原生态旅游农庄建设项目方案评估综述.docx

1、原生态旅游农庄建设项目方案评估综述原生态旅游农庄建设项目方案评估综述第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：xxxxxx区xxx原生态观光农庄建设项目（二）项目业主：xxxx投资有限公司（三）项目地址：xxx市xxx区xxx镇xxx村（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模本项目拟租赁土地x00亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地建设、主要建设规模如下：1、生态农业园：种植果林xxx亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩、2、民族风情园：修建民俗风情园100亩、3、接待配套用房：改造修整原有用房xxxxm2，新建xxxxm2、4、原生态拓

2、展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩、（六）项目工期：项目建设期拟定为1年，即xxxx年x月至xxxx年x月、（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为xxxx万元，其中一期投入xxxx万元、2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹、二、项目编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇；湖南省国民经济和社会发展十一五规划；湖南省城乡总体规划；湖南省旅游发展总体规划；xxx市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要；xxx市观光农业总体规划；xxx城市农业、旅游农业文件；xxx市旅游发展总体规划、三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背

3、景和原生态观光农庄建设、（二）论证原生态观光农庄在当地建设必要性和可行性、（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关辅助设施工程等、（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案、（五）测算项目财务效益和社会效益、（六）分析项目风险因素及规避风险措施、四、简要结论原生态观光农庄建设将巩固退耕还林成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展、原生态观光农庄项目实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要意义、五、主要经济指

4、标项目主要经济指标见表1-1、表1-1 技术经济指标一览表1总用地亩x002总建筑面积m238003容积率0.014项目总投资万元xxxx4.1其中：建设投资万元45194.2建设期利息万元04.3铺底流动资金万元31 5资金筹措万元xxxx 5.1其中：企业自筹万元xxxx 企业自有资金5.2银行借款万元0x年销售收入万元192x正常年份x总成本费用万元5x3正常年份8所得税万元315正常年份9年净利润万元944正常年份10所得税前财务内部收益率%24.x911所得税前财务净现值万元359x12所得税前投资回收期年4.xx含建设期13所得税后财务内部收益率%19.xx14所得税后财务净现值万

5、元205415所得税后投资回收期年5.54含建设期1x总投资收益率%2x.32正常年份1x项目资本金净利润率%20.x4正常年份18盈亏平衡点(BEP)%22.4x%第二章 项目背景观光农业是现代农业与旅游业相结合一种新型农业、它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业一种农业经营活动、近年来，伴随全球农业产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假生活性功能、随着收入增加，闲暇时间增多，生活节奏加快以及竞争日益激烈，人们渴望多样化旅游，尤其希望能在典型农家环境中放松自己、于是，农

6、业与旅游业边缘交叉新型产业旅游观光农业应运而生、一、国际观光农业现状观光农业作为一项新旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙、二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市旅游者观光度假，被认为是观光农业起源、近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程、法国农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.x万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织、这种新兴“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来x00亿法郎收益，相当于全国旅游业收入1/4、美国每年参加观光农业旅游人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“

7、庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐、最著名是20英亩“庄稼画”向日葵、韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供资料表明，2005年，“农村观光”带来收入约为5.11万亿韩元、马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年x月29日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展、马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币、二、国内观光农业现状20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起、据统计，早在199x199x年期间已动工投资1亿元以上观光农业

8、项目就有x个以上、1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景、目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达、在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地、如上海旅游新区孙桥现代农业园区、北京锦绣大地农业观光园、苏州大地园、无锡大浮观光农业园和珠海农业科技基地、三、观光农农业发展前景1、旅游业飞速发展为旅游观光农业提供了充足客源、观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业整体发展也

9、密切相关、近年随着假日经济兴起，城市居民旅游人次和旅游费用逐年递增，因此，未来对观光农业需求也将保持一个旺盛趋势、2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一、我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程、因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持产业、3、发展观光农业投入少、收益高、一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目分期投资和开发，使得启动资金较小、另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者结合使得其效益优于传统农业、例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用、本项目试图

10、建设一个原生态观光农庄，结合湘西特点，开展观光旅游、休闲度假服务，一方面为游客提供幽雅休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康、无公害农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获乐趣，提供体验土家风情场地，在满足消费者观光旅游、休闲度假需求同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康疗养、第三章 项目建设重要性和必要性随着城市建设快速推进，科技日新月异，经济迅速腾飞，人们追求环境品位发生了质转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求生活方式、发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们旅游需求、旅游观光农业发展对加速改变湖南农业相对落后局面，加

11、快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有现实指导意义、一、满足人民群众日益增长物质和文化生活需要随着经济不断发展，科技不断进步，生活水平不断提高，人民群众对物质与文化需求也相应与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园形式、发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处、二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康农村剩余劳动力大量集结、沉淀，既影响农村经济发展，又带来不少社会问题、大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供

