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1、资产评估学第三章复习资料 第三章 资产评估基本方法- 第一节 成本法一、成本法基本原理 (一)成本法含义成本法是在被评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 (二)基本前提 采用成本法评估资产应该具备四个前提条件: (1)被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必 须与假设的重置全新资产具有可比性。 (2)应当具备可利用的历史资料。 (3)形成资产价值的各种耗费是必须的。 (4)被评估资产必须是可以再生的，或者说是可以 复制的。 (三)成本法基本要素 1.资产重置成本 (1)复原重置成本，是指采用与评估对象相同材料、相同建筑或制造标准、相同设计、相同规格

2、 及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相 同的全新资产所发生的费用。 (2)更新重置成本，是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、新型规格及技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全 新资产所发生的费用。2.实体性贬值资产实体性贬值，也称有形损耗，是指资产由于使用磨损和自然力作用而导致的物理 性能损耗或作用下降而引起的资产价值损失。 3.功能性贬值资产功能性贬值，是指由于新技术的推广和使用，使得原有资产在技术上明显落后， 性能降低而造成的资产价值损失。4.经济性贬值资产经济性贬值，是指由于资产外部环境因素的变化，引起资产闲置、收益下降等所 造成的资产价值损失。 二

3、、成本法具体评估方法 (一)重置成本估算方法 1.重置核算法:也称加和分析法、细节分析法、细 节核算法等，是利用成本核算原理，根据重新取得 资产所需的费用支出项目，逐项计算并累加得到资产的重置成本。 重置成本=直接成本+间接成本 2.价格指数法 资产重置成本=历史成本价格指数 或 资产重置成本=历史成本(1+价格变动指数) 价格指数:定基价格指数或环比价格指数。 其中环比价格指数通常可考虑按以下公式计算: X=(1+a1)(1+a2)(1+a3).(1+an) 100% 3.功能系数法 也称为功能价值类比法，是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关

4、系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或 重置成本的技术方法。 (1)生产能力比例法:是通过寻找与被评估资产相同 或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价 格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算 被评估资产的重置成本。 被估资产被评估资重置成本=（被评估资产年产量参照物年产量）*参照物重置成本(2)规模经济效益指数法被评估资产重置成本 =参照物资产重置成本 *（被评估资产的产量参照物资产的产量）4.统计分析法 1将全部资产按照适当标准划分为若干类别 2抽样选择适量具有代表性的资产3计算出分类资产的调整系数4确定全部资产重置成本 被评估资产重置成本=某类资

5、产账面历史成本调整系数 (二)实体性贬值测算方法 1.观察法 是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员， 通过对资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方 式进行的技术鉴定，从而判断被评估资产的成新率，也称成新率法。 实体性贬值=重置成本(1实体性成新率) 2.使用年限法 是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来确定资产的实体性损耗程度。 实体性贬值=(重置成本预计残值)/总使用年限实际已使 用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=（截止评估日资产累计实际使用时间节日评估日资产累计法定使用时间）*100%对更新改造问

6、题，一般应采用加权平均法来确定资产的实体性损耗。加权更新成本 =已使用年限更新成本(或购建成本) 加权平均已使用年限 =加权更新成本(或购建成本)/更新成本(或购建成本) 3.修复费用法 是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法，也称直接价值法。一般适用于可以恢复功能的资产价值评估。 (三)功能性贬值估算方法 资产功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。 估算时主要根据资产效用、生产能力、工耗、物耗、能耗水平等方面差异所造成的成本增加或效益降低，来确定相应的功能性贬值额。 以资产超额运营成本为例: (1)将被评估资产年运营成本与功能相同但性能更好的新资产年运营成本进行比

7、较。 (2)计算二者差异，确定净超额运营成本。 (3)估计被评估资产剩余寿命。 (4)以适当折现率(一般选择行业平均收益率)将 被评估资产在剩余寿命内每年超额运营成本加以折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗。 功能性贬值额=(年净超额运营成本折现系数) 净超额运营成本=超额运营成本(1所得税率) 资产超额投资成本，是指由于劳动生产率提高，生产相同资产所需的社会必要劳动时间减少，从而使原有资产的生产成本相对较高，形成超额投资成本，其也可被看作资产的功能性贬值。 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本 经济性贬值估算方法经济性贬值是指因资产外部环境变化所导致的资产贬值。（1）资产利用率下降所

