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全年房地产市场供应及成交业绩总体情况12页精选文档.docx

1、全年房地产市场供应及成交业绩总体情况12页精选文档 (一) 市场供应教师范读的是阅读教学中不可缺少的部分,我常采用范读,让幼儿学习、模仿。如领读,我读一句,让幼儿读一句,边读边记;第二通读,我大声读,我大声读,幼儿小声读,边学边仿;第三赏读,我借用录好配朗读磁带,一边放录音,一边幼儿反复倾听,在反复倾听中体验、品味。 1. 房地产开发企业土地购臵面积:低谷反弹,实现同比正增长观察内容的选择,我本着先静后动,由近及远的原则,有目的、有计划的先安排与幼儿生活接近的,能理解的观察内容。随机观察也是不可少的,是相当有趣的,如蜻蜓、蚯蚓、毛毛虫等,孩子一边观察,一边提问,兴趣很浓。我提供的观察对象,注意

2、形象逼真,色彩鲜明,大小适中,引导幼儿多角度多层面地进行观察,保证每个幼儿看得到,看得清。看得清才能说得正确。在观察过程中指导。我注意帮助幼儿学习正确的观察方法,即按顺序观察和抓住事物的不同特征重点观察,观察与说话相结合,在观察中积累词汇,理解词汇,如一次我抓住时机,引导幼儿观察雷雨,雷雨前天空急剧变化,乌云密布,我问幼儿乌云是什么样子的,有的孩子说:乌云像大海的波浪。有的孩子说“乌云跑得飞快。”我加以肯定说“这是乌云滚滚。”当幼儿看到闪电时,我告诉他“这叫电光闪闪。”接着幼儿听到雷声惊叫起来,我抓住时机说:“这就是雷声隆隆。”一会儿下起了大雨,我问:“雨下得怎样?”幼儿说大极了,我就舀一盆水

3、往下一倒,作比较观察,让幼儿掌握“倾盆大雨”这个词。雨后,我又带幼儿观察晴朗的天空,朗诵自编的一首儿歌:“蓝天高,白云飘,鸟儿飞,树儿摇,太阳公公咪咪笑。”这样抓住特征见景生情,幼儿不仅印象深刻,对雷雨前后气象变化的词语学得快,记得牢,而且会应用。我还在观察的基础上,引导幼儿联想,让他们与以往学的词语、生活经验联系起来,在发展想象力中发展语言。如啄木鸟的嘴是长长的,尖尖的,硬硬的,像医生用的手术刀样,给大树开刀治病。通过联想,幼儿能够生动形象地描述观察对象。 2019年1-11月份,房地产开发企业土地购臵面积34773万平方米,同比增长9.9%,这是自2019年以来首次实现同比正增长。2019

4、年初以来,市场供应冷清,企业拿地意愿冷淡,土地购臵面积同比开始步入下跌区间,下半年随着优质地块入市,供地增加。2019年以来,土地市场伴随楼市回暖日益火爆,龙头企业集中拿地,土地购臵面积同比跌幅呈现逐步收窄态势。土地市场的火热将有利于未来商品房市场的供应。要练说,得练听。听是说的前提,听得准确,才有条件正确模仿,才能不断地掌握高一级水平的语言。我在教学中,注意听说结合,训练幼儿听的能力,课堂上,我特别重视教师的语言,我对幼儿说话,注意声音清楚,高低起伏,抑扬有致,富有吸引力,这样能引起幼儿的注意。当我发现有的幼儿不专心听别人发言时,就随时表扬那些静听的幼儿,或是让他重复别人说过的内容,抓住教育

5、时机,要求他们专心听,用心记。平时我还通过各种趣味活动,培养幼儿边听边记,边听边想,边听边说的能力,如听词对词,听词句说意思,听句子辩正误,听故事讲述故事,听谜语猜谜底,听智力故事,动脑筋,出主意,听儿歌上句,接儿歌下句等,这样幼儿学得生动活泼,轻松愉快,既训练了听的能力,强化了记忆,又发展了思维,为说打下了基础。 从月度累计情况看,2019 年以来土地市场整体呈现快速下滑趋势,2019 年上半年土地市场的成交量持续冷清,土地供应量与成交量双双下滑。下半年,房地产市场有所活跃,土地市场开始逐渐升温,随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行,压抑多时的刚需人群逐渐入市,房企“去库存化”成效显现。

