货周转率在不同行业之间可能有较大的差别，财务分析时要将本企业与同行业的平均数进行对比，以衡量其存货管理的效率。4、应收账款周转率 （3）=100%评分标准：标准值600%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。注：（1）应收账款平均余额=（期初应收账款余额+期末应收账款余额）2（2）应收票据平均余额=

15、（期初应收票据余额+期末应收票据余额）2提示：该项指标是对应收账款、应收票据的流动程度及考察流动资金被他人站用状况。5、购货款承付率 （3）=100%评分标准：标准值95%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：（1）该项指标衡量企业对供货单位的信用程度。（2）如果应付货款期末余额较大，应分析是协议应付还是违约应付。协议应付是正常的商业信用。 6、全部流动资金周转次数 （4） =100%注：全部流动资金平均余额=（期初全部流动资金余额+期末全部流动资金余额）2评分标准：标准值4次，达到或超过标准值，评满分，低于标准值，按比例扣分。提示：该项指标衡量企业流动资金使用效率，反映企

16、业经营活跃程度。四、经济效益主要考核五项指标，共17分。1、经营利润率 （3）=100%评分标准：标准值10%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标反映企业销售收入的获利水平。2、成本费用利润率=100%注：营业成本费用总额=营业成本+其他业务支出（成本）+营业费用+管理费用+财务费用评分标准：标准值25%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标反映企业投入产出水平。3、利润增长率 （3）=100% 评分标准：标准值15%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标反映企业经营成果提高状况，要注意分析利润增长是改善经营

17、管理的成果，还是价格变动的作用。4、资本收益率 （4）=100%评分标准：标准值15%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标是企业运用投资者投入资本获得收益的能力。5、总资产报酬率 （3） =100%注：平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）2评分标准：标准值10%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标是衡量和评价企业运用经济资源创造利润能力。企业的总资产报酬率越高，表明资产运用效率越好，企业的盈利能力越强。五、偿债能力主要考核五项指标，共25分。1、流动比率 （4） =100%评分标准：标准值130%，达到或超过标准值，评满分,低

18、于标准值,按比例扣分。提示：（1）该项指标衡量企业流动资产在短期债务到期前，可以变为现金用于偿还流动负债的能力。要求企业的流动资产在清偿流动负债以后有余力维持经营活动的资金需要，不是越高越好。（2）超储积压物资过多，滞销成品占压资金过多影响资金流动。（3）市场疲弱，金融环境紧张，虽流动比率较高，信用状况也会趋降。2、速动比率 （3）= 100%注：速动资产=流动资产存货待摊费用评分标准：标准值80%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标是对流动比率的补充，衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。对应收账款要作具体分析，规格质量上有商业纠纷的应收账款，代

19、销售账款变现速度可能慢些。3、利息支付倍数 （6） =100%评分标准：标准值400%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：该项指标是衡量企业偿付利息的能力。4、贷款偿还率 （6）=100%评分标准：标准值100%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。提示：（1）该项指标衡量企业对金融债权人的信用程度。（2）借款是否逾期，要以借款合同与账面记录相对照。（3）准予展期的借款不算逾期。5、利息支付率 （6）=100%评分标准：标准值100%，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。六、发展前景主要考核四项指标，共8分。1、宏观地位 （2）企业所在行业的宏

20、观经济地位，发展趋势，以及企业在同行业中所处地位。评分标准：标准值，行业产业政策列为：优先发展企业评满分，扶持企业评1.5分,维持企业评1分。2、竞争能力 （2）企业的产品质量、销售价格、市场占有率、经济效益、新产品开发等竞争能力。评分标准：按照上述规定，评为较强评满分，评为强评1.5分,评为一般评1分。3、企业发展规划 （2）企业发展规划全面，目标明确，措施得力，实施办法已落实。评分标准：达到有规划并已实施，评满分，有规划尚未实施，评1分，无规则不评分。4、效益预测 （2）预测评估时（期）下一年度：（1）经营收入增长率 0.4 =100%评分标准：标准值15 %，达到或超过标准值，评满分,低

21、于标准值,按比例扣分。（2）利润增长率 0.4 =100%评分标准：标准值15 %，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。（3） 资本保值增殖率 0.4=100%评分标准：标准值15 %，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。（4）资本收益率 0.4=100%评分标准：标准值5 %，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。（5）固定资产增加率 0.4=100%评分标准：标准值10 %，达到或超过标准值，评满分,低于标准值,按比例扣分。企业信用状况总评价：根据上述各项评级内容，按照上述评级原则评分，按总评分多少分别确定如下信用等级。总评分获得91-100分，定为AAA级 87-90分，定为AA+级 85-86分，定为AA级 81-84分，定为AA-级 77-80分，定为A+级 75-76分，定为A级 71-74分，定为A-级 67-70分，定为BBB+级 65-66分，定为BB级 60-64分，定为BBB-级 51-59级，定为BB级 41-50分，定为B级 31-40分，定为CCC级 21-30分，定为CC级 20分以下，定为C级说明：一、等级之间分差，按四舍五入评定等级。二、评估期为评估时的上年。评估时当年状况可供参考。三、本企业资信评级内容及其标准亦适用于各类经济性质和各种组织形式的企业。