12、大量就业机会，减少社会问题，增加农民收入，帮助农民尽快地富裕起来、三、提高科技对农业贡献率本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装现代化农业，新技术含量较高、通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为xxx市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动桂北经济区现代农业与生态农业发展、四、促进湖南旅游业发展湖南整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强游览性，但从抽样调查结果看，旅游者停留时间却不长，停留时间在2晚以上只占到了45.2%，因此，全面延长旅游者停留时间，是当前湖南旅游业面临问题、而本项目建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进湖南旅游业发展将起到

13、很大作用、第四章 项目可行性为了对该项目进行全面分析，本报告中采用SWOTs法，即SSuperiority（优势），WWeakness（劣势），OOpportunity（机遇），TThreat（威胁）、这种分析方法最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域分析与决策过程中、一、优势（Superiority）xxx生态农业观光园发展优势有：（1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；（2）区位条件方面，xxx市处于西部地区及长江经济带、华南经济区交接处，其发展有希望得到政策倾斜、（3）旅游产业蓬勃发展、xxx自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型、（

14、4）交通运输已形成较为完善航空、铁路、公路对外交通体系、（5）多元民族文化、xxx是一个土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗风情文化凸现地域，能集中展示其服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面特有喜好、风尚、传统和禁忌、（x）地方政府积极支持、市委、市政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富、二、劣势（Weakness）其发展劣势有：（1）离市区相对较远，基础设施条件欠缺；（2）地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（3）生态环境保护意识有待加强，如生活污水净化，旱期场地雨水回收、土地涵养以及汛期山洪尽快排除等、三、机会（Opportunity）

15、其发展机会有：（1）区域背景条件、国家西部开发战略，使xxx面临历史性发展机遇，加快加大旅游资源开发和旅游业发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源约束而发挥比较优势发展新路，为中西部经济振兴发挥示范作用、（2）交通运输条件、随着焦柳铁路电气化改造，张清公路、张吉公路、常张高速公路相继通车，已大大缓解不断增加旅游人数与现有道路运输能力之间矛盾、同时也使中心城市与各景区和其他城市联系更为便捷、四、威胁（Threat）其发展威胁有：（1）它距离xxx风景名胜区xxx门票站2公里，故属于生态敏感区、根据以上分析，规划采用基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在SW

16、OT分析基础上，对整个园区进行科学策划、第五章 市场分析与预测一、整体市场概况根据携程旅行网200x年度假目地去人数前20位排行如下：排名国内长途人数排名国内长途人数1三亚3842811厦门33212丽江892812成都31423xxxx35213青岛30x44北京x81x14临安30405南京559915惠州2x8xx舟山52291x黄山2x59x九寨沟50981x大连21928武义480218湖州21159杭州4x5119金华211510上海391x20桐庐2108与此同时，根据携程旅行网目地指南栏目中景点流量来判断用户对景点喜好程度，流量排名前20位景点如下表：排名景区名称国内/外浏览量

17、排名景区名称国内/外浏览量1杭州国内32098511厦门国内1449x32上海国内25193x12黄山国内1431203三亚国内24xx4x13xxx国内12x5984北京国内22xxxx14南京国内1218105香港国内22054x15大连国内10533xx丽江国内198xx01xxxx国内103209x青岛国内18x5351x西安国内94xxx8九寨黄龙国内1x102818阳朔国内911x19苏州国内15099519普陀山国内88x8810成都国内14502x20扬州国内85428XX0x年底根据网民对旅游类关键词输入频率分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱国内景点如下

18、图：此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主观光旅游，其中生态旅游+农村旅游比例达到了31%以上，加上部分休闲旅游8.91%，整个接受本项目客户人群可以达到旅游人群40%、二、项目市场定位根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲需求将大幅增长、目前我国城乡居民旅游休闲需求已大大增加，而且呈多元化趋式，这就为本项目建设带来无限发展机遇和广阔发展空间、本项目选址在xxx市近郊区，其定位必须立足于湘西xxx这一地域特征基础上、基于此，“xxx生态农业观光园”战略定位之一是：依托xxx，吸纳全中国、辐射东南亚、影响五大洲，凸现民族生态园区特色，与xxx市周边其它旅

19、游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路、第六章 建设内容及经营理念一、设计思想本项目以具有旅游价值农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然消费心态

20、，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄、二、项目建设内容本项目拟租赁土地x00亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地建设、主要建设规模如下：1、生态农业园：种植果林xxx亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩、2、民族风情园：修建民俗风情园100亩、3、接待配套用房：改造修整原有用房xxxxm2，新建xxxxm2、4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩、三、经营理念1、观光、一是风貌观、观赏xxx特有山水风光，观看农村田园风光、特种养殖、二是物候观、早观日出、晚观霞、2