6、进入2019 年,土地市场成交同比跌幅逐月收窄,1-11 月份步入同比正增长。临近年底,全国各地为了完成年度供地计划,近期加快了推地步伐,有实力的房企也纷纷增加土地储备,这些都推动了土地成交的大幅上升wtaoco。2. 20个典型城市土地成交建面:整体稳步增长,一线城市涨幅超三成为了全面、客观、合理的反映大中城市土地市场的情况,本文主要利用中国房产信息集团数据进行分析。根据样本的可得性,选取了20个典型城市的土地市场1进行样本研究。其中东部城市12个,中部城市5个,西部城市3个。具体城市见备注。2019年1-11月,全国20个典型城市经营性土地成交建筑面积为50722万平方米,同比增长2%,与

7、2019年全年增幅基本持平。今年土地市场依旧延续了去年下半年以来的回暖态势,土地成交量基本稳定。从一、二线城市看,2019年1-11月,20个典型城市中,一、二线城市经营性土地成交建筑面积分别为9017和41705万平方米,同比增幅分别为31%和-2%。可见,一线城市土地市场成交反弹明显,二线城市市场则略有回落。分区域看,2019年1-11月,20个典型城市中,东、中、西部城市经营性土地成交建筑面积分别为30774、11725和8223万平方米,同比增幅分别为6%、8%和-14%。可见,除了西部城市同比明显下滑外,东中部城市市场成交基本保持小幅增长。3. 全国房地产开发投资:增速快速提升201

8、9年1-11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比去年全年提高3.3个百分点。其中,住宅投资53112亿元,增长19.1%,增速比去年全年提高7.7个百分点。自2019年以来,全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看,受招拍挂、清理闲臵土地等调控政策的影响,2019至2019年房地产开发投资额的增速有所放缓,但随后2019年增速又迅速飙升至30.2%。2019年受国内经济下滑和楼市惨淡影响,投资增速又迅速下滑至23.4%,2009年更是下降至16.1%。2019年随着房地产行情回暖,房地产开发企业加大投资,增长率达到33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控

9、政策,房地产开发投资增幅连续下滑,跌至2019年的16.2%。2019年随着市场回暖,投资增速快速增长,前11个月的投资额已超去年全年。从月度累计情况来看,2019 年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑,2019 年前两个季度更是出现大幅回落态势,三季度处于年内最低,但基本保持平稳;四季度随着市场的进一步活跃,有实力的房地产企业投资意愿不断增强,房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势,至2019 年一季度高位反弹,全年保持平稳增长态势。4. 全国房屋新开工面积:增幅由负转正,低谷反弹2019 年1-11 月份,房地产开发企业房屋新开工面积181055 万平方米,已超去年全年水平,同比增

10、长11.5%,比去年全年提高19.3 个百分点。其中,住宅新开工面积131849 万平方米,同比增长10.0%。2019 年楼市发展整体稳定,房企开工放量。从月度累计数据来看,2019 年一、二季度维持平稳高位增长,三季度增速逐步下滑,四季度下滑加速,2019 年二季度进入同比负增长,三季度后整体处于低位盘整收窄阶段,走势趋于平稳。2019 年低谷回升,市场回暖后,房地产企业投资意愿回升,投资力度和步伐加快,促使房屋新开工面积同比增幅快速增长态势。5. 全国房屋竣工面积:高于去年同期水平2019年1-11月份,全国房地产开发企业完成房屋竣工面积69420万平方米,高于去年同期水平,同比增长4.