8、造成经济性贬值计量经济性贬值=1（资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）x100%X：功能价值指数，一般在0.60.7之间。经济性贬值额=（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率（2）因收益额减少所导致经济性贬值计量经济性贬值额=年收益损失额（1所得税率）（P/A，r,n）综合成新率确定1.观察法：经验估算法2.使用年限法综合成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）100%3.修复费用法综合成新率=1-（修复费用重置成本）100%三、成本法评价优点（1）充分考虑了资产的各种损耗，评估结果趋于公平合理。（2）使用范围广泛。缺点（1）计算复杂，工作量大，涉及大量经

9、济参数的计算。（2）各种贬值（尤其是经济性贬值）不易计算，从而影响评估结论的准确性。- 第二节 市场法一、市场法基本原理含义也称现行市价法、市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同，并据此对可参照资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法根据“替代原则”，以均衡价值论为基础。前提（1）存在充分活跃公开市场。（2）存在可比的资产及交易活动，且相关技术指标、经验数据易于观察和处理。二、市场法基本程序选择参照物1.基本数量要求，至少3个交易实例；2.成交价必须真实：必须是实际成交价，不能是报价、拍卖底价等；3.成交价应是正常交易结果，不涉及关联交易等；4

10、.与被评估资产之间大体可替代。调整差异1.时间因素；2.区域因素：区域条件差异；3.功能因素：通过功能系数法调整；4.成新率因素；5.交易情况调整。确定评估值：将调整值进行算术平均或加权平均。三、具体评估方法直接比较法是利用参照物交易价格以及参照物某一基本特征，直接与评估对象同一基本特征进行比较，据此判断评估对象价值的一种方法。计算公式：资产评估值=参照物成交价格评估对象某基本特征参照物某基本特征（1）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格。如上市股票债券以评估基准日的收盘价作为评估价值；（2）市价折扣法资产评估值=参照物成交价格（1价格折扣率）3

11、.功能价值类比法 根据资产功能与其价值之间关系可区别两种情况：生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系。资产评估值=参照物成交价格评估对象生产能力参照物生产能力规模经济效益指数法：假设资产价值与其功能呈指数关系。资产评估值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力 ）x4.价格指数法是以参照资产成交价为基础，考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响，利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。资产评估值=参照物成交价格（1+物价变动指数）5.成新率价格调整法是以参照物成交价格为基础，考虑到参照物和成交对象仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整

12、估算被评估对象价值的方法。资产评估值=参照物成交价格*评估对象成新率参照物成新率成新率通常按使用年限确定。类比调整法只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似，通过对比分析参照物和成交价格之间差异，就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。1.市场售价类比法资产评估值=参照物售价 参照物售价 功能差异修正指数 =参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值2.成本市价法 以评估对象现行合理成本为基础。资产评估值=评估对象现行合理成本参照物成交价格参照物现行合理成本3.市盈率乘数法以参照物的市盈率作为乘数，并以此乘数与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的方法。主要适用于企业

13、整体价值评估和长期投资（主要是股票投资）评估。 资产评估值=评估对象收益额参照物市盈率四、市场法评价1. 优点（1）原理简单，易于理解和掌握；（2）充分考虑了市场因素，所用数据资料均来源于市场，能够反映市场价值的变动趋势。2. 缺点（1）对环境要求较为严格，需要有公开活跃市场为基础，而理想状态下的公开市场条件常常很难满足。（2）进行因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素影响。（3）只适用于以资产价值为基础的资产评估业务第三节 收益法一、收益法基本原理1.含义 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的方法。2. 前提（1）资产未来预期收益可以预测并计量；（2

14、）预期收益风险（如行业风险、地区风险、企业风险等）也可预测并计量；（3）预期获利年限可预测。二、基本运用形式这一整个部分看书上2.预期收益测算时间序列法 是一种通过建立资产以往收益的时间序列方程，并假定该时间序列在可预见的将来会持续下去，从而测算预期收益的方法。因素分析法 首先确定影响一项资产收入和支出的具体因素，然后建立收益和这些因素之间的数量关系收益期限 是指指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为单位。通常以经济寿命确定，注意无期限的无形资产。折现率和资本化率折现率=无风险报酬率风险报酬率资本化率=折现率未来年收益增长率以下内容看书第四节 资产评估方法的比较与选择一、各种评估方法之间比较1.评估原理不同 成本法：重置资产 市场法：选择参照物 收益法：未来收益现值2.资产计价尺度不同成本法：重置成本 市场法：市场价格 收益法：未来收益折现值3.前提条件不同4.适用范围不同 成本法：范围最广泛市场法：只适用于以市场价值为基础的评估收益法：一般适用于企业整体价值评估