21、、休闲、住：特色农家居住用房；吃：特色农家饭；玩：原生态拓展训练等、3、采摘、根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作、4、购物、用自行编织形状各异、规格不同筐、篮、篓将生产蔬菜、水果、肉类或经特殊加工熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购、5、品尝、在采摘品尝、入住品尝同时，按照农历12个月每月一节习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受湘西饮食文化、x、农事活动、根据农事季节，让游客在农艺人员指导

22、下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程、并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会、x、民族文化、挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验少数民族文化、第七章 项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选址于湖南省xxx市xxx区xxx镇xxx村、二、自然条件（一）地理位置及概况xxx市，位于湖南西北部，距省会长沙398公里（以市政府所在地永定区计算）、它地理位置坐标是：北纬2852至2948，东经10940至111

23、20、东与常德市石门县与桃源县交界，南与沅陵县毗连，西与永顺县、龙山县接壤，北与湖北省鹤峰县与宣恩县为邻，总面积95x3平方公里，东西最长1xx公里，南北最宽9x公里，总人口达150万人（其中苗族、土家族、白族等少数民族近x0万人）、xxx市属湖南省直辖市（地级） 辖永定、xxx两区（县级）和慈利、桑植两县、全市有四个街道办事处，2个城关镇，18 个农村建制镇，9x个乡，1x50个村（居）委会，153xx个村民小组、（二）气候条件xxx气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候、因此，雨量丰沛（历年平均降水量为1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温1x 左右、夏季最

24、热月气温2x ，冬季最冷月平均气温为4.3 （以1月最冷，极端气温在零度左右到4 ）、这样气候，不仅适合动物繁衍与植物生长，更适合观光旅游、（三）地形地貌xxx市位于武陵山脉腹地之中、全国著名自然保护区与驰名中外佛教圣地梵净山便是它主峰、武陵山脉由梵净山分支进入湘西与鄂西，然后又分三支：北支由湖北省来凤县与湖南省龙山县进入历山、桂英山与青龙山；中支则进入澧水以北天星山、朝天山、金龙山与白云山；南支进入石柱山、羊峰山、天门山、大龙山与天台山、这三支山脉经过市辖两区、两县后，其走向由西向东，由慈利、石门向洞庭湖沉没并自然消失、所以，xxx市东北部实际上是处在山峰与湖区交接处（或叫接合部）、（四）地

25、震灾害根据中国地震烈度区划图谱（1990），该场址地震基本烈度为六度、第八章 规划布局一、规划基本原则（一）生态安全原则要严格将开发强度和游客人数控制在农业生态容量之内，农业生态旅游区基础设施在设计时应考虑对自然生态侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响、（二）宏观与微观有机结合原则要根据环境特征划分不同功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部联系、（三）科学性原则实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业建设、管理和推广经营

26、、（四）市场需求原则规划时要实行准确而细化客源市场定位，以客源市场现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高开发水平、（五）综合统一原则在注重生态效益和市场经济效益同时要注重社会效益，通过合理观光农业旅游开发提高城乡居民环保意识和提倡文明生活方式、（六）创新原则新型交叉型产业模式要求实现全方位创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新合作共生模式，新激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等、二、总体规划方案（一）总平面布置和功能要求本项目主要是以生态观

27、光农业为主线，充分利用周边自然、人文景观展开布局、采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区、民族风情园、原生态拓展训练基地、接待区、（二）平面功能布局本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，原生态防护绿地，民族风情园、原生态拓展训练基地、精品植物、苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合花卉园、主要发展各种观花类、观叶类和观叶赏果栽培生产、蔬菜种植园分布在农庄北面，以现有坡地为主，进行平场培土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种

28、植体验区、民族风情园布置在农庄南面，以湖南土家族歌舞表演、民俗风情展示、文化用品展示为主、原生态拓展训练基地布置在农庄西面，以团队协作训练、拓展训练、丛林穿越等为主、接待区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北方，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目、第九章 工程方案一、基础设施建设（一）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防、（2）设计原则 建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）（199x版）； 建筑设计防火规范（GBJ1x-8x）（2001版）； 室外给水设计规范（GBJ13-8x）； 室外排水设计规范（GBJ14-8x）； 生活饮用水卫生标准（GB5x49-85）； 其它有关部门资料、2、给水系统（1）水源采用市政供水、（2）用水量及要求本项目年工作日为3x5天、用水量考虑到节水原则和本项目建设期较短因素，一次性预测水量预测指标如下：游客 按40升/人日计算客房 按80升/人日计算公建 按居民用水量15%计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量上述水量20%计算