11、5%;其中,住宅竣工面积54265万平方米,同比跌幅0.1%。2019年竣工面积增幅主要受到2019年至2019年前三季度市场相对低迷的影响。6. 开发企业资金来源:融资环境显著好转2019年1-11月份,房地产开发企业到位资金109475亿元,已高于去年全年水平,同比增长27.6%,相比去年全年提升14.9个百分点。从历史数据看,房地产开发企业本年资金来源持续高速增长,年均增幅接近30%,多数年份年均增长率均在25%左右。2019年,受金融危机及楼市低迷影响,房地产开发企业本年资金来源曾大幅下降至5.7%。2019年及2019年主要是受调控政策的影响,房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅

12、。进入2019年,市场回暖带动量价齐升,房企资金回笼显著。从月度累计情况看,2019 年以来房地产开发企业本来资金来源同比增幅快速下滑,2019 年虽有短暂回升但难以改变整体回落态势,2019 年第一季度继续显著回落,在经历了第二季度的筑底之后,从第三季度开始稳步回升,进入2019年,高位增速并保持相对稳定的增长态势。从开发企业资金来源的构成来看,2019 年1-11 月份,国内贷款17667 亿元,增长33.8%;利用外资475 亿元,增长28.0%;自筹资金42742 亿元,增长20.8%;其他资金48592 亿元,增长31.9%。在其他资金中,定金及预收款30534 亿元,增长32.1%

13、;个人按揭贷款12657亿元,增长36.5%。从开发企业资金来源的构成分析,1-11月份,国内贷款占16.1%;利用外资占0.4%;自筹资金占39.0%,其他资金占44.4%。相比2019年全年,房企自筹资金比重下降,国内贷款、定金及预售款、个人按揭贷款比重有所上升,房企资金面明显好转。从历年数据看,国内贷款比重从2009年起呈现逐年下滑态势,从2009年的19.8%下滑到2019年的15.3%,说明在严厉政策调控下,银行贷款逐步收紧;自筹资金占比在经历了2019年的高位之后,2009年由于信贷环境大幅宽松,占比大幅回落,随着2019年以来信贷逐步收紧,从2019年起整体呈现逐年上升态势;利用

14、外资所占比重从2019年之后受限外政策影响逐年下降;在其他资金来源中,定金及预收款占比2019-2019年处于逐年回落态势,从2009年起呈现稳步上升, 2019年定金及预收款上升明显,较2019年的占比提升1.55%,2019年继续维持上升态势,较2019年的占比提升0.4个百分点。这主要是2019年房地产市场稳定上行,交易持续活跃,房地产开发企业回笼资金显著。7. 国房景气指数:平稳回落2019 年11 月份,国房景气指数为96.38,比去年同期高0.67 个百分点。自2019 年3 月,国房景气指数一直处于下行区间,至2019 年三季度基本处于历史低位,四季度整体呈现回升态势,至2019

15、 年2 月份达高位,随后受“国五条”细则出台预期及落地影响,国房景气指数有所回落进入平稳运行,10 月份,所属城市出台新政平抑快速增长的房价,再次影响市场预期,指数回落幅度进一步扩大。(二) 市场成交1. 全国商品房成交面积:再创新高,增幅扩大2019年1-11月份,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%,已接近去年全年水平,2019年全年销售面积将超2019年;其中,住宅销售面积增长21.3%,办公楼销售面积增长26.6%,商业营业用房销售面积增长12.1%;商品房销售额69946亿元,增长30.7%,已高于去年全年水平;其中,住宅销售额增长31.1%,办公楼销售额增长39.

16、5%,商业营业用房销售额增长22.4%。从历史数据上看,2019年商品房市场明显回暖,销售面积同比增幅快速回升,已高于近十年平均水平。从年度成交状况看,多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上,特别是楼市繁荣的2019年和2009年,商品房销售面积同比增幅均高达40%以上。仅有2019年楼市表现惨淡,在全球金融危机的影响下,2019年全国商品房市场陷入低迷,商品房销售面积近5.6亿平方米,同比大幅下跌了14.7%。2019年,受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响,销售面积增幅受到遏制,仅仅好于历史上的2019年。从各物业类型看,2019年各类物业销售面积增速集体同步回升。其

17、中1-11月份住宅销售面积98871万平方米,同比增长21.3%,增速反弹力度最大。从月度累计情况看,2019 年至2019 年,商品房累计销售持续下滑。2019年1 至2 月份累计同比增幅跌至低值-14%,随后开始逐步进入上行通道,2019年1-2 月份累计同比增速反弹至49.5%,创2019 年以来的次高值,仅次于2009年1-11 月份的53%。2019 年3 月份以来,销售增速逐步放缓。一方面全国多地纷纷收紧调控政策,导致市场成交受到一定影响;另一方面,去年同期基数逐步上升,也造成同比增幅逐步放缓。2. 25个典型城市商品住宅成交面积:大幅回升29%为了全面、客观、合理地反映大中城市商

18、品住宅的量价关系,本章节主要利用中国房产信息集团数据进行分析。根据样本的可得性,选取了25个典型城市的商品住宅市场2进行样本研究。其中一线城市4个,二线城市17个,三线城市4个;东部城市14个,中部城市7个,西部城市4个。 具体城市见备注。2019年1-11月,25个典型城市新建商品住宅成交面积为18467万平方米,较2019年1-11月同比增长29%,市场行情总体不错。回顾以往,2009年楼市行情较优,全年成交20922万平方米。2019年楼市调控以来,在“限购、限贷”等政策下,楼市开始降温。2019年政策效应继续体现,全年成交仅为12019万平方米,行情陷入了低谷。2019年楼市开始回暖,

19、年末更是出现了暖冬行情,全年成交量为16425万平方米。2019年楼市继续升温。新“国五条”政策下,3月份市场行情达到历史新高。而“金九银十”行情,凸显了供需双方积极入市的心态。目前前11个月市场成交量就已超过2019年全年。 分城市来看,2019年1-11月,25个一、二、三线城市新建商品住宅成交面积分别为3801、13527和1138万平方米,同比增幅分别为14%、32%和48%。其中,一线城市市场变化最早,在2019年的成交增幅最大。相比而言,三线城市反应滞后,2019年增幅最小。当然,2019年三线城市市场成交开始强势反弹。分区域来看,2019年1-11月,25个东、中、西部城市新建商

20、品住宅成交面积分别为9613、4871和3983万平方米,同比增幅分别为24%、34%和35%。西部城市同比增长最明显。但与一、二、三线城市之间的差别相比,东、中、西部之间差别并不算大。(三) 市场价格1. 全国房地产开发企业土地平均购臵价格:创历史新高2019年1-11月份,全国房地产开发企业土地购臵均价2493元/平方米,已高于去年全年水平,同比增长19.6%,增速比去年全年提升16.1个百分点。从历史上看,2009-2019年,楼市火爆,地王频现,带动土地平均购臵价格连续两年处于高位。2019年在国家楼市调控背景下,市场转冷,开发商拿地更显谨慎与理性。2019年,在房地产市场出现反转的大

21、环境下,土地市场也表现出先抑后扬,带动全年土地平均购臵价格触底回升。进入2019年,楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王,但房企拿地势头不减,同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出一些优质地块,市场竞争活跃,地王现象仍存,也导致土地价格继续上扬。从月度累计情况看,2019 年以来土地平均购臵价格处于跌荡上行态势。2019年1-2 月份价格创下新高,随后维持平稳上涨态势。2. 20个典型城市土地成交楼板价:同比大幅上涨超七成从全国20个典型城市经营性土地成交的楼板价来看,2019年1-11月为2330元/平方米,与2019年同期相比增长72%,而2019年价格同比为下降15%。20个典型

22、城市楼板价同比增幅在连续两年大幅回落后,2019年呈现快速回升态势。主要是前两年受调控从严的影响,土地市场较为冷清,企业拿地谨慎。今年随着行业环境的整体趋好,企业资金状况改善后拿地集中,特别是一、二线城市优质地块的推出激化了市场竞争,促使土地价格不断上升,这也给稳定房价带来了压力。分一、二线城市看,2019年1-11月,一、二线城市经营性用地成交楼板价分别为5266元/平方米和1695元/平方米,相比2019年同期分别增长116%和44%。由于一线城市较二线城市无论是在经济地位还是土地价值上,都具有领先优势,在2019年土地市场处于低谷后,2019年明显反弹,一线城市优质地块的持续推出,且随着

23、大型企业回归一线城市的战略布局,使得土地市场竞争激烈,导致土地价格上升较快。分区域看,2019 年1-11 月,东、中、西部各大城市经营性用地成交楼板价分别为2990 元/平方米、1403 元/平方米和1183 元/平方米,相比2019 年同期分别增长93%、20%和22%。2019 年东部城市的经营性用地成交楼板价回升最为明显,主要是东部城市区域内土地较为稀缺,且价值较高,往往会吸引众多有实力的房企参与竞争,导致土地高溢价率成交现象不断产生。3. 全国商品房成交均价:创历史新高,增长8.2%2019年1-11月份,全国商品房成交均价6312元/平方米,已高于2019年全年均价水平,同比增长8

24、.2%,比2019年全年提升0.5个百分点。从历史数据上看,2019年以来,商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2019年之前房价增幅稳步上升,从2019年的2.8%上升到2019年的16.7%。随后在2019-2019年的房地产调控影响下,上涨趋势得到遏制,但随后的2019年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下,2019年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下,成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2019年国家实施严厉调控政策以来,成交均价涨幅再次受到压制,增幅均低于年度平均值。从月度走势来看,2019年全年市场整体处于震荡调整期, 2019年年底,市场大幅降温,价格增幅迅速

25、回落。由于回落幅度极大,2019年起低谷上扬,至2019年三季度市场开始回暖,价格增幅进入平稳盘整期,2019年1-2月份,价格增幅快速上扬,随后高位回落。从分物业的历年数据看,自2019 年金融危机以来,各类物业销售均价整体处于上涨态势,但增速自2019 年起逐年放缓。2019 年,各类物业销售均价继续保持快速增长,其中住宅成交均价同比增长8.0%,办公楼成交均价同比增长10.2%,业营业用房成交均价同比增长9.2%,办公物业反弹力度最大。4. 70 个大中城市房价指数:同比加速上行,环比创新高房价同比指数方面,2019 年11 月份,70 个大中城市新建商品住宅价格比去年同期上涨了9.6%

26、。从历史趋势来看,自2019年11月开始,全国70个大中城市房价同比呈现下跌,趋势维持至2009年4月,共持续半年。之后房价开始回升,自2019年4月份房价同比涨幅升至12.8%的高点后开始持续下降,至2019年3月份进入同比负增长,这次房价下行周期将相对较长。2019年三季度开始,房价同比降幅不断收窄,步入筑底之后的上行阶段。进入2019年,房价现加速上涨。从房价环比来看,2019年11月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.55%,涨幅继续收窄。2019年4月份环比涨幅现上行拐点,随后涨幅进一步扩大,进入2019年涨幅显著加速,至2019年3月份,环比增速1.09%,创下2019年

27、5月份以来的最高涨幅。随后受国五条细则及各地调控新政的影响,环比增速逐步放缓。5. 25 个典型城市商品住宅成交均价:同比上涨5%2019 年1 至11 月份,25 个典型城市新建商品住宅成交均价为11128 元/平方米,较2019 年1 至11 月份增长5%。回顾以往,2009 年房价为8187 元/平方米。2019 年楼市调控难撼23%的年度增长率,房价达到10101 元/平方米。2019年楼市调控影响发挥作用,房价同比增幅为4%。2019 年楼市调控政策效果进一步明显,房价实现同比零增长。2019 年楼市升温烘托房价反弹。纵观2009 年至2019 年,房价保持了8%的年度增长率均值。分城市来看,2019年1至11月,25个一、二、三线城市成交均价分别为20803、8890和5421元/平方米,同比增幅分别为13%、6%和7%。很明显,一线城市房价上涨的动力最为突出。分区域来看,2019年1至11月,25个东、中、西部城市成交均价分别为15081、6929和6723元/平方米,同比增幅分别为7%、5%和10%。东部城市房价上涨超过中部城市,而西部城市涉及几个大城市,房价上涨也较明显。

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